ABUSI EDILIZI 2019: condoni, sanatorie, norma, catastali, sanzione e costi

Abusi edilizi o difformità urbanistiche e catastali: quali sono le principali tipologie e le relative sanatorie e condoni nel 2019. Qual è la normativa di riferimento, dopo quando si prescrivono e quali sono i costi e le sanzioni.

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Qualche volta non ci accorgiamo di averlo commesso, altre volte lo ereditiamo, altre volte ancora lo sottovalutiamo. L'abuso, non importa come o quando è stato realizzato, ma come sanarlo.

Nella guida chiariremo tutti gli aspetti. Ma prima di entrare nel dettaglio occorre fare chiarezza sulla terminologia:

Cos'è un abuso edilizio: illecito penale che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire (o licenza o concessione), senza autorizzazione o comunicazione al comune. Non importa che abbiate realizzato un condominio abusivo o un bagno, resta sempre un reato penale.

Non vi preoccupate, molte difformità possono essere sanate, cioè regolarizzate convertendo il reato penale in una sanzione pecuniaria.

Qual è la differenza tra abuso e difformità? Nessuna. O meglio, l'illecito in termini tecnici è definito difformità, mentre al bar è chiamato abuso.

Visto che dai commenti dei lettori, mi sono accorto, che spesso si confondono due definizioni basilari per comprendere a pieno il mondo degli abusi, ho ritenuto opportuno integrare l'articolo con il seguente paragrafo:

Catasto e urbanistica. Quali sono le differenze?

Negli ultimi anni, specialmente in sede di compravendita, sentiamo parlare di conformità urbanistica e catastale dell'immobile (appartamento, casa, villa, garage, cantina etc.) rispetto agli atti urbanistici e catastali depositati.

Difatti, un immobile, per essere conforme deve essere "regolare" sia al "Comune", sia all'"Agenzia delle Entrate".

I dati (superfici, rendita, vani, indirizzo etc.)  forniti all'agenzia delle Entrate, in particolare al catasto, e la planimetria depositata,  devono essere rispondenti allo stato di fatto in cui si trova l'immobile. Questo ai soli fini fiscali. Solo per le tasse. Non è probatorio (nulla che non risulti al catasto può dare origine a diritti sugli immobili) e non legittima dal punto di vista urbanistico:

non è detto che ciò che è presente nella planimetria catastale, è stato concesso dal Comune

Nella gerarchia delle conformità, il catasto ha meno rilevanza dell'urbanistica.

Altra questione è la conformità urbanistica. I progetti (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, condono, SCIA, DIA, CILA etc.) vengono depositati al Comune e archiviati.

Sono quest'ultimi a rendere il bene, o parte, abusivo o conforme.

Approfondimenti sulla conformità

Altra confusione è dettata dalla differenza tra condono e sanatoria, cerchiamo di chiarire:

Qual è la differenza tra condono e sanatoria?

La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.
In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell'85, n. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

Nell' '85 potevano essere oggetto di condono tutte le opere irregolari ultimate entro il 1° ottobre 1983. Erano escluse dal condono (opere non condonabili) le opere eseguite su aree già vincolate prima della realizzazione dell’opera e sottoposte a vincoli speciali di carattere permanente (in materia di difesa delle coste, di sicurezza militare, di sicurezza interna od altri) che comportassero inedificabilità dell’area stessa.

Nel '94 potevano essere condonate soltanto le opere abusive – ultimate entro il 31 dicembre 1993 – che non avevano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% del volume, oppure un ampliamento superiore a 750 metri cubi e le nuove costruzioni di dimensioni non superiori a 750 metri cubi.

Il condono del 2003 era simile a quello del '94 con ulteriori restrizioni.

In definitiva, a oggi, non è possibile chiedere alcun condono edilizio. Molti condoni passati non sono ancora conclusi, quindi in corso di definizione. 

Quali potrebbero essere le difformità e le soluzioni?

soluzioni agli abusi Vincenzo Madera

Esistono diversi tipi di difformità, indicate nel testo unico dell'edilizia (DPR 380/01), gravi e meno rilevanti che non permettono il rilascio della conformità:

  • Edificio abusivo (abuso totale): quando non esiste alcun titolo abilitativo (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo, licenza edilizia, concessione edilizia o permesso a costruire) oppure lo stabile è costruito in maniera completamente diversa rispetto agli elaborati del permesso (differenze tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione). In questo caso un Permesso di Costruire in Sanatoria può sanare la situazione. ATTENZIONE!!! Non sempre è possibile. Per verificarlo occorre visionare lo strumento urbanistico comunale. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico. Altrimenti bisogna DEMOLIRE il manufatto.

  • Abusi sostanziali: difformità che determinano una sostanziale differenza quali-quantitativa con il progetto autorizzato. Sono variazioni sostanziali il cambiamento di destinazione d'uso, l'aumento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e la violazione della normativa edilizia antisismica. E' possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc.

Per questi due abusi, deve anche essere richiesta la sanatoria strutturale al genio civile. 

  • Abusi minori (difformità parziale) ad esempio piccole modifiche interne: ossia quando gli interventi costruttivi, pur se autorizzati, sono realizzati con modalità diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione. In questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria, per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi etc.

Per quanto riguarda alcune città (specialmente le più grosse), esistono altri tipi di provvedimenti, che comportano il semplice deposito dello stato di fatto, in cui si trova l'immobile. Esistono, inoltre, una lista di "piccoli abusi" (difformità non rilevanti), che non necessitano della sanatoria. 

Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.

 

Potrà ottenere un preventivo gratuito via mail contattandoci a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., oppure via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su  Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Livorno, Grosseto, Bologna, Pisa, Massa Carrara e Lucca.

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Commenti  
# clotilde 2019-10-22 12:47
QUANTO PUO COSTARE UNA SANATORIA?
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# clotilde 2019-10-22 12:03
buongiorno volevo un informazione, un terrazzo di circa 8 - 10 mq dove si accede all'entrata principale del villino, se viene chiuso con finestroni e poi si butta giu la parete dove c'è la porta di ingresso e la finestra, pertanto con un piccolo ampliamento dei mq, Cosa bisogna fare per sanare? nel Comune di Roma. Grazie per l'informazione
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# Valentina 2019-10-22 11:43
Gentile Ingegnere,
innanzitutto grazie per il chiarissimo articolo. Sono interessata a formulare proposta di acquisto per un appartam. che presenta difformità rispetto a alla planimetria. I problemi sono: 1.Esso presenta balconi perimetrali non riportati in planimetria (identici nelle altre unità facenti parte dell'edificio, probabilmente costruiti contestualmente all'edificio stesso nel 1965) 2.Uno sgabuzzino è stato trasformato in bagno.Vorrei chiederle, nel caso in cui nel progetto dell'edificio approvato dal comune siano presenti i balconi, sarebbe sufficiente una DOCFA per aggiornare la situazione?O si configura comunque come sanatoria SCIA?Per il bagno occorre procedere con CILA?
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# Franco 2019-10-18 20:52
Nel mio condominio è stato progettato e presentata la Scia per la copertura del tetto.
La trave del colmo e le altre due laterali sono state alzate di circa 20-25 cm. rispetto al progetto presentato pur raggiungendo altezze inferiori a quelle consentite per abitazioni (255 cm.), ma comunque più agevoli nel camminamento raggiungendo una altezza intorno a 170 cm.
Siamo in una zona tutelata dalla paesaggistica.
Per la vendita dell’appartamento, in considerazione che sono anche proprietario di parte del sottotetto, può esserci difformità per tale situazione e quindi impedimento alla vendita? E come risolvere in caso di difformità essendo i lavori ormai terminati da quasi due mesi?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-10-20 15:28
Salve, certo deve sanare. Non è una sciocchezza questa situazione, è aumento di volume. Saluti
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# Franco 2019-10-20 16:57
Grazie per la cortese e rapida risposta.
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# Pasquale 2019-10-18 16:17
Salve buona sera.
Ho ristrutturato un fabbricato di forma.rettangolare (7 x 11 h 6m) con annesso un volume.che.e.diventato una.cucina, alto solo al piano terra.
Per motivi di salute ed economici non ho fatto la.variante finale (la.copertura della.cucina.e.diventato un terrazzo al piano superiore), e dopo tanto tempo.vorrei sistemarlo.
L immobile e sito nel comune di agliana
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# Diego 2019-10-16 22:54
Buonasera, se non ho capito male una superficie coperta con 2 lati chiusi viene considerata volume in edilizia. Se questa superficie è una garage con tre lati già chiusi fin dalla progettazione e costruzione e successivamente ne viene chiuso parzialemente il quarto lato (esempio largo 8 metri ne vengono chiusi con portone 4 metri) c'è aumento di cubatura?
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# roberto 2019-10-14 14:06
buongiorno, ho acquistato nel 2009 un appartamento che da progetto presentava balcone di 1,5 mt, oggi a seguito di una ristrutturazione scopro che è di 1,85 mt. La variante al PRG di Pescara approvata nel 2017 modifica la lunghezza massima dell'aggetto da 1,5 mt a 2,00 mt. La parete del palazzo dista dal confine oltre 6 mt. Avendo problemi di distanza con il vecchio PRG posso in qualche maniera sanare questo errore di costruzione agganciandomi alla variante da poco approvata?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-10-14 14:21
Deve avere la doppia conformità. Provi a sentire in comune come poter risolvere. Saluti
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# Marco Rosa 2019-10-11 08:00
Salve sono della provincia di potenza un mio amico a realizzato una tettoia in legno fissata a muro già da qualche anno ora vorrebbe fare una sanatoria o se esiste un condono a cosa va in contro e che costi ci sono grazie e attendo notizie
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# Enzo 2019-10-08 16:52
Buongiorno,
sto vendendo una villa con regolare permesso di costruzione e certificato di abitabilità. Nella struttura vi sono delle opere abusive (un magazzino di 16mq in giardino e un balcone chiuso per realizzare una stanza). L'acquirente vorrebbe acquistare l'immobile con gli abusi, vorrei sapere come posso fare per tutelarmi in futuro da eventuali sue rivendicazione.
Grazie per l'attenzione
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# Madera ing. Vincenzo 2019-10-09 07:54
L'acquirente non può farlo per legge. Aldilà di questo, non può fare niente se non ripristinarlo...Potrebbe denunciarla...
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# Rosario 2019-10-08 14:02
vorrei chiedere un opinione tecnica ho una cucina dichiarata aabusiva vorrei cambiare la predisposizione ovvero nella parte abusiva portare la cameretta dei bimbi senza fare nessuna opera di ampliamento e possibile farlo
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# David 2019-10-07 19:39
Buongiorno,
stiamo per acquistare un immobile con veranda regolarmente accatastata. Tuttavia, nonostante dal precedente proprietario sia stata fatta richiesta al comune di condono nel 2010, con regolare pagamento di oblazione (abbiamo la ricevuta), la definizione di condono al comune è rimasta in stato indefinito (il perito non è riuscito ad avere gli atti dal comune poiché non sono in archivio ma in mano ad un tecnico del comune). Come dovremmo comportarci? C'è la possibilità che il condono venga annullato con conseguente richiesta di rimozione della veranda?
Grazie
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# Marco Matara 2019-10-07 12:30
Salve Ing,
i miei comprarono una casa 30 anni fa. Pochi anni fa nel 2016 dopo un controllo abbiamo scoperto ci segnalarono difformità nella volumetria e destinazione uso rurale. Sanato la volumetria e rientrati presentiamo istanza al comune che di risposta ci comunica che l'intervento è in contrasto con l l'art23 del PRG e che non rispetta le sagome planovolumetriche dandoci parere non favorevole. Il tutto dopo che allo stesso comune ci avevano consigliato di eseguire tali lavori dietro multa di quasi 600 euro e altre 150 per carte varie piu i lavori stessi. Abbiamo ora pochi giorni dalla ricezione per muoverci. Potreste darmi un consiglio? in una causa un giudice ci aiuterebbe? Grazie
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# Marco Matara 2019-10-08 16:33
So che siete molto impegnati ma visto che abbiamo circa 7 giorni di tempo sarebbe possibile avere una risposta o un consiglio tempestivo? Nel peggiore dei casi cosa si rischia? abbiamo tentato di sanare i volumi ma ora ci contestano le sagome,benche non si tratti di spazi grandi e intere camere. Se ci costringessero a rifare lavori potremmo contestare le tasse sull'immondizia pagate per una volumentria piu grande fino ad oggi? E quanto meno scegliere o contestare la ditta che il comune scelga visto che la causa del controllo è un nostro vicino con una ditta che lavora al comune? Non ho problemi a pagarvi in caso il Vostro consiglio si rivelasse utile a risolvere questa disputa.
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# Giuseppe Schiariti 2019-10-03 16:16
Salve è possibile realizzare un impianto fotovoltaico su un tetto di uno stabile industriale che risulta accatastato ma senza licenza edilizia ?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-10-04 10:20
Salve Giuseppe, mi passi la metafora...è come se mi avesse chiesto...è possibile accelerare di 10 km quando ho già superato il limite di velocità...quindi se lo installa, in caso di controlli, il problema è il resto...saluti
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# Pasquale 2019-10-03 00:44
Quello a cui mi riferivo era ex art 134 del DPR 380/2001

pasquale
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# Pasquale 2019-10-03 00:36
Salve ing. , Volevo porle una domanda riguardante il caso di vendita di alio pro aliud e vizi di un immobile con abuso non sanabile. Pe chiedere il risarcimento al venditore indampiente devo fare denuncia al comune entro un anno dalla scoperta del vizio ma nel caso di un vendita di alio pro aliud questo non vale
i n quanto si è in presenza in una situazione di annullamento dell' atto e quindi non contemplato come vizio.
Puoi confermarmi quanto esposto perché mi è di estrema importanz.
ATtendo vostre notizie
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# Mario 2019-09-29 15:21
Gentilissimo,ho abbattuto e ricostruito un fabbricato adibito a trasformazione di uva da vino,nella struttura esistevano delle vasche in cemento di altezza 3 mt. circa il solaio era di oltre 6 mt..Durante la ricostruzione ho pensato insieme al tecnico di costruire un solaio pari all'altezza delle succitate vasche in difformità del progetto presentato Ultimato tutto il lavoro del rustico,mi viene notificato la chiusura del cantiere per aver aumentato la superficie del manufatto per aver fatto un solaio nell'intermezzo del fabbricato con annesse scale a ventaglio.In attesa di una risposta le auguro tanta prosperità.
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# Carol 2019-09-26 23:20
Salve, nel 2007 ho acquistato un appartamento facendo una variazione di due stanze (un bagno cieco è diventato ripostiglio e la cucina è diventata bagno). La variazione è stata fatta al catasto ma non ripresentata in comune (a detta del notaio non era obbligatorio al tempo). Ora dovrei vendere l'appartamento e il notaio della controparte mi chiede di sanare l'abuso. Sono obbligata a farlo? E se lo facessi tramite cila, sarei obbligata al pagamento della sanzione di 1000 euro o no? Ho letto dei casi in cui superati i 5 anni cade in prescrizione quando si tratta di difformità minori.
Grazie anticipatamente dell'eventuale risposta
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# Alberto Bianchini 2019-09-26 12:05
quanto è l'importo da pagare per una cila insanatoria nel centro storico
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# Antonio 2019-09-22 19:08
Come posso comportarmi per mettermi a norma? Se la veranda l ha chiusa il vecchio proprietario, io rischio penalmente? Spero tanto in una Sua risposta.
Grazie mille
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# Madera ing. Vincenzo 2019-09-22 19:28
Certo che rischia Antonio. O denuncia il vecchio proprietario o se ne assume le responsabilità. E' aumento di Volume, deve sanare, se possibile...saluti
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# Antonio 2019-10-06 19:44
La ringrazio per la risposta.
Il porticato è stato chiuso con vetrate scorrevoli rimovibili. È lo stesso abuso?
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# Antonio 2019-09-22 19:05
Salve, ho acuistato un anno fa un appartemento con porticato e giardino, in cui il porticato è stato chiuso con vetrate. Guardando ora la piantina catastale credo non siano stati richiesti i permessi al comune, in quanto non risulta nella piantina. Come posso comportarmi per mettermi a norma? Se la veranda l ha chiusa il vecchio proprietario, io rischio penalmente? Spero tanto in una Sua risposta.
Grazie mille
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# èallino 2019-09-20 23:20
Buongiorno, ho ereditato la casa dei genitori e mi accingo a venderla. Purtroppo solo ora scopro una difformità. Durante la costruzione negli anni 70 sotto un terrazzo è stato ricavato un vano in più (adibito a ricovero attrezzi) con conseguente aumento della volumetria. Questa modifica è sempre esistita anche al momento della abitabilità nel 1977.
Devo fare la sanatoria? Può rientrare nei condoni successivi? posso contestare al comune di non aver sollevato la questione durante la visita per l'abitabilità?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-09-21 11:10
Deve sanare, i condono non valgono più. saluti
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# marco 2019-09-20 21:26
Buona sera, ho intenzione di comprare un immobile categoria c6, che possiede però un soppalco in legno ed un bagno non dichiarati. Potrei sanare successivamente all'acquisto? Ma soprattutto incorro ad un illecito penale?
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# Laura vallese 2019-09-20 05:01
Buongiorno, mi sono rivolta a più d"un architetto per sanare un balcone chiuso che sa sul terrazzo, fatto diventare cucina chiudendolo con porta a vetri dopo essere stato "allungato con due muretti da un metro. In totale c'erano 7 metri e mezzo di terrazzo da trasformare in superficie interna. La sanatoria è stata definita impossibile perché il palazzo è del 1960 ed è stato costruito senza criteri antisismici. Avrebbe richiesto lo studio di tutto il palazzo e si sarebbe concluso con un rifiuto. Conferma? Grazie mille
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# Antonio 2019-09-19 11:27
Buongiorno, da qualche tempo mi alleno nel mio garage/rimessa che ho pian piano reso sempre più confortevole, ripulito e, quindi, non più utilizzabile per l'auto, essendoci una spalliera, una panca, una cyclette autoalimentata ed una ellittica.
Il pavimento in piastrelle c'era già (stiamo parlando di un immobile ante '67). Recentemente ho sistemato le vecchie prese e, su suggerimento dell'elettricista, per favorire una giusta aerazione ho recentemente aggiunto un scambiatore di aria interno/esterno e un climatizzatore per riscaldare o rinfrescare l'ambiente durante l'oretta di allenamento. In quest'ultimo caso ci potrebbe essere qualche problema? grazie in anticipo per la risposta.
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# Madera ing. Vincenzo 2019-09-19 13:13
Antonio nel momento in cui realizza un uso diverso dell' unità è abuso. Ad esempio, una mia cliente aveva messo una tv in garage. E' arrivata la sanzione dei vigili...questo aneddoto rende sempre l'idea...
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# Massimo 2019-09-18 07:26
Buon giorno, ho ereditato un immobile registrato al comune di Arcidosso (GR) come C1, in questo immobile vi è stato realizzato un bagno con rispettiva fognatura e vasca biologica interrata nel terreno di pertinenza .
Credo che questo bagno sia sprovvisto di permesso.
Come potrei fare per sanare o meglio passare l'edificio in abitabile con tutti i relativi permessi senza dover demolire tutto ?
Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-09-18 08:55
Salve Massimo,
deve fare una sanatoria, ma la difformità deve rispettare le norme vigenti...
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# Maria Grazia R. 2019-09-17 20:09
Buonasera Ingegnere,
dopo anni di angherie subite dai vicini a causa di un tetto che si trova sotto il mio balcone (corrispondente ad una estensione di abitazione di 3 X 4 mq. circa sul loro giardino) mi sono rivolta al Comune per chiedere una verifica sui titoli.
Risulta solamente una richiesta di Gazebo effettuata nel 2005 da un tecnico. Quindi abuso edilizio già sanzionato, ma questi giorni mi stanno dicendo che hanno richiesto di sanarlo col piano casa. Detto manufatto si trova a 30 cm dal mio balcone e questa casa è già stata visitata dai ladri che son fuggiti di là....devo cambiare casa o posso sperare di interrompere questa storia? Molte grazie per i suoi eventuali consigli.
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# Carlo Poggio 2019-09-15 17:03
Buongiorno,
voglio semplicemente ricoprire il pavimento del sottotetto non abitabile con uno strato di 10 cm di isolante.
Che comporterà un recupero fiscale 65%
Devo denunciare il lavoro al comune di Milano?
Devo far fare una Cila?
Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-09-16 08:40
Si Carlo.
Legga qui per la pratica studiomadera.it/.../...
Dovrà depositare anche la legge 10 studiomadera.it/.../71-legge10
Saluti
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# Carmela 2019-09-11 13:53
Salve,
nel 2004 ho acquistato un terreno circa mq.400 e nel 2007 ho costruito abusivamente una villetta di circa mq.120 tutto a piano terra. Nel 2008 ho ricevuto a fine lavori ultimati il sigillo da parte autorità giudiziaria, poi fra le varie cause e rinvii, i reati sono andati in prescrizione. Preciso che l'immobile è accatastato e ha il parere favorevole del genio civile. Quello che manca è il permesso di costruire o licenza . Ora le chiedo si può sanare l'abuso? Oppure se vi è altra soluzione.
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# Maria Grazia 2019-09-06 18:49
Salve, mio padre ha ereditato una casetta in campagna sprovvista di autorizzazioni edilizie. Adesso vorrebbe presentare il permesso di costruire in sanatoria; il problema è che non ha la superficie necessaria per poter rispettare indice di fabbricabilità. La mia domanda è: può comprare il terreno adiacente (della misura necessaria per poter rientrare nel valore dell'indice di fabbricabilità) e presentare il permesso di costruire in sanatoria?
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# Francesco 2019-09-05 13:42
Salve, io ho una casa con una stanza interna catastalmente definita "corte" coperta dal tetto di casa per il 70% e da un tetto in plexiglass per il restante 30, al fine di non far piovere dentro casa, ho sostituito la parte di tetto in plexiglass con uno in legno.. cosa posso fare per sistemare questa cosa? Quanto verrebbe a costare una pratica del genere?
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# Ilaria 2019-09-01 16:00
Buongiorno,vorrei costruire un'appartamento nei garage,ma il geometra mi ha detto che al momento non è possibile essendo la casa su terreno agricolo,chiedevo non ci sono altre strade per poterlo realizzare?? Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-09-02 13:43
Deve diventare imprenditore agricolo. ammesso che l'immobile abbia i requisiti per farlo.. Saluti
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# archeo 2019-08-30 15:56
Salve,
vorrei comprare una villetta a schiera che ha effettuato diversi abusi:
una piccola finestra per il bagno (che ora hanno stuccato l'interno)
e hanno aumentato la cubatura del seminterrato creando una cucina e un bagno.
Vorrei sapere se comprassi casa è possibile effettuare una sanatoria e il costo sarebbe molto alto?
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# Antonio 2019-08-29 12:58
Salve, ho acuistato un anno fa un appartemento con porticato e giardino, in cui il porticato è stato chiuso con vetrate. Guardando ora la piantina catastale credo non siano stati richiesti i permessi al comune, in quanto non risulta nella piantina. Come posso comportarmi per mettermi a norma?
Grazie
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# Viola 2019-08-27 04:48
Salve nel 2008 acquistai una casa direttamente dal costruttore ( la soc costruttice è fallita) nel corso degli anni mi sono accorta che la planimetria dell’immobile non corrispondeva allo stato dei luoghi, ossia al posto del mio attuale salone risulta un portico. Sono andata a recuperare il progetto di costruzione e in effetti il progetto prevede un portico...allegate al progetto ci sono fotografie della palazzina finita, in cui si vede chiaramente che non esiste alcun portico. Ora secondo lei come devo comportarmi? La casa è invendibile e non riesco neanche a surrogare i mutuo ( preso con accollo dal costruttore )
Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-08-28 19:37
Salve Viola, sana se possibile pagando la sanzione o demolisce..quando si acquista è necessario un professionista capace..non è l'unica se può consolarla...
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# Andrea 2019-08-23 16:37
Buonasera, alla voce "abuso edilizio (abuso totale)" afferma che il testo unico dell'edilizia permette di costruire in sanatoria ma di fare attenzione e di visionare il piano regolatore generale. Attraverso questo strumento, cosa bisogna verificare? l'edificabilità del terreno? dunque sotto questa circostanza (abuso totale) quando è possibile costruire in sanatoria? la ringrazio molto
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# Antonio 2019-08-21 03:59
Buongiorno io abito in un appartamento tutta disposta al piano primo con ingresso dal piano terra con una scala che ti porta al primo piano nel disimpegno di arrivo dalle scale al pianerottolo gli ho fatto una scala tipo chiocciola fissa che accede a un soppalco totale di circa 10 mq2.
Si può sanarlo? Nn devo sanarlo? Intalcaso quanto costerebbe?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-08-21 20:39
Dipende se rispetta le normative del tempo di realizzazione e attuali...sanzione di 1000 €..saluti
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# Piero 2019-08-20 22:08
Due anni fa ho realizzato una tettoia di 75 mq che vorrei sanare. La tettoia è fissata al corpo di fabbrica ed aperta da 3 lati. Da informazioni che ho assunto è conforme agli strumenti urbanistici e di staticita'.
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# Dario 2019-08-19 14:07
Buongiorno, In ristrutturazione con regolare scia abbiamo, in corso d'opera, inserito una nicchia nel muro per mettere l'unità esterna della pdc e sono state fatte piccolissime modifiche sulla posizione di gradini e ingresso. Prima di poter fare la sanatoria il vicino mi ha denunciato per la nicchia. Ora il comune ha ricevuto la documentazione per la variazione e chiede 1000Euro di sanzione. Non è eccessivo visto e considerato che sono tutte, a mio parere, difformità parziali? Inoltre il comune specifica che la sua comunicazione non costituisce né atto di assenso né riconoscimento. Ma non dovrebbero anche comunicarmi eventuali problemi?

Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-08-19 19:25
Ma ha chiuso i lavori? Altrimenti deposita una variante...altrimenti sono abusi...
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# Erika 2019-08-18 17:28
Salve, io e mia sorella abbiamo acquistato una casa all'asta e l'abbiamo intestata al 50% a me e 50% a lei. Ora vorrei comprare la sua parte e intestarla al mio compagno ma la casa ha avuto modifiche interne, modifiche di tramezze, (sono state cambiate le stanze). Vorrei sapere quanto è "grave" la cosa, cioè se la sanzione sarà molto alta o se riusciamo a cavarcela con poco e come bisogna procedere. Premetto che la casa è stata comprata all'asta già "non in regola" e sul rogito c'è scritto che spetta a noi normalizzarla. Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-08-19 10:10
Le sanzioni non sono alte, è la possibilità o meno di realizzarle e i tempi la cosa più ostica...saluti
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# Rossella Caneschi 2019-08-18 11:02
Buongiorno,
ho acquistato una casa dove nel magazzino/garage è stato realizzato un bagnetto, creata una parete divisoria e chiuso la porta grande per aprirne una piccola sul altro lato ...
Dovendola rivendere vorrei regolarizzare la difformità
è possibile fare una CILA tardiva ?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-08-18 11:42
Se i lavori sono già terminati, no. Ma contatti un buon professionista che troverà la soluzione. Saluti
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# Alessandra 2019-08-12 09:40
Salve, nel caso di appartamento con una parte di balcone chiusa da veranda (infissi in vetro su due lati) abusiva, come posso regolarizzare? Per la demolizione devo presentare autorizzazione al comune? Può il Comune sanzionarmi venendo a conoscenza dell'abuso con richiesta di demolizione? Grazie
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# Domenico 2019-08-11 11:32
Buongiorno. Ho sopraelevato un piano su uno preesistente. Per i lavori mi era stata rilasciata regolare autorizzazione dal C comune. Purtroppo l'impresa esecutrice non ha comunicato all'ente né l'inizio né la fine lavori e ha pure costruito non in conformità. Potrei eventualmente sanare l'abuso? Assumereste voi l'incarico? Potrei avere un preventivo? Grazie. Cordiali saluti.
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# Vincenzo Madera 2019-08-12 11:38
Salve Domenico, non doveva essere l'impresa a comunicare l'inizio lavori ma bensì il direttore lavori, obbligatorio in questi casi. Dettò ciò, per seguirla dipende dove è locato l'immobile, ci invii una mail..saluti
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# Claudio 2019-08-10 18:43
Buonasera,
avrei bisogno di una informazione, abbiamo acquistato un immobile con una tettoia chiusa condonata in categoria C/7 Classe U finora chiusa con legno e fibra di vetro e tetto in lamiera con una struttura a dir poco fragile... Abbiamo effettuato una riqualifica di essa effettuando le pareti in muratura e tetto con struttura in travi lamellari e rivestimento con lamiera coibentata....come è possibile regolarizzare questa modifica?
Grazie mille per la disponibilita
Saluti
Claudio
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# Valentina Maffioli 2019-08-10 16:41
Buongiorno, mio figlio ha ritirato una casa all'asta, nella perizia del tribunale c'è indicato un abuso non sanabile x una piscina interrata, costruita senza autorizzazioni o non conforme. In cosa incorre mio figlio? Ho letto che se non supera il 20% del volume dell'immobile si può evitare la demolizione. Mi potreste dare delucidazioni in merito? Grazie mille
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# Massimo 2019-08-07 12:11
Buon giorno, ho ereditato un immobile registrato al comune di Arcidosso (GR) come C1, in questo immobile vi è stato realizzato un bagno con rispettiva fognatura e vasca biologica interrata nel terreno di pertinenza .
Credo che questo bagno sia sprovvisto di permesso.
Come potrei fare per sanare o meglio passare l'edificio in abitabile con tutti i relativi permessi senza dover demolire tutto?
Grazie
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# viky 2019-08-06 12:27
Buongiorno, ho un piccolo appartamento che utilizzo per le vacanze nel centro storico di un paesino del Cilento, nel 2015 ho costruito un piccolo bagno 2x2 attiguo alla camera da letto su un terrazzino di pertinenza all'appartamento. Il tutto affaccia in un giardino di mia proprietà. I vicini confinanti non hanno fatto nessuna obiezione alla realizzazione dello stesso. volevo sapere se è possibile sanare questo abuso e a che cosa vado incontro dopo quasi 5 anni. Grazie
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# Vincenzo Madera 2019-08-06 14:34
Salve deve controllare i regolamenti e i piani locali. Saluti
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# mery 2019-08-04 12:03
Buongiorno, ho ereditato un immobile su tre livelli, sito in zona agricola in un comune dell ogliastra.
Il terzo livello è stato costruito nel 1999 abusivamente, non è mai stata fatta nessuna sanatoria. Attualmente avrei neccessità di portarlo a compimento con posizionamento infissi e opere strutturali interne, come posso muovermi ?
E' possibile effettuare i lavori senza incorrere in denunce penali?
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# marco currao 2019-08-02 20:51
buonasera,le chiedo , ho realizzato nel 2010 un immobile ad uso C/1 regolarmente autorizzato. All'interno del volume è stato realizzato un soppalco che incideva del 50% della superficie del piano terra, regolarmente autorizzato mediante concessione edilizia . In seguito ho ottenuto regolarmente l'agibilità dei locali. In un secondo tempo , ho allungato il soppalco di altri 40Mq circa: Le chiedo, pertanto,posso usare una CILA per sanare quella superficie non conforme? grazie , mi faccia sapere. cordialmente .
marco currao
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# Madera ing. Vincenzo 2019-08-03 15:23
No deve fare un accertamento di conformità, sanatoria insomma..saluti
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# Aurora 2019-07-31 10:50
Buongiorno.
Nel 2003 ho realizzato una piscina interrata nel mio giardino, Preciso che all'epoca nessun onere avrei dovuto corrispondere al Comune. In ogni caso, nell'ignoranza della cosa, non ho presentato alcuna pratica. Ora come posso sanare? Quali i costi?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-08-01 10:20
Salve Aurora, dipende. Deve controllare se può farlo secondo i piani locali. La sanzione dipende dal comune..saluti
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# Stefania 2019-07-30 16:40
Ereditato appartamento in un paesino della Calabria, abbiamo scoperto essere abusivo, c'è la concessione edilizia (fine anni 70) ma prevista per piano terra e primo piano, è stato poi deciso di alzare ancora di un piano senza modificare la concessione, dov'è l'appartamento in questione. Appartamento che esiste catastalmente e abitabile. Come possiamo sbrogliare la questione?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-30 21:41
Sanatoria se possibile da piani urbanistici comunali...saluti
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# Angelo 2019-07-28 07:18
Salve io sto acquistando un box all asta mi chiede di pagare entro 120 la concessione edilizia
1 mi devo rivolgere a un professionista ( geometra)
º pagare la somma al tribunale e fanno tutto loro
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# Mario 2019-07-25 10:59
Salve chiedo cortesemente una sua opinione. Ho acquistato una casa indipendente all'asta. Successivamente sono venuto a conoscenza del fatto che una piccola parte di essa circa 5 mq ricade sopra una vecchia strada comunale pedonale. Secondo lei c'è possibilità di sanare la cosa?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-25 12:14
Ma risulta dagli atti in Comune questa stanza?
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# Mario 2019-07-25 12:20
Sì. Il problema è che la particella sulla quale è stato costruito l'immobile si è sovrapposta in piccola parte su un terreno comunale risultante una stradIna pedonale che è tra l'altro senza uscita. Ma sul progetto ed al catasto lo stato di fatto è congruo. Chiedevo se fosse possibile acquisire questa parte comunale e rendere sanabile questa cosa.
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# fabio 2019-07-23 11:02
Poi il medesimo costruttore vende la superficie (lastrico) ad un altro costruttore che fa altri 4 appartamenti.
L'ultimo piano dunque resta abusivo fino a luglio 2019 che ottiene la sanatoria.
Le chiedo a questo punto in forza della lettura di una articolo in questione se è possibile la sanatoria parziale dell'abuso in quanto il torrino vano scale sovrastante l'appartamento abusivo dovrebbe anch'esso essere sanato.
E poi sono passati anni da quando il terrazzo doveva essere manutenuto. Come dovrebbero essere ripartite le spese di contribuzione considerando l'aggravamento fino all'ottenimento della sanatoria?
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# Andrea Serra 2019-07-22 18:13
Salve
in data 10/07/2019, mi è stata notificato un procedimento di "contributo di Costruzione" per la cantina della mia casa (costruita nel 2002) che l'architetto aveva omesso di accatastare nonostante nei disegni a me consegnati, la stessa era regolare. Dovrei sanare la situazione e il Comune mi chiede €5200, che però vuole in un unica soluzione. Io invece vorrei rateizzarla. E' possibile farlo? il Comune dice di NO.
Saluti
Andrea
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-22 19:17
Salve Andrei, contatti l'Architetto dell'epoca per il riconteggio. Mi sembra strano che non facciano rateizzare..saluti
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# Antonio Viglialoro 2019-07-18 16:46
Egr.Ing.Un'impresa ha edificato commettendo un apliamento abusivo (circa 20 mq)....Ha interrato il manufatto e non lo ha censito per non essere perseguito. L'amico ha acquistato in adiacenza al manufatto in C.A. ma ha avuto grossi problemi infiltrazioni e igieniche. Ha creto una porta e una finestra, bonificando il sito e creando un deposito, mai accatastato ma risultante su area condominiale. Abita nelle Marche. Può legittimare l'abuso precedente e attuale??? GRAZIE!
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-19 10:39
Salve Antonio, deve controllare i piani locali se lo permettono l'aumento di Volume. Saluti
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# Renzo Dal Zotto 2019-07-18 07:21
Buongiorno verrei chiederle a cosa vado incontro se il nuovo confinante mi facesse dei problemi su una legnaia 4x3 fissa al terreno costruita nel lontano 1981 senza permesso edilizio solo con il tacito consenso dell allora vecchio confinante. Fin d ora grazie
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# Francesco Ceccarelli 2019-07-15 18:02
Salve, ho fatto un collegamento interno col garage facendo un ”foro" sul solaio di cm 105x105. E ' possibile sanare questo abuso? Ho sentito il parere di due professionisti e mi hanno dato due pareri diversi: uno ha detto che si può fare senza problemi, l'altro ha detto che per l'ultima normativa antisismica non si possono effettuare passaggi nel solaio di più di 90 cm. Grazie
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# LOCHI PIETRO 2019-07-15 14:09
Gentile Ingegnere, vorrei conoscere come poter sanare una difformità (ampliamento di 8mq. del vano cucina in allungamento) che risulta conforme alle normative del PRG del 1978 (anno di costruzione) ma difforme a quelle attuali in quanto nel frattempo è intervenuta una variante al PRG. Il fabbricato è stato accatastato (1985) nello stato reale. Provenienza ereditaria. Cordiali Saluti. Pietro.
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# James 2019-07-14 15:33
Buon pomeriggio
Volevo chiedere
Su un terreno che si è fatto un abuso con richiesta
sanatoria rilasciata da comune .
E POSSIBILE fare altro abuso e ottenere altra sanatoria anche se sono trascorsi solo 2 anni dalla prima sanatoria.
Il comune può rilasciare sanotoria?
Distinti saluti
James
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-15 12:59
Mi sta chiedendo se è possibile fare una cosa contro legge?
Le consiglio di farla regolare cosi non deve pagare la sanzione..
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# James l 2019-07-15 14:47
Buon giorno
La ringrazio molto della sua risposta.
Io volevo sapere solo se il comune poteva rilasciare 2 sanatorie sullo stesso terreno (del mio vicino) che ho denunciato e che a soli 2 anni dalla prima sanotoria ha fatto un altro abuso nello stesso terreno e ha presentito subito una nuova sanatoria e il comune gli è la rilasciata, pagando una multa irrisoria.
A questo punto è meglio fare abusi e sanare che fare tutto in regola?
Molte grazie per la prossima risposta distinti saluti James.
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-15 16:35
Le spiego, se una persona commette un opera abusiva che avrebbe potuto fare presentando una pratica, paga la sanzione. Altrimenti se realizza un'opera abusiva che secondo la legge non avrebbe potuto fare, deve demolire....si possono sanare solo opere che la legge ammette presentando una pratica...e quante se ne vuole sullo stesso terreno...
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# James l 2019-07-15 21:06
Buona sera
Molte grazie della sua risposta
Ho capito molto velocemente
( fatta la legge si trova l'inganno )
Ma al mio paese si dice anche ( come si fa si trova )e prendero esempio dal vicino
Mi ha aiutato moltissimo
Distinti saluti
James.
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# Renzo Dal Zotto 2019-07-13 13:32
Buongiorno per cortesia vorrei sapere a cosa vado incontro sse i nuovi vicini riclamassero per una piccola legnaia (4x3)castruita nel 1981 senza permasso edilizio solo con il permesso dell allora vecchio proprietario. Fin d ora grazie
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# Simona Storari 2019-07-11 15:37
Buongiorno, posso trasformare in lavanderia un box.
Che confina con la casa? Saluti Simona
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-12 09:43
Deve far controllare le caratteristiche intrinseche dell'immobile da un tecnico...saluti
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# Cosimo 2019-07-09 20:15
Buongiorno.Puglia.Mio nonno tra gli anni '50' e '60 ricevette un podere dalla riforma fondiaria, beni E.R.S.A.P,  con annesso fabbricato casa colonica. Il podere è stato regolarmente riscattato negli anni. Dopo il suo decesso la casa è stata trasferita con successione agli eredi, pagando regolarmente tasse e IMU.
Esiste però un anomalia in quanto buona porzione della casa e del podere é attraversato da una fascia di Regio tratturo. La Regione Puglia ha mostrato intenzione di dismettere patrimonio . Il problema é che dopo ricerche al catasto non risulta che l ente riforma abbia costruito la casa colonica, vorrei sapere a chi rivolgermi se avvocato per causa o studio tecnico specia
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# Mariagrazia Maffioli 2019-07-08 10:50
Buongiorno
sto per acquistare tramite agenzia una mansarda al mare accatastata come C2. La mansarda è perfetta in uno stabile di nuova costruzione regolare. Cosa potrebbe succedere se decidessi di procedere all'acquisto anche nel caso in cui il venditore non non provveda a sanare la situazione ?
Ringrazio anticipatamente
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-08 13:42
Attualmente come viene utilizzata?
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# Elisabetta 2019-07-05 08:47
Buongiorno sto per acquistare un immobile nel comune di roma. Durante la pratica di mutuo,la banca ci ha dato un altolà ovvero ci ha bloccati prima della perizia perché hanno riscontrato delle anomalie sui documenti dell immobile. L appartamento che stiamo comprando fa parte di una costruzione familiare.ovvero il signor X ha costruito questo palazzo con 3 appartamenti per i 3 figli. Una delle figlie sta vendendo a noi. Ma ci siamo accorti che è condonato soltanto l appartamento. E non l intero edificio. È un problema?cosa può succedere acquistando questo immobile? Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-05 17:30
Che l'edificio abbia delle parti abusive. Ma sono ipotesi.
Faccia verificare da un tecnico la documentazione. saluti
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# Elisabetta 2019-07-05 22:00
In poche parole sono 3 appartamenti in questo edificio. Due hanno fatto domanda di condono nell 86 e questo appartamento che dobbiamo comprare la proprietaria ha fatto domanda di condono nel 2004. La banca ci blocca perché vuole la concessione in sanatoria ma ancora non c è per burocrazia romana, lentezza. Cosa fare? Una proposta o un compromesso non può esistere in eterno finché non si ha questo documento immagino. Comunque gli oneri sono pagati tutti. Ricevute di bollettini pagati ci sono tutti. Help
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# loredana Martinozzi 2019-07-03 16:59
non abbiamo dichiarato la chiusura di un garage. Nel disegno iniziale dei lavori, l'ingresso era con basculante.
Per rendere abitabile il garage abbiamo chiuso con muratura e messo porta e finestra. Poi abbiamo aggiunto un bagno: sanitari e lavandino. Nessun muro è stato cambiato dalle planimetrie, soltanto la chiusura.Dobbiamo richiedere sanatoria o anche cambio destinazione d'uso?
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# Nicole 2019-07-01 14:09
Buongiorno, nel cercare di vendere casa qui nel centro storico di Bologna, ho scoperto che su entrambi i piani le altezze non corrispondono a quelle in planimetria, al catasto e nell'archivio storico. Per l'esattezza al piano terra risultano essere di 2.65m (su planimetria 2.90m) e al piano interrato 2.40 (condonato nel '95, da planimetria 2.60m). Il comune ha di recente confermato la legittimità del condono e dell'abitabilità, ma per sanare la cosa dal punto di vista urbanistico? Basta pagare una sanzione o mi conviene rifarmi sul venditore? Grazie mille
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-01 16:33
Salve Nicole, l'altezza minma è di 2,70, necessita di un tecnico al più presto...saluti
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# Giuseppe 2019-06-29 18:54
Io ho un immobile in zona agricola di mq 200, autorizzato con concessione di mq 40 più portico di 60,posso sanare quanto non concesso?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-30 12:40
MA è imprenditore agricolo?
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# Eleonora 2019-06-28 08:36
Buongiorno ho in vendita un appartamento con garage e cantina. In più ho un posto auto che io ho fatto chiudere con muro e saracinesca senza permesso del comune. Prima di vendere volevo metterlo in regola ho mandato un geometra per accesso agli atti mi ha riferito che l'immobile è stato relarmente autorizzato con concessione edilizia n100 successivamente è stata rilasciata la concessione edilizia in varianten5134 la quale indica che il numero dei box deve essere pari al numero degli appartamenti e la superficie in eccedenza dovrà essere lasciata libera pertanto il posto auto che io ho trasformato in box auto non è conforme cosa devo fare vorrei un chiarimento per ora la ringrazio speran
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-28 11:15
Da quel che dice, se ad oggi non è possibile realizzarlo, deve essere demolito, la situazione andrebbe approfondita con un'attenta analisi delle normative locali...saluti
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# GIUSI AMORUSO 2019-06-25 11:33
Salve mia madre ha aperto una finestrella nel cucinino 5 anni fa ieir6ha ricevuto un esposto da parte di un condomino.....premettl ché CHIESE autorizzazione ai condomini che la conoscessero all' unanimità deve presentare un atto di sanatoria esiste una legge che dice che dopo degli anni non deve pagare mora o no???
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-25 18:50
Deve fare una sanatoria e pagare una sanzione, se era ed è possibile realizzarla da regolamento edilizio comunale..saluti
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# gaetano 2019-06-24 16:45
Mia figlia dovrebbe comprare un appartamento in condominio; l'intero condominio è stato costruito con piccole variazioni dal progetto e l'unico appartamento già sanato da questi lavori abusivi è proprio quello che vorrebbe acquistare mia figlia. L'atto di vendita si può fare oppure bisogna sanare i lavori abusivi dell'intero condominio?
Grazie!
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-25 18:53
Occorre sanare anche le parti condominiali...saluti
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# Gaetano 2019-06-27 10:21
Citazione Madera ing. Vincenzo:
Occorre sanare anche le parti condominiali...saluti


Forse mi sono espresso male: le parti/quote condominiali sono corrette, i singoli appartamenti sono stati fatti fuori norma... La responsabilità non è individuale e quindi di ogni singolo condomino?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-27 17:30
A lei non interessano le parti esclusive degli altri condomini, non sono un suo problema...saluti
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# Maristella Comparin 2019-06-20 23:27
Buongiorno, dovendo regolarizzare una piccola area comune sulla quale io ed il mio vicino abbiamo costruito di comune accordo l'entrata dei nostri appartamenti come mi consiglia di prendere? Grazie infinite per una sua cortese risposta.
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# Vincenzino Mauro 2019-06-22 21:07
Ho realizzato una veranda, con altre piccole modifiche al progetto approvato. Ho pagato gli oneri previsti per la sanatoria edilizia e ancora dopo 16 anni non riesco a definire il condono. Questo certamente perché ho denunciato il comune per abusi edilizi di altri “compari” .... Potete darmi un parere, ovviamente facendomi sapere i costi. Resto in attesa di vs. risposta VMUroCitazione Maristella Comparin:
Buongiorno, dovendo regolarizzare una piccola area comune sulla quale io ed il mio vicino abbiamo costruito di comune accordo l'entrata dei nostri appartamenti come mi consiglia di prendere? Grazie infinite per una sua cortese risposta.
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# Maristella Comparin 2019-06-22 06:39
Citazione Maristella Comparin:
Buongiorno, dovendo regolarizzare una piccola area comune sulla quale io ed il mio vicino abbiamo costruito di comune accordo l'entrata dei nostri appartamenti come mi consiglia di prendere? Grazie infinite per una sua cortese risposta.

Mi perdoni l'errore di scrittura, vorrei sapere come è corretto procedere a livello buer poter essere in regola per una futura vendita. Grazie mille per la sua risposta
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-22 12:47
Deve porre in essere una sanatoria, e il tecnico dovrà valutare se tale opera è in linea con le normative nazionali...saluti
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-21 09:59
In che senso cosa mi consigli di prendere...intende il tipo di professionista? Architetto, ingegnere, geometra o perito
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# Leo 2019-06-19 14:06
Salve, nel mio condominio, precisamente nella colonna di alloggi in cui è presente anche il mio, sono stati riscontrati degli abusi edilizi che riguardano le dimensione di un balcone che si estende oltre il dovuto. A tale proposito, verificando la mia situazione, ho trovato un aggiornamento della planimetria catastale in cui il balcone è presente nella configurazione ad oggi presente, compresa l'indicazione della veranda realizzata in seguito, e una sanatoria in cui veniva sanata la veranda realizzata sul balcone. Posso ritenere la mia situazione regolare? La sanatoria della veranda ammette implicitamente che anche il balcone sia stato regolarizzato?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-20 08:59
Da quello che mi descrive si. Saluti
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# Alessandro 2019-06-14 14:02
Salve l appartamento che ho acquistato ha nell interrato oltre alla cantina e garage regolarmente catastati anche una altra stanza che funge da seconda caNtina e non e presente nella planimetria del catasto. La cantina si sviluppa sotto il giardino di mia proprieta. E possibile regolarizzare pagando sanzione e di quali cifre si parla? Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-14 21:19
Alessandro per capirlo ci vogliono studi della documentazione e dei regolamenti comunali...così + impossibile
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# GIUDITTA 2019-06-14 10:58
Buongiorno , ma a seguito del controllo da parte del comune che dichiara che le opere eseguite sono state fatte senza titolo ( SCIA) a fronte di detta situazione il geometra presenta la conformita in sanatoria , durante il periodo l'appartamento puo essere abitato??
eventuali lavori possono essere conclusi?
Oppure fino a quando il comune non ha dato l'0ok tutto rimane congelato?
Grazie
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# Elisabetta 2019-06-13 18:35
Salve, sono in procinto di acquistare un appartamento che al piano di sopra (ultimo) presenta un vano con velox annesso non presente nella planimetria. Gli attuali proprietari hanno ricavato un bagno. Posso sanare quello spazio come ripostiglio? I costi? Grazie mille
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# Alessandro 2019-06-12 21:00
Buona sera,
vorrei sapere se acquisto una casa all'asta che risulta accatastata, ma la stessa è stata costruita su un terreno agricolo ed è priva di documentazione negli archivi comunali che possibilità ho in base alle leggi comunali i procede ad un'acquisto sensato?
é possibile sanarla, e a quanto si aggira l'eventuale costo di concessione edilizia in sanatoria?
Anticipatamente ringrazio
Saluti
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# Manuel 2019-06-08 21:20
Buongiorno
Ho una casa indipendente di 2 piani costruita nel 1968 il piano alto come abitazione e sotto fondi, nel 1985 è stato trasformato il fondo in abitazione.al catasto tutto apposto ma oggi scopriamo in comune che il secondo piano non esiste. Praticamente non è mai stato concesso il permesso per il secondo piano si può risolvere questa situazione? Grazie
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# Paolo Maccaroni 2019-06-07 10:41
Buongiorno,
Vorrei sapere se è possibile sanare la seguente difformità urbanistica : apertura finestra in una stanza accatastata come magazzino in un appartamento uso abitazione. Casa comprata nel 2013 con finestra già presente (ma non presente su planimetria catastale che purtroppo è stata firmata in atto notarile). Fatta causa nel 2017 vs. Costruttore ,persa in 1 grado (2019)perché vizio di forma da dichiarare entro 1 anno dal rogito.
Ora per poter RIVENDERE la casa è possibile sanare il tutto?
RingraziandoVi in anticipo per la cortese risposta,
Vi saluto
Paolo Maccaroni
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-08 17:05
Dipende dai confini, se è in zona paesaggistica etc. Senta un professionista del luogo.
Altrimenti la chiuda e basta.
Saluti
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# Domenico Sgobba 2019-06-02 16:21
Gradirei conoscere se l'aver costruito un bagno senza titolo preventivo, in fondo ad un corridoio avendo altezza insufficiente (m.2,18) se sono soggetto a penale. Di quale entità? - Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-02 18:02
Se è il primo bagno, non può avere questa altezza, quindi ripristino. Altrimenti, controlli sul regolamento edilizio comunale se è acettato. Nel caso sanzione di 1000 €.
Saluti
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# Giusy 2019-06-02 13:39
Salve, vorrei sapere se si può fare una sanatoria ad una tettoia,a due falde di circa 68mq,altezza variabile da 2,15 a 3,00mt è costituita da pilastri in legno di 15x15 con sovrastante manto in tegole, chiusa su due lati con vetri in parte fissi in parte apribili. Se si può fare una sanatoria quanto mi costerebbe..
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# Andrea 2019-05-31 17:26
Buongiorno ho ristrutturato un appartamento accatastato come magazzino ma sono ormai 10 anni che ci vivo e pago tasse al comune come abitazione, ho chiesto per accatastarlo ma mi manca rapporto aereo illuminante, manca anche permessi di ristrutturazione mi chiedevo se era possibile sistemare situazione con un condono
Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-01 09:25
Salve, se non ha i requisiti di legge non può trasformare. Legga qui per approfondire www.studiomadera.it/.../
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# Stefano Recanatni 2019-05-29 16:52
Buonasera, nella casa dove vivo ed ho la residenza, siccome ho due camere in più, vi ho aggiunto la cucina in ognuna con impianti a norma per renderli tipo monolocali, ma questo senza chiedere permessi. Siccome vorrei regolarizzare la struttura al comune come Affittacamere o B&B ecc., cosa rischio riguardo al fatto che ho aggiunto le cucine nelle camere senza richiedere il permesso al comune? Ho fatto un abuso edilizio o era una cosa possibile?
Eventualmente si potrebbe sanare e regolarizzare il tutto? A quali costi?
Grazie tante,
Stefano.
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# Gianni 2019-05-24 06:01
Ho costruito su terreno agricolo di proprieta' 2 capanni in ferro su basamento in cemento e li ho rivestiti di lamiera,delle misure di 5 mt per 6mt circa.siamo una azienda agricola.esiste modo di condonarli?
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# Michele 2019-05-23 12:57
volevo dei chiarimenti in merito ad una villetta fuori terra di un piano il quale proprietario nel 2002 circa ha completamente ristrutturato facendo a sua volta un cappotto interno di circa 6 cm.
siccome adesso deve vendere si deve presentare una sanatoria per la riduzione delle superfici interne hai locali e secondo me si dovrà far fare anche un calcolo da qualche termotecnico per fare il calcolo per il rispetto dell'involucro edilizio e il contenimento energetico volevo sapere se necessita oppure no? si fa presente che per i lavori eseguiti non ha presentato nessuna pratica edilizia.
se qualcuno mi potrebbe aiutare per quanto riguarda delle normative per le disperdenti.
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# Madera ing. Vincenzo 2019-05-23 16:49
Salve Michele, o demolisce il cappotto oppure sana e realizza i calcoli, legga qui studiomadera.it/.../71-legge10 , saluti
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# Michele 2019-05-17 21:18
Buongiorno,
Ho una casa su due piani e il locale al piano superiore è stato condonato e accatastato come cucina.
Il locale ha un'altezza media di circa 2,50m e vorrei frazionarlo in bagno, antibagno e cucina.
È fattibile?
Quali sono le dimensioni e le altezze medie minime da rispettare per ciascuno dei 3 locali?
Posto che tecnicamente è fattibile, ci sono ulteriori requisiti?
Grazie.
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# Caterina 2019-05-16 11:42
Buongiorno, sono alla ricerca disperata di una soluzione a quanto segue:
fabbricato con C.E. .../1981 variante .../ 1982, certificato di collaudo statico ..../1982, richiesta abitabilità con dichiarazione Comune di conformità al progetto approvato, misteriosamente, però poi si legge che c'é un nuovo deposito al G.C., poiché non è dato sapere di cosa si tratti e dato che nel Nulla osta rilasciato ".... di 2 edifici e non uno come risultava nel precedente deposito" , sono portata a ritenere che non abbiano variato in realtà nulla.
Il mio problema: rispetto al progetto approvato un balcone è più lungo di 90 cm, come sanarlo (cosa presentare) alla Regione (ex G.C.)
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# Madera ing. Vincenzo 2019-05-16 17:23
SalveCaterina, legga qui studiomadera.it/.../...
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# Custi 2019-05-16 10:42
Salve,
vorrei acquistare una casa indipendente che ha due vani costruiti in veranda (condonati) adibiti a ripostiglio e vano caldaia. Poichè io vorrei rendere più grande una stanza che dà sulla stessa veranda, sarebbe possibile abbattere i due vani e "spostarli" per aumentare la dimensione della stanza? In questo modo non ci sarebbe aumento di cubatura.
Sarebbe fattibile e, in tal caso, a chi bisognerebbe farne richiesta?
Grazie
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# Nawal 2019-05-12 16:47
Salve io ho comprato un appartamento. E ho bisogno di spostare la porta del bagno cerca 15 cm .per fare questo bisogna qualche autorizzazione dal comune.
Grazie per la collaborazione
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# Madera ing, Vincenzo 2019-05-12 17:11
Salve, certo
legga qui studiomadera.it/.../... saluti
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# Silvio 2019-05-07 12:08
Io che ho un problema a Napoli, a Castellammare di Stabia, con un aumento di altezza di 70 cm, no potrei avere dei chiarimenti, e se sono decisivi sarei disposto a pagare,
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# Colomba 2019-05-03 06:23
Nel condominio al mare esiste una oiscina abusiva sono in lotta con i condomini che vogliono farla diventare condominiale inoltre hanno creato un'associazione ovviamente irregolare per aprirla e paghiamo cifre esorbitanti per il bagnino ma se è abusiva e non ha nulla di regolare assicurazione anti scivolo etc il bagnino a che serve? A chi posso denunciare irregolarità? Ai vigili. Carabinieri?
Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-05-03 10:30
Salve, chiami i vigili.
Saluti
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# Cristina 2019-05-02 17:41
Buona sera il termine "annesso" in urbanistica/edilizia ha una qualificazione precisa?
Una concessione edilizia in zona D1 richiesta per costruzione di fabbricato con annesso alloggio e rilasciata per magazzino-deposito-civile abitazione cosa permette di fare o non fare?
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# Matilde 2019-05-01 16:57
Buonasera scrivo da Roma ho una villa in campagna ebbene una parte condonata nel 1983 poi una parte costruita dopo L aveva fatta mia madre poi deceduta Ci è venuta una lettera di accertamento e al catasto abbiamo messo tutto in regola Vi chiedo si può sanare visto che volevamo vendere e il costo. In attesa porgo i migliori saluti
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# Madera ing, Vincenzo 2019-05-02 10:20
Ha bisogno di un tecnico, sono un bel pò le cose da verificare...saluti
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# bruno 2019-05-01 09:58
fare un bagnetto piccolo con solo wc in garage 1,5 x 1,5 mt con areazione lasciando sempre uso garage e un abuso oppure rientra nelle difformità non rilevanti ? si premette che la struttura non ha subito nessun tipo di modifica edilizia
e da comunicare lo stesso in comune?
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# Madera ing, Vincenzo 2019-05-02 10:23
Le serve comunicarlo al comune.
Saluti
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# Fabio 2019-04-29 13:46
Buongiorno, sto acquistando un immobile e mi sono accorto che c'è una difformità nella dimensione di una finestra. Nella planimetria la finestra è più piccola rispetto alla realtà. Trattandosi di una planimetria abbastanza datata (anni '80) è possibile richiedere una variazione catastale per "esatta rappresentazione grafica"? Oppure gli attuali proprietari devono chiedere la sanatoria strutturale? Grazie in anticipo.
Fabio
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# Vittoria 2019-04-26 22:56
Buonasera , ho costruito in un vano scala una Cameretta cameretta con pavimento in legno , le pareti erano quelle della scala . , e ampliato un terrazzino che era deteriorato
di 30cm. Come posso mettere in regola il tutto ?
Grazie
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# Alessio 2019-04-24 00:22
Buonasera Ing. Madera,
ho ereditato un immobile che al catasto risulta essere villa ma nella Concessione Edilizia risulta nel piano superiore un sotto tetto non abitabile.
Cosa posso fare regolarizzare il tutto e rendere l'immobile conforme alla legge? Quando ho ereditato il bene, non ero minimamente a conoscenza di questa difformità. Grazie anticipatamente.
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# Madera ing, Vincenzo 2019-04-24 13:42
Deve far valutare tutti i requisiti urbanistici, e se presenti può fare il cambio.
Saluti
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# Alessio 2019-04-24 18:08
Grazie per la risposta! Mi hanno detto che, per fare questa cosa, devo aspettare una sanatoria ad hoc. Perché?
Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-04-26 09:06
Forse non ha i requisiti a ad oggi...Se ha i requisiti può sanare anche oggi...
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# sandro 2019-04-17 07:06
Buongiorno,
Ho un immobile che ho messo in vendita e devo fare una sanatoria. Le discrepanze non sono grandi.
Ho una persona interessata all'acquisto che pero' vuole fare diversi lavori aggiungendo un bagno, due camere e ampliare il parcheggio in giardino.
E' possibile unire le due procedure, sanatoria + ristrutturazione, evitando di fare due pratiche diverse?
Grazie e saluti
Sandro
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# Madera ing, Vincenzo 2019-04-17 22:05
CErto, chieda comunque allo sportello edilizia...
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# Virgilio 2019-04-06 22:46
Salve,
vorrei acquistare un immobile, ma ho verificato che il proprietario ha chiuso la rampa del box, e trasformato il box in una sala hobby.
Pensa che sia complicato sanare l'abuso?
Grazie.
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# Madera ing. Vincenzo 2019-04-08 08:44
Dipende dalle caratteristiche intrinseche del vano...
saluti
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# Arianna 2019-04-05 13:30
Buongiorno. Anni fa ho fatto un bagno nel sottotetto per stretta necessità famigliare, dato che mio marito è affetto da una malattia intestinale cronica (invalido oltre 2/3) che lo costringe a recarsi in bagno urgentemente per diverse volte al giorno. Il nostro appartamento aveva un solo bagno e in famiglia siamo in 3. Posso sanare il bagno abusivo adducendo le motivazioni sopra esposte? Grazie. Arianna
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# Erika 2019-04-05 01:46
BUONASERA,
AVREI BISOGNO DI UNA DELUCIDAZIONE.
HO EREDITATO UN APPARTAMENTO DA MIA MADRE E SUO MARITO, COSI' SUDDIVISO: CINQUE SESTI A ME E UN SESTO AL FIGLIO DEL MARITO DI MIA MAMMA.
HO DECISO DI ACQUISTARE LA QUOTA DELL'ALTRO PROPRIETARIO PER AVERE L'INTERA PROPRIETA'.
DURANTE LA RELAZIONE URBANISTICA è STATA RIVELAVA UNA DISCREPANZA NELLA COSTRUZIONE DELLA SOFFITTA RISPETTO A QUANTO EMERGE NELLA PIANTA CATASTALE . PERTANTO IL GEOMETRA HA EFFETTUATO UNA SANATORIA.
VORREI SAPERE A CHI SPETTANO LE SPESE DELLA RELAZIONE TECNICA, SANATORIA E MULTA , IL CUI TOTALE AMMONTA A EURO 3.549.
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# Enrico 2019-04-02 13:50
Buongiorno,
sto acquistando un appartamento con all'interno un soppalco.
Dovrei fare il rogito entro un mese.
Il problema che è emerso è che il soppalco è più largo d 1,30 mt rispetto a quanto riportato e non è stato condonato a suo tempo.
E' possibile regolarizzare la situazione con una sanatoria?
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# Antonella 2019-04-01 09:02
Errata corrige....NON RISULTANO NELL'ATTO DI ACQUISTO DEL 1950...
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# Madera ing. Vincenzo 2019-04-05 10:46
Deve vedere sul regolamento edilizio del suo comune...saluti
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# Antonella 2019-04-01 08:59
Buongiorno..
Ho eredidato da mio padre un locale C2 a Roma di mq.20 completamente soppalcato e bagnetto. Il locale e'in un edificio costruito a fine 1800...mio padre lo ha acquistato nel 1950 con soppalco e servizio, che pero' non risultano sull'atto..nel 2017, a seguito di un sopralluogo dei vigili, mi e' stato rilevato l'abuso..e'possibile sanarlo?
Grazie
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# Michele spalierno 2019-03-31 21:48
Buonasera io ho una rimessa di 50 metri quadri e all’interno ho creato una abitazione come posso regolarizzare il tutto??
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# Madera Ing. Madera 2019-04-01 08:29
Deve far verificare da un tecnico se può fare tale trasformazioni in base alle caratteristiche intrinseche del locale e far visionare i piani locali...
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# ray 2019-03-26 15:26
salve , ho acquistato una villetta nel 2013 e successivamente ho ampliato la tavernetta demolendo una parete esistente e creato una cantiinola sotto il box. volendo regolarizzare il tutto cosa dovrei fare?
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# Maila Meriggi 2019-03-20 14:15
Salve mio padre cominciò una ristrutturazione nellanno 2014 poi si ammalo' di cancro ed è deceduto nel 2017, oggi che ho deciso di far ripartire i lavori il tecnico che seguiva la pratica mi dice che non avendo presentato delle variazioni in corso d'opera (dimenticanza del tecnico) devo pagare una sanzione per sanare quelle opere interne fra l'altro non posso neppure chiedere una proroga dei lavori perché in quanto erede devo comunque aprire una nuova cila.....potete darmi dei consigli?
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# Madera Ing. Madera 2019-03-20 19:46
Maila. mi spiace ma è difficile consigliarLe la strada più semplice senza vedere le carte e sapere le opere che ha realizzato in abuso...
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# Alessandro 2019-03-12 22:01
Buonasera,
La contatto in mertito alla seguente situazione.
Mio padre ha ereditato un immobile sul quale ha pagato regolarmente imu tasi e tutte le tasse previste per una seconda casa.nel corso degli anni sono state vendute parti dell immobile con regolare atto notarile.In questi giorni ha deciso di vendere la proprietà ma dalle verifiche fatte dall agenzia l'immobile risulta abusivo .l'immobile dovrebbe essere stato costruito da mio nonno alla fine degli anni 70.Vorrei sapere se è possibile usufruire di condoni retroattivi o procedere con una sanatoria e come si calcola il costo.l'immobile si trova in puglia prov. Di Brindisi.
La ringrazio anticipatamente
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# ALBERTO NIEDDU 2019-03-11 14:49
BOLOGNA, palazzo fuori porta costruito anni '50. Immobile al piano terra, C/1, accatastato nel 1959 corrispondente allo stato di fatto. Prima del 1959 quindi il frazionamento urbanistico che lo ha originato (nel progetto l'originario C/! fu subito diviso in 4 porzioni) non è stato autorizzato dal Comune. C'è una sanatoria, un costume, un'usanza nel comune di Bologna per sanare questa divisione di 60 anni fa?
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# Veronica Liperoti 2019-03-11 08:42
Buongiorno il mio compagno a costruito sopra suo fratello che attualmente la sua casa è in prescrizione, la nostra dopo aver fatto solo solaio è palastri è stata bloccata ce stata la causa senza multa o altro, parlando con un ingegnere dice che non si può fare nulla dato che quella sottostante risulta abusiva è in prescrizione è quindi non posso finire la mia casa,cosa mi consigli??? Abito a crotone calabria però la cada si trova a capocolonna no zona mare. Grazie è buona giornata!
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# Madera Ing. Vincenzo 2019-03-11 09:44
Salve Veronica, cosa vuol dire che la casa è in prescrizione?
Se avete sopraelevato sopra una casa abusiva, o sanate anche la parte sottostante oppure è abusiva anche la vostra. Tutto ciò, se è possibile farlo...
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# Veronica Liperoti 2019-03-11 12:21
Buongiorno la casa sotto è un proscrizione cioè che è accatastata è risulta abusiva ed è per questo che la mia casa non può essere finita perché così come si trova ora cioè con palastri è solaio è apposto se non ci faccio lavori dato che la causa al tribunale è andata bene. Dato che un ingegnere qui dalla mia zona dice che non si può fare nulla perché dato che ha contestare la mia casa è fare un udienza penale sono stati i vigili urbani diceva che come mettevo mani per lavorare a casa mi venivano a chiudere i lavori di nuovo e che ci fosse stato un'altra udienza ce qualcosa che possa fare??
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# maria 2019-03-06 12:00
Buongiorno,
ho sostituito nel mio terrazzo senza copertura(ci piove dentro) di proprietà una recinzione di griglie in legno(ormai erano rovinate del tutto), con pannelli di alluminio sempre all'interno della mia proprietà senza dar fastidio sia per il passaggio ai condomini nel terrazzo condominiale e sia senza dar fastidio a chi sale per le scale di ferro al 2 piano.Tenendo conto che tali pannelli sono più bassi delle griglie e quindi dalla scala di ferro vedono tutto. Ho fatto qualcosa di illegale? Tutti hanno fatto i loro comodi dato che non c'è mai stato ad oggi un regolamento condominiale.
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# Andrea 2019-03-04 14:20
Per una vendita di un attico più box a Roma. Ho la documentazione dell’acquisto di mio nonno dove compra l’attico una cantina e in altra cantina che in realtà è un box. Nel 1977 risulta al catasto una pratica per a catastare il box ma non ho documenti presentati al comune. Pertanto credo che sia stato fatto solo l’acatastamento ma al notaio non basta per inserire nel rogito il box. Cosa poso fare?
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# Paola 2019-03-02 14:41
È abusiva una chiusura con vetri scorrevoli e telaio alluminio in un terrazzo chi in parte è compreso dentro ai muri del condominio e in parte a ringhiera? Poiché mi è stato comunicato che di fatto è diventata veranda devo demolire? Chi aveva montato 30 anni fa mi aveva garantito che non faceva volume dato che era aperta in entrambi i lati anche se da una parte rientra nella struttura esterna del fabbricato
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# Ing. Vincenzo Madera 2019-03-03 11:39
Gentile Paola, è stato comunicato al Comune detto intervento?
Comunque deve affidarsi ad un tecnico che verifichi i piani locali. Potrebbe sanare.
Se non ci sono possibilità deve demolire...
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# Gaetano 2019-02-28 16:06
Nel 1999 avevamo chiesto di costruire sopra la nostra casa (II piano) una mansarda ed il Comune ci aveva autorizzati. Mio fratello, che lavora nell'edilizia, mi ha sconsigliato di fare la mansarda perché troppo "pesante" per le fondamenta e così... abbiamo costruito un appartamento! Non ho fatto la richiesta di condono del 2003 (sbagliando!) perché mi sembrava troppo costosa... cosa potrei fare ora?
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# Madera Ing. Vincenzo 2019-03-01 08:21
Dalla prima parte sembra il Comune vi abbia autorizzato...però poi parla di condono. Non so se ho capito bene.
Comunque, può sanarlo se da piani urbanistici poteva e può aumentare di Volume. Sanare al Comune e al genio civile con le relative sanzioni...
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# Gaetano 2019-03-04 08:34
Si poteva aumentare il volume solo per la mansarda... Ovviamente il piano ha aumentato ancora di più il volume e, in ogni caso, abbiamo fatto bene a non costruire la mansarda n(molto più pesante perché in calcestruzzo) perché già con il piano (fatto con blocchi arenari) abbiamo avuto problemi strutturali riparati con "infiltrazioni" alle fondamenta...
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# Domenico 2019-02-28 13:11
Buongiorno ingegnere, vorrei acquistare 3 appartamenti in una grande villa che ne ha 5 questa villa è stata costruita nel 1953 al catasto è tutto ok al comune risulta difforme il progetto iniziale dallo Stato attuale della villa praticamente c'è un piano in più ed è più larga il comune dice che si può sanare ma tiene una cifra intorno ai €40000 devo pagare per forza tutte le spese di costruzione come se la casa la stessi costruendo adesso e quindi con tutti gli adeguamenti e le tasse sul carico che da questo immobile sulla comunità?
Grazie
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# Vincenzo Valerio 2019-02-25 12:42
Buongiorno faccio parte di una lottizzazione ho avuto la concessione edilizia ,iniziando lo scavo e mettendomi a 5 metri dai confinanti il comune mi blocca i lavori dicendomi che un vicino predente che io mi metta a 10 metri dal confine,tengo a precisare che la sua costruzione e stata fatta abusivamente e condonata forse nell'85 o 93 preciso che lui dal mio confine si è messo a 2,5 metri la domanda e questa a distanza di anni posso chiedere che lui rispetti le distanze legali come per legge grazie
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# Madera Ing. Vincenzo 2019-02-25 13:32
Vincenzo, è da richiedere ad un avvocato questo....
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# Andrea 2019-02-22 19:38
Buonasera Ing., avrei da porle una domanda. In un fabbricato oggetto di condono edilizio ancora non definito, sono state effettuate delle modifiche agli ambienti interni (spostamento di tramezzi) rispetto all'elaborato depositato con l'istanza di condono. Inoltre è stato spostato il foro scala interno di collegamento tra due piani rispetto alla posizione definita nell'elaborato allegato all'istanza. E' possibile chiudere il condono con tali modifiche, o come mi dicono lo stato dei luoghi non può essere mai alterato rispetto a quanto presentato in fase di istanza?
Nel ringraziarla anticipatamente le porgo i miei saluti
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# Madera Ing. Vincenzo 2019-02-23 10:12
Esatto, non poteva alterarlo...rischia di perdere il condono
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# pasquale 2019-02-21 15:55
Salve
Ho acquistato casa nel 1998 in un condominio.
Ho trovato già in essere una veranda che copre il balcone della camera da letto. Mi sono reso conto che il vecchio proprietario in pratica l'ha costruita senza autorizzazione del Comune.
Ora per regolarizzare il tutto cosa devo fare.
In attesa di un Vs riscontro vi ringrazio per la Vs attenzione.
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# Ing. Vincenzo Madera 2019-02-21 19:25
DEve sanare, se possibile, o in alternativa demolire.
Ha bisogno di un tecnico che verifichi
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# Anna Flavia Lerario 2019-02-21 13:12
Buongiorno!
Vorrei porle una domanda relativa al mio condominio: esso è composto da 4 appartamenti disposti su due piani. Recentemente si è scoperto che al Comune risultano 2 appartamenti, ognuno su un piano.
Uno di questi 4 appartamenti è in vendita, ma ovviamente va prima regolarizzata la situazione per poter effettuare la vendita.
La mia domanda è questa: il proprietario della casa in vendita può esclusivamente farsi carico delle spese, almeno quelle che riguardano il piano relativo a quell'appartamento?
Grazie in anticipo!
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# Ing. Vincenzo Madera 2019-02-21 19:27
Le spese vanno divise tra i proprietari della proprietà indivisa. Se un proprietario vuole farsi carico di tutto, è una sua scelta.
Saluti
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# Anna Flavia Lerario 2019-02-21 19:29
La ringrazio molto per la celere risposta! Gentilissimo!
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# Marco 2019-02-20 17:55
Buonasera... Ho acquistato una casa con il condono Dell 85, ma é possibile per caso regolarizzarla?
Grazie in anticipo
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-02-21 08:27
Marco, è un pò vaga la domanda...non riesco a risponderle...
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# Valter Golfieri 2019-02-18 19:12
Buonasera,è nostra intenzione vendere un appartamento di circa 200 m° dei quali almeno 50 m° sono accatastati come sottotetto quindi superficie accessoria , volendo effettuare la sanatoria (l'attuale è composta da due camere +bagno ,l'altezza media rientra nella norma ) . Quale costo potrebbe chiedere il Comune di Castel San Pietro Terme 40024 per effettuarla. Grazie per l'attenzione e cordiali saluti.
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# Adrian Necula 2019-02-17 18:26
Buona sera ingegnere, vorrei acquistare all asta giudiziarria un appartamento che risulta come C1. Un domani si potrebbe regolarizzare?
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# Pier Luigi 2019-02-17 00:31
Buongiorno Ingegnere,
Nel 1980 nello stabile, di mia proprietà dove abito,con regolare concessione edilizia fu eliminato1/2 tetto per costruire una terrazza di 30mq a cui si accedeva tramite una botola interna con scala rientrante situata sul piano antistante la porta di ingresso . Sempre nel 1980 furono eseguite 2 opere,tutt'ora esistenti, senza concessione edilizia:
1) fu creata una apertura sulla parete portante laterale e messa una scala in ferro esterna per agevolare la salita sulla terrazza.
2) fu fatta la copertura della terrazza con travi e pannelli di legno libera sui tre lati. Vorrei sapere se le opere senza concessione si possono sanare.Grazie
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# Pier Luigi 2019-02-16 23:33
nel 1980
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# Michelle 2019-02-03 16:51
Buongiorno,ho acquistato casa da poco e la ho ristrutturata io da solo per evitare ulteriore spesse,ho fatto della cucina e la sala di pranzo un unico ambiente,ho chiuso le due porta e la finestra che collegano al giardino di retro e li ho fatta diventare una porta doppia,sempre nel piano terreno ho ingrandito il bagno prendendo parte di una stanza da letto lasciando L spazio restante come lavanderia,al primo piano che¨ una altra cucina e sala pranzo la qual ho fatto diventare della cucina un bagno e della sala pranzo una stanza matrimoniale e in fine nel giardino posteriore avevo un garage il qual ho eliminato.la mia domanda ¨ devo ripristare ho posso pagare la sanatoria
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# Andrea 2019-01-30 03:45
Salve , ho fatto una proposta d'acquisto per un immobile composto da 2 appartamenti da circa 100mq..ma ci siamo accorti insieme all'agenzia e al proprietario che la nonna dello stesso anni fa ha costruito 2 terrazze 1 per appartamento con progetto regolare su una facciata..lunghezza circa 10m è larghezza di 1,5..il problema è che al momento della costruzione hanno deciso di innalzare una parete da infondo fino al tetto..chiudendo le terrazze..in fine risulta un corridoio all'interno..
Secondo lei è possibile sanarla? È circa di che costi si parla..
Grazie
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# Anonimo 2019-01-29 08:43
Buongiorno Ingegnere. Ho costruito un appartamento dove prima c era un tetto (che negli anni70') è stato demolito, e lasciato a terrazza. Il geometra ha già provveduto ad accatastare l appartamento, posso richiedere una sanatoria edilizia? Ringraziandola porgo cordiali saluti.
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# valentina 2019-01-28 15:32
Buongiorno Ingegnere,
abbiamo scoperto in fase di vendita del nostro appartamento che questo è più grande rispetto al disegno e Progetto depositati in comune ai tempi della costruzione circa 10 anni fa.
l'appartamento è più lungo di un metro e questo riguarda la facciata laterale del condominio in quanto la parete che limita il condominio è comune a 4 unità abitative.
Secondo lei è possibile per noi sanare individualmente la nostra quota di sanzione in comune eliminando il vizio e rendendolo a norma o bisogna per forza procedere come condominio?
il nostro timore è che gli altri non paghino per "n" motivi e non riusciamo a vendere il nostro appartamento fintanto che tutti non si mettono in regola.
grazie se vorrà fornire un gentile parere.
Valentina
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-28 15:55
Se riguarda le parti condominiali deve interpellare tutti i condomini...
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# valentina 2019-01-28 16:03
grazie per la risposta. ma noi possiamo pagare separatamente in quanto appartamento la nostra quota al comune e regolarizzarci?
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# gv 2019-01-24 19:10
Buonasera Ingegnere una domanda perche sto con il pensiero
a seguito di un esposto dei vicini al genio civile, questo mi ha fatto segnalazione alle autorita competenti compreso il comune,
al genio civile rivolgendomi ad un ingegnere ( che prima non avevo) ho presentato la sanatoria, secondo Lei devo presentare anche la sanatoria in comune? oppure basta la cila iniziale?
Le chiedo questo in quanto son 6 mesi che è accaduto il fatto, che il comune penso sappia di questa segnalazione, ma ad oggi non si è fatto vivio nessuno, per caso se io sano in modo spontaneo con il comune, evito una eventuale sanzione o altre cose che potrebbe intimarmi di fare?
Avevo presentato una cila, ma poi a quanto ho capito il muro non era un tramezzo, cosi rappresentato dal geometra, maun puro portante...:(
Non sono un geometra, mi ero affidato e fidato ad un geometra amico di famglia errando..e già con la sanatoria al genio, presumo che il geometra non abbia dimostrato la giusta competenza...facendomi fare delle opere che non erano a norma con la cila..
Come posso risolvere la situazone, per pagare meno sanzioni possibili? mi autodenuncio al comune? denuncio il geometra in modo da far ricadere la colpa esclusivamente su di lui ( la preatica di sanatoria al genio, l'ha pagata lui...) ?
grzie per una risposta di aiuto
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-25 15:15
Salve,
premetto che non ho capito bene cosa sia successo, comunque visto che il comune ancora non ha realizzato il sopralluogo, io presenterei una sanatoria, sia al genio civile sia in comune, paga la sanzione e dorme sogni tranquilli...saluti
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# "Anonimo" 2019-01-24 11:08
Antonio. Buongiorno, sto vendendo un appartamento dove è stata rilevata una difformità riguardo all'area adibita a centrale termica. Quest'area, dichiarata appunto sulla piantina come centrale termica, è interna all'appartamento e, pur ospitando la caldaia, di fatto funziona anche da cucinotto, essendo arredata con cucina con piano cottura a metano, lavandino con fontana, lavastoviglie. L'appartamento l'ho acquistato già con questo stato di fatto nel 2009. Adesso, essendo richiesta la relazione tecnica di conformità per la compravendita, mi hanno detto che dovrei sanare tale difformità. Cosa mi consigliate al riguardo? Che soluzioni ci sono? Grazie mille.
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-24 13:25
Certo deve sanare, pagando la sanzione..se non fosse possibile, dovrà ripristinare lo spazio a centrale termica...saluti
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# Francesco 2019-01-20 08:57
Salve, ho firmato una proposta di acquisto per un immobile che possiede una scala di accesso (visibile su foglio catastale) su proprietà comunale. Ad esso adiacente anche una piccola costruzione (non visibile su foglio catastale). Inoltre mi sono accorto dell'esistenza sulla stessa scala di una tettoia in eternit (che non vedo dalla planimetria quindi non so se abusiva).
L'agente immobiliare mi rassicura che in merito alla scala è stata trovata l'autorizzazione e che per la piccola costruzione la proprietaria redige una dichiarazione di usucapione. Infine mi rassicura che la tettoia verrà sostituita a carico della proprietaria.
Queste informazioni le ho ottenute dopo la firma della proposta di acquisto conseguente all'ottenimento del mutuo.
Cosa fare?
Attendere che tutte queste difformità vengano ripristinate prima dell'acquisto?
Grazie.
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# Angelo 2019-01-19 13:50
Buongiorno,
Tempo fa ho ristrutturato con aiuto di amici del settore l’appartamento ed abbiamo realizzato un secondo bagno/lavanderia adiacente al primo, non abbiamo abbattuto muri portanti ma solo sposato uno di circa 2 metri e quindi ridotto la cucina.
Come posso sanare la situazione?
Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-20 13:12
Ma gli amici del settore non le hanno suggerito la pratica..Comunque va verificato se la cucina ha ancora i requisiti di legge altrimenti deve essere demolito il muro o spostata la cucina...nel caso deve contattare un professionista e pagare la sanzione, per poi aspettare l'ok del Comune...
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# "Anonimo" 2019-01-17 18:08
salve.abbiamo un problema.2 anni fa abbiamo comprato la casa con il garage e ripostiglio .tutte le carte aposto .unica problema che garage e ripostigluo erano messi cosi male(legno marcio e ferro arrugginito)che abbiamo deciso demolire tutto e riconstruire come si deve con la fondamenta e pietra-mattoni. DA SOLI!SENZA IMPRESA(con aiuto dei parenti,che c'i intendono in edilizia). lavoro e stato fatto benissimo e eravamo anche orgogliosi.comunque tanta fatica e spesa.... un paio di giorni fa e venuto un vigile per fare le foto perche e stata una segnalazione da parte di qualche vicino..non ci ha lasciato nessun verbale,foglio-niente..non riesco piu dormire...cosa c'e da aspetarmi?posso in qualche manera venir fuori e salvare tutto?grazie in anticipo.
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-18 09:32
ha commesso un bel pò di abusi....non le resta che aspettare la comunicazione ....
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# "Anonimo" 2019-01-16 12:55
Salve, nella casa di mia madre, è stata costruita una stanza sul terrazzo a livello, mia madre ha chiesto di sanare l abuso, ma ha avuto il diniego della soprintrndenza, come sanare? C’è la possibilità di un mini o dono per regolarizzare il tutto? Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-17 12:00
Salve,
le sanatorie su immobili soggetti a vincolo è davvero una pratica "difficile". O il tecnico è stato troppo "leggero" o la soprintendenza inamovibile......ora è dura.....o provate a insistere o demolite....
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# "Anonimo" 2019-01-15 05:30
Giovanni
Egr. Ingegnere,
Vorrei acquistare un piccolo chalet di montagna di piccole metrature, parzialmente crollato.
è stato realizzato negli anni 70 e per la costruzione e’ stato fatto un basamento di 80 cm per sollevarlo da terra, quando invece il progetto lo chiamava senza basamento.
All’epoca la distanza tra confinanti era di 3 metri ora il comune mi chiede di traslarlo a distanza regolare di 5 mt sui 4 lati.
Il basamento che mi rimane fuori su due lati ,
cioè due metri di larghezza per l’altezza da terra di 80 cm devo demolirlo o posso lasciarlo come una terrazza?
Posso eventualmente sanarlo??
La ringrazio anticipatamente!!
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# francesco 2019-01-10 16:19
Egr. Ingegnere,
Francesco: sarei interessato a conoscere il Vs. illuminato parere su quanto di seguito esposto e possibili soluzioni alternative a quanto prospettato:
In fase di successione ho ereditato una quota di una proprietà immobiliare costituita da un appartamento e da uno scantinato; quest’ultimo costituito da 3 sub-particelle accatastate (C2) risultava essere stato venduto originariamente, attesa la rinuncia di uno, ai restanti due condomino in un unico atto che, in comunione di beni, ripartiva la proprietà al 50% con il coniuge, pertanto i 4 intestatari della compravendita risultavano proprietari al 25% di tutte e 3 le sub-particelle. Deceduto papà siamo subentrati in qualità di eredi il coniuge (mamma) e i 3 figli per un 25%; L’istituzione di TASI ed IMU ha fatto emergere che la comproprietà di 3 sub-particelle risultava dispendiosa potendo attribuire solo ad un 50% di una sub-particella la qualifica di pertinenza dell’abitazione principale e dovendo invece le restanti sub-particelle come altri magazzini (C2). Volendo sanare la situazione abbiamo scoperto in comune che lo scantinato di cui alle sub-particelle in argomento risultava privo di planimetrie e della necessaria licenza edilizia. E’ stata prospettata la possibilità di sanare la situazione pagando circa 90 € al mq (circa 110 mq) + 1500 € circa di sanzione per i divisori presenti + spese di progetto, geometra, scia, ecc., da sommare nel nostro caso specifico alle spese necessaria ad un nuovo accatastamento dopo essere convenuti da un notaio ed aver diviso la proprietà unificando le 3 sub-particelle in due proprietà distinte e separate. Tale operazione possibile però a patto che tutto il corpo fabbricato costruito su una unica licenza edilizia, costituito da 4 civici, 8 scantinati, 48 condomini si uniformasse a tale procedura. Porta a riflettere la considerazione che le abitazioni e gli scantinati in questione (edilizia popolare) sono stati venduti ai miei genitori per conto dell’ex Italsider s.p.a. di Taranto dall’I.C.L.I.S. negli anni 70 e non da privati e che pertanto non si può di certo parlare di speculazione edilizia. Si resta perplessi per l’atteggiamento del sopramenzionato comune che, pur da tempo a conoscenza delle problematiche in essere, si è limitato a ripartire quanto dovuto per Tasi ed IMU senza sforzarsi di trovare una risoluzione alle problematiche di questi cittadini per lo più pensionati e monoreddito. Il deprezzamento delle abitazioni, di edilizia popolare in specie, attualmente valutate comprensive degli scantinati circa 40-45 mila euro rende improponibile una spesa pro-capite di circa 10-15 mila euro. In alternativa è stato proposto di “Tombare” detti scantinati e di presentare apposita pratica al catasto al fine di eliminare gli stessi ai fini tributari ed in funzione di una eventuale vendita, che però mal si concilia con la notevole e continua manutenzione che detti fabbricati necessitano. La ringrazio anticipatamente per quanto potrà dirmi.
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# "Anonimo" 2019-01-06 17:20
Salve , vorrei comprare un rustico su due livelli con giardino , il problema è che risulta magazzino agricolo tranne una stanza ! Si può sistemare ? C’è qualche sanatorio ? Grazie mille
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-07 17:36
Bisogna vedere se è possibile un aumento di volumetrie su quella particella, nel caso può sanare pagando il doppio degli oneri,nulla di spropositato.
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# "Anonimo" 2019-01-04 10:43
Buongiorno Ingegnere,

ho ereditato una casa costruita nel 1970 in zona agricola poi passata a verde privato in un paesino del centro italia.
In fase di valutazione del processo di demolizione e ristrutturazione, ci siamo accorti che l'altezza della casa è di 12 mt, non conforme col progetto depositato all'atto della costruzione in comune e non conforme con le norme urbanistiche che per quell'area indicano altezza max a 11MT (su una pianta di 100 mq). La casa è di 3 piani e sembrerebbe che l'altezza 'abusiva' sia a carico del piano terra.
In questo caso secondo lei ci sono speranza di sanatoria o mi devo aspettare di ricadere nella categoria abuso totale? In quest'ultimo caso, quando il comune provvederebbe a inoltrarmi istanza di demolizione, a parte le sanzioni da pagare, perderei totalmente la cubatura a disposizione?
Grazie in anticipo per l'aiuto e buon anno!
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# "Anonimo" 2019-01-03 17:12
Buonasera. ho ricevuto in eredita un piccolo appezzamento di terreno agricolo con annesso un piccolo rudere in pietra con tetto che non risulta esistere al catasto. Come potrei comportarmi visto che non mi dispiacere allestirlo per poterlo abitare?
Anticipatamente grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-03 22:11
Deve incaricare un tecnico per effettuare le ricerche storiche. Se fosse legittimato può accatastarlo. Altrimenti se non lo fosse, deve capire se, da piani urbanistici, può chiedere una variante...
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# "Anonimo" 2019-01-04 10:49
GRAZIE
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# "Anonimo" 2018-12-29 15:18
Ingegnere buongiorno, un azienda è stata denunciata per un abuso di un magazzino e dopo qualche settimana è stata autorizzata a fare altri tipi di lavori nel piazzale! Io sapevo che se c’è un abuso il comune non rilascia nessuna autorizzazione finché non viene sanato l’abuso precedente. È vero oppure non lo è?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-30 17:41
Dipende dai lavori..alcune opere si pongono in essere con delle semplici comunicazioni che non devono essere approvate. Ma se ha in itinere un procedimento io starei fermo fino alla risoluzione.....
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# "Anonimo" 2018-12-29 08:07
Buongiorno Ingegnere, stiamo per vendere casa e ho paura che il perito non lasci passare alcuni abusi, di preciso ho messo dei sanitari in un vano esistente nel progetto ma senza porta, ho costruito un muretto di recinzione in un posto auto che è diventato un ripostiglio, posso mettermi in regola prima della perizia? In che modo? Grazie
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-12-29 11:10
Salve,
deve sperare che il tecnico non lo lasci passare!!!!! Potrebbe fregarsene.... Ma a Rischiare il penale e le sanzioni è lei. O ripristina la condizione precedente, oppura sana, ma i tempi non sono brevi, almeno tre mesi...dipende dal comune...
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# "Anonimo" 2018-12-17 17:19
Buonasera Ingeniere,
La nostra proprietà confina con le Ferrovie dello stato RFI. Sul confine ci sono i garage costruiti ante 1967 e condonati nel 1985 in quanto esistevano per il catasto ma non per le Ferrovie. In quell’anno la proprietà era intestata alla nonna di mio marito. Nel 1995 io e il mio futuro marito abbiamo acquistato un appartamento di questa proprietà (che consta di tre appartamenti totali) dalla nonna di lui e abbiamo presentato al nostro comune una pratica di ristrutturazione del nostro appartamento senza modifiche esterne e senza ampliamento di metratura.
Successivamente la nonna ha donato a una nipote un appartamento dei due rimasti. Alla morte della nonna, come da testamento, mio marito e mio cognato hanno ereditato il terzo appartamento rimasto. L’anno scorso io ho acquistato la metà di mio cognato di quest’ultimo appartamento. Mio suocero (ora deceduto) figlio della nonna, negli anni passati aveva costruito con materiali di recupero (pali di legno, lastre di vetroresina, qualche mattonella) vicino al confine ferroviario, due sgombraroba nel quale riponeva attrezzi da lavoro (vanghe e zappe) e biciclette.
Io e mio marito alla morte di mio suocero abbiamo deciso di unire i due appartamenti e ci siamo rivolti al nostro geometra.
Per farla breve: RFI fa ci comunica il reato di abusivismo edilizio per queste baracche che per altro abbiamo già abbattuto oltre al permesso di costruire tali garage e la deroga del comune (i garage sono stai costruiti ante 1967 e condonati nel 1985).
Chiedo: secondo lei c’è il reato penale? E visto che nel 1985 il comune in fase di condono non ha chiesto la deroga per i garage a RFI, in cosa potremmo incorrere noi come cittadini? E poi visto che siamo 2 proprietari e 3 appartamenti, perché RFI scrive e contesta solo a noi e nulla ai nostri vicini nonostante la corte comune dove sorgono i garage?
Grazie se mi risponderà
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# Claudio 2018-12-17 08:37
Buongiorno e grazie per la risposta!!da quello che ho capito non è ammessa dai piani urbanistici..non è possibile tenerla nemmeno tenendo solo la parte superiore come tettoia e smontando le chiusure laterali?anche gli altri vicini di casa hanno tutti la stessa cosa..nel caso di un controllo fanno direttamente la sanzione o prima richiedono lo smontaggio?grazie e scusi ancora,prima di comprare voglio avere le idee chiare!
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-17 09:38
Anche per quello occorre la verifica. Multa e demolizione
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# Claudio 2019-01-03 17:18
Saprebbe dirmi più o meno per un abuso del genere di che cifre si parla ? Grazie ancora per la sua cortesia
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# Claudio 2018-12-16 21:13
Buonasera,
Vorrei comprare un appartamento che però ha una veranda in vetro con finestre e porta scorrevole di circa 3,4x3,9 mi costruita nella parte destinata a giardino. È una struttura smontabile. Si può sanare o devo smontarla?che cosa rischio a livello penale e/o economico?grazie dell’attenzione!
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-17 08:27
Salve Claudio,
trattasi di aumento di volume. La sanzione varia in base ai metri cubi della veranda.
Per sanare deve visionare i piani urbanistici e vedere se è ammessa tale opera, altrimenti non resta che la demolizione....
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# fla 2018-12-16 18:38
Buonasera ho comprato una casa che doveva avere una loggia ma in fase di costruzione fu tramutata in cucina... Ora il comune mi sta addosso per una denuncia anonima mandata in duplice copia anche in procura... Voglio liberarmi da questo peso e rivendere questa casa ma sono bloccata, perché in causa con i vecchi proprietari da anni. Si può con donare?
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# "Anonimo" 2018-12-15 07:22
Citazione:
buona sera, 16 anni fa ho acquistato un appartamento nel cui balcone c era una veranda in anticorodal in questi anni non mi sono mai interessata ad eventuali condoni o se fosse o meno abusiva, ora devo vendere è l' acquirente mi sta facendo problemi , cosa potei fare in merito ora? Devo smontarla o rientra in abusi minori o difformità non rilevanti...è non necessitano di sanatoria? potrebbe rispondermi... grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-15 09:49
trattasi di aumento di volume, non direi proprio....o sana o smonta
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# "Anonimo" 2018-12-14 23:12
buona sera ho una piscina rialzata rivestita di legno mi chiedevo se fosse un abuso ho no grazie
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# Alessandro 2018-11-28 18:03
Salve, mi ritrovo con una villetta e un patio chiuso, che ad oggi fa cubatura interna ma sul progetto era aperto, Roma, si può regolarizzare ?
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# prencipe 2018-11-27 08:03
Buongiorno. Ho costruito una piscina 5x12 ne 2010 in un terreno agricolo con una semplice scia ( io ci abito). Successivamente ho iniziato una attività ricettive come B&B con 3 camere( ad uso familiare. Ho costruito di recente in zona piscina un bagno per disabili in muratura 2x4, è possibile sanarlo? Ed è possibile cambiare la destinazione d’uso della piscina da privato a pubblica? Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-27 09:27
Salve,
per poterle rispondere dovrei realizzare un rilievo e controllare i regolamenti locali, è difficile risponderLe con cosi pochi elementi....
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# "Anonimo" 2018-11-26 19:13
buona sera, 16 anni fa ho acquistato un appartamento nel cui balcone c era una veranda in anticorodal in questi anni non mi sono mai interessata ad eventuali condoni o se fosse o meno abusiva, ora devo vendere è l' acquirente mi sta facendo problemi , cosa potei fare in merito ora? Devo smontarla o rientra in abusi minori o difformità non rilevanti...è non necessitano di sanatoria? potrebbe rispondermi... grazie
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# miria 2018-11-26 10:43
Buongiorno , nel 1994 ho comprato una casa con un bagno costituito da un water e un lavandino 1mx1,50 che non sapevo che non era accatastato ora per vendere la casa il notaio mi ha detto che bisogna accatastarlo o demolirlo,è vero? Grazie
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# anonimo 2018-11-25 13:26
buongiorno, sul terrazzo di mia proprietà ho costruito una tettoia uso lavanderia con regolare permesso.
ho però poi chiuso il perimetro con porte scorrevoli in alluminio e realizzato all'interno un bagno con sanitrit e una cucina. per farlo ho creato un tramezzo con siporex.
la superficie è di circa 15 mq su 85 mq di appartamento (balconi esclusi).
come potrei fare per effettuare la sanatoria (sempre che sia possibile)? che modifiche dovrei apportare? (ad ex togliere tramezzo in muratura e sostituire con pannello di legno)

grazie mille!
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# "Anonimo" 2018-11-21 14:53
Vorrei effettuare dei lavori su un immobile ricevuto in successione da mio padre. Dovendo dividere con mio fratello questa casa abbiamo scoperto che non esiste presso il comune ne licenza edilizia ne condono. Il primo nucleo della casa risale ai primi anni 60 dove mio padre appoggiava gli attrezzi utilizzati per coltivare la campagna circostante. Successivamente ha realizzato poco alla volta l'attuale immobile che dovremmo ora dividere con mio fratello. Voglio precisare che la casa è regolarmente accatastata e su di essa abbiamo sempre pagato prima l'ici ed ora IMU, visto che mio fratello è residente in un'altra città e con essi anche le altre tasse comunali. Chiedo se sapete come posso fare per poterla mettere in regola. Esiste uno strumento che mi faccia uscire da questo pantano? grazie
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# Prencipe luigi 2018-11-20 11:25
Buongiorno. Ho costruito una piscina 5x12 ne 2010 in un terreno agricolo con una semplice scia ( io ci abito). Successivamente ho iniziato una attività ricettive come B&B con 3 camere( ad uso familiare. Ho costruito di recente in zona piscina un bagno per disabili in muratura 2x4, è possibile sanarlo? Ed è possibile cambiare la destinazione d’uso della piscina da privato a pubblica? Grazie
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# Roberto 2018-11-15 12:18
Buongiorno, devo vendere un appartamento a Prato in un condominio costruito ante 1967 da me acquistato 16 anni fa e la planimetria catastale (corrispondente alla realtà) con è conforme con quella che fu depositata all'epoca in comune. In quest'ultima infatti risulta presente una stanza in più che però effettivamente non ho mai avuto perchè in fase di costruzione fu annessa alla abitazione attigua. Questa difformità potrà avere ripercussioni sulla vendita?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-15 20:18
Salve Roberto, deve regolarizzare il tutto prima di vendere.
Saluti
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# Roberto 2018-11-15 12:16
Buongiorno, devo vendere un appartamento in un condominio costruito ante 1967 da me acquistato 16 anni fa e la planimetria catastale (corrispondente alla realtà) con è conforme con quella che fu depositata all'epoca in comune. In quest'ultima infatti risulta presente una stanza in più che però effettivamente non ho mai avuto perchè in fase di costruzione fu annessa alla abitazione attigua. Questa difformità potrà avere ripercussioni sulla vendita?
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# Giusy 2018-11-14 11:03
Buongiorno
Ho un sottotetto realizzato con altezze superiori a quelle approvate. Visto che non vi è la conformità per sanare, posso trasformare una parte in loggiato (che in base al regolamento edilizio non fa cubatura) eliminando una parete in modo da non dover disfare il tetto, per rientrare nella cubatura approvata? Grazie
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# "Anonimo" 2018-11-13 10:53
Buongiorno quasi 20 anni fa ho fatto sul balcone no al prospetto una veranda e poi abbattendo il muro... Ora devo vendere la casa come posso fare per sanare il balcone.. Domanda devo ripristinare il muro e levare la veranda o basta solo prendere le misure del balcone e presentarla al omune per sanarla?
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# Graziano 2018-11-12 16:47
Buongiorno,
ho acquistato anni fa un appartamento mansardato in un condominio. Ora vorrei rivenderlo e ho fatto fare una verifica da un geometra il quale ha individuato alcune difformità tra la situazione reale e quella depositata presso l'Ufficio tecnico del Comune e il catasto. Si tratta di differenze realizzate già in fase costruttiva (per esempio una porta- finestra in posizione invertita, una porta spostata di una ventina di centimetri) ma che non sono state aggiornate a fine lavori. Purtroppo negli anni in cui l'ho acquistato non venivano richieste tutte le verifiche, pertanto le difformità sono passate inosservate. Io non ho apportato alcuna modifica, ma ora devo fare tutte le pratiche per sanare la situazione, come se avessi fatto io queste modifiche? Grazie
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# silvio 2018-11-11 15:17
Buongiorno
Volevo avere dei consigli
Sto vendendo la casa in campagna avuta in eredità da mio padre, dovrei andare al compromesso a breve, ma il geometra ha constatato che la casa non è stata condonata nel 94 non risulta la licenza edilizia, ma la casa risulta al catasto con numeri mappali e altro e pago anche le tasse,
mio padre allora aveva dato in mano tutto ad un architetto professionista fidandosi di tutto e avendo anche pagato le sue prestazioni di lavoro dicendo sempre che fosse stato tutto apposto. Questa cosa potrà avere ripercussioni sulla vendita…...Vorrei dei consigli per risolvere la questione grazie
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# "Anonimo" 2018-11-10 19:01
buonasera vorrei sapere se un magazzino c2 può diventare se non un'abitazione ma almeno una permanenza di addetti perchè sto avendo problemi con una proprietà in questione, i vigili, chiamati da qualche condomino, nel deposito ho dei mobili libri ecc pensano che ci si abiti, nel caso quali sono le sanzioni
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-11-10 19:45
Se ha dato al magazzino i caratteri di una abitazione, allora ha effettuato una modifica alla destinazione...se può farlo si, deve avere dei requisiti....
saluti
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# "Anonimo" 2018-11-10 12:48
Buongiorno, Le chiedo un parere riguardo a questa situazione: mio figlio ha acquistato un appartamento in un palazzo condominiale di 6 unità abitative. nell'appartamento sotto al suo nel 1999 con Autorizzazione presentata al Comune è stato realizzato un grosso ampliamento del terrazzo. Abbiamo visto che nell'Autorizzazione del Comune non sono state depositate o richieste firme ai condomini. Questo terrazzo è più grande del progetto presentato nel 1999 infatti, il proprietario ha presentato richiesta di Sanatoria per le misure superiori del terrazzo senza chiedere firme nemmeno in Assemblea Condominiale. E' regolare? Grazie
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# "Anonimo" 2018-11-08 21:12
Buonasera, Le chiedo un parere riguardo una situazione che cerco di spiegare ( mancanza del certificato di agibilità). Sono interessato all'acquisto di un edificio in cui nei primi anni 2000 ha avuto importanti lavori di ampliamento, l'attuale proprietario in fase di esecuzione ha provveduto ad incrementare la volumetria dell'edificio di ca 120mc.´ ca 10% in piu')del totale, pensando di sanare con una licenza di variante a fine lavori. Il comune però durante la fase di costruzione e quindi prima di avere richiesto la variante ha censito tutti gli edifici del territorio comunale facendo rientrare l'edificio non ampliabile ( cerchiatura ) non so se la dicitura è corretta. Ora pare che il comune neghi nonostante vi sia un errore evidente da parte dello stesso e dei tecnici preposti ( risulterebbero fotografie ) che all'atto del censimento vi fossero già le fondazioni e la muratura perimetrale in sopraelevazione. I tecnici del proprietario sostengono che l'unica possibilità sia fare richiesta di variante del piano regolatore con tempi ed esiti indefinitili. Il comune si trova in centr'italia ove vige la sovraintendenza paesaggistica e patrimonio UNESCO. Grazie e buonaserata.
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# "Anonimo" 2018-11-08 18:47
Buonasera, vorre avere un informazione . Sono in possesso di una casa costruita nell anno 1980, con licenza .unica pecca è quella di essere stata costruita alcuni metri più indietro. Dunque è reale che risulti abusiva ? Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-08 19:34
Beh direi proprio di si, o comunque da sanare....saluti
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# "Anonimo" 2018-11-08 20:48
Grazie !
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# Fausto 2018-11-08 04:34
Buongiorno sono DL di un lavoro di demolizioni di tramezzatue per le quali è stata presentata una cila.successivamente era programmata una seconda cila per il resto dei lavori. Se il committente sceglie di non fare la seconda cila e non chiude la prima per suoi motivi, poi come saranno sanabili tali lavori ed il DL incorre in problemi di abusivismo?
Fausto Udine
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# ALESSANDRO 2018-11-07 23:56
Buonasera.abbiamo fatto il preliminare dal notaio e tra 30 giorni dovremmo arrivare al rogito.ma pochi giorni fa il nostro architetto di fiducia si accorge che c'è una veranda sulla piantina catastale non autorizzata ( infatti sulla piantina depositata in comune risulta balcone aperto) ..quella veranda protegge da alberi e vento perché la casa si trova in aperta campagna.e' stata costruita 20'anni fa dagli attuali proprietari.nessuno si era accorto di tale abuso,né il notaio né il perito della banca...noi vogliamo avere tutto regolare ma sembra non sia possibile in 1 mese e non è nemmeno detto che in futuro il comune accordi l'autorizzazione per la sanatoria trattandosi di estensione volumetrica che non è detto venga autorizzata.per il condominio invece sembra non ci siano problemi.come possiamo fare per avere una situazione regolare e mantenere la veranda o qualunque altro riparo regolare da vento e vegetazione riuscendo ad arrivare al rogito fra un mese? Esiste una soluzione? Se andassimo in causa avremmo diritto al doppio della caparra+i danni ma non è la soluzione che ci piacerebbe,vorremmo trovare un modo pacifico per entrare nella nuova casa ma tranquilli di essere nella regolarità
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-08 14:50
Salve Alessandro, ll venditore dovrà firmare la conformità con rischi penali...è lui a rischiare. Però dovete denunciare non appena venite a sapere di tale abuso. I tempi di attesa sono superiori al mese e non è detto venga concessa. Detto ciò, a voi le valutazioni!!!
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# Serena 2018-11-07 23:41
Buona sera
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# "Anonimo" 2018-11-07 20:39
Buonasera,
sperando di non risultare fuori luogo, vorrei farle una domanda: abbiamo firmato il compromesso per l'acquisto di un appartamento e soltanto dopo averlo fatto ci siamo accorti che un muro portante, probabilmente abbattuto in passato in maniera illecita, è stato ricostruito come muro normale (dai documenti che ci sono stati forniti non è presente nessun riferimento alla modifica). Il soffitto presenta delle crepe e dal solaio un geometra ha constatato che si trattava effettivamente di un muro portante.
Il venditore può comunque procedere con il rogito? Dovremmo chiedere spiegazioni, una sanatoria, un controllo dell'agibilità? Riuscirebbe a dirci qualcosa è la cosa giusta da fare?
Grazie mille
Maria Grazia
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# "Anonimo" 2018-11-06 19:21
Buonasera ingegnere, sono proprietario di un locale uso artigiano,autoriparazioni nel quale ho ricavato un soppalco ad uso spogliatoio ,l'altezza del locale è di mt 4.25 l'ho diviso a meta' in altezza,sara' sanabile?
Grazie .
Silvio.
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-11-06 21:27
Ha bisogno di un tecnico, detta così non ho informazioni per risponderLe...mi spiace
saluti
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# luigi 2018-11-06 12:22
Luigi
ho comprato insieme ai miei fratelli le quote di una societa srl ,la quale e' proprietaria di una villetta in un fondo agricolo costruita nel 1990 senza titolo edilizio o meglio con un permesso a costruire di una rampa per accesso al fondo il vecchio proprietario ha costruito la villetta.
con il condono edilizio del 93 ha chiesto di sanare l'abuso ha pagato gli oneri e successivamente ha integrato la pratica al comune ad oggi non abbiamo ancora ottenuto il condono , va considerato che la villetta e' sotto il vincolo di tutela ambientale e quindi ci vuole il parere anche della sopraintendenza che per casi analoghi nel passato ha dato parere positivo mentre oggi il responsabile attuale non ne vuole sapere
Caro ing come posso avere il condono definitivamente?
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# "Anonimo" 2018-11-13 10:59
non puoi rispondermi?
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# Salvatore 2018-11-04 18:45
Salve, ho un porticato di 40 mq che da qualche anno ho chiuso da 2 lati ed è stato registrato al catasto come garage...adesso dovrei venderlo ma a quanto pare prima di farlo sono costretto a sanarlo? Sapreste dirmi orientativamente cosa devo fare e soprattutto a quanto si aggirerebbero i costi?
Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-04 19:00
Salve Salvatore,
contatterei un tecnico che secondo me, una soluzione la trova...con cosi poche info non saprei dirLe...
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# Salvo 2018-11-04 19:19
Lei in maniera orientativa non sa quali sono i costi tipo al mq? O in maniera forfettaria un costo totale..?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-05 08:55
Ogni comune ha le sue e dipende se l'abuso è da ritenersi "oneroso"....
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# "Anonimo" 2018-11-04 11:06
Buongiorno,
nel marzo del 2014 ho eliminato solo un tramezzo senza apportare ulteriori modifiche senza , purtroppo aver comunicato al comune l'inizio dei lavori (CILA) ma ho fatto la variazione catastale tramite DOCFA
Ora mi trovo a surrogare il mtuo acceso sull'immobile con una banca che mi chiede la documentazione circa i lavori effettuati.
Posso sanare con una Scia anzichè Cila (sanzione di 516€ anzichè 1000€)
Se aspetto a marzo 2019 va tutto in prescizione?
Grazie mille.
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# Geom. Franchi 2018-11-14 22:18
Buona sera,
La SCIA non le permette di sanare, dovrebbe presentare un'attestazione di conformità per richiedere il rilascio di una concessione edilizia in sanatoria. Nel suo caso vista l'entità delle opere e l'epoca di realizzo può procedere con una CILA in sanatoria per opere già realizzate.
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# "Anonimo" 2018-11-03 20:31
Salve,
L'ufficio tecnico del municipio, a seguito di segnalazione, ha constatato che un locale commerciale edificato dopo regolare scia presentava diverse difformita e abusi rispetto il progetto presentato.
Nello sepcifico:
ampliamento della superficie commerciale dovuto all'allungamento del lato dell'immobile(...), l'appopriazione di area pubblica per la canalizzazione delle fognature e l'assenza del vano tecnico al primo piano, con accorpamento della tettoia e destinazione d'uso difforme. Mancanza di parcheggi di pertinenza.

Lo stesso ufficio tecnico ha ritenuto opportuno la cancellazione dei titoli edilizi e la richiesta di applicazione dell'articolo 15 della legge 15/08 della Regione Lazio, che ordina in un termine non superiore ai 90 giorni la demolizione della costruzione e il ripristino dello stato dei luoghi.

Secondo lei cè il margine per sanare l'abuso in questione e evitare la demolizione?

Cordialmente
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# Anonimo 2018-11-02 10:50
Buongiorno, circa 45 anni fa due proprietari di due villette adiacenti hanno costruito il recinto in muratura.A fine lavori si sono accorti che il recinto costruito aveva preso terreno dell'altro proprietario di circa 10 cm.Naturalmente senza dolo e, bonariamente,hanno lasciato il recinto nello stato attuale.
A distanza di quasi 45/50 anni il tutto é prescritto?...nel caso gli eredi volessero ripristinare il recinto?Preciso che i proprietari che hanno fatto l'accordo bonario sono morti da molto tempo.GRAZIE
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-03 09:49
I vicini, Per acquisire il diritto devono passare dal giudice per l'usucapione...pagando le spese.
Fino ad allora è contestabile
saluti
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# "Anonimo" 2018-11-03 10:39
GRAZIE INFINITE
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# Silvia 2018-10-29 12:00
Salve, vorrei chiedere un informazione. Recentemente ho acquistato un immobile che presenta un irregolarità a livello urbanistico, ma non catastale. Quindi a livello catastale è tutto in regola mentre per quanto riguarda la parte "comunale" no. C'è una stanza abusiva, non prevista dalla concessione. In base al progetto deve esserci una terrazza, ma questa è stata chiusa a camera. C'è però un limite di cubatura che non ci consente di sanare il tutto. Parlo di un centro storico. Come posso risolvere?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-30 09:47
Dagli elementi che riporta..occorre demolire...ma chieda ad un tecnico di studiare il regolamento edilizio....
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# "Anonimo" 2018-10-28 18:45
Citazione:
Citazione:
Buongiorno.Ho ereditato un appartamento che presenta delle difformita'. 1) la finestra alta del bagno che affaccia su un chiaro è stata coperta da una controsoffittatura dove è stato installato un aspiratore.La cucina è unico ambiente con la veranda condonata ,ma al catasto la cucina è separata dalla veranda da due porte finestre e relativi muri perimetrali.Queste difformità possono essere sanate ? Cosa posso fare? La ringrazio vivamente!
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# "Anonimo" 2018-10-28 14:20
Citazione:
Mi scusi! Non ho capito ! Devo necessariamente ripristinare ?
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# Salvatore 2018-10-28 13:45
Ciao Collega voglio chiederti se è possibile presentare una cila per lavori di ristrutturazione di un bagno posto in un appartamento al piano primo realizzato ante 67 e su cui insiste un piano mansardato al terzo piano realizzato abusivamente specificando che seminterrato piano terra primo e secondo sono ante 67 mentre l’ultimo piano mansardato é abusivo. Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-28 18:08
Assolutamente deve sanare prima!!!!
Tu Non asseveri la conformità, però metti nei pasticci il committente...anche se lo è già
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# "Anonimo" 2018-10-28 01:56
buonasera,nel 2003 ho condonato una casetta abusiva in campagna con terreno agricolo ,attualmente il terreno e diventato tutt'uno con la casa cioè come abitazione di tipo popolare cat A4. Avevo intenzione di chiedere l'agibilita', però ho visto che serve un'altezza di almeno 2,70m. purtroppo l'altezza del soffitto è di circa 2,40m .La mia domanda e questa? essendo stata condonata posso chiederla lo stesso l'agibilita'?.
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# Vera 2018-10-23 18:06
Buonasera, vorrei avere un parere in merito a questo caso: ho acquistato un immobile con un lastrico solare ( che per me era il terrazzo), ma il vecchio proprietario aveva fatto delle modifiche; ha realizzato le due finestre mod. Velux sul tetto, ha recintato l'intero perimetro del terrazzo con una ringhiera in ferro, ha installato una scala esterna in ferro per collegare il secondo piano, ha aggiunto un barbecue in muratura ma tutto senza chiedere le dovute autorizzazioni; in sede di rogito fornisce la planimetria originaria, dichiarando che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria.
Io ho pure chiesto un mutuo, il perito vede la casa facendo le foto, ma nessuno ci fa sapere delle difformità, ma le scopro perché devo vendere l'immobile, e un tecnico che visiona la casa mi rileva l'abuso.
Il mio quesito è posso far annullare l'atto visto che c'è stata un inadempimento contrattuale su un immobile con vizi?
Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-23 19:24
Far annullare l'atto no, ma io lo denuncerei subito..altrimenti diventa lei l'autore del reato penale...e chiede i danni...
ps: alla banca non interessa
Saluti
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# Vera 2018-10-23 19:38
La denuncia l'ho già fatta, ma non posso vendere l' immobile non in regola; avevo letto alcune leggi che prevedono la risoluzione contrattuale essendoci stato un immobile con abusi oggetto di compravendita.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-24 16:08
In questo caso parli con l'avvocato che segue maggiormente le sentenze. Da quel che è a mia conoscenza non è possibile..
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# "Anonimo" 2018-10-24 16:41
Grazie
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# "Anonimo" 2018-10-23 16:45
Citazione:
Mi scusi! Non ho capito ! Devo necessariamente ripristinare ?
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# Giunio Santini 2018-10-23 16:21
Buon giorno Ingegnere Madera, un quesito tecnico-legale: in caso di difformità urbanistica di lieve entità (soppalco di 10 mq in box autorimessa condominiale) accertato, con conseguente ingiunzione di demolizione, dopo la stipula di un atto di compravendita, vorrei sapere a carico di chi sono le sanzioni e l'eventuale procedimento giudiziario. Sono a carico del compratore e/o del venditore. Mi domando, infine, se il notaio avrebbe dovuto, prima del rogito, verificare o meno il carico di difformità edilizie, La ringrazio e le invio cordiali saluti.
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# "Anonimo" 2018-10-23 14:08
Buon giorno Ingegnere,
sopo proprietaria di un appartamento su due piani, il primo piano risulta monolocale con soggiorno angolo cottura, stanza matrimoniale e bagno, mentre il piano superiore risulta soffitta, negli anni scorsi abbiamo commesso un abuso edilizio facendo 2 camere da letto e un bagno nel sottotetto, in attesa di una modifica al PRG che portasse l'altezza media ponderale a 1.70.
All'epoca della costruzione della casa sono stati pagati gli oneri di urbanizzazione anche per il sottotetto.
Adesso stiamo preparando la richiesta di sanatoria ma siamo bloccati perché la scala che porta al sottotetto è di 60 cm, mentre il comune la richiede di 80, tutte le altre certificazioni sono a norma.
Nel mio Comune la "legge per le scale" dice che la larghezza minima della scala deve essere di 80 cm sia che sia abitabile che non. Il Comune però ha approvato la scala da 60 cm.
Quello che vorrei sapere è se posso impormi con il comune perché all'epoca non potevano approvare il progetto con la scala da 60.

Grazie per la gentile attenzione.
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# "Anonimo" 2018-10-23 09:19
Ingegnere buongiorno,
ho acquistato circa 10 anni fa un appartamento all'asta in un condominio costruito negli anni novanta. Appena entrato ho effettuato alcuni lavori, tra i quali l'eliminazione di una piccola dispensa, in modo da ampliare la zona cucina. La superfice complessiva dell'appartamento non è variata, così come il numero dei vani. Recentemente in assemblea sono venuto a conoscenza della mancanza dell'abitabilità di tutto lo stabile che intendiamo richiedere. Per quanto concerne il mio appartamento, sarò soggetto a sanzione per l'eliminazione della dispensa dato che risulta dalla planimetria a suo tempo depositata dal costruttore? Grazie.
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# "Anonimo" 2018-10-20 21:46
Citazione:
Buongiorno.Ho ereditato un appartamento che presenta delle difformita'. 1) la finestra alta del bagno che affaccia su un chiaro è stata coperta da una controsoffittatura dove è stato installato un aspiratore.La cucina è unico ambiente con la veranda condonata ,ma al catasto la cucina è separata dalla veranda da due porte finestre e relativi muri perimetrali.Queste difformità possono essere sanate ? Cosa posso fare? La ringrazio vivamente!
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-10-22 22:11
Salve,
o ripristina la condizione iniziale, non dovrebbero esserci problemi ma deve verificare i rapporti aeroilluminanti e le norme urbanistiche locali...
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# "Anonimo" 2018-10-22 22:22
Mi scusi! Non ho capito ! Devo necessariamente ripristinare ?
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# "Anonimo" 2018-10-20 20:22
Buonasera Ingegnere : mi trovo a rappresentarle un abuso commesso ingenuamente da mia figlia , in sintesi ha coperto con una struttura in legno un terrazzo di circa 60metri quadri di una villetta a schiera appena acquistata, pensando che in legno fosse consentito. sono intervenuti i vigili che hanno verbalizzato prendendo misure e quant'altro. Poiche siamo totalmente allo scuro , vorrei sapere se e come uscire da questa storia. grazie Valter
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-21 20:13
Salve Walter, deve contattare un tecnico di zona che valuti se è possibile realizzare ad oggi questo intervento da piani urbanistici locali.
Saluti
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# "Anonimo" 2018-10-20 17:56
Buongiorno,
mi ritrovo a vendere un appartamento in montagna sanato con il condono del 85, l'alezza dichiarata sulla scheda catastale è 2,47 effettiva 2,49.
Esiste una piccola difformità è sanabile con una cila pur avendo un'altezza inferiore a 2,55 come da norme. Inoltre se si volessero fare ulteriori lavori in futuro sarà possibile? Gabriella
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# "Anonimo" 2018-10-20 17:35
Massimo
Vorrei acquistare un appartamento su 2 livelli.
al 1 piano risulta monolocale, sala angolo cottura, 1 bagno, mentre nel 2 piano (sottotetto altezza min. 1.70) 2 camere da letto e un bagno .
E' possibile sanare il secondo piano ad abitazione, e quanto mi costa
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# "Anonimo" 2018-10-20 12:04
Buongiorno, sono in fase di vendita della mia villetta e ci siamo accorti che tutto il seminterrato era stato accatastato a 2.50 cm, ma in realtà è 2.90. É possibile sanare legalmente questa difformità e con che costi? Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-20 15:32
Come no, la sanzione è di mille euro, ma varia in base al Comune. Naturalmente va aggiunto il costo del tecnico, architetto, geometra, ingegnere o perito....
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# "Anonimo" 2018-10-20 10:26
Buongiorno.Ho ereditato un appartamento che presenta delle difformita'. 1) la finestra alta del bagno che affaccia su un chiaro è stata coperta da una controsoffittatura dove è stato installato un aspiratore.La cucina è unico ambiente con la veranda condonata ,ma al catasto la cucina è separata dalla veranda da due porte finestre e relativi muri perimetrali.Queste difformità possono essere sanate ? Cosa posso fare? La ringrazio vivamente!
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# Wilma 2018-10-20 08:15
buongiorno ingeniere.abbiamo costruito casa e garage abusivi su um terreno agricolo.abbiamo inoltrato fuori termini l'oblazione per sanatoria 2003 e abbiamo fatto ricorso al tar che ci ha annullato abbattimento .ora si ripropongono 90 giorni di tempo per abbattimento immobili.premetto che sono stati accatastati e pago regolarmente tasse.cosa posso fare ora?grazie
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# "Anonimo" 2018-10-20 01:44
Buonasera sono proprietario di un pezzo di Prato dove ho una piccola casetta.
Dal comune ho un foglio firmato del 1980 dove dichiara che è stata costruita però a catasto non risulta nulla.
volevo sapere se fosse possibile condonarla?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-20 10:03
Salve,
Deve controllare se sulla particella è possibile edificare, nei piani urbanistici comunali
Saluti
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# "Anonimo" 2018-10-19 00:07
Citazione Giusy:
Buonasera .Sono proprietaria di un appartamento con veranda chiusa e condonata in sanatoria .Sulla veranda affaccia una finestra ed una portafinestra.Posso eliminarle per fare un unico ambiente?Devo chiedere permessi al comune ?Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-19 09:39
Deve vedere se rispetta i requisiti da regolamento edilizio del Suo comune e specialmente se conveniente da un punto di vista strutturale...deve affidarsi ad un tecnico di zona..
saluti
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# Anonimo 2018-10-18 23:05
Salve dottore,volevo porle una questione in merito a un acquisto di un immobile a molin del piano.
Ho comprato un terratetto di 3 vani, nella cucina c è un entrata visibilmente murata, dove all esterno ci sn ancora gli scalini che accedevano a questa porta ormai murata.
Dalla prima compravendita risulta confinare con il fosso delle Sieci, e quindi nn parla di nessun giardino di proprietà.
Da quanto ne sappiamo il venditore fece murare la porta , negli anni 70 per appropriarsi del pezzo del giardino , il quale risulterebbe demaniale.
Quello che vorrei sapere è come fare per riaprire la porta murata e dove andare a chiedere spiegazioni più concrete di come muovermi. Nell attesa gradita di un suo consiglio le porgo i miei saluti
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# Monica 2018-10-17 20:41
Salve, ingegnere!
Sono in procinto di vendere un immobile a Roma. La planimetria catastale non risulta quella reale. Una finestra al momento della costruzione da parte dell'impresa risulta spostata. Eravamo nel 1964, il problema è che architetto dice che è un abuso in prescrizione e ingegnere dell'Agenzia immobiliare dice che non esiste prescrizione e devo pagare per la sanatoria. Chi ha ragione?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-18 09:23
La prescrizione è una novità....Controlli il regolamento edilizio di Roma, o parli con un tecnico del Comune. All'interno del documento viene chiarito tutto...Saluti
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# Giancarlo 2018-10-17 10:07
Buongiorno,due anni fa volevo acquistare tramite agenzia una casetta in campagna,mi hanno fatto vedere che dal punto di vista catastale era tutto ok,ho versato un anticipo per i preliminari,passati due anni ho scoperto che l atto non si poteva fare perché al comune risultava abusiva terreno agricolo.PER ORA CI STO DENTRO PERCHÉ MI HA DATO IL POSSESSO ED HO FATTO DELLE MIGLIORIE COSA DEVE FARE IL PROPRIETARIO PER SANARLA?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-17 11:54
Deve contattare un tecnico perché deve trasformare la destinazione d'uso
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# Giusy 2018-10-16 23:41
Buonasera .Sono proprietaria di un appartamento con veranda chiusa e condonata in sanatoria .Sulla veranda affaccia una finestra ed una portafinestra.Posso eliminarle per fare un unico ambiente?Devo chiedere permessi al comune ?Grazie
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# vittoria 2018-10-16 15:26
Salve, sono proprietaria di un piccolo appartamento su due livelli che uso come seconda casa par le vacanze. Qualche anno fa avendo esigenza di un secondo bagno ho chiuso parzialmente il terrazzino del secondo piano e ho ricavato un piccolo bagnetto di 2m per 2m servendo così la camera da letto attigua.
Ho fatto tutto abusivamente ma con il benestare dei vicini ai quali non ho dato nessun fastidio perché il bagno affaccia sul mio giardino. Volevo sapere se devo sanare, condonare o lasciar perdere. grazie
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-10-16 21:45
I rischi di sanzioni sono qualora facessero un controllo. Inoltre, quando vende deve garantire la conformità.
Io sanerei, se possibile, deve verificare i regolamenti locali...altrimenti demolizione.
Saluti
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# "Anonimo" 2018-10-13 16:40
Buongiorno,
sono proprietaria di una villetta a schiera il cui terzo piano è mansardato ,usato come reparto notte con bagno che non risulta ufficialmente. In catasto risulta sottotetto, mancano due centimetri in gronda per essere considerato abitabile.L'agenzia immobiliare mi ha riferito che se dovesi venderlo devo sanare il tutto. Le chiedo come devo procedere ? A quale normativa devo fare riferimento?. Grazie Lucia
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-14 14:14
Salve Lucia
Certo che deve sanare. Ha bisogno del tecnico...
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# "Anonimo" 2018-10-11 08:10
Buongiorno, sono in fase di vendita e mi sono accorta che la parte del seminterrato sulle mappe risulta 2.50 cm, mentre in realtà è 2.90. Quando ho acquistato nel 1996 non mi ero accorta di questa incongruenza e adesso questa situazione è insanabile, in quanto esistono le finestre...che fare? Grazie Francesca
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-10-11 22:44
Salve
deve trovare un tecnico che verifichi, sperando si possa sanare!!!
Saluti
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# "Anonimo" 2018-10-10 16:52
Buongiorno, ho ereditato nel 1998 un piccolo appartamento in cui era stato aggiunto negli anni 70 un soppalco. Avendo deciso di metterlo in vendita ho fatto i controlli di rito e non ho trovato traccia di questo soppalco. Tramite un geometra del posto ho cercato una soluzione per sanare la situazione ma ho scoperto che non ci sono le altezze minime richieste dalle leggi odierne, non tanto per la parte superiore quanto per la parte sotto il soppalco, quindi del salotto. Di conseguenza il soppalco non puó essere sanato in quanto manca l’abitabilitá. Che cosa posso fare? Come ė possibile che un lavoro fatto con leggi diverse quasi 40 anni fa non possa essere sanabile oggi?
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# "Anonimo" 2018-10-09 15:19
Buongiorno. Nel caso di una veranda costruita nel 1986 su due balconi adiacenti interno cortile, poi regolarizzata con sanatoria 2003, dove oggi esiste un muro che divide le due verande equamente ma sull'attuale piano catastale questo muro risulta a circa un terzo della veranda e quindi non a metà ed è quindi difforme di circa 150 cm, la domanda è : è possibile richiedere il nuovo piano catastale aggiornato con lo stato di fatto e con quali oneri?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-09 15:41
Salve,
non so cosa intende per piano catastale, ma deve inviare una cila in sanatoria per regolarizzare il tutto. Sanzione 1000 €
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# "Anonimo" 2018-10-09 15:58
Grazie molte. Gentilissimo. E' quello che pensavo. Mappa catastale intendevo.
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# "Anonimo" 2018-10-08 16:03
Buongiorno volevo un parere... Abbiamo denunciato la vicina di casa per preseza di amianto deteriorato tralaltro in un edificio abusivo, la signora dopo due anni finalmente lo ha tolto richiudendo di nuovo con pannelli di termocopertura.. Al comune quando abbiamo detto che stava richiudendo di nuovo l'edificio abusivo ci hanno risposto che possono farlo anche senza segnalazione di lavori al comune. Vorrei un suo parere cordiali saluti
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# "Anonimo" 2018-10-08 14:48
Buongiorno Ingegnere,
ho fatto una proposta di acquisto tramite agenzia di una Villa costruita nel 2011 costituita da Piano Cantinato, Piano Terra e Primo Piano, esaminando le carte ci siamo accorti che al catasto al Piano Terra risulta un "Portico" aperto da 2 lati di mt 3,35 x 2.70 x h2,70 (che attualmente risulta chiuso con 2 finestroni e relativi muri) e al Piano Primo un'altro "Portico" delle medesime misure. Valerio
Considerando che i Proprietari non intendono effettuare Sanatoria, vorrei capire se è una cosa Sanabile e se i costi tra eventuale sanzione della Soprintendenza per i Beni Culturali ed Ambientali e gli oneri concessori e sanzioni.
RingraziandoLa anticipatamente porgo cordiali saluti
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# Valerio 2018-10-08 00:08
Buongiorno ingegnere,
Ho un appartamento in vendita, suddiviso molti anni fa’ catastalmente in due unità, ma il frazionamento non è mai stato sanato al Comune. Su un’unità è presente un aumento di volumetria, correttamente riportato in piantina catastale come ampliamento, ma mai condonato. Vorrei sapere come poter sanare la difformità per poter vendere senza problemi le due unità. La ringrazio per i suoi preziosissimi consigli!
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-08 14:31
Salve Valerio,
la situazione è complessa. Sulla sanabilità dipende dal regolamento locale. Deve incaricare un tecnico per le verifiche.
Saluti
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# "Anonimo" 2018-10-06 13:14
Buongiorno ingegnere.
Ho acquistato un edificio artigianale con struttura prefabbricata. L'edificio non era dotato di agibilità. Nella preparazione della documentazione ho notato il portone è stato posizionato su altra parete. E' possibile sanare e in che modo.
Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-06 13:43
Salve
non dovrebbero esserci affatto problemi. Dovrà pagare una sanzione....lo faccia mettere in conto nell'acquisto..multa + spesa tecnico..
buona giornata
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# "Anonimo" 2018-09-29 18:12
Buongiorno Ing. Madera, da 7mesi stiamo aspettando di acquistare una casa del 76 che nel corso delle trattative abbiamo scoperto essere stata costruita specchiata rispetto al progetto presente in comune. I proprietari hanno presentato domanda di sanatoria, e il comune oltre ai 516 euro preventivati, ha presentato un conto prima di 12000 euro, ridotto poi a 2500.
I proprietari difronte a tale cifra hanno bloccato la vendita, e si sono rivolti ad un legale. Al momento hanno versato i 516 euro, ma non sono intenzionati a pagare la multa.
Cosa succede se superati i 30gg non versano la somma richiesta?
Possono un domani vendere lo stesso?
Inoltre avendo il comune rilasciato l'abitabilità, nonostante la difformità fosse già presente, è corretto che ora chieda quella somma?
Grazie, cordiali saluti.
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# Mario 2018-09-28 13:10
Buongiorno sono proprietario di un immobile in provincia di Udine. Al momento della costruzione di una palazzina ('63) erano richiesti i garage che sono stati progettati ma mai realizzati, poichè fin da subito sono stati creati due appartamenti. Ora mi trovo a dover vendere uno di quegli immobili e c'è un diniego per il cambio di destinazione d'uso che vieta la vendita. Siamo andati in ufficio tecnico del Comune e, nonostante l'appartamento sia accatastato come sub3, ci dicono non esserci alternativa al ripristino allo stato originale. Ci sono dinieghi fatti a tutte le pratiche che abbiamo fatto nel corso degli anni, perchè da sempre stiamo cercando di regolarizzare il tutto... Cosa possiamo fare?
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# "Anonimo" 2018-09-28 06:44
Salve,sono Diana,i suoi consigli sono stati prezziosi! Grazie per il suo aiuto e per la sua disponibilita!
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# marco 2018-09-27 14:21
buongiorno dovrei vendere un appartamento nel comune di viterbo a mia volta acquistato nel 1995 da un parente, preparando la documentazione necessaria è emersa una difformità tra la pianta depositata dal costruttore relativamente alla concessione edilizia e lo stato di fatto in cui risultano in aggiunta al progetto un balcone e relativa porta finestra per accedervi; l'immobile è del 1984 ed ho certezza che non sia stato esguito alcun abuso ma che trattasi di errore del tecnico e del costruttore che ha depositato la documentazione errata/incompleta. Devo provvedere io alla sanatoria? ho fatto delle verifiche normative mi sorprendo che non sia stato previsto un caso di tutela per questa casistica considerando inoltre che ci sia un rogito regolare alle spalle, grazie per un sggerimento, saluti. marco
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# Giovanni 2018-09-26 23:00
Buonasera ing. Madera
Devo fare dei lavori di ristrutturazione edilizia nella casa dei miei genitori. Purtroppo mi sono accorto che la domanda di concessione edilizia presentata nel 1974 non è mai stata ritirata. Il progetto presentato prevedeva un solo piano ed invece ne sono stati realizzati due. Mi dicono che la casa risulta abusiva. Al catasto la casa risulta presente e con due livelli. C'è una soluzione a questo problema secondo lei?
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# Ing. Madera 2018-09-27 08:23
Le confermo che è abusiva!
Il catasto non è probatorio. E' sicura che non è presente un condono, magari quello del 1985, lo hanno fatto quasi tutti!!!
Si affidi ad un tecnico, che verifichi se l'aumento di volume è previsto sulla sua particella!!
Saluti
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# Anna 2018-09-26 22:15
Buonasera Ingegnere,
Ho bisogno di sapere se posso risolvere un problema.
Dovendo vendere la mia casa per problemi di salute, sono venuta a conoscenza che la mia casa sul mio comune di appartenenza non risulta, ma risulta invece come portico, premesso che io ho acquistato la casa da un privato nel 2008.
Posso fare qualcosa x risolve il problema?
Sono molto giù di morale.
Grazie mille
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# D 2018-09-26 06:39
Salve! Sono Diana! GraZie per il suo aiuto! Abiamo venduto 12 ani fa un ap. I nuovi proprietari anno scoperto adesso,e noi insieme a loro,che il bagno e abusivo! E stato costruito sul balcone! E stato modificato negli ani 60! E una eredita di mio maritto che ha pasato 3 notai e adesso non si puo vendere! I proprietaianari vogliono essere risarciti! Cosa dobiamo fare? Grazie di cuore
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-26 09:21
Salve Diana,
O sana o va a ricercare i responsabili con l'avvocato!!! Deve cercare un tecnico che le risolva il tutto, in quanto, la situazione deve essere valutata!!!
Saluti
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# Maura 2018-09-23 18:15
Buongiorno Ingegnere, ho chiuso in muratura un portico regolarmente concessionato di circa 6 metri quadrati ed una porta di accesso al garage anche questo concessionato in base alla legge Tognoli.. Vorrei sapere cosa rischio essendo l'immobile in oggetto all'interno di un centro storico sottoposto a vincolo paesagistico, e ove sia possibile sapere quale è la strada da percorrere per regolarizzare il tutto. Cordialità.
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# Madera Ing. Vincenzo 2018-09-24 09:04
Salve Maura,
dovrà sanare sia alla Soprintendenza, sia al Comune. Questo se fosse possibile sanare, altrimenti ripristino dello stato ante operam..
Saluti
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# Valerio 2018-09-23 17:27
Buongiorno Ingegnere,
ho fatto una proposta di acquisto tramite agenzia di una Villa costruita nel 2011 costituita da Piano Cantinato, Piano Terra e Primo Piano, esaminando le carte ci siamo accorti che al catasto al Piano Terra risulta un "Portico" aperto da 2 lati di mt 3,35 x 2.70 x h2,70 (che attualmente risulta chiuso con 2 finestroni e relativi muri) e al Piano Primo un'altro "Portico" delle medesime misure. Valerio
Considerando che i Proprietari non intendono effettuare Sanatoria, vorrei capire se è una cosa Sanabile e se i costi tra eventuale sanzione della Soprintendenza per i Beni Culturali ed Ambientali e gli oneri concessori e sanzioni.
RingraziandoLa anticipatamente porgo cordiali saluti
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# Antonio 2018-09-21 12:39
Buongiorno Ingegner Madera,
Avevo acquistato nel 1995 un alloggio (100 mq) con mansarda (90 mq) ad un prezzo pattuito per mansarda finita. Alla stipula dell'atto mi sono ritrovato con la dicitura "mansarda sottotetto non abitabile". poiché nostro figlio era appena nato, necessitavamo di una stanza e un bagno. Il costruttore ci chiese ad atto firmato 60 milioni di Vecchie Lire per strutturare la mansarda e pretesi la sua abitabilità.Mi dette delle planimetrie firmate da entrambi. Dovendo realizzare un impianto di climatizzazione ho incaricato un ingegnere alla verifica delle ultime planimetrie depositate in Comune: Sottotetto 2m non abitabile! allorché l'apice del tetto è di 4 m con due porte finestre su un terrazzo di 30 mq.
Dopo consulto con un tecnico del comune, oltre modifiche per rispetto del 1/8 di luce/superficie, mi è stato richiesto di ridurre di 4 mq la stanza di 9mq e il bagno da 4.5m a 1 mq!
Potrebbe consigliarmi in merito? potrebbe risolvermi la questione via mail ? le sarei molto grato.
Cordialità.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-22 15:05
Salve Antonio,
necessita di un tecnico del luogo per sanare...se è lontano da me è impossibile risolverle il tutto...
saluti
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# "Anonimo" 2018-09-19 10:49
Buongiorno Ing. Madera,
chiedo gentilmente un chiarimento in merito ad una problematica che ha mio suocero.
Ha costrutito nel 2002 una casa con regolare permesso di costruzione su due livelli, cantina e piano superiore, in pianta la cantina era circa la metà del piano superiore, ma lo scavo compremdeva la stessa area dei due livelli, in stato di realizzazione si è proceduti per abbandonare la costruzione di metà cantina ed allargarla di circa 70 mq facendo appunto corrispondere i due livelli. Ora mio suocero vorrebbe intestare la casa ad una delle due figlie. Le chiedo se trattandosi di cantina vi siano differenze nelle sanatorie e intorno a che cifre si aggira la sanzione da applicare.
Grazie in anticipo per l'attenzione e complimenti per il presente muro.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-19 11:16
Salve,
ha bisogno di un tecnico, sono tante le verifiche da fare...non si preoccupi, che se il tutto è sanabile, non dovrà spendere troppo!!!
Saluti
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# "Anonimo" 2018-09-19 11:33
Grazie per la tempestiva risposta, peccato la distanza altimenti sapremmo a chi affidare la pratica.
E' sanabile, così ha detto un tecnico del posto, dalle VS esperienze con circa 5000€ potrebbe riuscire a chiudere il tutto?
Grazie ancora.
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# "Anonimo" 2018-09-17 10:04
Buongiorno ingegnere,
per non entrare direttamente nella sala dalla porta di ingresso ho piazzato una libreria lunga 3 metri alta quasi fino al soffitto e tra la libreria ed il muro ho installato una porta interna, comporta un abuso ? non vorrei fare dichiarazioni che non mi permettano di poter poi spostare la libreria nuovamente.
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# Giunio Santini 2018-09-17 09:45
Buongiorno ing. Madera,
un quesito ho presentato delle controdeduzioni per una difformità urbanistica molto leggera, a seguito di avviso dell'Ufficio Tecnico Comunale. Nella notifica che era scritto che avrebbero risposto alle controdeduzioni entro quindici giorni dalla data di protocollo. E' passato oltre un mese. Cosa comporta questa mancata risposta?. Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-18 09:08
Per esperienza, non mi fido troppo dei tempi del Comune. Niente, deve semplicemente aspettare il rilascio del titolo. Se trattasi di piccola diifformità non dovrebbero esserci problemi, sta tranquillo.
Saluti
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# Jacopo 2018-09-16 22:55
Salve Ing. Madera,

sono in procinto di acquistare un appartamento a Roma costruito post 67' (abbiamo già fatto il compromesso) il cui stato attuale risulta difforme rispetto al progetto originale. Tale difformità consiste in una rientranza di poco inferiore ai 2 mq che va ad aumentare la superficie interna dell'appartamento a discapito del balcone (che invece, da progetto, risulta un perfetto rettangolo privo di rientranze). Lo stesso abuso è presente su tutti piani della facciata. E' sanabile questa situazione? Se si con che costi e modalità? Cosa si rischia acquistando e non sanando (o comunque limitandosi solamente ad aggiornare la piantina catastale)? Molte grazie, un saluto.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-17 09:05
Salve Jacopo,
io controllerei i piani urbanistici comunali, se è possibile un piccolo aumento di Volume. In molte città lo prevedono. A quel punto pagherebbe una piccola sanzione più i costi del tecnico.
Qualora non si potesse fare, e facessero un controllo, molto raro ma possibile, dovrebbe rispristinare la condizione iniziale.
Saluti
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# "Anonimo" 2018-09-14 21:35
La nostra proprietà confina con le Ferrovie dello stato RFI. Sul confine ci sono i garage costruiti ante 1967 e condonati nel 1985 in quanto esistevano per il catasto ma non per le Ferrovie. In quell’anno la proprietà era intestata alla nonna di mio marito. Nel 1995 io e il mio futuro marito abbiamo acquistato un appartamento di questa proprietà (che consta di tre appartamenti totali) dalla nonna di lui e abbiamo presentato al nostro comune una pratica di ristrutturazione del nostro appartamento senza modifiche esterne e senza ampliamento di metratura.
Successivamente la nonna ha donato a una nipote un appartamento dei due rimasti. Alla morte della nonna, come da testamento, mio marito e mio cognato hanno ereditato il terzo appartamento rimasto. L’anno scorso io ho acquistato la metà di mio cognato di quest’ultimo appartamento. Mio suocero (ora deceduto) figlio della nonna, negli anni passati aveva costruito con materiali di recupero (pali di legno, lastre di vetroresina, qualche mattonella) vicino al confine ferroviario, due sgombraroba nel quale riponeva attrezzi da lavoro (vanghe e zappe) e biciclette.
Io e mio marito alla morte di mio suocero decidiamo di unire i due appartamenti e iniziamo a istruire la pratica dal geometra.
Per farla breve pochi giorni fa ci arriva per conoscenza per posta ordinaria (neanche raccomandata) una lettera delle Ferrovie dove ci comunica il reato di abusivismo edilizio. Ora io mi chiedo: se riusciamo a dimostrare che gli sgombraroba non li abbiamo costruiti noi e anzi li vogliamo demolire (tra l’altro sono fatiscenti), riusciamo a ‘cancellare ‘ il reato e a rimanere indenni dal reato penale?
Grazie se mi risponderà
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# Giovanni 2018-09-13 12:28
Salve Ing. Madera,
abito in condominio in provincia di milano di costruzione anni '70 ed ho eseguito dei lavori di ristrutturazione nel mio appartamento. Il bagno(piccolo) di casa mia era confinante con la camera da letto(grande). Ho ricavato una zona lavanderia alzando una parete in cartongesso e relative porte interne sulla parete di cartongesso nella camera da letto. devo sanare questa situazione oppure non è considerato un abuso? se devo sanarla come devo procedere? Grazie mille, un saluto.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-15 10:15
Salve Giovanni
purtroppo si.Deve incaricare un tecnico per fare l'accertamento di conformità o cila in sanatoria e pagare una multa di 1000 €
Salut
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# "Anonimo" 2018-09-10 11:54
Ing. Madera, mio fratello intorno al 2000 ha costruito una mansarda che, rispetto al progetto regolarmente approvato dal Comune di Valverde (CT), presenta un parziale rialzo della gronda con sforamento della cubatura approvata, senza compromissione (documentabile) dei criteri di stabilità, antisismici e paesaggistici. Credo si tratti di un abuso sostanziale. Secondo Lei, è possibile sanarlo con una SCIA o permesso di costruire in sanatoria o al limite con un'ammenda pecuniaria? Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-10 13:27
Salve,
controlli il piano regolatore, se ammette un aumento di volume non c'è nessun problema..altrimenti demolizione
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# "Anonimo" 2018-09-09 09:05
ho costruito una stanza in terrazzaaffiancata al copri scala si puo sanare grazie
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# "Anonimo" 2018-09-08 07:55
Rosy 49.ho il classico villino 3 livelli in provincia di Roma accatastato solo il piano centrale. Abbiamo fatto delle modifiche come tutti nella zona la mansarda alta 250/220 ci sono due camere e un bagno che figura nella piantina. Nel seminterrato alto 2.80 con finestre altri cm 50 e lunghe 1 metto per tutta la parete e stato ricavato un appuntamento con bagno già registrato e angolo cottura 2 camere di cui una con finestra.so che una cosa complicata ma per venderla dovrei sanarla. Pensa che mi ci vorrebbe molto parlando di soldi e da dove partire?? La ringrazio anticipatamente . Cordiali saluti.
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# "Anonimo" 2018-09-06 12:05
Salve, vorrei ricostruire completamente in autonomia il mio casale di campagna appena acquistato. Attualmente non e' abitabile, perche' ha bisogno di rimettere a posto sia i muri in pietra, il tetto in piu' al piano terra sto rifacendo la pavimentazione consolidando anche le fondazioni. Faccio tutto da solo. Cerco di rispettare le norme di sicurezza e non sto aumentando i volumi dell'immobile. Conosco abbastanza bene il mestiere, anche se non ho un'impresa del settore, c e ho le mani a posto, sto cercando di rializzare il mio sogno. Cosa rischio, quando mettero' la casa in ordine, quando vorrei finalmente iniziare ad abitare? Mi trovo in zona maremma, di alta tuscia. La ringrazio in anticipo per una sua risposta.
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# "Anonimo" 2018-09-06 12:13
Possiedo di una betoniera, intonacatrice, vari attrezzi che mi aiutano a fare il lavoro. Ho in progetto anche a fare i muri armati (intonaco + rete elettrosaldata + probabilmente anche la rete in fibra di carbonia per rendere il tutto piu' sicuro per quanto riguardo le norme antisismiche). Unica cosa che probabilemte dovro' fare e' chiamara una ditta per fare una gettata di calcestruzzo per le pavimentazioni del piano terra (di cui ho parlato nel messaggio di sopra).
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-07 09:23
Salove,
ha bisogno di un ingegnere sicuro. Lei può realizzare solo le "finiture" e piccole opere. Assolutamente non può realizzare gli impianti etc...
Saluti
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# "Anonimo" 2018-09-07 13:14
Che cosa rischio se sistemo i muri mettendo le reti elettrosaldate per poi intonacarle?
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# Valter Simi 2018-09-02 17:05
In una villetta bifamiliare sono stati fatti dei lavori strutturali all'interno dell'appartamento con una chiusura del padio con opera muraria e relativo spostamento della cucina e del bagno. Cosa fare e quanto costa regolarizzare il tutto? Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-03 10:37
Salve,
la chiusura si configura come aumento di volume. Prima di tutto occorre valutare se è possibile un aumento di volume sul suo lotto, altrimenti occorre demolire l'opera muraria. Se è possibile sanarlo pagherà gli oneri che dipendo dal comune e dai metri quadri. Cucina e bagno pagherà la sanzione di 1000 €...oltre alle spese del tecnico...
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# Paolo Guidi 2018-09-02 14:49
Buongiorno, innanzitutto complimenti per la pagina e per la sua professionalità.

C'è un immobile all'asta: un ex capannone che è stato trasformato in loft ed usato come abitazione, nonostante sia ad uso industriale, molti lavori sono stati fatti abusivamente. Vorrei sapere se c'è la possibilità di mantenerlo com'è tutt'ora, di annullare le irregolarità, pagando un qualche tipo di importo.

Ecco quanto dice la perizia del tribunale:

"Le difformità rilevate rispetto alle pratiche edilizie sono le seguenti:
1) Rispetto alla licenza edilizia n.240/1955 si rileva che nella situazione attuale sono state eseguite
delle opere di frazionamento dell'unità immobiliare non autorizzate, l'edificazione della cabina
enel risulta a ridosso della Via Merano in posizione difforme rispetto a quanto autorizzato (era
autorizzata nell'angolo nord/ovest del fabbricato) ed alcune divisioni interne risultano difformi.
2) vi sono differenze rispetto alle dimensioni ed al posizionamento delle aperture finestrate rispetto
alla pratica DIA del 9/6/2008, inoltre i rapporti aereoilluminanti reali non sono conformi al Regolamento Locale di Igiene ASL art. 3.4.11.
3) internamente alla unità è stato realizzato un soppalco con struttura metallica che non rispetta i requisiti del Regolamento Locale di Igiene ASL art. 3.6.1 (nè per le altezze minime della parte superiore, nè per la superficie massima realizzabile), inoltre la struttura implica un aumento di
superficie di lorda di pavimento non disponibile per l'immobile, il soppalco ai fini della regolarità urbanistica è quindi soggetto a demolizione.
4) in merito all'ipotesi di utilizzo del fabbricato come abitazione effettuando una pratica di cambio d'uso dell'immobile, non è stato possibile rilevare se sia stato realizzato un vespaio areato al di sotto delnpavimento, requisito essenziale ai sensi del Regolamento Locale di Igiene ASL art. 3.2.6.
5) Modifica, dei materiali di copertura in alcuni punti della stessa (pannelli in vetro) rispetto a quelli indicati nell'ultima pratica edilizia depositata.
Per regolarizzare le situazioni difformi elencate sarà necessario:
- Presentazione pratica di Compatibilità paesaggistica per le opere eseguite in difformità all'ultima pratica edilizia;
- presentare pratica di permesso di costruire in sanatoria per regolarizzare le opere difformi per
aperture finestrate, divisioni interne, difformità manto di copertura ed cabina enel;
- effettuare delle opere di adeguamento dei locali alla normativa del Regolamento di Igiene Asl,
soddisfando i requisiti di aereoilluminazione dei locali e rimuovendo il soppalco esistente;
- valutare con indagini urbanistiche più approfondite se è possibile effettuare il cambio d'uso dell'immobile in residenza mantenendo l'attuale configurazione;
- valutare con analisi urbanistiche più approfondite se è possibile presentare pratica edilizia di sanatoria per la cabina enel realizzata in posizione difforme rispetto a quanto autorizzato e rappresentante un volume urbanistico e paesaggistico non autorizzato a ridosso della Via Merano, nel caso in cui non sia possibile sanare l'opera, la porzione del corpo della ex cabina oltre la copertura del capannone risulterà da demolire e ripristinare.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile (previo verifiche edilizie ed urbanistiche del caso).
Costi di regolarizzazione (presunti e da verificare in seguito ad apporfondite analisi degli aspetti edilizio/urbanistici):
l costi per la redazione di pratiche edilizie per regolarizzazione delle situazioni difformi: €.10.000,00
l costi delle opere necessarie per adeguamenti dei locali alla normativa del Reg. di Igene ASL (importo presunto e da verificare con ulteriori approfondimenti edilizi/urbanistici): €.25.000,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 6 mesi"
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# "Anonimo" 2018-08-29 14:53
Buongiorno, Avrei un problema con una finestra che si affaccia sulla mia terrazza (per la quale ho ottenuto parere favorevole dal comune e da Siena) ma che è stata realizzata senza presentazione della DIA ne tantomeno della consistenza finale (anno 2010) e che dunque è del tutto abusiva. Come posso sanare la situazione? CILA in sanatoria? Se mi autodenuncio, ho diritto all’abattimento di 2/3 della multa? Quale sarebbe la tempistica?
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# Attilio ursino 2018-08-19 23:57
Salve,io devo ereditare da mio padre un terreno agricolo dove sopra questo terreno ci sono 3 fabbricati di cui 1 era la nostra casa abitativa il problema è che quando mio padre a sua volta ha ereditato il terreno con questi 3 fabbricati non risultavano sulle carte catastali,quindi abusive..i fabbricati sono stati fatti nel 1961,e so che in quel periodo si poteva costruire senza chiedere niente a nessuno..adesso io vorrei ristrutturare tutto come devo muovermi per essere in regola con tutto..? premettendo che non so come dimostrare che le case sono state fatte nel 61..grazie..
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# Mauro 2018-08-16 07:15
Salve vorrei dato che ho un problema col mio affittuario che non paga da 6 mesi,e vorremmo dargli lo sfratto ma essendoci degli abusi edilizi da sanare con 6000 euro è meglio fAr partire la sanatoria prima dello sfratto?grazie
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# Matteo 2018-08-13 13:55
Salve, avrei una domanda. I miei parenti nel passato hanno costruito abusivamente una casa in Sicilia su un terreno di nostra proprietà, nonostante non sia accatastata pago le tasse regolarmente (IMU), vorrei sapere se la posso vendere e quindi se un notaio mi può fare il rogito? Io penso di no, come posso risolvere? Grazie mille
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-14 12:16
Salve Matteo,
assolutamente no. Mi chiedo come sia stato possibile l'accatastamento.
Deve sanare, se possibile, o demolire se non permesso.
Qualora sanasse, deve prendere come stato autorizzato il catastale!!!
Saluti
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# Giunio Santini 2018-08-08 15:43
Caro collega,

vorrei, cortesemente, conoscere il tuo parere sul classico "soppalchetto" costruito all'interno di box di una autorimessa condominiale. I soppalchi furono realizzati, con putrelle e tavelloni, solaio alto 0,10 m, dal costruttore del fabbricato nell'anno 1983, senza richiedere varianti in corso d'opera al PdC rilasciato.

Le dimensioni del soppalco sono davvero modeste, mediamente 2,60 x 3,40 metri, altezza 1,34 metri; il box ha una superficie di 4,60 x 3,40 metri, altezza 3,43 m.

I soppalchi sono utilizzati dai proprietari esclusivamente come ripostigli, ma L'Ufficio Tecnico Comunale, dopo sopralluogo della Polizia Municipale, ha inviato glia atti con comunicazione dell'AVVIO DEL PROCEDIMENTO ai sensi degli artt. 7 - 8 e 10 bis della Legge 241/90, finalizzato alla emissione della ordinanza di demolizione e/o ripristino dello stato dei luoghi ai sensi di detto, disciplinato dall'art. 31 del D.P.R. 380/01 e s.m.i. (difformità grave sic!).

Dettaglio non trascurabile l'autorimessa condominiale, attività 75, non ha il Certificato di Prevenzione Incendi.

Che ne pensi.

Grazie e cordiali saluti
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-09 16:55
Salve,
se sono abusive, non importano le dimensioni. E' possibile sanarli?
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# "Anonimo" 2018-08-09 16:58
Penso di si sulla base degli artt. 34 e 37 del Testo Unico
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-11 16:11
Allora se ha i requisiti, pagano la sanzione e tutto risolto...
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# "Anonimo" 2018-08-11 17:21
Anche sulla base della Sentenza del Consiglio di Staton.985/2017 n.04705/2012 REG.RIC. Grazie.
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# Denny 2018-08-07 17:27
Buonasera ,sono Denny,volevo un informazione,ho una veranda che vorrei sanare di 18 mq ,cosa dovrei fare in un condominio ultimo piano?ed i costi grazie mille
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-08 13:06
Veda il regolamento condominiale se lo vieta!! Dopodichè dovrà sanare in comune e modificare i millesimi a sue spese!! I costi dipendono dal Comune.
Saluti
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# "Anonimo" 2018-08-08 13:54
Grazie per la risposta,il regolamento condominiale non lo vieta , 'c'e sono diverse fatte ..ma devo fare una domanda??
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# Franco 2018-08-05 10:08
Buongiorno, ho sentito parlare di una sanatoria relativa ad ampliamenti fino al 3% del volume dell'abitazione, e nel caso quali sono i riferimenti consultabili, grazie.
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# Giusy 2018-08-01 09:46
Buongiorno...è possibile sanare l'abuso di un sottotetto, la cui concessione prevedeva un'altezza al colmo di 2,11 m e invece realizzato di 2,72 m, avendo quindi una cubatura superiore a quella concessa di 44 m e eccedendo di 30 m da quella consentita dal PRG dell'epoca e del PUC attuale? Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-02 00:41
Se non si poteva fare ieri e nemmeno oggi..non è sanabile....faccia controllare il tutto da un tecnico...Saluti
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# Monica 2018-07-31 13:37
Buonasera, la mia pratica di sanatoria è stata protocollata circa un anno fa ma per motivi non dipendenti da me (probabile mancanza di personale) la pratica è rimasta ferma. Mi hanno detto che con la nuova legge, per completare la sanatoria, è necessario che i comproprietari dello stabile devono firmare. La mia domanda è questa, questa nuova legge, è retroattiva?
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# gv 2018-07-31 12:12
Buonasera, una domanda, ma se la polizia municipale all'edilizia rileva un abuso , ovvero lavori in corso senza nessun tipo di titolo abilitativo, se presento una cila, la sanzione è dimezzata ridotta, oppure no? Inoltre la cila presentata mette in regola anche i lavori che sono stati eseguiti prima della sua pèresentazione oppure sistema le cose solo dal punto di vista burocratico..
In quanto ho letto su altri siti che la sanzione non sana la situazione, ma mette diciamo in regola da lì in poi, e pertanto i lavori "scoperti" in corso..chi ne assicura la giusta esecuzione?
cordiali saluti
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# "Anonimo" 2018-07-29 20:38
Carlamaria
Buonasera i miei genitori vivono in una casa di proprietà che mia madre ha acquistato (realmente pagata) da mio padre in un momento in cui gli affari di mio padre non andavano bene. Ci sono due problemi che gravano sulla casa uno é che sé stata fatta CONGIUNTAMENTE all'atto di vendita la patrimoniale. Seconda cosa mio padre aveva costruito in passato sopra una terrazza di nostra proprietà una stanza e chiuso il tutto con una veranda. Pensavamo avesse fatto il condono ma non é stato così. Ora i miei genitori vogliono separarsi e vendere la casa, ma sorgono due problemi il primo e che mio padre non vuole togliere la firma dalla patrimoniale per permettere la vendita che é impossibile perché manca il condono. Ché qualche possibilità di risolvere la questione.
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# Matilde 2018-07-28 19:50
Salve, egregio ing. Madera, le scrivo in merito ad una problematica. Ho un terrazzo, dal quale filtra acqua (pavimentazione non fatta a dovere) all'inquilino del piano inferiore, insieme abbiamo convenuto che per risolvere completamente il problema la miglior soluzione sia una tettoia. La tettoia rappresenterebbe abuso? Affaccia su strada pubblica ma difronte non c'è nessuno e manterrebbe la linea delle case affianco. Volendo, tale tettoia potrebbe essere trasformata in veranda? Se l'immobile presenta già altre verande può rappresentare un problema? Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-29 09:55
Salve Matilde
E' un abuso se viene realizzata senza titolo. Voi fate la pratica (affidatevi a un tecnico che verifichi la fattibilità) e potreste realizzare tettoia e/o veranda....
Se create la veranda senza comunicarlo diventa un abuso...
Saluti
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# Matilde 2018-07-29 10:55
Egregio ingegnere, quindi l'abuso edilizio si verifica ogni qualvolta non vi è titolo/autorizzazione a procedere? Una volta ottenuto il permesso da parte delle "autorità competenti" io posso stare tranquilla e fuori da ogni rischio o si può sempre incorrere in opposizioni o altro? P.s. per la pratica, sono previsti costi? Ad esempio l'amministrazione comunale o chi per loro potrebbe esigere il pagamento di tasse ecc?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-29 12:24
Certo,
controlli per scrupolo anche il regolamento condominiale. Non si sà mai.
Naturalemnte, costi del tecnico e dei diritti di segreteria. Poi bisogna vedere cosa realizza.
Modificando il catastale pagherà di più di imu e condominio...
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# Valerio 2018-07-27 12:49
Buongiorno
Vorrei porre un na domanda , ho una villa con due appartamenti con richiesta di condono ancora aperta (condono 85) volevo sapere se fosse possibile fare il cambio destinazione d’uso visto che uno dei due appartamenti e ad uso ufficio , posso fare un incremento sul condono aperto? O devo aspettare la chiusura del condono il comune mi ha rilasciato il certificato di congruità grazie mille.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-28 10:56
Salve
Io Aspetterei la chiusura del condono e non farei alcun intervento.
Saluti
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# Valerio 2018-07-28 11:41
Ok grazie mille
Quindi una volta chiuso il condono posso fare il cambio senza problemi giusto?
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# Valerio 2018-07-28 13:44
Il fatto è che il comune non fa i conteggi della bucalossi e quindi a quanto ho capito io senza pagare questi oneri non ti rilasciano la sanatoria.
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# "Anonimo" 2018-07-21 00:07
Buonasera, l'abitazione che vorrei acquistare presenta una differenza rispetto alla piantina catastale: dove dovrebbe esserci un giardino che conduce dall'ingresso al primo piano della villa, è stato realizzato un cortile pavimentato. Da qui è possibile accedere direttamente alla sala hobby tramite una porta finestra che non è presente nella piantina. Se volessi regolarizzare tale situazione, è sufficiente una sanatoria? Se si, di che importi parliamo? Io credo che un notaio, se non effettuasse un sopralluogo, non potrebbe verificare le differenze (tra visura catastale ed ispezione ipotecaria risulta tutto allineato). grazie.
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-07-21 14:49
Salve,
Catastale o piantina al "Comune". Al catasto si risolve semplicemente. Altra cosa è al comune.
Attenzione al trasformare il giardino in aree pavimentate. Per legge occorre avere delle aree permeabili.
Al notaio non importa nulla. Se chi acquista la denuncia, è reato civile (chiede i danni), ma specialmente penale.... il notaio attesta il trasferimento e prende i soldi....chi commette gli abusi deve preoccuparsi...
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# Antonio 2018-07-21 23:32
Grazie per la celere risposta. La piantina è quella catastale. Un'ultima cosa: ma sono obbligato a ripristinare il giardino oppure attraverso una sanatoria riuscirei a regolarizzare la situazione che ho acquistato? I costi sarebbero elevati? Chi ha commesso l'abuso, dopo che io acquisto, è ancora responsabile? grazie ancora....
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# Manuela 2018-07-20 20:55
Buonasera,vorrei essere confortata su un calcolo che sto predisponendo in risposta al preavviso art10bis per la sanatoria di una veranda,sopra una terrazza, all'ultimo piano di un condominio, per superamento del limite 10% rispetto al volume preesistente dell'unità immobiliare
Per buona parte la veranda è coperta da un cornicione di 70cm
La mia domanda è:nel conteggio del volume di ampliamento il cornicione che copre la veranda va considerato? Metà del solaio della terrazza nel calcolo del volume di ampliamento va conteggiato?
Spero di essere stata chiara
Grazie
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# Anonima 2018-07-17 23:15
Buonasera ingegnere , sono proprietaria di un alloggio al piano terra di un piccolo condominio (5alloggi totali) che presenta nella terrazza di circa 80 mq un deposito per la legna, cisterna gasolio e bombole ... questo ha una parete che coincide con il muro di cinta , due piccole pareti laterali fisse e anteriormente una parete scorrevole.... le pareti sono in legno, la struttura in metallo e tetto in lamiera... é da considerarsi abusivo? A quali pene potrei incorrere? potrei regolarizzare il tutto? Grazie mille saluti
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-18 14:32
Si. Non importa il materiale e quanto l'opera è "modesta"
La pena è una sanzione penale riconvertita in civile. Trovi un buon tecnico che deve realizzare dei controlli a livello locale e potrebbe sanarla.
Saluti
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# "Anonimo" 2018-07-17 22:55
Buonasera ingegnere, nel vendere la mia casa mi sono accorta che la mansarda presenta un abuso del 14%. Quando l'ho acquistata il perito non si è accorto di nulla. Il perito che, invece, ha fatto il sopralluogo adesso che la sto vendendo si è reso conto del problema. Questo ostacola la vendita dell'immobile, cosa che non è successa quando l'ho acquistata io, perché il problema non è emerso.Cosa devo fare e quanto dovrò spendere? Grazie
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# Gabriele 2018-07-16 14:59
ho un immobile preso all'asta. era già presente un abuso, bagno e studio in un sottotetto sz permanenza di persone. Mi sono fatto sfuggire i 120gg per condonarlo, ora devo vendere. Qualche notaio mi dice che il termine non è perentorio. Condono o sanatoria? costi? grazie saluti
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-16 17:08
Condono non esiste più. Tranne se non era già stata fatta domanda. Altrimenti sanatoria. Per i costi vanno visti diversi aspetti...e specialmente se è possibile realizzare certi interventi in un sottotetto (veda il regolamento comunale)
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# Silvio 2018-07-11 21:01
È possibile sanare la realizzazione di un bagno con relative fondamenta ecc quindi intervento strutturale senza entrare nel penale?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-12 08:56
Se si autodenuncia il penale viene convertito in sanzione. Sulla fattibilità deve chiamare un tecnico che verifichi i regolamenti locali.
Saluti
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# Silvio 2018-07-12 12:47
Vi è una pratica edilizia aperta, il bagno è stato dichiarato (e al comune va anche bene) ma il problema è che il comune ha rilevato la mancanza del deposito strutturale per fondamenta ecc. e chiede integrazione, ma nessun ingegnere lo fa a lavoro già fatto. Ora mi conviene autodenunciarmi e pagare sanzione (a quanto potrebbe ammontare?) o conviene demolire il bagno (5 mq circa), presentare pratica strutturale, e poi ricostruirlo? Un suo parere fosse nei miei panni per aver meno problemi (anche penali) possibili. La ringrazio
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# Anna 2018-07-06 18:04
Buonasera
I costi relativi ad una sanatoria, di un abuso edilizio di un sottotetto di una palazzina con più appartamenti; devono essere divisi in millesimi oppure in parti uguali?
Grazie
Saluti
Anna
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-07 10:27
Secondo me millesimi, poi occorre un amministratore per esserne certi...
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# "Anonimo" 2018-07-05 19:04
Buonasera,
io e le mie sorelle, abbiamo ereditato un immobile sito in centro a Roma. Nel metterlo in vendita, l'agenzia ci ha fatto notare che c'era un abuso, rispetto alla piantina del 1939. Si tratta di un balcone nel quale è stato fatto un bagno realizzando un muro per circa cm. 120. La costruzione di questo muro risale nel periodo ante 1961, anno in cui io e la mia famiglia andammo ad abitare l'appartamento. Appartamento dove, nel 1961, c'era già il bagno. Come possiamo fare per regolarizzare l'appartamento senza demolire il muro? Inoltre, nel caso dovessimo demolire, dobbiamo chiedere permessi per riportare la situazione come nel 1939? Ed a chi dobbiamo rivolgerci? Grazie per l'attenzione. Daniela De Rossi
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-06 09:46
Salve Daniela, vista la delicatezza dell'argomento contatti un tecnico esperto n materia, non improvvisati....prima di vendere deve regolarizzare per non riischiare...
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# "Anonimo" 2018-07-06 12:13
Buongiorno Ing. Madera,
La ringrazio per la repentina risposta.
Cordiali saluti
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# Stefano 2018-07-02 10:08
Buongiorno Ingegniere. Ho comprato un appartamento da ristrutturare nel 2016 a Firenze. Ho avviato pratica di ristrutturazione e durante la stessa ho effettuato una modifica interna (riduzione di un ampio sgabuzzino, ricavandone un secondo bagnetto di servizio). Ovviamente tale modifica non risulta sulla planimetria catastale. Oggi vorrei valutare la surroga del mutuo ottenuto a suo tempo per l'acquisto. Tale modifica potrebbe bloccare la surroga? Come fare per sanare e quanto mi costerebbe?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-02 10:34
Salve Stefano.
Il tecnico della banca farà un sopralluogo. Detto ciò, non conosco la politica della banca in tal senso.
Per sanare occorre pagare una sanzione che và dai 300 ai 1000 € ( se è un buon tecnico riesce a farla risparmiare) più il costo del tecnico...Saluti
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# "Anonimo" 2018-06-29 09:59
Buongiorno ingegnere, volevo sapere le spese che posso avere per avere un condono edilizio. Ho costruito un garage di 41 mq, quanto potrebbe costarmi? Tra sanatoria e tutti gli oneri?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-29 10:37
Salve,
Una sanatoria, non un condono. Deve pagare il doppio degli oneri (viene sanzionato in questo modo) rispetto a farlo nuovo. Quanto, dipende dal comune (sui 200 € a mq, ma può discostarsi anche di tanto)
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# "Anonimo" 2018-06-28 17:55
Buongiorno ingegnere. Io sono in procinto d vendita.
Al tempo ero ragazzetto e il garage attaccato a casa è stato trasformato come zona giorno e non vi è tra garage e cucina una parete divisoria come segnato su catasto. Quindi è un open space (o soggiorno e cucina).
Si può sanare in qualche modo?? ( Ho il posto auto esterno)
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-28 19:24
Ci sono un bel pò di normative da controllare...può darsi di si, come che debba ripristinare la situazione. Si trovi un tecnico capace e non economico e sistemerà tutto....saluti
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# Rosinella 2018-06-27 23:31
Sto vendendo un appartamento il cui stato attuale é conforme alla piantina catastale. Però ci siamo resi conto che il progetto autorizzato inizialmente (credo condono del 85 x immobile ante 67) è un po diverso dalla realtà attuale: praticamente anni fa il vecchio proprietario ha invertito la cucina con una camera. Posso vendere? Con che conseguenze x venditore e acquirente?
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# Rosinella 2018-06-28 09:54
Anche se non dichiarò la conformita nel rogito
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# Rosimella 2018-06-28 11:38
Anche se non dichiarero' la conformità urbanistica?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-28 14:57
Non può non farlo.nessun notaio Le farà ciò..non si scappa
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-28 09:27
Rischi penali e civili per il venditore, processi per l'acquirente...meglio sanare
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# Giuseppe 2018-06-27 22:32
Buonasera, nel caso si fosse scoperto che nella piantina depositata anni fa al catasto manchi un balcone di circa 3metri quadrati... che invece è esistente? Come si potrebbe fare per sanare il balcone? Grazie e buona serata
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-28 09:08
Salve Giuseppe,
deve controllare in comune più che al catasto. Comunque sia deve sanarlo tramite un tecnico, ingegnere, architetto o geometra
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# tirillino 2018-06-27 18:44
buonasera, ho una esecuzione forzata riguardante un immobile fantasma realizzato senza alcun titolo edilizio, e quindi totalmente abusivo. come posso procedere? devo verificare se il terreno su cui è sorto è edificabile secondo il p.r.g. richiedendo il cerificato di destinazione d'uso o basta vedere la zona urbanistica in cui si trova? ?
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# tirillino 2018-06-29 10:11
forse non ho chiarito che il mio problema è verificare se il bene può essere sanato o meno.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-29 10:54
mi era sfuggito il commento, scusi
Esatto, ma deve affidarsi un tecnico BRAVO, la situazione è delicata...deve controllare se si poteva costruire e quanto in termini di volume
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# Pietro 2018-06-20 22:12
Buonasera Ingegnere,
sono in procinto di acquistare una casa nella quale e’ presente un ampliamento di circa 20 mq realizzato nel 2016 ed accatastato. Come titolo abilitativo per l’accatastamento e’ stata utilizzata una concessione in sanatoria rilasciata nel 1998 la quale fa’ riferimento ad un numero ad una mappa catastale che non riporta questo ampliamento. E’ da considerare valido l’aggiornamento catastale e quindi regolare anche la situazione urbastica o invece non essendo stato accatastato correttamente al momento della richiesta di condono tale ampliamento non e’ da considerarsi conforme è valido.
Grazie mille
Un saluto
Pietro
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# Pietro 2018-06-21 12:28
Buongiorno Ing. Madera,
in effetti l’ampliamento ed il relativo accatastamento sono del 2016. Nella Docfa come titolo abilitativo per l’ampliamento e’ stata inserita una concessione in sanatoria per 20 mq rilasciata nel 1998 a fronte di una domanda del 1986 . Nel documento di concessione in sanatoria e’ citato un numero di accatastamento riferito alla concessione ma andando a verificare l’ultima planimetria datata 1973 non c’e’ nessuna traccia in pianta di questa veranda. E’ possibile secondo Lei accatastare e realizzare a distanza di così tanti anni dal rilascio della concessione.?La concessione non veniva rilasciata solo a fronte di opere realizzate ed accatastate? Anche il nostro notaio ha forti dubbi sulla validita’ dell’accatastamento nonche’ il dubbio che la concessione fosse tra l’altro riferita ad altre opere realizzate ante condono magari dal costruttore stesso che ha poi sabato. Spero di essere riuscito a fornire ulteriori dettagli utili per interpretare la situazione in cui ci troviamo.
La ringrazio
Un saluto
Pietro
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-21 10:24
Salve Pietro,
non riesco troppo a seguirla.
Non ho capito se questo ampliamento è stato sanato nel 1998 e poi realizzato nel 2016...cosa improbabile...
Forse intende dire che, l'ampliamento, è stato realizzato nel 2016 ma il catasto non risulta aggiornato (è presente la planimetria del 1998 senza ampliamento). Esatto?
In entrambi in casi bisogna sistemare la situazione....
mi corregga se ho capito male...
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# Orazio 2018-06-20 22:10
Buona sera ingegnere.Sono in prossimità di vendita del mio immobile acquistato nel 2012.Durante ispezione del geometra per redigere la relazione tecnica quest'ultimo si accorge della presenza della tettoia sul balcone non presente a catasto. Contattato il vecchio proprietario mi dice di avere avuto nel 2008 un procedimento sanzionatorio da parte del comune per abuso proprio per questa tettoia e mi fornisce ricevuta di pagamento della sanzione di 1000 euro,specifico che nel rogito tutto questo non era stato specificato. Ora ho forti dubbi su come comportarmi,sanzione pagata 10 anni fa ma la tettoia ora è da considerarsi sanata oppure no? Quali sono ora i miei doveri dopo aver accettato una proposta di acquisto? Grazie mille
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-21 10:52
Salve Orazio,
l'acquirente deve garantire la conformità urbanistica dell'immobile. Se è presente un abuso rischia il penale. Il Suo geometra dovrebbe verificare al comune, non al catasto!!! Immagino non abbia avuto le necessarie deleghe. Io scriverei una mail all'acquirente per lasciare agli atti che la tettoia era presente prima del rogito!!! Poi si lasci consigliare dal Geometra...
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# Pri 2018-06-18 16:25
buonasera, stiamo comprando casa. abbiamo già dato attraverso il preliminare con l'agenzia metà dell'importo della casa per poter entrare e tinteggiare e far montare i mobili. il proprietario doveva sistemare un paio di cose al catasto (divisione della proprietà tra due piani e una porta spostata) e noi avevamo capito che avrebbe anche fatto sistemare la situazione di un bagno che al catasto risulta essere una cantina. Non è stato fatto ed ora la mia banca non sa dirmi se il perito autorizzerà il mutuo per la differenza che abbiamo da dare. devo obbligare il proprietario a far condonare in bagno? è possibile? cosa gli devo dire?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-19 09:56
Il proprietario non può vendere con una difformità (abuso). Trattasi di reato penale. Sulla possibilità di sanarlo (non condonarlo) bisogna vedere se ci sono i requisiti. Potrebbero non esserci e quindi deve ripristinare la situazione precedente (cantina)...Le consiglio di acquistare una casa conforme. Si affidi a un tecnico di parte che valuti la situazione prima di investire un bel pò di soldi...
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# "Anonimo" 2018-06-18 15:57
Dovrei vendere un immobile. Ma ho ampliato la cucina aggiungendo la metratura del balcone con una veranda ho avviato la pratica per il condono manon risulta completata non vorrei svendere ci sta un modo. X avere il condono
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-18 17:37
Va conclusa la pratica. Non c'è altro modo...chiami un tecnico
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# Stefano 2018-06-15 23:46
Gent.mo Ing. Madera, nel titolo si parla anche di "prescrizione", ma mi pare poi non descritto nell'articolo...
A tal proposito (prescrizione della sanzione pecuniaria della CILA tardiva), penso utile un articolo di un collega di Firenze: www.studiotecnicopagliai.it/.. ./
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-16 11:17
Salve Stefano,
si conosco Carlo e spesso chiedo dei consigli sull'argomento.
E' sicuramente tra i professionisti più ferrati in materia. Avevo inserito il link di collegamento all'articolo, ma a causa di un backup andato male ho perso un pò di aggiornamenti. Ti ringrazio per la segnalazione.
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# Luisa 2018-06-10 21:00
Buonasera ingegnere, la ringrazio per la sua celere risposta, praticamente questa variazione è un portico molto ampio che è stato inglobato nell'immobile aumentando la cubatura, l'attuale proprietaria ha acquistato questa casa quando già c'era la variazione, e la acquistata da un'altra persona che se l'era aggiudicata all'asta nel 2004, dove il tribunale gli ordinava di mettere tutto in regola entro 120 giorni, ma non l'ha mai fatto, anzi ha rivenduto L'immobile nel 2005 all'attuale proprietaria con cui io sto facendo la compravendita. Allora io mi domando, come ha fatto l'attuale proprietaria a acquistare senza avere nessun problema?.. La proprietaria prima di arrivare all' atto dovrebbe sistemare tutti gli abusi che ha fatto lei durante questi anni ( tettoia, ripostiglio esterno è un solaio, ma di questa cosa credo che anche lei ne era ignara... Perché il mio notaio dice che l'aumento della cubatura ( portico incorporato) non è più sanabile e di conseguenza se facessi una compravendita il mio atto sarebbe nullo, e allo stato attuale la proprietaria non può vendere, a meno che non rimetta la casa allo stato originale e di conseguenza rifaccia la planimetria. Ma è possibile che accade tutto questo?... O c'è un modo più semplice per sistemare il tutto?... La ringrazio per la sua disponibilità e mi scusi il disturbo. Buona serata. Luisa.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-11 10:26
Salve Luisa,
è successo tantissime volte in passato, in quanto, a dichiarare la conformità era il proprietario (assumendosi rischi penali e civili). Ora è cambiato tutto e i nodi vengono al pettine. Per sistemare deve affidarsi a un tecnico della zona, di comprovata esperienza, che studi la situazione e tragga le conclusioni.
Nessun disturbo...
Saluti
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# Luisa 2018-06-11 15:20
La ringrazio per la sua disponibilità, oggi è venuto il perito della banca e domani il notaio si incontrerà con il tecnico del comune, speriamo bene! Grazie mille buona giornata. Luisa.
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# Luisa 2018-06-10 14:43
Buonasera ingegnere, sono in procinto ad acquistare una casa, eravamo arrivati quasi al compromesso quando il giorno prima di tale evento mi contatta il notai da me scelto dicendomi che, la casa presenta un condono aperto che non è mai stato chiuso, in parole povere c'era un grande portico che è stato chiuso e di conseguenza ha aumentato la cubatura dell'immobile, ma questo non è mai stato condonato. Il notaio mi ha detto che acquisto un immobile in questo stato( cosa che lui si rifiuta di fare ) l'atto risulterebbe nullo, e in più afferma che la variazione della cubatura ad oggi non è più condonabile... Per questo le domando, è possibile tutto questo?.. Grazie mille per l'attenzione spero per una sua risposta, buona domenica.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-10 19:54
Salve Luisa, ha trovato un notaio onesto!!! ce ne fossero!!!
Dovrebbe chiudere il condono il venditore.
Poi in che senso non è condonabile. Forse intendeva dire non sanabile....
Il venditore deve trovare un tecnico che concludi il condono. Saluti
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# gv 2018-05-17 17:05
Buonasera,
dinanzi ad una cila tardiva, le sanzioni sollevate da chi la presenta spontanemante e chi è costretto a presentarla e seguito di un controllo e quindi rilveazone di un abuso sono differenti?
Inoltre se uno presenta una cila per opere in corso di opera, perche beccato sul fatto, le opere eseguite ante cila, sono sanate? sono regolarizzate con il pagamento della sanzione
Oppure viene fatta soltando una multa"formale" per la sola mancata presentazione del titolo abilitativo.
eggendo su molti siti la cila in sanatoria, non è una sanatoria vera e propria ma è solo una multa per la parte burocratica,, senza controllare i lavori eseguiti...
Tali lavori..ante cila e tutto cio che dovrebbe comportarne..chi deve controllarli? chi ne dovrebbe attestare la perfetta regola del'arte, e soprattutto che non abbiano enficiato sulla struttura dell'immobile ?
Esiste una legge regionale dove con la cila no si possono fare successive presentazioni per integrare la cila iniziale, e sopratutto
se la cila riporta modifiche di prospetto, che doveva essere scartata a priori?? dando la giusta indicazione del titolo abilitativo idoneo?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-09 16:15
1 Esatto,
2 Se erano conformi al regolamento sono sanate!!
3 L' accertamento di conformità è una sanatoria vera e propria.
4 Gli abusi potrebbero emergere in caso di compravendita, denuncia da terzi, nuove pratiche edilizie, controlli dei vigili...etc...
5 è il testo unico a indicare che non esistono varianti alla cila...Se il titolo è sbagliato deve essere il tecnico e il committente ad intervenire..è loro responsabilità.Altro caso è il sorteggio...

Occorre per concludere capire che gli abusi sono REATI PENALI. Il Comune o chi per lui scarica la responsabilità su tecnico e committente. Se dovessero emergere si incappa nel penale, oltre che alle sanzioni civili...
Saluti
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# "Anonimo" 2018-06-11 10:22
Grazie mille ancora una volta, molto piu esaustivo e comprensibile di tutti i siti in essere;)
Buon lavoro e cordiali saluti
vg
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# "Anonimo" 2018-05-15 14:06
Buongiorno ing. Volevo chiedergli un consiglio, ho eridato un immobile costruito nel 1956, fin da allora sono state apportate alcune modifiche interne, è costruito in piccolo bagno di 2,50x2,50 abusivo.
Nel 1985 con regolare concessione edilizia veniva costruito il piano superiore, quindi costruendo sopra questo bagno abusivo.
Nel 1996 stesso procedimento altro piano.
Oggi visionando le carte ci siamo accorti di questo bagno abusivo nel piano terra, che non può essere demolito perché sopra esiste una costruzione in regola.
Le chiedevo considerando che l'ufficio
Urbanistico sta valutando la possibilità di farmi pagare la sanatoria.
Considerato che è un abuso consolisato da tempo, considerato che loro hanno autorizzato la realizzazione di due piani superiori, senza accorgersi del abuso sottostante, c'e una legge con cui uscirne indenni. Grazie anticipatamente.
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# "Anonimo" 2017-09-25 18:55
Buonasera Ingegnere,
Volevo chiedere un consiglio su una situazione che mi è stato chiesto di regolarizzare. Nell'alloggio facente parte di un condominio degli anni '50 è possibile accedere al terrazzo solamente da una stanza così come da progetto e planimetria catastale. Allo stato attuale, però, il terrazzo è di dimensioni maggiori rispetto a quello indicato ed è possibile l'uscita anche da un'altra camera; ovviamente è stato realizzato così già in fase di costruzione, ma adesso dovendo vendere e fare la relazione di regolarità è uscito questo problema. Consigli?
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# Ing. Madera 2017-09-25 19:00
Buonasera collega,
nel regolamento comunale di Firenze esiste una determinata casistica per questa situazione (deve essere stata depositata l'abitabilità). E' possibile sanarla depositando uno stato conforme. Questo quando è dimostrabile. Altrimenti è aumento di superficie non residenziale (balcone) con tutto ciò che ne deriva. Farei un giretto al Comune
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# "Anonimo" 2017-09-25 19:01
Esatto, è stata depositata l'abitabilità. Inoltre il costruttore dell'epoca ha realizzato i balconi in questa maniera per tutto il palazzo, mi sembra ingiusto che il proprietario attuale debba pagare una sanzione per un errore non suo
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# Ing. Madera 2017-09-25 19:03
Perfetto, essendo tutti i balconi realizzati allo stesso modo e quindi la terrazza in linea con gli altri tratti della facciata è indubbiamente dimostrabile!!!!Non paga alcuna sanzione
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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice. 

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