Obbligo aggiornamento catastale superbonus e bonus

Con la circolare del Consiglio nazionale degli ingegneri CNI n. 251/XX Sess./2025, si è voluta realizzare una sintesi degli obblighi di aggiornamento catastale qualora si eseguano interventi interventi edilizi, rientranti o meno nel superbonus o altri bonus inferiori (sismabonus, bonus casa, ecobonus).

Istituzione obbligo aggiornamento catastale e superbonus

Con l’art. 1, comma 86, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 Legge di Bilancio 2024: 

86 L'Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Superbonus) verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l'utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all'articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell'immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

87. Nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l'Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione (lettera di compliance).

In realtà già ben prima della suddetta disposizione, qualora vi fossero interventi sull’immobile tali da modificarne la rendita, sussisteva l’obbligo di procedere all’aggiornamento degli atti catastali (vedi D.M. 701 del 19 aprile 1994 e art. 20 del RD 652/1939). Pertanto, la disposizione contenuta al comma 86 può essere letta come un richiamo agli obblighi preesistenti da parte di coloro che abbiano usufruito dei bonus e che, al termine dei lavori, abbiano incrementato la rendita del proprio immobile per effetto degli stessi.

Quando è obbligatorio l'aggiornamento in caso di Superbonus secondo il CNI

Secondo il CNI, gli interventi superbonus che possono incidere sulla rendita catastale e che da normativa, rendono obbligatorio l'aggiornamento riguardano:

1. aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie (incremento del numero di vani, superficie o volume in base alla categoria catastale);
2. aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’Unità immobiliare, e dunque sulla rendita del bene.

Per quanto riguarda gli aspetti qualitativi, la revisione della rendita è dovuta in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività (cfr. circolari 10/2005 e 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005 in applicazione dell’art. 1 della Legge 311/2004, comma 336).

Semplificando, l'aggiornameno catastale nel caso di Superbonus è dovuto in caso di incremento del numero di vani, superficie o volume (in base alla categoria catastale) dell'unità oppure qualora gli interventi abbiano incrementato di più del 15% il valore di mercato e della relativa redditività dell'unità. Ma come determinare tale aspetto?

Aspetti qualificativi e revisione rendita

La variazione del valore di mercato non può essere ottenuta attraverso la semplice somma del valore di mercato prima degli interventi e dei
costi sostenuti per gli interventi stessi, ma semmai sarebbe necessario utilizzare opportuni ed adeguati metodi e procedimenti estimativi.
Lo strumento che determina l’incremento è il DOCFA (software per l'aggiornamento catastale), lo stesso software determina la rendita prevista in base alle informazioni aggiornate fornite dal professionista.

Ove la rendita calcolata sia differente da quella rilevata nella visura catastale aggiornata la pratica andrà regolarmente presentata per l’aggiornamento catastale, qualora vi sia un incremento della rendita superiore al 15%.

Quando non occorre l'aggiornamento catastale

Al momento, non vi è necessità di variazione catastale:

• qualora non si rilevassero variazioni della consistenza delle superfici, così come classificate dalla poligonazione DOCFA;
• qualora ci fosse stata la sola esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione tipo pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti purché siano stati utilizzati materiali comparabili con gli originari;
• qualora stata la sola installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità dove la potenza installata è inferiore a 3 kw per il numero di unità immobiliari servite.

Spero che l’articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.