Cambio di destinazione d'uso: guida completa sul mutamento della destinazione di immobili quali appartamenti, ville, uffici, magazzini, alberghi, affittacamere, negozi, garage, box, depositi etc.. Quali sono i permessi, le autorizzazioni e la pratica edilizia (Scia o permesso di costruire). Quanto occorre pagare gli oneri di urbanizzazione. Quali sono i costi e i tempi? Dal residenziale al commerciale, dal ricettivo al direzionale.

cambio destinazione duso

Se state leggendo questo articolo è perché avete la necessità di cambiare la destinazione d'uso, urbanistica e catastale, di un immobile di proprietà. In questa guida capiremo quali sono le autorizzazioni da richiedere, i costi da affrontare e, specialmente, quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d'uso.

In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio. 

Puntualizzazione doverosa, su cui noto molta confusione tra i miei clienti, sta nella differenza tra catasto e urbanistica. Spesso mi viene richiesta un cambio di destinazione al catasto. Il cambio di destinazione d'uso avviene prima di tutto all'urbanistica chiedendo il "permesso" al comune. In una seconda fase aggiorno la parte fiscale al catasto. Ciò che mi permette o no di realizzare il cambio è la pratica urbanistica.

Premesso ciò, partiamo con il definire quali sono le categorie di destinazioni d'uso, così come previste dalla normativa: 

Quali sono le destinazioni d'uso rilevanti definite dalla legge?

La normativa urbanistica indica 7 macro-categorie. Il vostro immobile ricadrà sicuramente in una di queste!

a) residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere) quando la prevalente superficie dell'unità sia adibita ad uso abitativo;

b) industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;

c) commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

d) turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere; 

e) direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;

f) commerciale all'ingrosso e depositi;

g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

E' importante precisare che, in caso di diverse destinazioni d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Significa che se una unità è residenziale al 50,01% e al 49,09 a commerciale, allora trattasi di residenziale.

Altra cosa sono le destinazioni d'uso catastali indicate in visura catastale, la cui variazione avviene successivamente all'ottenimento in comune del "permesso".

Definizione: È cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Ora che conosciamo le categorie, arriviamo al punto centrale. Quando posso mutare la destinazione:

Quando è possibile cambiare la destinazione d'uso? Prescrizioni condominiali e urbanistiche.

Ragioniamo al contrario. Il cambio di destinazione d'uso è sempre ammesso a meno che:

1 viviate in un condominio e il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali;

2 l'immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatori per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d'uso, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (bagno minimo 2,5 mq etc.) e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali)......

3 lo strumento urbanistico comunale indichi che sul vostro immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico.  Presentandovi al comune e ricercando il vostro immobile all'interno delle mappe, capirete a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potete realizzare su di esso.

Ora, per proseguire, occorre aprire una parentesi. Gli interventi edilizi si classificano in: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio: sostituire le piastrelle del bagno ricade in manutenzione ordinaria, aprire una porta in un muro portante in manutenzione straordinaria etc....Il piano regolare indica fino a quale livello di interventi possiamo realizzare sulla nostra casa. Facciamo un esempio: edificio in centro storico, il PRG indica come intervento massimo la manutenzione straordinaria. Voi non potrete demolire e ricostruire il vostro stabile, perché è una categoria di intervento superiore!!

A ognuno di questi interventi è associata una diversa pratica da consegnare in Comune. E per il cambio di destinazione d'uso?

Quale pratica edilizia utilizzare per il cambio di destinazione d'uso? SCIA o Permesso di costruire?

Arriviamo al nostro caso:

IMPORTANTE: il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire,perché alla fine dell’intervento l’organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Quindi, il cambio di destinazione d'uso ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in comune un permesso a costruire. Questo, a meno che, il cambio avvenga nella stessa categoria (vedi sopra), ad esempio da abitazione a studio professionale, per cui è possibile utilizzare la SCIA.

Quindi, se sul vostro immobile è possibile realizzare opere edili fino alla manutenzione straordinaria, allora non potrete cambiare la destinazione d'uso.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un affittacamere in abitazione.

Fino a questo momento, abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi tasse diverse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

Ma cominciamo a parlare di costi:

Il cambio di destinazione d'uso comporta un aumento di carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Il cambio destinazione uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra e di conseguenza un differente carico urbanistico (diversi consumi d'acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.) , con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza opere edili a seguito del mero mutamento d’uso.

Il cambio destinazione uso, anche se attuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione ed in misura rapportata alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto, allorquando la nuova destinazione sia idonea a determinare un aumento quantitativo e/o qualitativo del carico urbanistico della zona. Capito? Se in passato, per la destinazione attuale avete pagato 100 € in oneri, e con la nuova destinazione, in caso di nuova costruzione, avreste dovuto pagare 150 €, il comune vi chiederà solo la differenza pari a 50 €.

Quantizzare gli oneri di urbanizzazione è difficile, in quanto dipende dal tipo di passaggio e dal comune. Ogni comune ha i suoi criteri!!

Adesso dovreste aver più chiaro cosa implica un cambio di destinazione d'uso...ma quanto tempo ci vuole:

Quali sono i tempi per il cambio di destinazione d'uso e l'iter da seguire?

Per quanto riguarda le fasi, il primo passo da intraprendere è contattare un tecnico il quale reperirà i documenti relativi all'immobile depositati presso gli archivi comunali; ad esempio permesso a costruire, concessioni, SCIA, agibilità etc.

Per far questo si procede con una richiesta di visura delle pratiche. Il comune di Firenze, ad esempio, fissa un appuntamento entro un mese dalla richiesta. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo il rilievo da parte del tecnico, quest'ultimo verificherà la regolarità urbanistica (assenza di abusi).

Una volta analizzata la regolarità, si passerà alla verifica dei requisiti igienico-sanitari dell'intervento e all'eventuale progettazione degli spazi, con la stesura del progetto per il cambio di destinazione d'uso.

Nel giro di un mese e mezzo possiamo quindi presentare la pratica urbanistica.

I tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell'immobile.

La pratica per il cambio di destinazione d'uso prevede, inoltre, che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato di conformità.

Per concludere parliamo dell'aspetto economico:

Quali sono i costi di un cambio di destinazione d'uso?

costi cambio di destinazione duso Madera Vincenzo

Riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirvi un elenco delle diverse voci di spese:

1 interventi edili: spesso nel cambiare l'uso occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc. Se volete avere una idea su quali sono i costi in edilizia ho realizzato una guida.  

2 onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.

oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 1000 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).

 

La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca. Consideriamo anche commesse in tutta Italia. Potrà ottenere un preventivo via mail a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. contattandoci via telefono al 347 277 85 86.

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Commenti  
# Bouniol Fabienne 2019-06-23 20:10
Buonasera,
Vorrei sapere come si fa per cambiare da uso abitativo a turistico un appartamento in un condominio dove ci sono 10 appartamenti di base tutti ad uso abitativo.
Grazie.
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# daniela boni 2019-06-21 17:02
Buonasera,
mi sono aggiudicata all'asta un terreno edificabile con immobile in costruzione. L'impresa doveva realizzare 6 appartamenti e ha versato per intero gli oneri di urbanizzazione. Io realizzerò una casa ad un piano. Posso chiedere al comune il rimborso parziale degli oneri di urbanizzazione versati dato che per una singola casa gli oneri sono inferiori? L'impresa fallita ha dichiarato la rinuncia al rimborso. Dal decreto di trasferimento del tribunale e in particolare nella perizia sono indicati anche i contributi versati e sono stati presi in considerazione per il calcolo del valore del terreno.
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-22 12:33
Salve Daniela,
passi dal comune per chiedere la procedura...saluti
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# Valentin 2019-06-20 19:37
Nella casa che voglio comprare c'è il garage che prima era spazio abitabile. Per farlo di nuovo spazio abitabile (muro +finestra al posto della porta basculante) ho bisogno di permessi???
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# ivan 2019-06-14 09:59
Buon giorno Ingegnere,
possiedo un immobile in un complesso condominiale, a prevalenza residenziale, destinato ad uso Ufficio sia come autorizzazione comunale che come accatastamento A10. L’immobile presenta tutte le caratteristiche per poter essere portato ad uso residenziale senza fare nessun tipo di intervento edilizio.
Nel 2013 ho effettuato, comunicandoli al comune lavori di straordinaria manutenzione per opere interne (intervento gratuito).
La richiesta di cambio di destinazione d’uso da Ufficio a residenza prevede versamento di oneri ? è necessaria una pratica edilizia o basta una comunicazione?
Grazie cordiali saluti.
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# Caterina Romano 2019-06-12 06:56
Salve,vorrei sapere se per fare un cambio da C3 a C6 posso rivolgermi solo al mio ingegnere o devo contattare anche alrri funzionari..grazie
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# Fabio 2019-06-10 19:36
Seminterrato di un palazzo in Monza precedentemente utilizzato come Ambulatorio di medicina estetica, classificato A10. Il negozio abbigliamento soprastante é interessato ad acquisto per utilizzo showroom e magazzino. Si può fare cambio destinazione, vi potete occupare voi, che costi vostri e Comunali ?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-11 13:02
Salve Fabio.
Per il cambio occorre valutare i regolamenti locali.
Purtroppo Monza è lontana, ma trova molti colleghi competenti. I costi dipendono dai lavori da porre in essere, considerando che gli impianti devono essere tutti a norma. Legga qui per farsi un'idea: studiomadera.it/.../... saluti
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# emanuele 2019-06-07 14:59
Buongiorno,
il cambio di classe da A/10 a C/2 o C/3 quali oneri comporta?
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# Iuri 2019-06-06 16:03
Buongiorno, vorrei sapere se ogni comune ha le proprie leggi riguardo il cambio di destinazione. È possibile cambiare destinazione da c/6 a c/3 ? O opinioni discordanti a riguardo, un suo parere? Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-06 17:45
Esatto deve verificare i piani urbanistici e i regolamenti edilizi locali...saluti
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# Andrea 2019-06-03 19:06
Buongiorno un cambio di destinazione d'uso (possibilmente senza opere) tra due categorie diverse nello specifico da artigianale a commerciale deve comunque rispettare la normativa energetica e acustica o può rimanere allo stato attuale?
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# barbarella 2019-05-30 17:41
Buongiorno la pratica per il cambio di destinazione d'uso senza opere tra due categorie diverse nello specifico da commerciale a residenziale si può fare con una CILA o necessita del permesso di costruire ?
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# annachiara lamorgese 2019-05-29 17:46
è ONEROSO DECLASSARE UN A10 IN C2 O C6?
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# angelo ZINO 2019-05-25 09:15
Buongiorno , un condomino del 1° piano con 300 mq. di residenza abitativa sta ristrutturando l' area in 7 subalterni con tutte stanze, ben 12 , corredate di bagno e piano cottura, letto e tavolo . La finalita' ultima e' quella ,dopo contratto, gia' sottoscritto, di affitto ad agenzia la quale affittera' a breve medio termine da un minimo di 7 unita' a 12 unita' singole con accessi separati da un corridoio centrale . Ritengo quindi classico cambio di destinazione ma per richiedere il permesso a presentato CILA e non richiesta di modifica urbanistica . Cosa il condominio puo' fare oggi per arrestare i lavori o non fare decollare l' attivita' ??? Grazie per risposta
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# Madera ing, Vincenzo 2019-05-26 21:15
Chiami i vigili se ha dei dubbi. Saluti
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# Claudio 2019-05-22 12:04
Buongiorno. Considerando che a Milano sotto i 100 mq di SU non si paga la monetizzazione dell'area (nel mio caso 28.000 euro), posso frazionare un C/3 di 112 mq in due U.I., sottraendo così una porzione tale che mi permetta di rientrare nella fattispecie (sotto 100 mq) per non dover pagare i succitati oneri e poi procedere con il cambio di destinazione d'uso in abitativo risparmiando 28.000 euro?
Ringrazio anticipatamente.
Claudio
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# Madera ing. Vincenzo 2019-05-22 18:55
Salve Claudio, deve affidarsi ad un tecnico del luogo che conosce i regolamenti locali. Saluti
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# derek j wilson 2019-05-21 15:21
E possibile fare cambio destinazione d'uso da C6 a C3?
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# Mariana 2019-05-18 11:21
Ho comprato anni fa un rudere con l'intenzione di aggiustarlo e andarci ad abitare messi come abitazione ma poi non e mai stato ristrutturato.Lo vorrei riportare alla destinazione d'uso originale per non dover pagare Imu per un immobile non abitabile.
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# Madera ing. Vincenzo 2019-05-18 13:17
Se è ancora rudere può declassarlo...saluti
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# massimo 2019-05-18 06:34
Buongiorno ingegnere, ho un attività di pubblico spettacolo regolarmente autorizzata da oltre 20 anni . I proprietari del negozio confinate stanno facendo un mutamento di destinazione d'uso senza opere da commerciale a residenziale, senza tener conto della mia attività. In questo caso sono obbligati a presentare il clima acustico?. Sono preoccupato sospetto che si tratti di un raggiro per poter speculare e vendere come abitazione, ai danni del futuro acquirente e di conseguenza alla mai attività. Saprebbe indicarmi se c'è un modo per tutelarmi . La ringrazio
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# francesca 2019-05-16 13:05
Buon giorno ingegnere, volevo chiederle se invece i lavori fossero stati fatti prima di chiedere le autorizzazioni a cosa si va incontro e poi è possibile chiedere una sanatoria? grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-05-16 17:21
Salve Francesca, legga qui studiomadera.it/.../... saluti
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# erika della pietà 2019-05-14 19:52
buonasera
ho un immobile c3 a milano
magazzino
posso modificare a c1 commerciale
o abitativo?
Erika
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# Enzo 2019-05-14 11:25
salve un negozio sotto un palazzo condominiale di cui sono uno dei proprietari puo' diventare un box?
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# Madera ing, Vincenzo 2019-05-14 18:28
CErto, salvo regolamenti locali, saluti
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# Marco 2019-05-11 21:51
Salve,
Un appartamento sottotetto classificato come c2 puo diventare uso abitativo prima di essere ristrutturato?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-05-12 11:04
Se ha i requisiti di legge si. Saluti
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# Rita 2019-05-08 11:26
Salve si può cambiare destinazione d uso da attività commerciale (Bar) ad appartamento, sapendo di non avere allaccio in fogna?
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# barbara 2019-05-02 14:04
Buongiorno,
in un cambio di destinazione d'uso da commerciale a direzionale, con realizzazione di nuovi bagni oltre agli oneri di urbanizazzione sono dovuti anche i costi di costruzione?
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# PAOLA FAVARETTO 2019-04-23 13:58
buongiorno ingegnere, io posseggo un terreno che vorrei convertire da agricolo a turistico.
Quali sono i passi da fare?
Grazie
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# Antonio 2019-04-22 09:13
Buondì, un mio amico ha un immobile categoria D2 con. Permesso a costruire e oneri pagati per passare ad A2 ma purtroppo non ha i soldi per costruire e modificare interni. È un hotek chiuso da 10 anni. Pe la regione e comune urbanisticamente è abitazione privata. Come fare col. Catasto
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# Madera ing, Vincenzo 2019-04-22 21:03
Finchè non realizza quanto nel permesso, non può inoltrare la fine lavori. Non ci sono altre strade. Saluti
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# Giorgia 2019-04-19 15:25
Buongiorno architetto
La contatto perché avrei bisogno di un suo parere...se trssgormo un laboratorio artigianale in residenziale aumenta ol carico urbanistico?
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# Andrea Buccioli 2019-04-18 20:49
Buonasera Ingegnere, ho una unità edilizia che consta di due unità immobiliari, uso residenziale (a3). Una di queste unità immobiliari ha cantina e ripostigli. Posso convertire la superficie accessoria di queste porzioni in superficie utile, altezze minime rispettate? Grazie
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# Madera ing, Vincenzo 2019-04-19 14:16
Salve Andrea, come dice giustamente la cantina deve essere convertita in vano e deve avere le requisiti ad esempio di studio, camera etc.
Ad esempio deve rispettare il dm 75 studiomadera.it/.../202-dm-75 , oltre che il regolamento edilizio comunale etc.
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# Fabio Pieralisi 2019-04-18 05:15
Segue da precedente

Anzi attualmente è stato aperto un parcheggio comunale molto grande a 100 m dal mio locale e le metrature oltre che i coefficienti illuminometrici sono del tutto paragonabili tra i due locali.
Il precedente cambio di destinazione rappresenta un precedente a cui appellarsi? Grazie fabio
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# Fabio Pieralisi 2019-04-18 05:14
Buongiorno,
Posseggo un locale D1 in un fabbricato a destinazione mista nel quale era anche presente al piano terra un ristorante di circa 450 mq. Tale attività si era insediata in un locale con destinazione D1 in seguito ad un cambio di destinazione a commerciale. Recentemente ho pensato anche io di chiedere il cambio di destinazione d uso a commerciale del mio locale ma il tecnico mi ha parlato di mancanza degli standard urbanistici. Come è possibile che tali standard ci fossero nel 2004 ma non ci sono oggi?
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# Sandra 2019-04-17 08:25
Buongiorno, ho uappartamento di 50 mq, disposto al primo piano e il piano terra è magazzino/garage. Vorrei creare un terrà tetto con scala internaDovrei cambiare la destinazione d’uso e mi hanno detto che devo pagare anche gli oneri di urbanizzazione. Vorrei capire su cosa devo pagare gli oneri di urbanizzazioni urbanizzazione. Sulla parte sopra sono già stati pagati al momento della costruzione milioni di bucalossi. Mi hanno detto che devo pagare l’urbanizzazione sul sotto (attuale magazzino) e anche sul sopra perché sto creando una nuova entità diversa dalla precedente... ma stiamo scherzando ... Mi aiutate a capire grazie
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# Madera ing, Vincenzo 2019-04-17 22:07
Quello che ha già pagato non lo deve ripagare...solo il sotto...si tratta di circa 10 € al metro cubo...saluti
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# Ornella 2019-04-05 10:46
Buogiorno,
sarei interessata ad acquistare un capannone di 180 m2, attualmente ad uso magazzino, e trasformarlo in abitazione con annesso showroom. Secondo lei è possibile?
Quali potrebbero essere i costi di conversione e quali le le verifiche e le autorizzazioni necessarie?
Grazie mille!
Ornella
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# Mariangela 2019-04-02 11:30
Buongiorno. Ho trovato su un noto sito di annunci immobiliari un rustico accatastato come annesso agricolo di 60 mq nelle campagne di Pescia. Dalle foto, sembrerebbe non necessitare di interventi edili, ha grandi finestre, l'altezza sembra regolare etc.
Secondo la sua esperienza, potrei ottenere il cambio di destinazione dal comune di Pescia senza particolari difficoltà? È realistico pensare a una spesa sui 10.000 euro?
Grazie mille.
Mariangela
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# adham aboeta 2019-03-31 13:51
salve , ho una cinema al aperto e voglio cambiare il uso per fare bungalow di legno .si può fare ?
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# Madera Ing. Madera 2019-04-01 08:27
Deve verficare i piani urbanistici locali...saluti
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# fabio 2019-03-31 00:54
Gentile Ingegnere, sono proprietario di un appartamento al piano terra che da sulla strada. Premesso che userei l' appartamento per viverci come utilizzo principale, posso adibire una stanza a laboratorio di riparzione pc senza fare il cambio di destinazione d' uso ? e se si posso fare entrare un eventuale cliente oppure no. Grazie per la sua risposta
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# vincenzo padovani 2019-03-27 12:51
Salve ing. Madera, sono proprietario di un residence cat. D2 composto da 9 monolocali + 2 locali tecnici, ho depositato la licenza e vorrei affittare i monolocali con affitto turistico, ma devo cambiare la destinazione d'uso dei 9 mono in appartamenti, quindi presumo A2, e accatastare la struttura con 9 unità abitative. Cosa devo fare e quanto mi costa? grazie
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# Marisa 2019-03-27 09:46
Vorrei sapere se devono essere affussi all'ingresso del palazzo il cartello con estremi della pratica. Si tratta di lavori di ristrutturazione per cambiare destinazione di uso da ufficio a abitazione con rifacimento pavimenti dopo rimozione dei vecchi.
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# Madera Ing. Madera 2019-03-28 11:35
Certo, sulla strada pubblica
Saluti Marisa
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# enzo 2019-03-22 17:34
Salve ingegnere,

ho un edificio con piano terra e primo piano.

sono in zona A.

il piano terra è un bar con destinazione commerciale;

il piano primo è un abitazione.

Il proprietario del bar vuole fare una sala con tavolini al primo piano.

è possibile fare il cambio di destinazione d'uso, da abitazione a commerciale, anche se siamo al primo piano?

L'edificio è ante 67. Per le questioni strutturali (dato che si hanno i carichi su un solaio al primo piano), come procedo?

Grazie.

Saluti
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# Madera Ing. Vincenzo 2019-03-23 09:55
Perchè no, ma verifichi i regolamenti locali
saluti
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# Chiara Gigliotti 2019-03-22 16:15
Buongiorno Ingegnere,
Un mio cliente ha acquistato un ufficio A3 con richiesta di cambio di destinazione d’uso in ufficio ad uso esclusivo del titolare (occasionale). Dopo il rogito un tecnico ha riferito al mio assistito che l’immobile non ha i requisiti dell’ufficio A3 ma al massimo è un locale in c2....sembra che il catasto non provi nulla... suggerimenti per risolvere il problema?
Mi perdoni ma sono in alto mare, materia ostica!
Grazie per la cortese risposta.
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# Lina 2019-03-20 08:28
Buongiorno Ingegnere
avrei un quesito da porle...Se io in un terreno classificato dal PUC urbano, ho un immobile che affitto rispetto alla L 392/78 e dopo anni l 'area diventa agricola sono obbligata a cambiare tipologia di contratto di affitto utilizzando la L 203/82?
Grazie
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# Camillo Torre 2019-03-19 09:07
Buongiorno ingegnere. Vorrei trasformare un piccolo negozio a pianterreno in una abitazione. Dovrò leggermente modificare la facciata del condominio con l'apertura di una finestra. Le chiedo: tra i documenti da presentare in Comune ci deve essere anche l'approvazione dell'assemblea condominiale a questa modifica? Abito in un piccolo edificio di soli 5 cindo mini e non abbiamo amministratore, posso fare un'autocertificazione che sono tutti d'accordo? Grazie
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# Betty Chang 2019-03-18 16:31
Gentile Ingegnere Madera,
sono Betty, devo prendere un locale in affitto, attualmente e' catastato come c6, il proprietario lo usa come garage e storage, posso fare cambio d'uso che diventasse un negozio gastronomica e vendita alimentare?
La ringrazio in anticipo.
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# Giuseppe Delfino 2019-03-06 19:52
Gentile Ingegnere,
le scrivo per chiederle una consulenza.
Nel fondo agricolo di mia proprietà sono presenti sia immobili ad uso abitativo (Un immobile a 2 piani, sono 2 sub indipendenti) che degli immobili come magazzini. L'intento è quello di realizzare un agriturismo usando la volumetria esistente e non più utilizzata per la conduzione del fondo.
Oltre al piano superiore dell immobile ad uso abitativo (il piano terra è utilizzato da me) è possibile trasformare (ristrutturazione + cambio destinazione d'uso) anche parte dei magazzini esistenti? Oppure ci sono delle limitazioni?
In attesa di una sua risposta la saluto cordialmente.
Grazie in anticipo
Giuseppe
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# Giovanni Colangelo 2019-03-06 17:57
DEVO FARE UN CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO DA MAGAZZINO A LABORATORIO ARTIGIANALE C3 SENZA OPERE.
ESSENDO DELLA STESSA CATEGORIA FUNZIONALE NON SI DOVREBBERO PAGARE ONERI. NELLA SCIA SI CHIEDE IN BASE A QUALE NORMATIVA NON SI PAGANO GLI ONERI. COSA DEVO INDICARE?
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# susanna 2019-03-06 07:41
in caso di contratto d'affitto di negozio commerciale c1
l'affittuario apre una attività artigianale o una vendita di saponi /detersivi senza fare cambio d'uso, come posso tutelarmi io proprietario?
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# Ing. Vincenzo Madera 2019-03-06 18:13
Si possono vendere saponi in un c1
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# Eleonora 2019-03-04 19:04
Buonasera.
Vorre sapere per favore se potete darmi un' idea del costo di destinazione d' uso da laboratorio c3 ad abitazione per una metratura di 169 m2 commerciali nel comune di Milano.
Grazie e complimenti per la vostra chiarezza.
Eleonora
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# susanna 2019-03-04 08:55
buongiorno,
chi deve pagare per il cambio di destinazione.
il proprietario o l'affittuario?
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# Madera Ing. Vincenzo 2019-03-04 09:55
Salvo accordi, il proprietario
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# Daniele 2019-03-02 07:05
Buongiorno Ing. Madera,
in passato un immobile censito come "casa del custode" ha cambiato destinazione in "ufficio".
Ad oggi al Catasto risulta in cat. A10 (ufficio).
È possibile cambiare la destinazione d'uso di un immobile senza aver pagato gli oneri di urbanizzazione?
Grazie in anticipo per la risposta.
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# Nicola 2019-02-24 08:48
Sono proprietario di un appaprtamento in RTA nel comune di SIROR (Trento) vicino a San Martino di Castrozza e vorrei sapere se posso cambiare la destinazione da RTA a Residenziale A/2.
Grazie
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# Gianfranco 2019-02-23 10:15
Ho acquistato un grezzo avanzato che è adibito a stalla. Come è quanto mi costa il cambio d'uso da stalla ad abitazione?
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# Pietro Proietti Tocc 2019-02-20 12:50
Vorrei sapere se è possibile cambiare lo stato c2 di un fabbricato in uno residenziale
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-02-21 08:31
Deve confrontare il suo immobile con i requisiti dei regolamenti locali...saluti
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# Filomena 2019-02-15 15:24
Gentile ingegnere, spero possa aiutarmi a risolvere un dubbio. Ho acquistato casa, e desidero sfruttare lo spazio del locale tecnico posto sul balcone, con accesso dal balcone, per ingrandire la cucina. Ci sarebbe da demolire un tramezzo. Per questo tipo di intervento cosa serve, scia, cila o nulla visto che il muro non è portante e l'abitazione è privata, non destinata ad uso commerciale? Il soffitto del LT è alto quanto il resto dell'abitazione.
La ringrazio anticipatamente della risposta
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-02-15 16:43
Attenzione Filomena, che il LT non è volume utile.
Dovrebbe contattare comunque un tecnico, faccia fare un controllo.
Saluti
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# Filomena 2019-02-15 17:20
Citazione Ing. Madera Vincenzo:
Attenzione Filomena, che il LT non è volume utile.
Dovrebbe contattare comunque un tecnico, faccia fare un controllo.
Saluti

Cosa vuol dire, che anche aprendo una scia non potrei uaufruirne? Non c'è un piano casa o qualcosa di simile?
Grazie per la celere risposta.
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# Claudio 2019-02-14 12:37
Buongiorno. È possibile cambiare destinazione d'uso da C3 a C6, cioè da laboratorio a garage.
Grazie per la risposta. Claudio da Genova.
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# Giovanna 2019-02-13 21:05
Buongiorno Ingegnere e grazie in anticipo per la sua risposta. Vorrei acquistare un monolocale ubicato nel centro di Firenze . Dalla visura catastale del trentennio risulta A3 di 28 mq catastali. Ci è un anche wc e un piccolo angolo cottura.
Nel certificato di abitabilità redatto nel 1954 anno di costruzione dello immobile, si legge però che i locali posti al piano mezzanino, come il monolocale in oggetto, possono essere utilizzati solo come uso ufficio e non residenziale.Secondo lei lo attuale proprietario può ottenere un cambio di destinazione d'uso?
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-02-14 13:00
Con 28 mq catastali, attualmente non è possibile fare il cambio. Ma io le proverei tutte prima di perdere un monolocale a Firenze, mi è già successo in passato e ci siamo riusciti...saluti
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# Jacqueline 2019-02-13 16:23
in un residence tre stelle, se si vuole trasformare
un appartamento in un bar del Residence e aperto al pubblico, come si fa?
grazie
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# Ing. Vincenzo Madera 2019-02-13 16:48
Salve Jacqueline,
deve contattare un tecnico che le varierà l'uso dell'appartamento.
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# Simone 2019-02-12 20:42
Salve, nei mq per il calcolo degli oneri rientrano anche balconi e tettoie? Grazie
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# L 2019-01-28 11:46
Buongiorno,
Volevo sapere se un capannone con categoria catastale c/3 può essere affittato a una piccola attività che effettuerà al suo interno un magazzino per vendita all'ingrosso di ferramenta con accesso di clienti (2,3 volte al giorno).
Il potenziale inquilino dice l'immobile deve essere di categoria c/2 per la sua attività.
È vero?
Quali pratiche dovrei fare per rendere idoneo l'immobile con la sua attività?
Grazie
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# "Anonimo" 2019-01-26 10:34
Buongiorno, sono in Puglia provincia, vorrei cambiare destinazione d'uso ad un locale ereditato, di 107 mq. C3 a C6 per pagare meno tasse. Mi conviene farlo? Grazie!
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-26 18:56
Deve valutare se poi può tornare indietro e quanto le costa...dipende dalla zona e specialmente se c'è mercato e altri fattori...
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# Barbara 2019-01-23 15:11
Buongiorno ingegnere e grazie per i suoi interessantissimi articoli.
Le scrivo da Roma e sto valutando l'acquisto di un locale commerciale da usare come laboratorio e vendita soprattutto in ecommerce. Purtroppo i locali C3 non sono molti e stiamo valutando di acquistare un C1. Un tecnico ci ha detto che sarebbe possibile utilizzarlo se si destinerà a laboratorio al massimo il 25% della superficie che però a noi sembra poca. Secondo lei cambiare completamente o parzialmente destinazione d'uso in C3 è possibile? regolamento di condomionio permettendo....e ci sarebbero oneri da pagare?
la ringrazio anticipatamente del tempo che vorrà dedicarmi
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# "Anonimo" 2019-01-17 14:44
Buongiorno scrivo da MIlano,
abito in un appartamento e vorrei cambiare destinazione d'uso alla mia cucina ( trasformandola in "commerciale"). Quanto può costare? L?ambiente è di circa 16mq.
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-17 15:04
Salve, una abitazione necessita di una cucina....
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# Dario 2019-01-12 15:51
Salve, sto per acquistare una villetta divisa in due appartamenti. L'appartamento al piano inferiore (piano terra) ha un garage all'interno dello stabile e comunicante con l'appartamento. E' possibile trasformare questo garage in camera?
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# Ing. Vincenzo Madera 2019-02-19 19:17
Bisogna verificare i regolamenti locali..saluti
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# michele 2019-01-12 15:11
buonasera Ingegnere
vorrei sapere se esiste la possibilità di variazione catastale da D2 (RTA) ad A2
grazie
m
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# "Anonimo" 2019-01-11 19:39
buonasera ingegnere, anch'io un quesito. ho un locale dato in affitto classificato come a/4. gli inquilini che hanno un forno adiacente, utilizzano questo locale come laboratorio/panificazione. ora, per regolarizzare il tutto, mi chiedono il cambio d'uso in c1 a loro spese.
la mia domanda è, quanto questo inciderà sulla dichiarazione dei redditi? sopratutto come dovrò variare l'affitto?
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-12 14:51
Certo, le tasse variano.
Chieda al commercialista nel caso debba modificare il contratto. Forse non occorre se lasciate invariato il canone
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# Gabriele 2019-01-11 16:30
Torino, edificio residenziale a 9 piani f.t. (condominio)

Gent. Ingegnere,
se volessi accorpare 2 locali di una u.i. a destinazione uffici ad una u.i. a destinazione residenziale ad essi adiacente, dovrò fare un cambiamento di destinazione d'uso per la parte da accorpare? Mi pare di aver capito, ma probabilmente ho capito male, che se l' u.i. è per la maggior parte residenziale, una volta effettuato l'accorpamento, i locali annessi assumeranno la destinazione principale. Ovviamente dovrò effettuare delle opere per mettere in comunicazioni i locali da accorpare con l'u.i. principale; a questo punto potrei semplicemente presentare una pratica CILA di accorpamento con opere interne una volta che la Committenza ha comprato la parte da annettere?
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# Stefano 2019-01-10 04:35
Salve Ingegnere
Abito in zona agricola e all'interno del mio nucleo abitativo, cascina con casa principale e capannoni, c'è anche una vecchia casa (abbozzata da un mio prozio negli anni '60, senza impianti, solo muri, porte, finestre e tetto) accatastata come magazzino rurale. Mio padre (proprietario di tutto quanto) è imprenditore agricolo, mentre io no. Se mio padre mi concede la casa sopracitata, io posso effettuare il cambio di destinazione d'uso in abitazione civile e iniziare i lavori di ristrutturazione? A un primo incontro il tecnico comunale ha detto al professionista a cui ci siamo rivolti che solo mio padre, in quanto imprenditore agricolo e proprietario dell'insieme in zona agricola, potrebbe fare la richiesta di cambio di destinazione d'uso e i lavori. Possibile che in qualche modo non possa essere io a poter effettuare i lavori per farla diventare un'abitazione civile? Non basta che mio padre richieda il cambio di destinazione d'uso e paghiamo gli oneri di urbanizzazione e poi fare un passaggio di proprietà in modo che io possa effettuare i lavori facendo un mutuo e usufruendo degli incentivi per la ristrutturazione?
La ringrazio se riesce a darmi un suo parere
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# Giulio 2019-01-08 07:39
Buongiorno ingegnere,
In giardino ho una vasca per pesci che, senza alcuna opera tranne impianto ricircolo acqua, vorrei trasformare in una piccola piscina. È anch'esso un cambio che necessita permessi?
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# Simonetta 2019-01-03 11:55
Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento al 1° piano di un immobile di 2. Attualmente il proprietario del piano terra ha allestito una camera nel proprio fondo precedentemente utilizzato da un esercizio commerciale, il fondo ha infatti una saracinesca ed uno scivolo al marciapiede con tanto di passo carrabile. Vorrei sapere se gli è permesso fare questo cambio di destinazione di uso, uso abitativo quindi, e se è tenuto a darne comunicazione al Comune di residenza. Grazie
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# Michele 2019-01-01 23:37
Buonasera ingegnere volevo sapere se un locale con destinazione d uso "DEPOSITO" è possibile utilizzarlo come box auto...il locale è a livello stradale sottostante ad un palazzo di 3 piani ,e se lo stesso è situato in un isolato con divieto di sosta necessità di passo variabile??grazie in anticipo.
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# "Anonimo" 2019-01-01 14:51
Buongiorno, ho ereditato uno studio medico (circa 70 mq) a Firenze, non so se venderlo o fare il cambio di destinazione d’uso per poi affittarlo a studenti o stranieri. Le spese per il cambio d’uso sono al momento l’unico motivo per cui potrei vendere l’immobile. Temo siano spese importanti, superiori ai 10.000 euro
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-01 18:47
Dipende, se gli impianti sono a norma o no. E' tutta li la questione. Se sono da rifare, si supera quella cifra, altrimenti è più bassa...
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# "Anonimo" 2019-01-02 18:04
Grazie
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# "Anonimo" 2018-12-22 11:50
Buon giorno
sono il propietario di un capannone in D10 in area agricola a50 mt di un fiumicciattolo lo sto usando come capannone artigianale cosa rischio in caso di controllo
Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-22 16:09
Sono previste delle sanzioni che dipendono dall'irregolarità
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# Renato 2018-12-16 20:47
Buonasera, ho un fabbricato in zona agricola la cui superficie utile è destinata a residenza per il 51% e per la restante superficie a pertinenze agricole. Le volumetrie esistenti sono state autorizzate utilizzando gli indici di edificabilità previsti per la zona agricola rispettivamente per la residenza e per le pertinenze agricole.
E' possibile chiedere un cambio di destinazione da pertinenze agricole a residenza ai sensi dell'art. 23 ter del DPR 380/2001?
Grazie
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# "Anonimo" 2018-12-13 11:04
Buongiorno, in caso di immobile a destinazione commerciale costituito da piano terra, interrato e due piani superiori si volesse ricavare l'abitazione al piano primo con accesso dall'interno dell'attività commerciale che pratica si dovrà realizzare? se si ricava l'abitazione per il custode (quindi attinente all'attività commerciale sottostante) è necessario la SCIA o è possibile semplicemente una CILA (le opere edili consisterebbero solo in una chiusura di un muro ricavando la porta d'ingresso dell'abitazione futura e l'apertura di un varco per una porta). il piano secondo sarebbe di servizio all'attività commerciale. grazie
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# "Anonimo" 2018-12-10 16:08
Buongiorno, i costi del cambio d'uso spettano al proprietario o a chi prende l'immobile in affitto? Grazie
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-12-10 19:50
Dipende dai vostri accordi....
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# Dany 2018-12-06 10:53
Buon giorno. Intendo acquistare un immobile su cui attualmente è stato fatto CUF da residenziale a turistico. L'immobile è stato fino ad ora usato per affitti brevi per i quali l'uso funzionale turistico non è obbligatorio (ha 2 camere). Intendo inoltre intestarla come prima casa, avendone diritto, e trasferirci la residenza. Non mi è chiaro se la cosa risulta fattibile e corretta a livello legale-fiscale sia per lo stato che per la banca a cui intendo chiedere mutuo. Che tipo di problematiche posso incontrare?

Ringrazio anticipatamente per le risposte.
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# "Anonimo" 2018-12-04 08:47
Buongiorno, abito in una zona residenziale PEEP del 1974 con obbligo di costruire un centro commerciale pronto a soddisfare unì servizio minimo ad una comunità di circa 6800 persone. I proprietari sono falliti il nuovo proprietario vuole cambiare l'indirizzo d'uso in casa di riposo. E' possibile stravolgere le disposizioni iniziali in un rione dove non esistono altri servizi e neanche altre aree dove si possa costruire? Grazie per la risposta Franco
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# "Anonimo" 2018-12-03 10:00
Buongiorno, ma nella definizione di "interventi di restauro e risanamento", risulta anche la dicitura, "ne consentano anche il mutamento delle d.uso purché con tali elementi compatibili....", quindi se non strutturali gli interventi non si possono realizzare con CILA?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-06 14:17
Non ho capito, vuole cambiare la destinazione d'uso, o fare degli interventi non strutturali....o entrambi,,
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# "Anonimo" 2018-11-14 11:30
Buongiorno Ingegnere,
per un cambio di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale si devono corrispondere oneri di urbanizzazione?
Grazie in anticipo per la risposta
Francesco
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# "Anonimo" 2018-11-12 14:18
Buongiorno Ing. Madera,
cortesemente le pongo una domanda in riguardo ad un cambio di accatastamento, non su mia richiesta ma forzato dal catasto da C2 in A7, la mia domanda è : a questo punto, dato che da anni richiedevo al comune un cambio di destinazione, in casa di civile abitazione ma con richiesta bocciata sempre. Ormai da 5 anni pago le tasse come un villino Cat A7 ed senza avere li la residenza, potrei farlo ora? e quindi usufruire della stessa e beneficiare dell'imu come prima casa? o il comune potrebbe obiettare nuovamente?
Grazie Corrado
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# Galassia 2018-11-12 12:39
Buongiorno Ing. Madera,
la ringrazio in anticipo per la sua gentile risposta e tempo.
La mia domanda è: dalla sua esperienza, è attuabile il cambio destinazione di un terreno da agricolo a turistico per un piccolo glamping? Da progetto solo 4 tende lodge, per veri amanti della natura e silenzio, quindi impatto minimo, a parte l'allaccio delle utenze che sarà laborioso ... spero abbia tempo per rispondere, grazie Galassia
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# Giuseppe 2018-11-12 09:43
Salve, vorrei porre una questione.
Avrei necessità di fare il cambio di destinazione d'uso del mio appartamento ubicato in un condominio PRIVO DI REGOLAMENTO.
Parliamo di un condominio con sole 8 unità, di cui un'unità è già ad uso commerciale.
La domanda è: per fare il cambio d'uso da abitativo a commerciale, occorre richiedere benestare ai condomini oppure essendo condominio privo di regolarmente posso farlo senza problema? considerato che già era in precedenza ad uso commerciale (ufficio).
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-11-25 19:43
Nei casi in cui il regolamento condominiale non prevede un espresso divieto al cambio di destinazione d’uso degli immobili di proprietà, non occorre alcuna autorizzazione dell’assemblea di condominio per effettuare la variazione.
Saluti
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# luca 2018-11-10 16:27
Buonasera , volevo sapere se è possibile in base all'articolo 6 della rigenerazione urbana lazio fare cambio di destinazione d'uso da artigianale a direzionale , tramite richiesta permesso a costruire in base all'art 23 ter del dpr 380/2001
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# Ele 2018-11-10 13:59
Salve...volevo capire i costi x un cambio destinazione d'uso...il piano terra di una villetta al catasto risulta come 2 magazzini ma dovrebbe diventare abitabile o almeno sala hobby (in effetti sono 2 locali, cucina/sala pranzo senza porta, + bagno)
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# Daniela 2018-11-10 10:31
Buongiorno quando si effettua un cambio di destinazione d'uso da garage a casa per una costruzione del 1984 il comune deve chiedere che ci siano anche tutte le caratteristiche per rilasciare il certificato di agibilità?
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-11-10 19:40
Certo,
qui è spiegato il tutto studiomadera.it/.../...
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# "Anonimo" 2018-11-09 09:42
Buongiorno,
ho costruito con permesso per rimessa agricola una casa di legno di 30mq. Ci vorrei mettere un piccolo bagno e una cucina per quando siamo nel campo. Devo cambiare destinazione d'uso?
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# "Anonimo" 2018-12-12 17:53
Non può proprio
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# "Anonimo" 2018-11-08 18:12
Buonasera,
secondo lei un locale esistente a destinazione commerciale ,da adibire a POP per la rete infrastrutturale a fibre ottiche, necessita di cambio di destinazione d'uso e in quale tabella collocarlo ?Da condiderare che l'Agenzia delle Entrate per questo tipo di attivita' ha istituito la categoria F/7.Grazie
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# "Anonimo" 2018-11-08 08:25
buongiorno. posso detrarre onere parcella architetto e oneri urbanistici per un cambio destinazione senza opere ? grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-08 14:47
Se realizza le opere dell'elenco dato dall'ade, si
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# "Anonimo" 2018-11-08 08:08
Eccellente spiegazione.
Grazie, Alessandro.
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# Amelia 2018-11-05 20:12
Buonasera Ing Le chiedo cortesemente una info. Mio figlio ha acquistato un locale nel viterbese con categoria catastale b8 magazzino sotterraneo per derrate(conserva), io mi chiedo cosa ci si puo' fare con questo immobile? Io vorrei ristrutturarlo per metterlo a reddito, puo' essere abitato? Che tipo di attivita' si potrebbe avviare ? Cosa possiamo farci? Grazie
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# "Anonimo" 2018-11-05 20:56
Salve Amelia,
per poterlo trasformare deve avere i requisiti...ha bisogno di un tecnico del luogo per la verifica...saluti
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# Precisino 2018-10-30 16:31
Buon giorno, nel mio condominio è stato acquistato, come prima casa un appartamento residenziale ed immediatamente adibito dall'acquirente a suo studio professionale (categoria senza albo professionale) con dipendenti e pubblico (con il solo cambio dei serramenti e non lavori di edilizia ingenti). Il regolamento del condominio lo permette! Sei mesi più tardi, poiché segnalato al Comune, il titolare effettua il cambio in tutta fretta. Il Comune accetta la dichiarazione (mendace) che lo studio è stato aperto in quella data e non sei mesi prima come effettivamente è invece stato e fa pagare gli oneri. Non doveva far pagare anche la sanatoria, e cioè il doppio? E tutte le tasse sulla casa tipo TARI, IMU, ecc...per quei sei mesi passano in cavalleria? E i vantaggi dell'acquisto come prima casa, anche quelli? Grazie.
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-10-30 21:26
Se nessuno lo denuncia, il Comune non andrà mai a controllare...
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# "Anonimo" 2018-10-31 21:54
Forse non mi sono spiegato bene! Ho scritto: "Sei mesi più tardi, rispetto all'apertura, poiché segnalato al Comune, il titolare effettua il cambio in tutta fretta. Il Comune accetta la dichiarazione (mendace) che lo studio è stato aperto in quella data e non sei mesi prima come effettivamente è invece stato, e fa pagare gli oneri" ...senza sanatoria! Non doveva far pagare in sanatoria dato che lo studio era stato effettivamente aperto a gennaio e il cambio effettuato a luglio? Grazie.
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# "Anonimo" 2018-12-11 13:27
aiaiai l'invidia
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# Rocco 2018-10-27 10:04
Buongiorno, gradirei un chiarimento, nell'articolo è scritto: "Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione." Ma albergo e abitazione non appartengono a due categorie differenti, rispettivamente "turistico-ricettiva" e "residenziale"?
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# "Anonimo" 2018-10-25 15:50
Luigi. Vorrei acquistare un locale C1 di 85 m quadrati, ove non ci sono vincoli e/o pesi vari. Il prezzo di vendita di 50.000 è vantaggioso ma lo diventa poco se si considera che l'agenzia chiede troppo (5.000) ed il notaio parla di 7-8.000 per il rogito. A questo punto visto che la somma è alta essendo C1 e messo inutilmente in vendita da due anni, è possibile cambiarlo in C2, che per uso magazzino-laboratorio a me andrebbe bene? Prima di muovermi potrei proporlo al proprietario con la garanzia di acquistare l'immobile al termine del cambio, se per i tempi ed i costi ne vale la pena. Grazie e attendo una Sua risposta.
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# Anna 2018-10-25 11:51
Cosa posso fare in un locale c6?grazie
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# MD 2018-10-24 18:31
Salve, è vero che, se il proprietario di un fabbricato accastatato come a10 chiede il cambio di destinazione d'uso per classificare lo stesso come abitazione, poi non può vendere il fabbricato per 5 anni? Grazie
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# Vivy 2018-10-25 00:01
?!?!??!?!?! Apperò...
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# Vivy 2018-10-23 21:10
Buonasera. Una domanda molto delicata. Sono proprietario di un immobile Uso Ufficio / Studio professionale (Uso 3b - categoria catastale A10) da 10 anni circa ma è un SEMINTERRATO. Posso effettuare un Cambio di Destinazione d'Uso e farlo diventare un Uso Abitazione (Uso 1a e Cat. A3)? Monolocale, 31 mq. Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-25 09:45
Deve rispettare il regolamento edilizio comunale. Se ha i requisiti perchè no...legga l'articolo per farsi un'idea studiomadera.it/.../...
saluti
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# Vivy 2018-10-23 21:08
Buonasera. Una domanda molto delicata. Sono proprietario di un immobile Uso Ufficio / Studio professionale (Uso 3b - categoria catastale A10) da 10 anni circa. Posso effettuare un Cambio di Destinazione d'Uso e farlo diventare un Uso Abitazione (Uso 1a e Cat. A3)? Monolocale, 31 mq. Grazie.
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# "Anonimo" 2018-10-23 15:44
Buonasera ho un quesito per lei, nel nostro condominio al piano terra è situata la sala condominiale ( a tutti gli effetti un appartamento completo di tutti gli impianti) nel progetto che è stato licenziato questa proprietà già veniva indicata come casa condominiale ed è proprietà di tutti in base ad i propri millesimi. Per potere vendere questa proprietà occorre fare un cambio di destinazione urbanistica?....consideri che gli oneri di urbanizzazione furono regolarmente versati anche per questa superficie . grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-23 19:26
Può cedere la sua quota parte. Ognuno dei condomini può farlo...salvo regolamento condominiale contrario
Saluti
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# antonello demurtas 2018-10-23 12:40
ho un locale garage , posso modificarlo senza nessuna opera in cantina?
Costo dell'operazione ?
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# "Anonimo" 2018-10-21 07:33
Rino.
Buongiorno. Sono proprietario di un locale c3 dove fino a poco tempo addietro ha esercitato un gommista. Oggi vorrei realizzare un bar. Posso chiedere al comune il cambio destinazione in c1?? Grazie
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-10-22 22:16
Se verifica tutti i requisiti del regolamento edilizio e dei piani urbanistici del suo Comune si...
Saluti
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# "Anonimo" 2018-10-19 17:16
ma l'art. 23-ter del TUE non individua 5 categorie?
L’art. 23-ter si articola in tre commi.
Il primo comma definisce cos’è il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

È cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, tra le cinque seguenti:

1) residenziale [4];
2) turistico-ricettiva;
3) produttiva e direzionale;
4) commerciale;
5) rurale.
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# "Anonimo" 2018-10-18 14:23
Buongiorno.
Sono proprietario di un terreno agricolo E2 di c.ca 13.000,00mq da poco deturpato ed in parte espropriato per realizzazione di un nuovo casello autostradale. Non sono coltivatore diretto e attualmente l' area è adibita a prato. Esiste secondo lei la possibilità di riuscir ad ottenere le autorizzazioni ed i neccessari permessi per creare una area di sosta per camper?
Cordialità
Omar Lovera
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# roberto 2018-10-16 10:52
buongiorno, è possibile effettuare una conversione da categoria A10 in categoria C1 o C3?
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-10-16 21:48
Se lo permettono i piani urbanistici locali si...saluti
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# Vanessa 2018-10-15 23:51
Buongiorno, voglio acquistare un immobile. Attualmente è su due piani, ed il piano inferiore ha il visto di agibilità e non di abitabilità. Mi conviene chiedere al proprietario di fare il cambio di destinazione o posso farlo io dopo l’ Acquisto dell’ immobile? A quanto ammontano gli oneri per questo cambio? Grazie
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# "Anonimo" 2018-10-15 11:36
Buongiorno. Ho ereditato un ufficio (A10). È possibile fare il cambio d’uso a A2 prima della dichiarazione di successione per avere una rendita catastale minore? La ringrazio
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# "Anonimo" 2018-10-14 11:33
Salve, vorrei locare un immobile ad uso residenziale ad una cooperativa sociale che ha la necessità di adibirla ad uffici. Sono obbligato a richiederne il cambio di destinazione d’uso?
Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-14 14:05
Certo
Saluti
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# "Anonimo" 2018-10-13 15:37
Buongiorno, ho acquistato una mansarda accatastata come deposito,posso cambiare la destinazione d'uso in appartamento?
Carminia.
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# Andrea 2018-10-10 12:29
Buongiorno, avrei bisogno di sapere come/dove trovare a quanto ammontano gli oneri relativi a un cambio d'uso da magazzino (c2) a ufficio privato/Studio (a10) a Milano.
Sa darmi qualche indicazione?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-10 14:53
Salve Andrea,
sul sito del Comune sicuramente troverà le formule, sono banali i calcoli.
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# "Anonimo" 2018-10-10 12:25
Buongiorno, mi scusi volevo chiederle se è possibile cambiare destinazione da ufficio a appartamento.
Grazie
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# Virna 2018-10-09 23:36
Salve, ho locato il mio immobile a una società di accoglienza immigrati e immobile era adibito ad uso commerciale. Il cambio di destinazione d’uso, dopo un anno dalla conclusione del contratto di locazione, ad oggi non è ancora stato approvato e il conduttore ha esercitato il diritto di recesso dal contratto, adducendo il mancato cambio di destinazione d’uso.
Come posso tutelarmi? L onere del cambio di destinazione d’uso incombe interamente su di me?
Grazie a chi vorrà rispondermi.
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# Roberta 2018-10-08 09:41
Buongiorno,
Ho ereditato l'appartamento dei nonni accatastato come A3. Svolgendo le varie pratiche (pensando di venderlo o affittarlo) abbiamo scoperto che non c'è (e non si può avere) l'abitabilità, ma continuiamo ad pagare le imposte (IMU) come A3... È possibile chiedere una variazione catastale in autorimessa/cantina visto questo problema? L'appartamento così com'è non si potrà vendere. Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-08 14:33
L'abitabilità potrebbe non essere dovuta: legga qui studiomadera.it/.../...
Attenzione prima di passare dal catasto deve passare dal Comune. Non dovrebbero esserci problemi ma ha bisogno di un tecnico per tutte le verifiche.
Saluti
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# Gaia 2018-09-21 15:15
Salve, le scrivo per chiederle se e quando è possibile che un palazzo cambi destinazione d’uso . Mi spiego meglio: palazzo residenziale composto da 28 appartamenti . Se più della metà sono affittacamere o appartamenti ad uso vacanza il palazzo resta residenziale o diventa ad uso alberghiero? Grazie
Saluti
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# Pieeo 2018-09-20 16:32
Salve, vorrei cambiare la destinazione di un immobile da direzionale a commerciale. L'immobile è accatastato insieme ad una abitazione, ma ha ottenuto il cambio da residenziale a direzionale.
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# Vikitim 2018-09-17 16:04
Salve, è possibile fare un cambio di destinazione d'uso di un palazzetto in centro storico a roma da A/7 ad A/10?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-21 08:54
Salve
occorre la verifica da parte di un tecnico dei piani urbanistici e dei requisiti del locale!!
Saluti
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# "Anonimo" 2018-09-16 12:02
per cortesia se puo' indicarmi se esiste la possibilita' di cambiare la categoria catastale di un immobile gia' abitato da circa trenta anni cat cat C2 acateg a3.iN base alle nuove disposizioni legislative il locale e' di mq:34-Rendita cat. eiro 77,86-PIANO TERRA-
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# "Anonimo" 2018-09-17 16:30
SI ATTENDE PER GENTILE CORTESIA,CON UNA CERTAURGENZA LA RISPOSTA:GRAZIE E BUON POMERIGGIO:
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# Rix 2018-09-15 10:59
Salve Ing. sto valutando in via preliminare un intero immobile cat B4 che eventualmente dovrebbe essere destinato in parte a spazio espositivo e in parte residenza. Scondo lei rientra nella fattibilità se non ci sono vincoli specifici (urbanistici o sopraintendenza).grazie buon lavoro
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-15 12:17
Salve Rix,
per una fattibilità si faccia seguire da un tecnico, sono molteplici le variabili in gioco, non rischi spese inutili.
Saluti
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# Rix 2018-09-15 12:31
La ringrazio, non era chia se il cambio da B4 verso cat A fosse possibile o meno in assoluto. Grazie
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# "Anonimo" 2018-09-13 18:47
Beta
Salve,vorrei acquistare un immobile ad uso abitativo e trasformarlo in centro benessere e' possibile ?Quali passi dovrei fare per quanto riguarda la ristrutturazione per avere agevolazioni, mi conviene acquistarlo come abitazione ed usufruire delle agevolazioni prima casa e poi cambiare ,oppure effetuare subito il cambio in centro benessere e a quali agevolazioni posso accedere.
Grazie
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# "Anonimo" 2018-09-17 21:41
Citazione:
Beta
Salve,vorrei acquistare un immobile ad uso abitativo e trasformarlo in centro benessere e' possibile ?Quali passi dovrei fare per quanto riguarda la ristrutturazione per avere agevolazioni, mi conviene acquistarlo come abitazione ed usufruire delle agevolazioni prima casa e poi cambiare ,oppure effetuare subito il cambio in centro benessere e a quali agevolazioni posso accedere.
Grazie
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# angelo 2018-09-12 17:57
Salve ing. vorrei aprire una piccola attività artigianale in un locale al piano terra di un condominio attualmente C/6. Ho fatto verificare la Tognoli e pare che la dotazione di parcheggi sia al di sopra del necessario perciò non avrei questo problema. Le chiedo: da C/6 a C/1 che pratica dovrei presentare e che oneri sono dovuti al comune considerando che non dovrei eseguire alcuna opera edilizia?. grazie mille
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# "Anonimo" 2018-09-11 16:13
Citazione:
Buongiorno,
è possibile utilizzare un appartamento (A) come ufficio senza effettuare il cambio di destinazione d'uso? Sarebbe adibito all'attività di ufficio senza accesso del pubblico.
Grazie
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# Emanuele 2018-09-10 15:15
Salve ingegnere. Dovrei affittare un locale che risulta accatastato in classe c1 per circa 85 mq, mentre la parte rimanente è classificata in c2 come deposito e magazzino, per cui non potrebbe ospitare servizi igienici e un laboratorio. A tal proposito per realizzare ciò dovrei variare la classe e vorrei chiederle se secondo lei possa essere praticabile il passaggio di categoria di quei 20/25 mq circa da c2 a c1.
Grazie per la cortesia
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-12 13:41
Se ha i requisiti certo...saluti
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# Katia 2018-09-10 11:45
Buongiorno ingegnere. Sto per acquistare una casetta in montagna. È abitabile e ben ristrutturata ma il proprietario ci ha detto che e registrata come magazzino. Io avrei intenzione di allargarla un po' e trasformarla pian piano in agriturismo. Dobbiamo prima cambiare in civile abitazione e poi agriturismo o no ? Quali sono i costi per i vari passaggi ? Grazie mille. Katia
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# Alessandra 2018-09-07 17:51
Buonasera, siamo proprietari di un vecchio capannoneuso artigianale in categoria C3. Visto che l’edificio è in disuso ed adiacente all’abitazIone di proprietà, volevamo passarlo in categoria C6. Ci sono costi elevati per questa operazione?
Grazie mille
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# Claudia 2018-09-06 19:17
Buonasera, dovrei affittare come studio professionale un appartamento finora adibito ad abitazione. Non devo fare alcun lavoro edilizio. Devo fare cambio di destinazione d'uso cdon SCIA? Aumenta la rendita e quindi anche l'eventuale nuova IMU? La ringrazio anticipatamente per la risposta
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-08 12:18
Tutto l'appartamento o porzione inferiore al 50% dell'intero?
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# "Anonimo" 2018-09-08 14:54
Tutto l’appartamento
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# Lucia 2018-09-05 12:38
Buongiorno ingegnere, sto acquistando un immobile con categoria C1. In origine era un abitazione . E' possibile cambiare nuovamente la categoria e ritornare ad essere un abitazione ? Grazie anticipatamente .
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-06 10:25
Salve Lucia, non è detto. Deve far verificare i requisiti da un tecnico!!!
Saluti
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# "Anonimo" 2018-09-05 11:24
Buongiorno,
ho avuto un negozio e purtroppo ho dovuto chiuderlo nel 2004. La mia figlia vuole farsi un appartamento adesso e bisogna fare il cambio d'uso da commerciale ad abitazione. Il comune chiede il pagamento di oneri di urbanizzazione e fin qua ci siamo, bisogna pagarli (ca. 3.000€)
Ulteriormente mi chiedono 4.000€ di costo di costruzione... Ma non si tratta di una nuova costruzione, ma in comune dicono che 30 anni fa ho pagato solo per il negozio e che adesso devo pagarli per l'abitazione. è possibile o mi consiglia di informarmi meglio?
grazie e saluti
Irene
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# "Anonimo" 2018-09-04 12:30
Buongiorno

Con il presente sono a richiederLe Suo parere in relazione quanto segue

Sono in procinto di ristrutturare un immobile con referenze catastali categoria C/2 classe 6 rendita catastale 366,58
Censito al foglio 120 particella 4591 consistenza 169 mq catasto Lucca
Ex fienile attualmente adibito a magazzino, senza alcuna utenza, senza allacci di alcun genere.

Per ristrutturare sufficiente una semplice SCIA.

Scopo della ristrutturazione adibire il tutto ad unica abitazione

Le richiedo :

in tale ristrutturazione posso usufruire agevolazioni fiscali relaziove ristrutturazioni edilizie ?

in attesa di Vs risposta, distinti saluti

Gregori Luigi


Via del Palazzaccio 245
55100 Lucca

Tel 345 980 6348 email
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# "Anonimo" 2018-09-03 15:54
alla luce delle modifiche dell'art. 3 comma 1c della 380-2001, mi sembra che i lavori in una casa di Venezia centro storico possano rientrare nella voce restauro conservativo ( rifacimento tetto e impianti idraulici, elettrici), edificio per il quale ho richiesto il cambio destinazione da commerciale a residenziale. Secondo Lei per tale situazione si applicano le norme contro le barriere architettoniche come mi ha richiesto il tecnico del comune (in particolare il DGR 1428-2011) e che-essendo impossibili da realizzare considerando la specificità dell'edificio, impediscono la concessione del cambio di destinazione d'uso? non esiste una deroga per edifici in centri storici ? grazie,
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# Anna 2018-09-02 02:22
Sono in trattative per acquistare un immobile facente parte di un rustico da ristrutturare.L’impresa di ristrutturazioni che è attualmente proprietaria dell’intera area sulla quale verranno eseguiti vari interventi anche di nuova edificazione ha già’ presentato una SCIA. Io vorrei usufruire sia delle detrazioni fiscali sia del contributo regionale ma è OBBLIGATORIO farne richiesta PRIMA di iniziare i lavori di ristrutturazione.Come faccio a dimostrare che nell’immobile che Io andrei ad acquistare pur essendoci una SCIA aperta dall’impresa non sono mai ancora iniziati i lavori?
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# "Anonimo" 2018-08-31 13:16
buongiorno vorrei un chiarimento su un immobile uso commerciale che vorremmo trasformare in un centro multiculturale: teatro cinema sala conferenza. è possibile? cosa fare? grazie mille.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-03 16:56
Salve occorre verificare i piani urbanistici comunali!!!
Saluti
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# "Anonimo" 2018-08-30 15:46
Buongiorno,
è possibile utilizzare un appartamento (A) come ufficio senza effettuare il cambio di destinazione d'uso? Sarebbe adibito all'attività di ufficio senza accesso del pubblico.
Grazie
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# Valentino 2018-08-29 22:50
Salve, ho una mansarda attualmente accatastata C , che vorrei trasformare in A per affittarla uso turistico . Nel comune di Firenze. Più o meno a quanto ammontano gli oneri di urbanizzazione ? Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-30 13:00
Dovrei realizzare il calcolo. Avrei bisogno dei dati...
SAluti
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# Valentina 2018-08-29 17:06
Buonasera, volevo cortesemente chiederle un'informazione s possibile. Ho un immobile di proprietà come società immobiliare, quindi risulta ufficio (accatastato come categoria A10). Essendo in chiusura come società verso fine anno, vorremo vendere l'immobile in oggetto (un appartamento di 60 mq). Un condomino sarebbe interessato all'acquisto per ampliare il suo appartamento quindi si pone il problema di cambiare la destinazione d'uso a uso residenziale. Come bisognerebbe procedere? grazie anticipatamente Valentina
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# "Anonimo" 2018-08-28 22:26
Cerco di sintetizzare.
Avendo la destinazione residenziale per affittacamere professionale, in funzione dei nostri spazi la normativa prevede obbligatoriamente una spazio adibito a soggiorno ? o possiamo destinare tutte le camere (5) all'occupazione dei clienti?
I vigili contestano che: se vogliamo destinare tutte le camere al servizio della clientela, dobbiamo classificare la struttura come turistico ricettivo e non residenziale.
Spero sia comprensibile, nel caso non lo fosse prenderò un appuntamento.
grazie anticipate
Filippo
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-29 16:22
Salve Filippo, prima di sbilanciarmi dovrei studiarmi il regolamento edilizio comunale!!
Saluti
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# "Anonimo" 2018-08-27 23:37
Grazie,
Ho un'affittacamere professionale in Firenze, i locali erano accatastati come ufficio e noi facemmo la modifica in residenza per svolgere l'attività (come proposto dal ns consulente) non era meglio accatastare come turistico ricettivo ? anche perché abbiamo avuto un controllo dei Vigili Urbani dove ci contestano una serie di anomalie. (che casomai previo appuntamento le farò sapere con precisione).
grazie per l'aiuto
Filippo
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-28 09:45
Salve Filippo,
dipende, se vuole gestire un affittacamere la destinazione d'uso corretta è quella residenziale. Se invece preferirebbe aprire un'attività come hotel, pensione etc. occorre la destinazione ricettiva....Quali anomalie contestano?
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# Salvatore 2018-08-27 18:33
Buonasera, complimenti per l'articolo, chiaro ed esaustivo.
Avrei una domanda da porle.
Sto valutando l'acquisto di un rustico di circa 280 mq (due piani da 140).
Il rustico è già accatastato come civile in quanto la maggior parte del fabbricato è residenziale ma una parte di esso (circa 100 mq) ha destinazione d'uso "locale di sgombero" in quanto ci sono ancora oggi due fienili.
Secondo lei, il comune potrebbe opporsi alla variazione di destinazione d'uso dei fienili in residenziale?
Grazie mille in anticipo
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# "Anonimo" 2018-08-27 18:26
Un appartamento al mare posto al piano terra,alto 240cm. ,senza vespaio ,tutto umido(cadono gli intonaci e non si apre la porta d’ingresso..)costruito nel 1984 può ottenere il cambio di destinazione d’uso e diventare pertinenza della villa posta al 1/o piano?
Grazie
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# "Anonimo" 2018-08-27 13:10
Buonasera Ingegnere,
avrei necessità di rivolgerle una domanda relativamente al cambio di destinazione è possibile su questo post ?

grazie
Filippo Chlistovskj
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-27 17:52
Certo, mi dica
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# Minelli Arturo 2018-08-26 15:33
Buongiorno possiedo un hotel in una zona turistica molto in declino e vorrei chiederne in cambio di destinazione d'uso in residenziale. È possibile? La ringrazio della risposta e della disponibilità. Minelli Arturo
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-27 13:05
Salve Arturo,
se ha i requisti e il piano regolatore lo permette perchè no..Ci sono ottime possibilità, ma necessita delle verifiche del caso!!
Saluti
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# "Anonimo" 2018-08-22 05:59
Buongiorno,
ho acquistato una casa a schiera che negli ultimi anni era stata accatastata come magazzino. Ho pagato gli oneri di urbanizzazione per riportare la destinazione d'uso nuovamente ad abitazione ma mi chiedo se sia giusto.
Grazie!
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# Mario Flor 2018-08-20 12:38
Buongiorno Ingegnere,
la ringrazio per le informazioni postate.
Le rivolgo una domanda:
Volevo vendere un appartamento con attuale destinazione direzionale (ex studio medico) ad un privato che ne farà un uso residenziale, sono tenuto ad effettuare il cambio di destinazione prima della vendita?.
Grazie per la disponibilità
Mario
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-20 16:43
Salve
Se lo vende come direzionale avrà un prezzo, come residenziale un altro. Deve scegliere Lei. Potrebbe accordarsi.
Saluti
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# "Anonimo" 2018-08-06 03:35
Salve,
per cambio di destinazione da magazzino (acquistato come pertinenza di abitazione) a ufficio/studio ci vuole il permesso di costruire?

Grazie.
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# "Anonimo" 2018-08-03 12:14
salve. articolo molto gradito e sopratutto esaustivo. complimenti!
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# Elisa 2018-08-01 12:03
Salve,
mio padre negli anno 80 ha costruito un capannone abusivo diviso in 5 locali, negli anni 90 il tutto è stato sanato. Al momento della sanatoria in due locali si svolgeva un'attività commerciale mentre negli altri tre attività artigianali e immagino che fosse per questo che ora due locali hanno destinazione commerciale mentre gli altri tre artigianale.
Mi sono rivolta all'ufficio tecnico del mio comune perchè vorrei che diventassero tutti commerciali, ma mi è stato risposto che poichè sono nati da una costruzione totalmente abusiva anche se sanata non è possibile cambiare la destinazione d'uso.
Sicuramente mi rivolgerò ad un tecnico preparato, ma la mia domanda è anche se nel PRG in quella zona non fosse prevista alcuna attività commerciale, dal momento che sono stati sanati due come commerciali non vedo perchè altri tre adiacenti e addirittura comunicanti non possano diventarlo.
Grazie, spero di essere stata chiara e perdoni se mi sono dilungata.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-02 00:55
Controlli cosa permette il puc o prg e le mutazioni possibili le faccia...
Saluti
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# Davide 2018-07-31 17:44
Buonasera, volevo solo sapere indicativamente su che cifra andrei a pagare , per un immobile di 280 mq che da uso commerciale diventerebbe abitativo , senza alcun bisogno di ristrutturazione o altro ... grazie mille
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# Val. 2018-07-27 09:32
Buongiorno vorrei sapere, siccome ho fatto un cambio di destinazione da fabbricato agricolo a residenziale, posso usufruire delle agevolazioni fiscali 2018? grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-28 10:52
Certo, se vuole approfondire le consiglio l'articolo: studiomadera.it/.../...
Saluti
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# Val. 2018-07-28 13:28
ho letto il link e dice tutto, ma io non riesco a capire se ci rientro , il deposito agricolo è stato costruito nel 2017 ora ho f atto il cambio di destinazione d'uso a residenziale ,lo devo finire cioè attualmente e stato grezzo con tetto ventilato fatto , ora manca il resto e quindi posso usufruire delle agevolazioni ?
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# Federico 2018-07-27 00:44
Buona sera,
Vorrei comprare un immobile a Milano, un vero affare, 120000€ -120mq 5’ piano, da ristrutturare ma accatastato c3! Dovrei chiedere il mutuo...la mia domanda è, quanto è difficile cambiare la destinazione d’uso per farlo diventare abitabile, costi e tempistiche ?
Mi conviene fare tutti questi sbattimenti?
Sarebbe la mia prima casa...
Grazie mille,

Federico
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# "Anonimo" 2018-07-26 15:28
Buonasera vorrei comprare un immobile che aveva categoria D10 ed ora e’ D2 lo acquisterei all’asta e vorrei sapere visto la rendita molto alta del fabbricato che misura inoltre 550 mq se mi conviene fare un cambio destinazione d’uso residenziale, se lo posso fare , i costi che comporta, Inizialmente era un agriturismo.
Grazie mille
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-07-26 21:33
Salve,
visto l'investimento, si affidi a un tecnico che faccia i controlli e le verifiche a livello locale . Possiamo farlo anche da qui. In un pomeriggio potremmo darle il responso....nel caso ci contatti via mail...
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# giancarlo 2018-07-25 17:43
buonasera,se posso vorrei chiedere un'informazione. ho un magazzino di 150 merri quadri a cerveteri (roma) ,seminterrato ,con accesso da rampa di mia proprieta' . e' possibile cambiarne la destinazione da magazzino a uso commerciale ? non tutta la superficie ma meno della meta',diciamo 70 metri o meno. c'e' gia' il bagno e antibagno. grazie molte.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-26 13:00
Salve
deve controllare i regolamenti e i piani locali se sulla particella è permesso. Se lo permettono, perchè no
Saluti
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# pietro 2018-07-22 19:49
buonasera la disturbo per una questione molto importante , ho un edificio a Cassino (FR) a destinazione artigianale realizzato nel 2009 in zona D1 in base ad un piano particolareggiato istituito nel 1983 e ad oggi decaduto . Ho provveduto a stipulare un preliminare di fitto con un'istituto pubblico di rilevanza nazionale , devo provvedere al cambio di destinazione d'uso da artigianale a direzionale , secondo lei è possibile con la legge regionale del Lazio della rigenerazione urbana , oppure c'è qualche altra strada tipo permesso di costruire in deroga con oneri per interesse pubblico , Le sarei grato se potesse aiutarmi . Buona serata
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# Lorella 2018-07-21 22:30
Buonasera,
sono a disturbarla perchè vorrei acquistare a Milano un negozio sito in una via privata però con una sola entrata da strada e vorrei trasformare lo stesso in abitazione; data la problematica della mancanza di un ingresso anche dall'interno del palazzo, vorrei sapere se la cosa fosse fattibile.
La ringrazio anticipatamente per la sua cordiale risposta.
Cordialmente.
Lorella
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# Alessio 2018-07-20 20:42
Buonasera, dovrei acquistare un immobile ad Ostuni, l'immobile è accatastato come c2 e vorrei fare la variazione ad uso abitativo. L'immobile è di 23 mq, è possibile fare questo tipo di variazione essendo un immobile ante '67? Nell'immobile è presente il bagno e anche due finestre. Essendo completamente da ristrutturare ci possono essere problemi per la richiesta di variazione? Grazie
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# Sergio 2018-07-18 14:36
Salve, e' possibile cambiare la destinazione d'uso di un terreno da agricolo a turistico per fare un campeggio? le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione saranno sempre circa 1000 € ogni 10 mq? Cio' significa che per 6 ettari dovrei pagare 6 milioni di euro per il cambio?
Comunque articolo utilissimo
Grazie infinite.
Sergio
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# "Anonimo" 2018-07-18 11:29
avrei bisogno di un'informazione-. ho un locale che è nato come magazzino, a seguito di ristrutturazione è stato trasformato in c1 loc commerciale, ma essendo interno e non fronte strada, attualmente è locato ad attività artigianale. sarebbe possibile trasformarlo in locale adibito ad uso artigianale ?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-18 14:26
Salve deve controllare i regolamenti e i piani locali,
Saluti
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# Filippo 2018-07-17 23:28
Salve, si può cambiare destinazione d’uso di un deposito ad Accademia senza chiedere il permesso all’ appartamento adiacente.? Filipp Ct
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# Tony 2018-07-17 15:14
Ma perché dite che il cambio d'uso è ristrutturazione quando il T.U. lo inquadra invece nel restauro?????
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-17 17:26
Salve Tony,
si stanno susseguendo sentenze della cassazione in merito.
Saluti
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# pfr.carini 2018-07-16 16:44
Buongiorno le chiedo se è possibile cambiare unità abitativa in una palestra senza il benestare dei condomini , siamo in una villetta con. 4 appartamenti grazia
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-16 17:10
Se non lo vieta il regolamento condominiale, non vedo perchè no!! Dovrà far ricalcolare i mllesimi...Saluti
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# "Anonimo" 2018-07-12 17:58
Buongiorno,
nel nostro condominio, in Roma, da anni paghiamo un IMU altissima per un locale comune accatastato A10. In realtà è un locale buio all'altezza dei garage utilizzato come cantina comune.
E' possibile cambiare la destinazione d'uso al fine di diminuire l'esorbitante spesa?
Grazie infinite
Riccardo
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# Giorgio 2018-07-10 23:38
Per il cambio destinazione uso da abitazione a immobile per destinarli ad attività sportiva si paga la certificazione per piano rischio idrologico (Sardegna) mi chiedono 1500 euro, o è richiesto solo per le nuove costruzioni ?
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# Lidia 2018-07-08 09:08
Buongiorno,
mia madre comprò un appartamento nel 1983 e nessuno aveva notato che l'immobile era accatastato come d7 e nell'atto si cita una concessione edilizia per fusione ed accorpamento. Stiamo vendendo l'appartamento, ma il notaio chiede il certificato di cambio di destinazione d'uso. Ho fatto la richiesta al Comune di Milano, ma dopo quasi 100 giorni non ho ancora avuto risposta in merito, anche se a voce mi è stato detto che "nulla risulta" ed il notaio può con questo documento rogitare. Faccio presente che catastalmente risulta classificata come A4 ed inoltre, abbiamo sempre pagato ICI o IMU
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-08 11:31
Salve Lidia,
Tutto ciò che è al catasto è ininfluente. DEVE CONTROLLARE AL COMUNE. Solo se al comune non ci fosse alcun atto abilitativo allora acquisterebbe valore (ma sembra ci sia una concessione).
Non vuol dire niente aver pagato imu etc.
Io controllerei i documenti prima di vendere l'immobile in quanto dovrà , con responsabilità penali e civili, dichiarare la conformità urbanistica.
Ha trovato un buon tecnico, competente in materia. Queste situazioni sono molto delicate....Le consiglio la lettura di questo articolo, anche se da voi la relazione non è obbligatoria, la regolartà urbanistica vale anche per la Lombardia www.studiomadera.it/.../
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# Arturo Alibrandi. 2018-07-06 15:38
Buongiorno Ingegnere, prima di tutto ... non so come lei possa rispondere a tutti. E' un servizio utilissimo e le faccio i complimenti per la chiarezza, la disponibilità, la professionalità ed il ... sacrificio ! Complimenti davvero !
Detto questo... il quesito :
Sto per acquistare un immobile classificato per ora come A2.
L'immobile si presta molto, però, ad attività tipo Salone di bellezza, show room, parrucchiere, o ufficio, banca...
Fatti salvi i requisiti urbanistici ed architettonici ecc. ecc. ... Queste attività possono essere comprese nella stessa categoria ?
Intendo dire, se operassi un cambio destinazione d'uso da A2 a " commerciale" ( oppure... residenziale promiscuo ... ! ) ... le attività di Show room e Ufficio possono essere comprese nella stessa categoria ?
Mi scusi la ripetizione.
Resto in attesa e la ringrazio in anticipo.
Arturo Alibrandi.
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# Daniela 2018-07-05 19:41
Salve, dovrei affittare un appartamento con destinazione d'uso abitativo per svolgere delle attività di doposcuola. Le attività saranno svolte da una cooperativa sociale. È necessario il cambio destinazione e in che categoria? Non mi sembra ci siano categorie catastali chiaramente identificabili.
Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-06 09:54
Mi sa proprio di si, ma vanno viste diverse cose..ha bisogno di un tecnico. và visto anche l'uso prevalente etc.
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# Sara 2018-07-04 14:25
Buongiorno Ingegnere,
Mi chiedevo se il mutamento di destinazione d'uso di un immobile da categoria catastale "D3" (Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili con fine di lucro) a categoria catastale "C1" (Negozi e botteghe), senza opere edili, necessiti comunque del permesso di costruire.
La ringrazio,
Cordiali saluti
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-05 11:58
Salve Sara,
tutto dipende dai regolamenti locali!!!
Saluti
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# "Anonimo" 2018-07-06 10:00
Grazie
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# enrico.280279@gnail.com 2018-07-03 16:39
Buongiorno Ingegnere,

sopra di me - io piano terra, loro primo piano - un Associazione ha venduto a dei privati.
Lo stato dell’ immobile è fermo agli anni 60.
Ho il problema del solaio comune: troppo sottile e ad ogni minimo rumore sento tutto.
Chiedo: ma con il cambio di destinazione, il privato deve regolarizzare il solaio portando la tolleranze dei decibel a un nuovo livello?
Cioè, deve rispettare dei decibel diversi rispetto all’ uso commerciale di prima?
Le sarei grato se mi aiutasse a fare chiarezza.
Lo farei presente ai nuovi proprietari.

Ringrazio e saluto
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# Alessandra 2018-07-03 11:35
Buongiorno Ingegnere,
sono proprietaria di un appartamento in un piccolo condominio di 8 unità. Vi è un seminterrato il cui proprietario è il nono condomino in parte e da locale Piloty (garage) ha ottenuto dal Comune il cambio in locale commerciale, senza consultarci pur sapendo che eravamo contrari, poichè vi sono una serie di cose che non vanno bene... dall'acustica all'acqua (pozzo), fossa biologica in comune con gli appartamenti, non vi sono vie di fuga se non dall' unico ingresso, ha abbassato il pavimento in una parte del locale per avere più altezza... Insomma, Come è possibile tutto questo? Ora sta cercando di affittarlo per far aprire un bar- ristorante, come possiamo evitarlo? Grazie infinite. Alessandra
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-03 19:14
Salve Alessandra,
dovreste chiamare un tecnico che faccia le verifiche urbanistiche e controllare il regolamento condominiale. Se è permesso il tutto non potete farci niente...ma avete bisogno di un tecnico...
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# elisabetta 2018-07-02 14:51
Buongiorno Ingegnere,
sto per acquistare un appartamento con un seminterrato proprio sotto all'appartamento. Il seminterrato che sembrava adibito a deposito di pertinenza è risultato essere ad uso ufficio (A10) ed ha tutte le caratteristiche luce/volume, però non è più pertinenziale. Cosa mi consiglia di fare per pagare meno tasse? grazie mille per i consigli
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# Alessia 2018-06-27 18:30
Buonasera ing,
il mio appartamento, situato al primo piano, è classificato come A7 e fa parte di un edificio di 6 piani. Volevo sapere se fosse possibile riaccatastarlo come A2 perché mi hanno detto che si dovrebbero pagare meno tasse. C'è bisogno di un consenso del condominio? La ringrazio molto
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-27 19:02
Salve Alessia,
Deve vedere se il regolamento condominiale lo permette e se il suo appartamento ha le caratteristiche di un a2 per poterlo declassare. Ovviamente pagherebbe di meno...ma perderebbe anche valore...
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# Donatella 2018-06-26 18:38
Buonasera...vorrei sapere un paio di cose... ho trovato un appartamento ad uso ufficio che me l affitterebbero x viverci.... ci sono sanzioni x questo? E poi....quanto mi costerebbe cambiarlo ad uso abitativo? Questo cambio chi dovrebbe farlo noi. ..o i proprietari? Siamo di bari....se x favore mi può rispondere gRazio l appartamento è di circa 93mq
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-27 10:41
Salve Donatella,
Ma lo usa per la maggior parte come ufficio?
per legge non può utilizzarlo come abitazione e non può metterci la residenza, quindi l'affitto sarà con oggetto "ufficio". Per i costi sono davvero variabili. Il cambio, per affittarlo come abitazione dovrebbe farlo il proprietario, salvo diversi accordi tra di voi...
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# "Anonimo" 2018-06-25 21:15
salve ingegnere mi scusi ma gliela faccio breve. Avrei bisogno di sapere se è possibile cambiare la destinazione d'uso di un immobile da deposito a locale. E quali sarebbero le relative pratiche da avviare . Grazie mille, cordiali saluti
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# "Anonimo" 2018-06-25 10:21
Salve ingegnere, ho bisogno di un'informazione, cambiando la destinazione d'uso da commerciale ad artigianale, si pagano meno tasse?
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# luigi 2018-06-23 11:51
buongiorno ingegnere. volevo solo sapere se era possibile cambiare la destinazione d'uso su un enorme struttura, da industriale/artigiana a civile abitazione. che io sappia no, ma mi dicevano che si potrebbe fare solo ed esclusivamente per il "SOCIALE". in poche parole, tipo se io dovessi affittarlo a qualche comunita' , allora c'e' una legge che lo prevede. mi dicevano la legge n. 383 del 2000 art. 32. ne sa qualcosa? le sarei immensamente grato ad una sua risposta. mille grazie, cordiali saluti.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-23 13:16
Cosa dice il Piano regolatore?
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# Luigi 2018-06-23 20:08
Non ho capito. La struttura ancora allo stato grezzo,da piano regolatore, e' in una zona industriale.
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-06-24 19:48
Ok, per il Vs immobile vengono segnalati gli interventi possibili. Faccia controllare da un esperto se è permesso il cambio..
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# luigi 2018-06-25 16:09
mille grazie.
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# Manzo 2018-06-21 22:09
Buonauongiorno,
alloggio di circa 120mq per il quale è richiesto un importo di 245mila euro giustificato dal fatto che deve essere pagato parecchio per il cambio di destinazione. Ma se non ho capito male considerando 1000euro a mq il costo sarebbe di circa 12mila euro a cui sommiamo solo gli onorari dei professionisti dato che non viene modificato nulla che volendo star larghi potranno essere di 3 mila euro?! Il totale a spanne potrebbe andare sui 15 mila euro? Ma a questo punto non posso comprare l'appartamento come ufficio e fare io questo cambio?! Il costo mediamente di quanto si abbassa a parità di metrature?!
Grazie mille per la risposta
Saluti
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-22 10:37
Si, faccia conto un 20.000 € a star larghi (ma dipende dal comune). Certo, però deve stare attento. Faccia fare una perizia a un architetto geometra o ingegnere, l'immobile deve avere i requisiti...Dovrà fare dei lavori? penso alla canna fumaria, al gas, adattare i bagni etc.
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# Manzo 2018-06-22 11:15
Sicuramente qualche lavoro sui bagni e sulla cucina sarebbero da fare (anche perché essendo adibito ad ufficio al.momento hanno murato gli attacchi con pannelli di compensato). Immaginavo che ci fosse qualcosa di strano sotto. Per questo son stato dubbioso rispetto a quanto mi avevano detto. L'agenzia dice che farebbero tutta la messa a norma loro per questo il prezzo dell'immobile è salito a 245mila euro. Consideri che hanno stimato sui 30/40 mila euro tutto compreso per il cambio di destinazione, autorizzazioni varie e messa a norma. Mi pare eccessivo. Grazie ancora per il suo pronto riscontro. Saluti
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-22 12:25
Nessuno regala niente....Stimare così è difficile, l'edilizia varia e tanto..quindi
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# margherita 2018-06-21 09:56
Buongiorno Ingegnere,
Sono proprietario di un immobile realizzato su 3 livelli. in zona rurale
1) interrato, circa 100 mq destinato a garage e deposito
2) Piano terreno. circa mq 100 . 60 mq destinati ad abitazione, 40 mq destinati a deposito
3) Sottottetto, circa 100 mq destinati a deposito
L'immobile non e' ancora accatastato perche' ci sono da fare lavori di finiture esterne. Terrazzo,, e scala esterna di accesso al sottottetto.
Siccome a pian terreno piu' del 50% e' destinato ad abitazione civile, e' possibile dire che la destinazione d'uso e' di abitazione per tutti 100 mq del piano terreno?
Devono essere pagati degli oneri per ottenere questo?
Grazie
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# Luca 2018-06-19 15:03
Buonasera Ingegnere, sono il proprietario di un immobile accatastato come civile abitazione, vorrei locarlo come ufficio, quali sono gli adempimenti a cui devo necessariamente sottendere?Grazie per la risposta a priori
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-19 15:38
Salve Luca,
deve rispettare diversi requisiti, che dipendono anche dal regolamento edilizio del suo comune. Occorre una verifica di un tecnico.
Mi spiace di non poterLe dare una risposta completa...saluti
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# giacomo 2018-06-15 16:14
salve
siamo un associazione sanitaria e abbiamo un immobile categoria A2.
dobbiamo cambiare la destinazione d'uso e portarla in servizi per ambulanza.
Penso quindi in A10 come ufficio?
in caso vorrei capire come fare
grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-15 19:05
Salve Giacomo,
non può che affidarsi a un tecnico della zona. Sono tante le verifiche da porre in essere.Non dovrebbero esserci grossi problemi..
Saluti
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# Radi Andrea 2018-06-14 00:14
Buonasera, vorrei chiederle se è possibile trasformare una struttura alberghiera ( piccolo hotel dotato di 13 camere ) in: nel primo piano fare un affittacamere ( 6 camere ) dato che non richiedono i servizi dell'hotel quindi meno costi di gestione e nel secondo piano della struttura fare tre appartamenti.
Grazie.
Saluti
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-14 09:36
Certo
va visto il "piano regolatore". Stiamo realizzando un intervento identico a quello che ci ha richiesto in Toscana. Affittacamere al piano primo, appartamenti ai piani. Avete lo stesso commercialista?
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# "Anonimo" 2018-06-13 10:16
Buongiorno , vorrei realizzare un affittacamere in un locale destinato a magazzino c/2 di pertinenza ad una pizzeria , posso farlo ?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-13 11:02
Salve, deve realizzare un cambio di destinazione d'uso e incaricare un tecnico per valutare la fattibilità in base al luogo dove è situata e alla caratteristiche intrinseche del magazzino.
Saluti
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# "Anonimo" 2018-06-08 09:46
Buongionro, ho un immobile composto da un ex forno (catg c1) un punto vendita del pane ( catg c3) e una abitazione al primo piano (catg A2) , posso trasformare la C1 e la C2 in una pertinenza C6 dell 'abitazione senza il permesso a costruire? Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-12 19:06
Vanno valutati i regolamenti regionali, comunali etc. Necessita di un tecnico. Saluti
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# "Anonimo" 2018-06-07 10:48
Buongiorno,
Io dovrei adibire ad abitazione un locale che é censito come negozio. Cosa devo fare ? E quali sono gli oneri che devo pagare ?
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# gabriella 2018-06-06 13:13
Salve, vorrei cambiare la destinazione d'uso di un fabbricato A2 in C1 per poter iniziare una nuova attività, sono a Roma, secondo Lei è possibile? grazie per la Sua disponibilità
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-06 13:25
Salve Gabriella,
sono tante le verifiche da realizzare. Necessita di un tecnico del luogo. Saluti
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# stefano 2018-06-03 13:36
salve, vorrei fare una modifica al mio garage per poterlo trasformare in serra indoor, è possibile? al momento il mio utilizzo è c/6
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-03 17:02
Salve Stefano,
deve verificare i requisiti del regolamento edilizio del Suo comune....
Saluti
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# Rosario 2018-05-25 10:33
salve, per un cambio di destinazione d'uso da negozio a magazzino, bisogna pagare oneri al comune? l'immobile si trova in provincia di Palermo, Sicilia. Grazie anticipatamente..
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# "Anonimo" 2018-05-18 13:50
Buongiorno Ingegnere, in una ristrutturazione edilizia iniziata nel 2013 in Lazio e non ancora conclusa, è stata presentata, per una casa singola, la pratica con un ampliamento di un locale con destinazione d'uso bagno e locale caldia. Alla fine della ristrutturazione della casa, per quello stesso locale si è deciso di destinarlo a camera da letto; non è stato neppure predisposto ad uso bagno. Alla fine dei lavori, come si può procedere con il nuovo accatastamento, considerando la presentazione iniziale della pratica e la sua diversa conclusione? Grazie. DoniSu
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-05-18 15:55
Salve,
deve realizzare una variante finale alla Scia o permesso a costruire a questo punto e dopo provvedere al corretto cambio di destinazione d'uso al catasto.Saluti
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# giorgio pira 2018-05-08 20:55
in uno stabile nuovo di 20 appartamenti è possibile trasformare (prima che si sia costituito il condominio) un locale tecnico in abitabile?
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# Gervasio 2017-03-24 14:14
Salve Ingegnere, leggendo su internet ho capito che per avere l'abitabilità occorrono anche le conformità degli impianti, elettrico. Anche se cambio destinazione d'uso da residenziale a commerciale senza opere che comportino pratiche?
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# Ing. Vincenzo 2017-03-24 14:24
Certo,
potrebbe però adeguarli e far redigere la DIRI dichiarazione di rispondenza, oppure dovere installare un nuovo impianto. Saluti
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     vincenzo madera                    

Autore: Vincenzo Madera - Ingegnere

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Laureato all'Università degli Studi di Firenze.

Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. 

Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter

Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè. 

 

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