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Cambio di destinazione d'uso: guida completa sul mutamento della destinazione di immobili quali appartamenti, ville, uffici, magazzini, alberghi, affittacamere, negozi, garage, box, depositi etc.. Quali sono i permessi, le autorizzazioni e la pratica edilizia (Scia o permesso di costruire). Quanto occorre pagare gli oneri di urbanizzazione. Quali sono i costi e i tempi? Dal residenziale al commerciale, dal ricettivo al direzionale.

cambio destinazione duso

Se state leggendo questo articolo è perché avete la necessità di cambiare la destinazione d'uso, urbanistica e catastale, di un immobile di proprietà. In questa guida capiremo quali sono le autorizzazioni da richiedere, i costi da affrontare e, specialmente, quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d'uso.

In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio. 

Puntualizzazione doverosa, su cui noto molta confusione tra i miei clienti, sta nella differenza tra catasto e urbanistica. Spesso mi viene richiesta un cambio di destinazione al catasto. Il cambio di destinazione d'uso avviene prima di tutto all'urbanistica chiedendo il "permesso" al comune. In una seconda fase aggiorno la parte fiscale al catasto. Ciò che mi permette o no di realizzare il cambio è la pratica urbanistica.

Premesso ciò, partiamo con il definire quali sono le categorie di destinazioni d'uso, così come previste dalla normativa: 

Quali sono le destinazioni d'uso rilevanti definite dalla legge?

La normativa urbanistica indica 7 macro-categorie. Il vostro immobile ricadrà sicuramente in una di queste!

a) residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere) quando la prevalente superficie dell'unità sia adibita ad uso abitativo;

b) industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;

c) commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

d) turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere; 

e) direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;

f) commerciale all'ingrosso e depositi;

g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

E' importante precisare che, in caso di diverse destinazioni d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Significa che se una unità è residenziale al 50,01% e al 49,09 a commerciale, allora trattasi di residenziale.

Altra cosa sono le destinazioni d'uso catastali indicate in visura catastale, la cui variazione avviene successivamente all'ottenimento in comune del "permesso".

Definizione: È cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Ora che conosciamo le categorie, arriviamo al punto centrale. Quando posso mutare la destinazione:

Quando è possibile cambiare la destinazione d'uso? Prescrizioni condominiali e urbanistiche.

Ragioniamo al contrario. Il cambio di destinazione d'uso è sempre ammesso a meno che:

1 viviate in un condominio e il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali;

2 l'immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatori per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d'uso, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (bagno minimo 2,5 mq etc.) e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali)......

3 lo strumento urbanistico comunale indichi che sul vostro immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico.  Presentandovi al comune e ricercando il vostro immobile all'interno delle mappe, capirete a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potete realizzare su di esso.

Ora, per proseguire, occorre aprire una parentesi. Gli interventi edilizi si classificano in: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio: sostituire le piastrelle del bagno ricade in manutenzione ordinaria, aprire una porta in un muro portante in manutenzione straordinaria etc....Il piano regolare indica fino a quale livello di interventi possiamo realizzare sulla nostra casa. Facciamo un esempio: edificio in centro storico, il PRG indica come intervento massimo la manutenzione straordinaria. Voi non potrete demolire e ricostruire il vostro stabile, perché è una categoria di intervento superiore!!

A ognuno di questi interventi è associata una diversa pratica da consegnare in Comune. E per il cambio di destinazione d'uso?

Quale pratica edilizia utilizzare per il cambio di destinazione d'uso? SCIA o Permesso di costruire?

Arriviamo al nostro caso:

IMPORTANTE: il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire,perché alla fine dell’intervento l’organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Quindi, il cambio di destinazione d'uso ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in comune un permesso a costruire. Questo, a meno che, il cambio avvenga nella stessa categoria (vedi sopra), ad esempio da abitazione a studio professionale, per cui è possibile utilizzare la SCIA.

Quindi, se sul vostro immobile è possibile realizzare opere edili fino alla manutenzione straordinaria, allora non potrete cambiare la destinazione d'uso.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un affittacamere in abitazione.

Fino a questo momento, abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi tasse diverse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

Ma cominciamo a parlare di costi:

Il cambio di destinazione d'uso comporta un aumento di carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Il cambio destinazione uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra e di conseguenza un differente carico urbanistico (diversi consumi d'acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.) , con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza opere edili a seguito del mero mutamento d’uso.

Il cambio destinazione uso, anche se attuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione ed in misura rapportata alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto, allorquando la nuova destinazione sia idonea a determinare un aumento quantitativo e/o qualitativo del carico urbanistico della zona. Capito? Se in passato, per la destinazione attuale avete pagato 100 € in oneri, e con la nuova destinazione, in caso di nuova costruzione, avreste dovuto pagare 150 €, il comune vi chiederà solo la differenza pari a 50 €.

Quantizzare gli oneri di urbanizzazione è difficile, in quanto dipende dal tipo di passaggio e dal comune. Ogni comune ha i suoi criteri!!

Adesso dovreste aver più chiaro cosa implica un cambio di destinazione d'uso...ma quanto tempo ci vuole:

Quali sono i tempi per il cambio di destinazione d'uso e l'iter da seguire?

Per quanto riguarda le fasi, il primo passo da intraprendere è contattare un tecnico il quale reperirà i documenti relativi all'immobile depositati presso gli archivi comunali; ad esempio permesso a costruire, concessioni, SCIA, agibilità etc.

Per far questo si procede con una richiesta di visura delle pratiche. Il comune di Firenze, ad esempio, fissa un appuntamento entro un mese dalla richiesta. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo il rilievo da parte del tecnico, quest'ultimo verificherà la regolarità urbanistica (assenza di abusi).

Una volta analizzata la regolarità, si passerà alla verifica dei requisiti igienico-sanitari dell'intervento e all'eventuale progettazione degli spazi, con la stesura del progetto per il cambio di destinazione d'uso.

Nel giro di un mese e mezzo possiamo quindi presentare la pratica urbanistica.

I tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell'immobile.

La pratica per il cambio di destinazione d'uso prevede, inoltre, che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato di conformità.

Per concludere parliamo dell'aspetto economico:

Quali sono i costi di un cambio di destinazione d'uso?

Riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirvi un elenco delle diverse voci di spese:

1 interventi edili: spesso nel cambiare l'uso occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc. Se volete avere una idea su quali sono i costi in edilizia ho realizzato una guida.  

2 onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.

oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 1000 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).

 

La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca. Consideriamo anche commesse in tutta Italia. Potrà ottenere un preventivo via mail a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. contattandoci via telefono al 347 277 85 86.

Madera Ing. Vincenzo
Author: Madera Ing. VincenzoEmail: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
Ingegnere Civile

Laureato all'Università degli Studi di Firenze, dal 2014 co-titolare dello Studio Madera.
Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia.
Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse.

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