CILA o SCIA 2026, manutenzione ordinaria o straordinaria

Guida completa sulla manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione. I permessi necessari;(CILA CIL o SCIA) al variare delle lavorazioni edili, i costi, le sanzioni, i tempi, i bonus e le opere ricadenti nell'attività di edilizia libera.

Se stai leggendo questa guida è perché hai in mente o sei in procinto di "ristrutturare" la tua casa, oppure, più semplicemente, devi realizzare un intervento edile. Le domande che ti sarai posto sono: come devo procedere, quanto mi costerà, devo contattare un tecnico?

Per i non addetti ai lavori, l'interpretazione della normativa edilizia non è affatto semplice. Ma non preoccuparti, con questa guida cercherò di semplificarti al massimo la questione, cercando di chiarirti la differenza tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione; ti segnalerò quali interventi necessitano del professionista e della pratica;CILA, CIL, SCIA o permesso di costruire, i costi, i tempi, le detrazioni fiscali e le procedure da attivare per non incappare in sanzioni o abusi. Una sorta di prontuario.

Leggi attentamente ogni paragrafo e alla fine avrai chiaro il quadro della situazione e non potrai sbagliare.

Partiamo dalle basi. La bibbia dell'edilizia è ilTesto unico sull'Edilizia DPR. 380/01, attraverso il quale, lo Stato detta le linee guida e le prescrizioni a carattere generale del settore. Saranno poi la Regione e il Comune, attraverso gli strumenti urbanistici (leggi regionali, regolamenti edilizi comunali etc.), ad entrare nel dettaglio.

Iniziamo dagli interventi edili più semplici, e cioè quelli ricadenti nella manutenzione ordinaria.

Che cos'è la manutenzione ordinaria?

Secondo l'Art. 3 del Testo Unico sull'Edilizia (T.U.) rientrano nellamanutenzione ordinaria,

"gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Queste opere sono eseguite senza alcun titolo abilitativo. Non devi comunicare niente a nessuno.

MANUTENZIONE ORDINARIA= NESSUN PERMESSO O COMUNICAZIONE

Occorre precisare che per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, quello idrico-sanitario (scarichi, adduzione acqua cucina e bagno), ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).

Quali opere eseguire SENZA alcuna pratica?

Sono quindi opere che non richiedono alcun titolo edilizio:la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi qualora vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell'originale;

• la sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni (porte, finestre e lucernari);
• la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti; Attenzione agli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici, per i quali è richiesta una specifica autorizzazione (nullaosta), anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto a decorazioni e affreschi di edifici storici;
• la sostituzione della caldaia o dei radiatori, la riparazione della recinzione, l'installazione di tende da sole (attenzione al regolamento condominiale e al decoro di facciata), la sostituzione o la riparazione di camini, la sostituzione dei sanitari, la riparazione dell'impianto elettrico, di riscaldamento o del gas;
• l'installazione o la sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne o telecamere, tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole;
• la riparazione e/o la sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni.
• interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, oppure di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
• le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi);
• le opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate), anche per aree di sosta, la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili (scannafossi) o vasche di raccolta delle acque;
• il trattamento dei ferri di armatura arrugginiti;
• il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici (attenzione ai vincoli della Soprintendenza);
• la posa in opera di aree ludiche (parchi gioco) senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

Passiamo ora agli interventi più consistenti, ricadenti stavolta nella manutenzione straordinaria.

Che cos'è la manutenzione straordinaria e quali opere sono realizzate con Cila o Scia?

La manutenzione straordinaria, definita nell'art. 3 del T.U. sull'edilizia, riguarda

"le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico."

Nella manutenzione straordinaria ricadono anche il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso.

Sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici necessarie a mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio, oppure per l’accesso allo stesso, ad eccezione degli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLgs 22 gennaio 2004, n. 42).

Quindi, per ricadere all'interno della manutenzione straordinaria, bisogna realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari senza aumentare il volume della casa (ampliamenti). Inoltre, dal 2020 ricadono in manutenzione straordinaria anche i cambi di destinazione d'uso non rilevanti. In pratica, si tratta di cambio d'uso all'interno della stessa categoria funzionale.

Le categorie sono 5:

• residenziale,
• turistico ricettiva,
• produttiva - direzionale,
• commerciale,
• agricola.

Quindi, ad esempio, se dovessi trasformare un ristorante in un bar, ricadresti in manutenzione straordinaria, in quanto entrambe le destinazioni ricadono in categoria commerciale. Viceversa, se dovessi trasformare un appartamento (residenziale) in una banca (direzionale), non ricadresti in manutenzione straordinaria.

Questi tipi di interventi richiedono o la CILA o la SCIA.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA= PRATICA CILA O SCIA

Che cos'è la CILA?

La CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è una pratica introdotta nel 2010 con la Legge 73.

IMPORTANTE: Essendo una comunicazione, non necessita dell'approvazione del Comune.

Viene presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”, presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.

Nella prassi viene delegato un professionista abilitato (iscritto a un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere.

Le opere segnalate tramite CILA , potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie "leggere".

MANUTENZIONE STRAORDINARIA LEGGERA= PRATICA CILA

Quali sono il lavori soggetti a cila?

Tra gli interventi ricadenti in manutenzione straordinaria abbiamo:

• nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;
• il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti;
• la creazione di controsoffittature in cartongesso (in quanto abbassano la quota);
• l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi;
• installazione e posa in opera di canna fumaria etc;
• il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti Enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso; Anche in questo caso l'interessato trasmette all'Amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.
• il rifacimento dell'impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazione all'interno del singolo appartamento o anche dell'intero fabbricato. Occorre precisare che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della legge 10 a firma di un professionista per garantire il risparmio energetico, mentre per i nuovi impianti elettrici, gas e riscaldamento occorre redigere la dichiarazione di conformità a cura dell'installatore.

Quali sono le opere soggette a Scia o Permesso di Costruire?

Per tutte le altre opere, non citate precedentemente, occorre la SCIA o il Permesso di costruire.

Semplificando e cercando di generalizzare, la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA, quando l'intervento riguarda opere che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.), per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi, la perforazione di un pozzo artesiano etc. La SCIA, inoltre, si utilizza per il cambio di destinazione d'uso.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA PESANTE= PRATICA SCIA

Infine, la pratica più "complessa", che richiede l'autorizzazione al procedere da parte del Comune è il permesso di costruire. Quest'ultimo si usa per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti o le opere di ristrutturazione pesante.

Se hai già realizzato un intervento, non contrario ai regolamenti o alle normative, senza comunicarlo al comune non preoccuparti! O meglio, "sanare l'abuso", senza aumento di volume, ti comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio.

Quali sono le sanzioni per mancato invio della CILA o della SCIA?

Se non avessi comunicato la pratica al Comune ti basterà pagare una sanzione pari a 1.000 euro. Questo abuso può essere sanato tramite "Cila tardiva".

Tale sanzione verrebbe ridotta di due terzi (333 euro) se la comunicazione venisse effettuata spontaneamente durante i lavori. Ti sconsiglio, per questi motivi, di realizzare interventi senza aver richiesto un consiglio ad un tecnico.

Per aumenti di volume e superficie, se ammessi (occorre controllare il piano regolatore o i piani urbanistici nei quali vengono indicati anche i volumi edificabili su una determinata area), la sanzione dipenderà dall'estensione dell'abuso, in quanto occorrerà pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione (spese pagate al comune per realizzare opere e infrastrutture a servizio della vostra casa, ad esempio fognature, illuminazione, parcheggi etc. e di cui chiede conto quando si realizza un edificio).

Oltre al danno economico della multa, i problemi maggiori si avrebbero in caso di compravendita dell'immobile. In questo caso, difatti, è necessario garantire la conformità urbanistica e edilizia dell'immobile. Se è presente un abuso, questo non sarà possibile.

Questo nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai piani comunali. Se hai realizzato un aumento di volume dove non era permesso, occorre demolire il manufatto!

Infine, molti lettori mi hanno chiesto di integrare l'articolo, argomentando circa la convenienza di una ristrutturazione e le spese medie per le varie lavorazioni. Il mio consiglio è di leggere i capitoli seguenti, in quanto li ritengo molto interessanti.

Quali sono i bonus sulle ristrutturazioni?

Per rispondere alla domanda, fornirò delle analisi statistiche presentante da una nota rivista immobiliare: la ristrutturazione aumenta il valore dell’immobile fino al 19% (12% sottratte le spese sostenute per i lavori). Inoltre, i tempi di vendita scendono da 6,6 a 5,4 mesi e quelli di locazione da 4,6 a 3,5. Nel caso di affitto, invece, potreste richiedere una locazione maggiore del 22% rispetto alla media.

A oggi, è inoltre possibile richiedere i:

• bonus per le ristrutturazioni: detrazione fiscale ristrutturazioni edilizie in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo (es. appartamento o villa unifamiliare) o di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio);
• bonus mobili.
• ecobonus;
• conto termico.

Quali sono i documenti necessari per aprire una pratica?

Nulla di complicato. Sarà il tecnico a fornirti le indicazione sui documenti necessari.

Fondamentale è il permesso scritto da parte di tutti coloro che sono titolari di un diritto reale sull'immobile. In pratica, se ci sono altri proprietari, usufruttuari, comodatari ecc. dovrai avere il permesso ad eseguire i lavori.

Ovviamente, i documenti di identità tuoi e di coloro che possiedono il diritto.

Dovrai delegare il professionista a poter visionare le vecchie pratiche edilizie presenti nell'archivio comunale.

Infine, se possiedi una planimetria catastale e la visura agevolerai il tecnico, che dovrà realizzare il grosso della documentazione.

Quali sono i tempi e la durata?

Per quanto riguarda i tempi della CILA, dipende molto dalla stesura della pratica e dalla produzione dei disegni da parte del tecnico; difatti, essendo la CILA una comunicazione a carico del proprietario, che non necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Stesso dicasi della SCIA. Discorso a parte per il permesso di costruire che necessita dell'approvazione del Comune per cui possono passare diversi mesi.

La maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto, occorre richiedere una visura degli atti abilitativi per poter visionare eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, CILA che hanno interessato l'unità immobiliare in passato. Questo per poterli confrontare con lo stato effettivo dell'immobile al fine di riscontrare eventuali difformità (abusi). I tempi vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi, a seconda del Comune.

A differenza della Scia e del permesso di costruire, la CILA non ha una durata e non prevede il deposito di varianti (modifiche al progetto iniziale), né in corso d'opera, ne finali. In caso di modifiche al primo progetto occorre presentarne una nuova.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l'aggiornamento catastale (bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura così da comunicare all'Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse).

Quanto costa un pratica?

Per quanto riguarda i costi, riuscire a generalizzare e quantizzare è molto difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirti un elenco delle diverse voci di spese:

• onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.
• Diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche (circa 50 € per la CILA, 300 € per la SCIA, 50 € per l'aggiornamento catastale);
• Interventi edili variabili in base all'intervento (vedi i costi unitari della ristrutturazioni);
• Eventuali allacci utenze (idrico 150 €, gas 200 €).

Sperando che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.

Permesso di costruire 2026: costi, tempi e quando serve

Permesso a costruire: guida su opere soggette, costi, durata, sanzioni, proroghe, scadenze, oneri e deroghe.

Il permesso di costruire, come la CILA e la SCIA è un titolo abilitativo che legittima un intervento edile. Nella gerarchia, questa procedura viene adottata per gli interventi più "massicci". Ad esempio, viene rilasciato quando si costruisce un nuovo immobile, si realizza una sopraelevazione, si chiude una veranda ecc.

Non sempre è possibile realizzare tali opere,in quanto, il rilascio del permesso di costruire dipende strettamente dalle previsioni contenute nei regolamenti locali (piani regolatori, piani strutturali), ed è realizzato nel rispetto delle leggi e dei regolamenti, sia nazionali, che regionali, che comunali.

Ma vediamo tutti gli aspetti legati a questa pratica edilizia.

Quali sono le opere interessate? Quando serve?

Secondo l'Art. 10 del Testo Unico dell'Edilizia, gli interventi subordinati a permesso di costruire sono:

1. gli interventi di nuova costruzione;
2. gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
3. gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici oppure che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi dell’art. 142 del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Per zona A si intende il centro storico, o comunque, le zone in cui gli immobili hanno carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale. La zona viene segnalata all'interno degli strumenti urbanistici.

Anche il recupero dei sottotetti esistenti richiede questo atto.

Per alcuni interventi e con notevoli vantaggi, è possibile depositare la SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

Ruolo delle Regioni nella regolamentazione dei titoli abilitativi

Saranno poi le Regioni,senza andare in contrasto con le norme nazionali, ad entrare nel dettaglio e stabilire le operesoggette aPermesso di costruireo a SCIA.

Prendiamo, ad esempio, la L.R 65/14 dellaRegione Toscana, che riporta all'art. 134 le trasformazioni urbanistiche ed edilizie soggette a Permesso di costruire:

• gli interventi di nuova edificazione, e cioè la realizzazione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o interrati, anche ad uso pertinenziale privato, che comportino la trasformazione in via permanente di suolo inedificato, diversi da quelli di cui alle lettere da b) a m), ed agli articoli 135 e 136;
• l’installazione di manufatti, anche prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere , quali roulotte, camper , case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, depositi, magazzini e simili, che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee , e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture ricettive all’aperto, in conformità alla normativa regionale di settore , per la sosta ed il soggiorno dei turisti;
• la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria da parte di soggetti diversi dal Comune;
• la realizzazione d’infrastrutture e d’impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• la realizzazione di depositi di merci o di materiali e la realizzazione d’impianti per attività produttive all’aperto, che comportino l’esecuzione di lavori a cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
• la realizzazione degli interventi di ristrutturazione urbanistica, cioè quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico- edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico d’interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale;
• le addizioni volumetriche agli edifici esistenti, realizzate mediante ampliamento volumetrico all’esterno della sagoma esistente;

Ti consiglio di verificare le definizioni contenute nella legge della tua Regione.

Deroga al permesso di costruire: interesse pubblico.

Secondo l'art. 14 del Testo Unico sull'Edilizia, il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.

La richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico, limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo e di recupero sociale e urbano dell’insediamento, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall’articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.

Chi può presentare il Permesso di costruire?

Il Permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo, per richiederlo (art. 11 del testo unico sull'Edilizia). Può essere presentato anche dal rappresentante di una società o dal progettista (architetto, ingegnere o geometra)delegato.

In questo articolo approfondisco tutti gli altri soggetti, che possono presentare il Permesso di costruire.

Nella pratica, i proprietari o i rappresentanti sono i richiedenti, mentre, a depositare e redigere il Permesso di Costruire, sarà il professionista delegato.

Il tecnico, al modello dovrà allegare tutti i progetti richiesti dal Regolamento edilizio, nonché una Dichiarazione del progettista circa la conformità del progetto alle norme locali e nazionali (regolamenti edilizi, normative antisismiche, igienico-sanitarie, dell'efficienza energetica, etc.).

E' possibile trasferire il Permesso?

Il Permesso di costruire è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o agli aventi causa.

Durata, scadenze e deroghe.

Nel Permesso di costruire vengono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori.

Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo.

Il termine di ultimazione, entro il quale appunto l'opera deve essere ultimata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.

Decorsi tali termini, il Permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga di un anno.

La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive, emerse successivamente all'inizio dei lavori, oppure quando si tratti di opere pubbliche, il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

Varianti

Se durante i lavori si manifestano delle varianti che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le prescrizioni dettate dal Permesso di costruire, può essere presentata la SCIA.

Decadimento del Permesso di costruire

Un nuovo Piano regolatore (o Piano strutturale), che contrasti con gli interventi edilizi, potrebbe far decadere il permesso, a meno che i lavori non siano già partiti e si concludano entro tre anni.

Vediamo un esempio. Un Comune concede a Tizio un permesso di costruire per realizzare una villetta. Tizio, non avendo possibilità economiche, non inizia i lavori e decorrono i 3 anni. Nel frattempo, il Sindaco Sempronio perde consenso. Il nuovo Sindaco Caio ha politiche urbanistiche differenti. Quel lotto di terreno viene destinato ad altro. A quel punto, non è più possibile edificare la villetta. Tizio si attacca al tram. Fine della storia.

Quali sono i tempi di rilascio?

Gaudì, riferendosi ai lavori della Chiesa Sagrada Familia, sosteneva che: "Il mio cliente non ha fretta, Dio ha tutto il tempo del mondo." Se non si progetta una chiesa, le cose sono ben diverse.

Le domande vengono gestite in ordine di presentazione ed, entro 60 giorni dalla presentazione, il responsabile del procedimento formula una "Proposta di provvedimento". Entro lo stesso termine, il responsabile può chiedere che la documentazione allegata venga integrata o che il progetto venga modificato. Le integrazioni vanno fatte entro i successivi 15 giorni e, fino al quel momento, il termine per emettere la proposta di provvedimento si sospende.

Il provvedimento finale e definitivo viene emesso e notificato al richiedente entro 30 giorni dall'emissione della "Proposta di provvedimento". L'atto viene anche pubblicato sull'Albo pretorio, e i suoi estremi devono figurare in un cartello esposto presso il cantiere.

Se l'immobile oggetto dell'intervento è sottoposto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, i 30 giorni decorrono dal rilascio dell'atto di assenso (necessario, perché in questo caso non è valido il principio del "silenzio-assenso").

Secondo l'art. 20 del TUE, "lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti."

In caso di mancata emissione del provvedimento o di un diniego motivato, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende accolta (principio del silenzio-assenso), e può essere dato il via ai lavori.

Il principio non si applica ai casi, in cui vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali,per i quali continua a valere quello del silenzio-rifiuto.

Violazioni e sanzioni per mancato deposito.

Se vengono realizzati interventi in totale difformità dal Permesso di costruire, o in assenza dello stesso, l'Ufficio comunale può disporre la demolizione o la rimozione dell'opera, a seconda dei casi. In caso di mancato rispetto dell'ordine, può confiscare l'edificio.

A seconda dei casi (per esempio, se non si ottempera all'ordine di demolizione o rimozione), possono seguire anche azioni penali da parte degli organi regionali (ammenda variabile da 5.164 a 51.645 € ed arresto fino a 2 anni). In caso di ristrutturazioni edilizie non rimosse entro il termine stabilito, il Comune può provvedere direttamente, a spese di chi ha commesso la violazione. In caso di inottemperanza, inoltre, può essere irrogata una sanzione amministrativa variabile da 2.000 a 20.000 euro, salve ulteriori sanzioni previste dalla legge.

Qualora gli interventi abusivi o eseguiti in difformità al Permesso di costruire siano comunque conformi alle norme edilizie e ai regolamenti locali, è possibile chiedere un Permesso "in sanatoria", pagando il contributo di costruzione in misura doppia.La richiesta va presentata in Comune e il permesso si intende concesso, se il responsabile dell'ufficio risponde positivamente entro 60 giorni. Ciò, in ogni caso, prima di ogni accertamento o applicazione di sanzioni. Il mancato pagamento del contributo di costruzione, invece, comporta l'applicazione di sanzioni decise dalle Regioni. Decorso inutilmente il termine di 240 giorni dalla scadenza, il Comune può provvedere alla riscossione coattiva.

Tutto ciò, viene analizzato scrupolosamente nell'articolo sugli abusi edilizi.

Oneri di urbanizzazione e di costruzione.

Il rilascio del Permesso comporta il pagamento:

• degli Oneri di urbanizzazione;
• di un Contributo di costruzione, pari ad una frazione del costo di costruzione (o di intervento).

Gli Oneri di urbanizzazione sono una sorta di partecipazione del cittadino alle spese di Urbanizzazione (fognatura, acquedotti, impianto di illuminazione, parcheggi), che il Comune sostiene per il territorio, e devono essere pagati dalla persona a cui è intestato il Permesso di costruire. Devono essere liquidati all'atto del rilascio del permesso e possono essere, su richiesta, rateizzati.

Il loro importo varia sia rispetto alla località sia rispetto al tipo di lavori. Sono normalmente espressi in euro per mq. Per dare un ordine di grandezza, circa 800 € ogni 10 mq.

Il Contributo di costruzione invece viene determinato in percentuale (variabile dal 5 al 20%) rispetto ai costi di costruzione o di intervento, maggiorato secondo le classi di edificio.

Le tabelle, che indicano le modalità di calcolo, spesso si trovano sul sito istituzionale del Comune stesso, nel settore dedicato all'edilizia.

Qualora venisse edificata, ad esempio, una villa isolata in campagna e, quindi, non fossero presenti le Opere di Urbanizzazione primaria, potresti procedere all'esecuzione delle stesse a tue spese, contemporaneamente alla costruzione dell'immobile oggetto del permesso, evitando il pagamento degli oneri.

Vediamo le altre spese:

Altri costi.

Oltre agli oneri, dovrai considerare:

• il costo del professionista (geometra e/o architetto e ingegnere):variabile a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche l'obbligatorietà della Direzione lavori e il Coordinamento della sicurezza sul cantiere. Per questi costi ho scritto un articolo. In generale, la somma di tutte le parcelle di tutti i professionisti si aggira tra il 12% e il 15% del costo dell'appalto;
• il costo delle imprese edili e impiantistiche: in particolare, i materiali e la manodopera necessaria per realizzare l'opera;
• i diritti di istruttoria e di segreteria, per il deposito delle pratiche. Molto spesso, questi diritti variano sulla base della superficie utile interessata dall'intervento. Si parte da 300 € fino a raggiungere il migliaio di € per superfici superiori ai 300 mq. A questi, vanno aggiunti i 50 € per il deposito della Pratica strutturale al Genio civile, 50 € per l'aggiornamento catastale etc..

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo

Se fossi interessato, forniamo preventivi via mail a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., oppure contattandoci via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Livorno, Grosseto, Bologna, Pisa, Massa Carrara e Lucca.

Requisiti abitazioni 2026 - Altezze Superfici minime illuminazione

Quali sono i requisiti delle abitazioni e dei vani: camere, cucina, bagno, ufficio, soffitta, garage, cantina, monolocale. Altezze e superfici minime etc.

Come puoi immaginare, esistono delle regole per poter identificare un appartamento quale abitazione oppure un bagno o una cucina come tale. Superfici e altezze minime, presenza o meno di alcuni oggetti, quali i sanitari nel bagno o il piano cottura in cucina.

Le norme fondamentali sono state definite all'interno del DM 75, ma ad entrare nel dettaglio, come vedrai, saranno i regolamenti edilizi comunali.

Questo significa che, ad esempio, per realizzare un secondo bagno in un appartamento di Cosenza magari potrebbero essere richieste superfici minori rispetto ad edificare un nuovo secondo bagno a Treviso.

Quali abitazioni sono soggette a queste norme?

Sappi che, i valori ed i requisiti indicati all'interno dell'articolo riguardano:

• le nuove costruzioni;
• interventi sull'esistente che comportino la variazione della destinazione funzionale dei singoli ambienti verso una destinazione di maggior pregio (definizione in seguito). Ad esempio, nel caso in cui volessi trasformare una cucina in soggiorno, un ripostiglio in bagno, una soffitta in camera o soggiorno etc.

I requisiti richiesti non riguardano ambienti già esistenti e che non verranno modificati.

Questo in quanto per gli interventi sull'esistente è consentito il mantenimento di condizioni in essere, che non verifichino il rispetto dei requisiti prescritti di seguito in materia di posizione rispetto a terreno, aerazione, illuminazione, altezza, dimensionamento degli alloggi e dei singoli locali, a condizione che:

• non si determini un peggioramento della situazione preesistente sotto il profilo igienico- sanitario;
• non sia trasformata la funzione dei singoli locali inserendo utilizzi di maggior pregio rispetto a quelli presenti.

Cerchiamo di comprendere meglio.

Immagina che il bagno di casa tua sia basso e realizzato nel 1800. In tale epoca non erano previste le altezze minime e quindi il tuo wc potrebbe essere legittimamente alto anche un metro e mezzo. Ne segue che, le regole che ti elencherò di seguito, non varranno per questo bagno qualora non venga ridotta ulteriormente l'altezza o variato di destinazione d'uso.

Mentre, se volessi trasformare il tuo bagno in un enorme soggiorno barocco (la precisazione sullo stile è solo al fine di enfatizzare la trasformazione), a quel punto, variando la destinazione dell'ambiente, dovresti rispettare l'altezza minima di 2,7 metri.

Attenzione: ribadisco, alcune delle prescrizioni contenute nel presente articolo (precisate di seguito) sono le tipiche norme contenute nei regolamenti edilizi comunali.

Ogni regolamento edilizio comunale potrebbe leggermente variare circa quanto segue.

Come ti accennavo, per il proseguo, è fondamentale definire la gerarchia dei vari vani di una casa.

Locali primari, di supporto e accessori

Per poter comprendere al meglio le regole occorre dare delle definizioni:

• Locale: porzione di unità immobiliare destinata ad uno specifico utilizizzo e dotata di autonomia funzionale. Non costituiscono locale i volumi tecnici e gli spazi, ancorché accessibili, adibiti a funzioni di protezione dell’edificio (scannafossi e simili) o al passaggio ed alla manutenzione degli impianti (cavedi e simili).

I locali si distinguono nelle seguenti categorie:

• locali primari, che comportano la permanenza continuativa di persone: camere da letto e soggiorni;
• locali di supporto alla funzione primaria: spazi di cottura e bagni, spazi di disimpegno e distribuzione verticale ed orizzontale, dispense, guardaroba, lavanderie e simili;
• locali accessori, adibiti esclusivamente a funzioni complementari, che comportano una presenza solo saltuaria ed occasionale di persone: soffitte, cantine, ripostigli e quanto ad esse assimilabile;

Quali sono le categorie dei locali di abitazione?

Per ciascun tipo di locale, in relazione alla funzione svolta, viene assegnata una classe di pregio a cui spettano diverse verifiche di natura igienico-sanitaria.

In tabella sono indicati i locali e le relative classi:

Come puoi vedere, il soggiorno ha un "valore" maggiore rispetto al bagno, che a sua volta vale di più rispetto alle cantine.

Ognuno di questi locali dovrà rispettare: superfici minime, altezze minime, superfici aeroilluminanti, etc. Vediamolo in dettaglio:

Rapporto aeroilluminante: che cose e quali sono le verifiche?

Secondo il DM 75 (livello normativo nazionale), in alcuni locali delle abitazioni deve essere garantita un certa quantità di luce naturale nonché di illuminazione, che si traduce in una determinata superficie aeroilluminante.

Si definisce superficie aeroilluminante di un locale la superficie finestrata apribile misurata al lordo dei telai delle finestre o delle porte finestre prospettante direttamente su spazi liberi.

Queste superfici dovranno rispettare dei rapporti, detti aeroilluminanti, con le superfici pavimentate.

Parlamose chiaro, che significa? Ad ogni metro quadro di pavimento deve essere garantita una certa superficie di parete / tetto finestrata.

Per il soddisfacimento dei rapporti aeroilluminanti non possono essere computate le finestre lucifere.

Secondo l'art. 5 del DM 75  tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici (wc e bagni), disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Quindi, nel caso volessimo realizzare una camera di 24 mq, il vano dovrebbe disporre di una finestra di almeno 3 mq (24/8)

Per approfondire tutte le casistiche legate ai rapporti aeroilluminanti, ti consiglio l'articolo di approfondimento.

I regolamenti locali potrebbe aggiungere alcune prescrizioni. Ad esempio, il regolamento edilizio di Firenze ammette, per i locali sottotetto in caso di illuminazione conseguita tramite finestrature piane o semipiane (lucernari o finestre in falda), una superficie finestrata ridotta pari ad 1/12 della superficie pavimentata.

Qual è l'altezza minima dei locali ad uso abitativo? Bagno, cucina, ripostiglio, camere, soggiorno

L’altezza libera dei locali, per le diverse categorie e casistiche, deve garantire i valori minimi riportati nella tabella che segue. Alcune prescrizioni sono state ricavate dal DM 75, mentre per il locali ad altezza variabile, di solito, le altezze medie e minime vengono prescritte dai regolamenti locali:

Nel caso in cui siano presenti dei tetti in legno, con orditura primaria e secondaria, a quale altezza ci si riferisce?

Secondo il regolamento di Firenze, l’altezza è misurata all'intradosso dell'orditura secondaria (travetti). Mentre, in alcuni Comuni limitrofi l'altezza viene misurata al tavolato.

IMPORTANTE: Nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori rispetto a quelle prescritte successivamente, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti. Cioè, se non peggioro le condizioni è ho già un'altezza inferiore, posso mantenerla anche in caso di nuovi interventi!!!

Sull'esistente, potrebbe essere consentita dal regolamento comunale, la realizzazione di servizi igienici con altezza inferiore a quella prescritta, se l’unità fosse già dotata di un altro servizio di altezza 2,4 m;

DL Salvacasa altezze e superfici minime

Inoltre, grazie al DL Salva Casa,

"omissis..fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:

a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;

b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

a) i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;

b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari."

Quali sono le dimensioni minime nelle abitazioni?

Secondo il DM 75:

• il monolocale deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone. Questo, a meno che non si ricada nelle casistiche di cui al DL Salva Casa.
• ogni alloggio deve essere dotato di una stanza soggiorno di almeno mq 14.

Mentre i locali di abitazione devono garantire i requisiti minimi di superficie riportati in tabella:

Servizi igienici: bagni e wc

Secondo il DM 75, per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.

Mentre, nel regolamento edilizio di Firenze, i locali adibiti a servizio igienico devono possedere i requisiti minimi riportati in tabella.

Spesso, non è consentito accedere direttamente ai servizi igienici dai locali adibiti all'uso di cucina o dagli spazi di cottura, nonché dai locali destinati alla produzione, deposito e vendita di sostanze alimentari o bevande; in tali casi l’accesso deve avvenire attraverso un apposito spazio di disimpegno (antibagno), in cui possono essere collocati apparecchi sanitari diversi dal vaso wc e dal bidet. Esistono delle deroghe nel caso di bagni adatti ai disabili.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.

Calcolo rendita e consistenza catastali

Come si calcola la rendita catastale e la consistenza mq, mc, vani: A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7, D e E.

Sulla base della rendita catastale si determinano molte delle tasse che versiamo. Accorgersi di un errore potrebbe farti risparmiare molti soldi.

Come vedremo, la procedura di calcolo della rendita catastale varia in base alla categoria catastale dell'immobile.

Cos'è la rendita catastale?

La rendita catastale è il valore attribuito ai fini fiscali a tutte le unità immobiliari capaci di produrre o generare reddito autonomo.

La rendita catastale è visibile all'interno della visura catastale dell'immobile.

Come si calcola la rendita per le categorie catastali A, B e C?

La rendita catastale delle unità immobiliari urbane (Gruppi A, B e C) si calcola moltiplicando la consistenza, calcolata come vedremo nei paragrafi successivi, per la tariffa d’estimo della categoria e classe, che si attribuiscono alla stessa, vigenti nello specifico Comune o Zona Censuaria. La Zona censuaria rappresenta una porzione omogenea di territorio provinciale, che può comprendere un solo comune o una porzione del medesimo, ovvero gruppi di comuni, caratterizzati da similari caratteristiche ambientali e socio-economiche.

Quindi:

Rendita catastale (€) = consistenza x tariffe d'estimo

La consistenza per le categoria catastale A residenziale è valutata in numero di vani, per le categorie B in metri cubi e per le categorie C in metri quadri

Partiamo col determinare la consistenza per poi passare alle tariffe d'estimo.

Categoria A: calcolo della consistenza catastale delle abitazioni

Il calcolo della consistenza per le categorie A è effettuato sulla base del vano utile, sommando tutti i vani dell’unità immobiliare, compresi accessori e dipendenze, tenendo conto che:

• i vani principali (stanza, cucina, camera da letto, studio e simili) vengono considerati ognuno per un vano fino ad una superficie di mq. 25 circa e la superficie eccedente è perequata proporzionalmente ad un vano o frazione di vano.

• i vani accessori a servizio diretto (bagno, disimpegno, corridoio, sgabuzzino) sono conteggiati come 1/3 di vano utile;
• i vani accessori a servizio complementare (cantine) sono conteggiati come 1/4 di vano utile;
• le dipendenze (balconi, terrazze) sono considerate incrementando o diminuendo di una percentuale la consistenza complessiva dei vani calcolati in precedenza.

Ho realizzato un articolo di approfondimento sul calcolo dei vani, con esempio.

Elenco categorie catastali del gruppo A

Il calcolo della consistenza di cui sopra può essere adottato per tutti gli immobili ricadenti nella categoria A. Di seguito l'elenco delle categorie catastali del gruppo A:

Categoria B: calcolo della consistenza catastale

Il calcolo della consistenza per le categorie B è effettuato considerando come unità di misura il metro cubo, sulla base:

• della volumetria lorda dell’unità immobiliare;
• incrementando o diminuendo di una percentuale la volumetria complessiva in rapporto all'entità, qualità ed importanza delle dipendenze.

Il calcolo finale viene arrotondato al metro cubo.

Gruppo B: categorie e calcolo della consistenza

Tra le categorie del gruppo B abbiamo:

• B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme.
• B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro).
• B/3 Prigioni e riformatori.
• B/4 Uffici pubblici.
• B/5 Scuole e laboratori scientifici.
• B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9.
• B/7 Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto.
• B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate.

Categoria C: calcolo della consistenza catastale

Il calcolo della consistenza è effettuato considerando come unità di misura il metro quadro, sulla base:

• della superficie interna netta dei locali dell’unità immobiliare;
• escludendo la superficie complessiva delle dipendenze, sia che siano di uso comune o esclusivo dell’unità immobiliare. Il calcolo finale viene arrotondato al metro quadro.

Di seguito si riportano ulteriori precisazioni riguardanti i criteri, che possono essere adottati per la determinazione delle superfici degli immobili appartenenti alle singole categorie del Gruppo C, fatte salve le specifiche disposizioni locali adottate dagli Uffici Tecnici Provinciali.

• Le superfici delle porzioni accessorie sono ragguagliate a quelle principali in misura variabile dal 10% al 20%,  in relazione alle dimensioni e proporzione della superficie dei vani principali;
• le superfici dei retri dei negozi sono ragguagliate a quelle delle aree di vendita nella misura variabile fra il 30% e il 60% in relazione alla proporzione con la superficie di vendita;
• con locali del tipo “open space” si considera come superficie principale tutta l’area di vendita, mentre eventuali locali o soppalchi collegati con scala interna, non utilizzati come area di vendita al pubblico, possono essere considerati come retri.

Gruppo C: categorie e calcolo della consistenza

Tra le categorie del gruppo C abbiamo:

• C/1 Negozi e botteghe
• C/2 Magazzini e locali di deposito
• C/3 Laboratori per arti e mestieri
• C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
• C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
• C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro).  C/7 Tettoie chiuse od aperte.

Gruppi D e E – Immobili a destinazione speciale  

D/1 Opifici.  D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro).  D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro).  D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro).  D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro).  D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro).  D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.  D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.  D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.  D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

Per le unità immobiliari appartenenti a questi gruppo non viene calcolata la consistenza, poiché la rendita catastale viene determinata sulla base della redditività presunta dell’attività che viene svolta all'interno degli immobili stessi (stima diretta capitalizzando il valore). 

Dove scaricare le tariffe d’estimo?

Per scaricare le tariffe d'estimo basta andare sul sito dell'Agenzia delle entrate, nella sezione download Docfa: dal menu a tendina archivi provinciali sezionare la città dove è ubicato l'immobile. Una volta scaricato il file ed aperto con un programma di editor come "blocco note", le tariffe risulteranno nel formato "A1AA 001A01010680000"dove A1AA è il codice catastale, 001 la zona censuaria, A01 la categoria, 01 la classe, 0680000 la rendita nelle vecchie lire ( bisogna effettuare la conversione).

Oppure, in alternativa, dal sito.

Procedura per l'aggiornamento della rendita catastale.

L’attribuzione o l’aggiornamento della rendita catastale deve essere presentata dal proprietario, o legale rappresentante nel caso di persone giuridiche, mediante affidamento di incarico professionale ad un tecnico abilitato.
Dopo aver effettuato il rilievo metrico e fotografico dell'immobile, annotato le caratteristiche ed aver raccolto tutti i dati necessari, il tecnico, con l’ausilio del programma DOCFA, conclude l'aggiornamento degli atti catastali.
Inoltre, il professionista richiederà per via telematica all'Agenzia del Territorio alcuni documenti quali visura catastale ed elenco fabbricato;  il soggetto dichiarante, invece, dovrà produrre copia della seguente documentazione: planimetria catastale pregressa, titolo di proprietà (atto notarile d'acquisto, atto di donazione, copia successione, ecc..), eventuali progetti per la modifica dello stato dei luoghi, (titolo edilizio).

 Cos'è e come si calcola la superficie catastale?

La superficie catastale nello specifico è composta da:

A) Vani principali e accessori diretti (camere, bagni, ingressi, disimpegni ecc.)

- superfici dei vani principali e vani accessori diretti quali: bagno, ripostigli, ingresso ecc. La superficie viene conteggiata per quella effettiva al 100%.

B) Vani accessori indiretti (cantine, soffitte e simili)

Vanno distinti in comunicanti con i vani principali (lettera A) e non comunicanti. Nel caso siano comunicanti, vengono computati nella misura del 36% della superficie reale. Se invece non sono comunicanti, si computano per il 25%.

C) Vani accessori indiretti (balconi, terrazzi e simili)

Anche in questo caso è necessario distinguere se trattasi di balconi/terrazzi comunicanti o meno con i locali principali di cui alla lettera "A".

Nel caso che siano comunicanti, vengono computati nella misura del 30% sino ad una superficie di mq. 25. Oltre la quota eccedente i 25 mq. si computa il 10%.

Nel caso che non siano comunicanti, vengono computati nella misura del 15% sino ad una superficie di mq. 25. Oltre la quota eccedente i 25 mq. si computa il 5%.

D) Superfici scoperte (cortile di pertinenza)

Anche il cortile contribuisce alla formazione della superficie catastale. Più precisamente nel seguente modo:

fino alla stessa superficie dei vani principali e accessori diretti di cui alla lettera "A" viene computato nella misura del 10%. Oltre la superficie precedente si computa per il 2%.

Quanto detto sopra è una parte del calcolo della superficie catastale. Ci sono alcune variazioni per quanto riguarda le unità immobiliari classificate come ville o villini. Cambiano alcuni parametri nel calcolo del cortile. Inoltre, in questa pagina non è stato trattato il caso dei posti auto.

Allegato C al D.P.R. 138 /98 Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria.

1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.

2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale. 

3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati. 

4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti, viene arrotondata al metro quadrato.

 Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo