Variazione catastale: obbligo, procedura e costo

Aggiornamento o variazione catastale: quando è obbligatoria, quale procedura e a che costo.

Appena intervieni su un'unità immobiliare (ristrutturazione, cambio d'uso ecc.), ecco puntuale il fisco che bussa per riscuotere. Questo perchè. Perchè magari l'intervento ha variato i parametri per la determinazione delle tasse sull'immobile (Tari, Imu, ecc.). Questo tipo di variazione è detto aggiornamento catastale.

Nel post vedremo quando la sanguisuga dell'Agenzia delle Entrate richiede l'aggiornamento / variazione catastale, quale procedura occorre seguire per comunicare le differenze e il costo.

Tipi di variazione catastale: su visura e/o su planimetria

In catasto, ogni immobile è dotato di visura catastale e da una planimetria catastale.

L'aggiornamento catastale potrebbe riguardare la visura, la planimetria o entrambe.

La visura catastale è la carta di identità del nostro immobile, dove vengono riportati l'indirizzo e Comune di ubicazione dell'immobile, il foglio, la particella, e l'eventuale subalterno. Nel caso di un fabbricato, il foglio è una sorta di "mappa" di una porzione del Comune, diviso in porzioni dette particelle dove insistono i fabbricati. I subalterni sono gli appartamenti del fabbricato. Se il fabbricato fosse composto da un'unica unità immobiliare (villetta indipendente) non sarà presente il subalterno.

Inoltre, sulla visura troverai la rendita, la consistenza e la destinazione d'uso dell'unità immobiliare. Come vedremo, se dovessi modificare uno di questi valori, saresti obbligato a realizzare una variazione catastale.

Infine, in visura sono presenti anche gli intestatari dell'immobile, che se volessi modificare dovresti realizzare una procedura differente: la voltura catastale.

Ma la variazione potrebbe interessare anche la planimetria catastale: il disegno tecnico o pianta, di norma in scala 1:200 (1 centimetro sul foglio sono 2 metri nella realtà), di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile ricavare i confini, la suddivisione e la destinazione dei locali interni, i dati metrici e altre informazioni.

Anche in questo caso, non per tutti gli interventi edili, siano essi lavori interni o esterni, rendono obbligatorio l'aggiornamento. Vediamo gli interventi che provocano una variazione catastale:

Quando è obbligatorio presentare la variazione catastale?

Regola generale: l'Agenzia del Territorio impone di comunicare la variazione catastale qualora venga variata la rendita catastale dell'immobile.

La rendita catastale è un valore in euro, determinato moltiplicando la consistenza dell'unità immobiliare (metri quadri o cubi, vano utile) per le tariffe d'estimo. La rendita incide sul calcolo delle tasse (IMU, TARI etc.), che è lo scopo ultimo del catasto. Per questo motivo interessa notevolmente all'Agenzia delle Entrare

Come sottolineato nella circolare del Consiglio nazionale degli ingegneri CNI n. 251/XX Sess./2025, gli interventi che possono incidere sulla rendita catastale e che, da normativa, rendono obbligatorio l'aggiornamento riguardano:

1. aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie (incremento del numero di vani, superficie o volume in base alla categoria catastale);
2. aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’Unità immobiliare;

Quindi, o si aumenta la consistenza, quindi si amplia l'unità o si cambia la disposizione degli ambienti, oppure si modifica la destinazione d'uso dell'oggetto e / o le qualità dell'immobile. 

Interventi per cui è obbligatoria la variazione catastale?

Ma vediamo un elenco di tutti i casi in cui è obbligatoria la variazione catastale:

• • • le nuove costruzioni;
    • la modifica della distribuzione interna dell'unità immobiliare o la modifica dell’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze. Durante una ristrutturazione potresti dover modificare la posizione dei tramezzi, oppure spostare il bagno o la cucina, creare un ripostiglio, sopprimere un corridoio, unire più ambienti etc.;
    • il frazionamento in più parti o fusione di unità immobiliari;
    • la fusione di più unità immobiliari;
    • lo scorporo di cantine e soffitte;
    • il Cambio di destinazione d'uso. Ad esempio, nel caso dovessi trasformare un'abitazione in ufficio, o un negozio in magazzino, box in cantina, soggiorno in cucina, camera in studio, posto auto in box, sottotetto in camera etc.;
    • l'Ampliamento dei volumi. Ad esempio, per il piano casa, le sopraelevazioni, la trasformazione di balconi in verande etc.;
    • la creazione di nuove superfici come ulteriori vani, soppalchi, terrazzi praticabili etc.;
    • l'aumento o la diminuzione del "pregio" dell'immobile;

Per i professionisti può essere utile la circolare n° 2 del 2010 dell'Agenzia del Territorio, che al p.to 3.e chiarisce i limiti che prevedono l'aggiornamento catastale obbligatorio:

"L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc. non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita.

Quando non occorre

Sempre secondo la circolare n° 2 del 2010 dell'Agenzia del Territorio:

"non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.

Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati (negozi, rimesse, magazzini, laboratori) o in metri cubi (scuole, case di cura ecc.), le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto. Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.)."

Inoltre, sempre come ribadito dalla circolare del Consiglio nazionale degli ingegneri CNI n. 251/XX Sess./2025, non vi è necessità di variazione catastale:

• qualora non si rilevassero variazioni della consistenza delle superfici, così come classificate dalla poligonazione DOCFA;
• qualora ci fosse stata la sola esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione tipo pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti purché siano stati utilizzati materiali comparabili con gli originari;
• qualora stata la sola installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità dove la potenza installata è inferiore a 3 kw per il numero di unità immobiliari servite.
• qualora ci siano state ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività (cfr. circolari 10/2005 e 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005 in applicazione dell’art. 1 della Legge 311/2004, comma 336).

Esclusioni dal catasto terreni

Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili censiti al catasto terreni:

1. 1. 1. manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
      2. serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
      3. vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;
      4. manufatti isolati privi di copertura;
      5. tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
      6. manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
      7. fabbricati in corso di costruzione-definizione;
      8. fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
      9. beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

Chi presenta la variazione catastale?

La variazione catastale viene depositata da un professionista iscritto all'albo che può essere un geometra, ingegnere, architetto o perito tramite il software DOCFA, scaricabile gratuitamente dal sito dell'Agenzia del territorio, su incarico del committente. Un privato non può farlo in autonomia gratuitamente.

Una volta chiarito chi deve presentare la variazione, passiamo ai tempi:

Quali sono i tempi di un aggiornamento catastale?

L'aggiornamento catastale, secondo il Testo unico sull'Edilizia DPR 380/2001 e s.m.i, deve essere presentato entro 30 giorni dalla fine lavori dichiarata dal professionista al Comune. In pratica, è una delle ultime operazioni di una "ristrutturazione".

La nuova planimetria andrà poi allegata nell'eventuale certificato di agibilità, oggi Segnalazione certificata di agibilità SCA.

Potresti aver dimenticato di depositare la variazione. Per i 5 anni successivi al mancato deposito sei esposto a sanzioni (minimo i 1.032,00 € a un massimo di 8.264,00 €) che si prescriveranno al termine di questo periodo. Ne risulta che è possibile inviare un aggiornamento catastale anche per i lavori conclusi in passato.

I tempi per la realizzazione sono relativamente brevi. Difatti, il professionista avendo già presentato la pratica edilizia in Comune, deve implementare la planimetria e il modello all'interno del software dell'Agenzia DOCFA. In genere, in una settimana riesce a protocollare il tutto. Ecco il modello-esempio che dovrà presentare il tecnico.

Variazione catastale tardiva

Se la tua planimetria catastale non fosse aggiornata, magari perchè sono passati 20 anni (o 10 anni o 5 anni) dall'ultimo aggiornamento, potresti ricadere in due casistiche:

1) il vecchio tecnico (geometra, ingegnere, architetto) all'epoca, dopo aver presentato la pratica in comune, si è dimenticato di presentare la variazione catastale. In questo caso, il tuo tecnico attuale potrà presentare al catasto, tramite il Docfa, una variazione per esatta rappresentazione grafica;

2) sono stati realizzati dei lavori senza comunicare niente al catasto, ma specialmente al Comune. In questo caso, potrebbero essere presenti degli abusi da sanare! 

A prescindere, dal punto di vista catastale è possibile correggere il mancato invio, presentando la dichiarazione di variazione catastale e avvalersi del ravvedimento operoso.

Il ravvedimento operoso permette di ridurre la sanzione e varia a seconda dei giorni di ritardo della richiesta:

• se il ritardo fosse minore di 90 giorni, la sanzione applicata sarebbe pari a 103,20 euro.
• se il ritardo fosse compreso tra i 90 giorni e i 12 mesi, la sanzione applicata sarebbe pari a 129 euro.
• se il ritardo fosse compreso tra 12 mesi e i 24 mesi, la sanzione applicata sarebbe pari a 147,43 euro.
• se la presentazione della variazione catastale avvenisse oltre i due anni, la sanzione applicata sarebbe pari a 172 euro.

La planimetria catastale deve riportare fedelmente quanto contenuto nell'ultimo atto abilitativo comunale presentato (Cila, Scia, Dia; Permesso di Costruire, Condono, Sanatoria, Concessione edilizia, Licenza edilizia e Autorizzazione).

Qual è il costo di un aggiornamento catastale?

Il costo del professionista è in genere fisso e dipende dal numero di unità immobiliari da variare. Un prezzo medio è di 500 € ogni unità immobiliare, e può variare tra i 400 € e i 1000 €, ma ogni caso necessita di approfondimento. Ma al di là del prezzo, conviene affidarsi a professionisti competenti in quanto, un eventuale errore potrebbe costarti caro.

Infine, dovrai versare 70 € al Catasto per i diritti di istruttoria  per ogni immobile oggetto di autonomo censimento al Catasto Fabbricati,  sia che appartenga alle categorie a destinazione ordinaria, speciale o particolare (categorie dei gruppi A, B, C, D ed E) sia che sia censito senza rendita (categorie del gruppo F e BCNC).

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.