APRIRE UNA FINESTRA nel muro o lucernario: Permessi, condominio - costi 2019

Guida su come aprire o allargare una finestra / portafinestra su un muro portante esterno perimetrale, condominiale o privato oppure un lucernario sul tetto: quali sono i costi? quali sono i permessi e la pratica edilizia? quale permesso e maggioranza condominiale occorre?

Spesso abbiamo necessita di dover allargare una finestra, di crearne una nuova o di chiuderne una in quanto l'apertura prospetta su una strada trafficata, su un'industria o su una zona rumorosa. Stesso dicasi nel caso abitiate al piano terra e vogliate trasformare una finestra in portafinestra.

Premettiamo che non sempre è possibile, specialmente su immobili vincolati o nel caso in cui la vostra casa sia "troppo vicina" ad un altro stabile. Difatti, il codice civile, pone dei limiti in termini di distanze minime, all'apertura di finestre su pareti prospicienti altri stabili.

Ma partiamo dai permessi da richiedere al Comune:

Quali sono i permessi e la pratica per aprire una finestra, portafinestra o lucernario (velox)?

Come accennavo nella premessa, non sempre è possibile aprire una finestra. Vediamo tutti i limiti:

1 Nel realizzare l’opera dobbiamo valutare in prima analisi il decoro architettonico dell’edificio, la sicurezza e la stabilità del fabbricato. Difatti, nel realizzare l'apertura, dovreste perseguire una certa armonia con l'estetica esistente. Immagina che ogni condomino apra una finestra dove gli pare e piace, trasformando il prospetto dell'edificio in una gruviera. Il Comune potrebbe rigettarti la richiesta, specialmente se hai intenzione di agire sul prospetto principale.

Dovrai stare attento anche alla stabilità della struttura: forare una muratura, la indebolisce, quindi dovrai assegnare il compito di ripristinare la resistenza / rigidezza della parete ad un ingegnere.

2 Il codice civile, all'art. 905 dichiara che "Non si possono aprire vedute (aperture che permettono il passaggio di luce ed aria e consentono di affacciarsi) dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica". Sinceratevi di avere tale distanza!!

Altro discorso deve essere fatto sulla "luce", cioè un'apertura che dà passaggio alla luce e all'aria, ma non permette di affacciarsi sul fondo del vicino. Per essere considerate luci, le aperture, devono essere provviste di inferriate, il loro davanzale deve essere a 2,5 metri dal suolo se disposte al primo piano e a 2 metri rispetto al solaio di interpiano se disposte ai piani superiori.

Il Codice Civile stabilisce che, il proprietario di un muro contiguo al fondo di un terzo, può liberamente aprire luci sul muro in questione.

Viceversa, nel caso in cui il muro divisorio, sia in comune con l’altro proprietario, è necessario il consenso del vicino.

3 Nei casi in cui insistano dei vincoli ambientali, paesaggistici o culturali sulla vostra casa, prima di dare inizio ai lavori occorre ottenere il nulla osta dagli organi preposti (sovrintendenza o altro ente competente). Sarà necessario richiedere un parere preventivo e aspettare l'approvazione.

4 Infine, qualora abiti in un condominio, non è necessaria l'approvazione dell'assemblea condominialema dovrai controllare il regolamento condominiale che potrebbe vietare questo intervento.

Una volta considerati tali aspetti dovrete espedire la parte burocratica: secondo il testo unico sull'edilizia, le aperture di una finestra, portafinestra o lucernario sono realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività SCIA, pratica di complessità media che può essere firmata da un ingegnere, architetto o geometra.

Nelle strutture portanti (mattoni verticali in pieni o pietra), nel realizzare l'apertura, occorre costruire una cerchiatura per ripristinare la rigidezza della muratura. Di conseguenza sarà necessario il deposito del progetto strutturale al genio civile redatto da un ingegnere.

Non è necessaria la cerchiatura nelle tamponature degli immobili in cemento armato o quando si trasforma una finestra in portafinestra senza aumento di larghezza (e viceversa). Lo stesso dicasi quando si riaprire una finestra, precedentemente murata. Sarà sufficiente la posa di un architrave, in pratica un elemento orizzontale in acciaio, legno o altro posto al di sopra dell'apertura per evitare il collasso della porzione di muratura posta in alto).

Passiamo ora al lato economico:

Qual è il costo e i tempi per aprire una finestra, portafinestra o lucernario?

Per quanto riguarda i tempi, dovrai munirti di pazienza. Prima di tutto, dovrai segnalare all''amministratore l'intervento, che a sua volta dovrà comunicare ai condomini. Nel frattempo, affiderai obbligatoriamente l'incarico ad un ingegnere, se l'intervento riguarda una parte strutturale, altrimenti anche ad un geometra o un architetto. Mi raccomando chiedi il preventivo. Nel giro di un mese potrebbe depositare la SCIA e partire con i lavori. Discorso a parte riguarda gli edifici vincolati, che dovranno attendere, per almeno 3 mesi, il nulla osta della Soprintendenza). Per quanto riguarda la parte edile, tra montaggio del ponteggio e lavoro finito in tre/quattro settimane circa potrai aprire le tapparelle della tua nuova finestra.

Invece, il costo dipende da molti fattori: località e piano dell'edificio, larghezza dell'apertura, tipologia di muro su cui praticare il foro, tipo di infisso installato etc. Ma vediamo tutte le voci in dettaglio:

• parcella del tecnico. Il professionista, per direzione lavori e pratica comunale SCIA, potrebbe richiederti circa 1000 €. Nel caso si trattasse di un muro portante, ulteriori 500 € per il deposito al genio civile della pratica strutturale. Per immobili vincolati, che necessitano di autorizzazione della soprintendenza, ulteriori 6/700 €;

• opere edili: il muro andrà demolito, i materiali di risulta smaltiti, il solaio puntellato e la cerchiatura saldata e imbullonata. Dovrà essere prevista un protezione contro la caduta dei detriti. Per una finestra di dimensioni standard (100 x 150), il costo della manodopera e della fornitura si aggira intorno ai 3000 €.

• costo degli infissi (vedi approfondimento) si aggira intorno ai 400 € al metro quadro;

• diritti di istruttoria del comune per il deposito della Scia e della pratica al genio civile, circa 300 €;

• qualora avessi bisogno di occupare il suolo pubblico per montare un ponteggio o l'area di cantiere, dovrai pagare gli oneri. Per darti un'idea, a Firenze, un'area di 3 metri per 10 costa circa 300 € al mese.

I prezzi sono da ritenersi indicativi. Fortunatamente, oggi, il web permette di avere preventivi in pochi minuti e senza impegno. Approfittatene!!

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo