Nell'articolo cercherò di darti un'idea sul preventivo e il costo di un ingegnere, geometra o architetto (compenso in parcella) in una ristrutturazione privata per interni ed esterni. Indicherò quali sono i prezzi e le percentuali per un affidamento di incarico.

Se sei alle prese con una ristrutturazione, quasi certamente dovrai o vorrai affidarti ad un tecnico, sia esso un architetto, ingegnere o geometra. A mio parere, la scelta del tecnico è cruciale per il buon esito della ristrutturazione. Pensa ad un tecnico poco competente o poco presente. Oltre a non rispondere alle tue richieste e a non controllare l'impresa, potrebbe causare dei guai dal punto di vista burocratico e urbanistico. Ad esempio, potrebbe farti realizzare degli abusi o delle opere non ammesse dal regolamento edilizio.

Spesso, questi tecnici presentano dei preventivi a prezzi stracciati. Se ti ritroverai di fronte a preventivi troppo bassi, questi devono essere un campanello d'allarme, scartali a priori. Per sbarcare il lunario, questi professionisti, dovranno essere superficiali, poco presenti e pressapochisti. Proprio per questo ho voluto segnalarti i prezzi e e le parcelle medie dei tecnici.

Ma partiamo cercando di capire le differenze tra le varie figure: in passato, architetto, geometra e ingegnere svolgevano ruoli ben distinti. Ad oggi, le competenze di queste tre figure si confondono. In linea di principio, l'architetto ha una formazione maggiormente improntata sull'estetica e il design, mentre l'ingegnere più tecnica. Il geometra ha buone conoscenze burocratiche ed amministrative. Ma non è sempre così!!! Inoltre, non è detto che un ingegnere sia più competente di un geometra, o che un architetto costi di più di un ingegnere o di un geometra.

Una cosa è sicura, se dovessi intervenire su parti strutturali, visti gli studi, contatterei un ingegnere, mentre, se volessi prestare particolare attenzione all'aspetto estetico chiamerei un architetto d'interni.

Un consiglio, assicurati che in passato il tecnico abbia già realizzato delle opere simili a quelle che ti appresti a realizzare. Chiedi di poter visionare i suoi progetti passati.

Prima di indicarti i costi, vorrei segnalarti quali sono le prestazioni che devono svolgere i professionisti in una ristrutturazione. Il tecnico durante la prima fase, detta progettazione, sulla base delle tue rihcieste, "definirà su carta" le caratteristiche che dovrà avere il tuo immobile e sbrigherà le pratiche urbanistiche, strutturali ed impiantistiche. Durante la seconda fase, detta direzione lavori, il tecnico controllerà che le opere rispettino il progetto. Ma vediamo in dettaglio i compiti legati alla progettazione:

In cosa consiste la  progettazione?

Premetto che non tutti i compiti che ti elencherò sono necessari o obbligatori. Dipende dal grado di complessità della ristrutturazione. Se rifai un bagno, non ci sarà bisogno di richiedere ad un tecnico tutti questi incartamenti.

A mio parere, la progettazione, è la fase più importante. L'idea che si traduce in progetto e che si riporta su carta. Per realizzare un buon progetto, il tecnico dovrà seguire questo iter:

1. Sopralluogo preliminare, rilievo di dettaglio dell'immobile e restituzione grafica. Ti puoi accorgere della bontà di un tecnico anche da questa fase. Ad esempio, un rilievo di una casa di 100 mq non può essere realizzato in meno di tre ore. Addirittura, ci sono tecnici che si basano sulla sola planimetria catastale e non realizzano nemmeno il rilievo. Errore grossolano che comporterà problemi in sede di cantiere e in futuro per eventuali incongruenze tra gli elaborati depositati in Comune e la realtà.

2. ricerca e prelievo della documentazione tecnica relativa all'immobile presso il catasto (visura, planimetria) e l’archivio comunale (concessione edilizia, licenza edilizia, permesso di costruire, Dia, Scia, Cila). In pratica, tutte le pratiche che hanno interessato l'immobile in passato.

3. verifica della conformità urbanistica e catastale dell'unità immobiliare e dei requisiti urbanistico-edilizi. In pratica, controllerà eventuali abusi presenti sul tuto immobile. Non è raro incappare in queste difformità, in quanto, a volte si realizzano opere per cui non si ritiene di dover presentare un permesso.

4. progettazione preliminare. In questa fase, il tecnico ti presenterà le proposte di ridistribuzione degli ambienti o degli arredi.

5. verifica della fattibilità dal punto di vista urbanistico e strutturale dell’intervento scelto. Dopo aver scelto un progetto, il tecnico verificherà che rispetti tutte le prescrizioni del regolamento edilizio comunale e le norme nazionali.

6. progettazione esecutiva dell'intervento. In questa fase si affinano i dettagli da consegnare al capo cantiere.

7. redazione del computo metrico e del contratto d'appalto. Per scongiurare e ridurre al massimo gli imprevisti, consiglio sempre di far realizzare al professionista un computo metrico e un capitolato, che diventeranno il preventivo da far firmare alla ditta. Consiglio questi documenti anche per piccoli interventi. Ma cosa sono?

Computo metrico: è un documento che consente di stimare il costo per l’esecuzione di lavori edili. Costituito dalle descrizioni degli interventi, dalle quantità e dai prezzi unitari. Moltiplicando le quantità per i prezzi unitari otterremo i totali parziali, che a loro volta, verranno sommati per dare il costo totale della ristrutturazione. Questo documento viene preparato dal professionista che lo consegnerà alle imprese contattate, le quali prezzeranno le varie voci e calcoleranno il totale della spesa.

Capitolato e contratto d'appalto: è un documento che regola i rapporti fra chi ristruttura (committente) e l'impresa esecutrice dei lavori, fissando le condizioni amministrative e le prescrizioni tecniche per ottenere una esecuzione dei lavori perfetta. Sono le regole per evitare "incomprensioni"...Ti lascio il link al modello di contratto d'appalto che faccio firmare alle imprese dei miei cantieri, in word così che tu possa modificarlo. E' un pò più corposo rispetto agli altri, ma preferisco puntualizzare tutto. Clicca qui per scaricarlo.

9. compilazione ed inoltro telematico della pratica edilizia. Semplificando al massimo avrai bisogno della CILA nel caso di opere non strutturali, SCIA nel caso di opere strutturali "leggere" o di cambio di destinazione d'uso o Permesso di costruire, nel caso di nuove costruzioni o ampliamenti.

Per quanto riguarda la progettazione impiantistica (impianto elettrico, riscaldamento e idraulico) e strutturale, le fasi sono simili. Si parte dal sopralluogo e dalle tue richieste, per poi passare ai calcoli. Si termina con l'inoltro delle pratiche agli organi preposti.

Nel caso in cui in una ristrutturazione fosse presente più di una impresa, dovrai avvalerti anche di un coordinatore per la sicurezza sui cantieri. Leggi questo articolo per approfondire.

Infine, duranti i lavori, potrebbero insorgere degli imprevisti o più semplicemente delle richieste di modifica del progetto. In alcuni casi, il tecnico dovrà depositare una modifica al progetto, detta variante. 

Ora che sai in cosa consiste la progettazione, passiamo al cantiere:

In cosa consiste la direzione lavori?

A mio parere, la direzione lavori è un compito delicato che richiede esperienza e fermezza. Nel cantiere, senza voler demonizzare le imprese, bisogna prestare attenzione ad ogni dettaglio ed essere intransigenti. Per fare questo, il direttore lavori, deve rispettare dei compiti precisi:

• controllare e vigilare sui lavori. In pratica, deve verifica che le opere vengano eseguite a regola d’arte ed in conformità al progetto e al contratto d'appalto;

• coordinare le attività di cantiere. Il tecnico deve interloquire con gli esecutori delle opere, siano essi muratori, idraulici, elettricisti, posatori di parquet e coordinare le varie fasi.

• accettare i materiali e le forniture, sulla base anche del controllo quantitativo e qualitativo. Dovrà controllare circa i certificati di qualità.

• verifica periodica del possesso e della regolarità da parte dell'esecutore della documentazione prevista dalle leggi. I lavorati del cantiere devono rispettare degli obblighi dal punto di vista della contribuzione Inps, dell'iscrizione alla camera di commercio e dei dispositivi di protezione individuale da utilizzare per evitare incidenti sul cantiere.

• coordinamento dei fornitori. Il direttore lavori si occupa della gestione dei rifornimenti in cantiere. Inoltre, dovrà valutare e indicarti i tempi di acquisto delle varie forniture che acquisterai in prima persona.

• sospensione dei lavori, qualora circostanze speciali impediscano in via temporanea che i lavori procedano;

• contabilità e mandati di pagamento. Controllerà i lavori eseguiti, calcolerà le spesa da doverti addebitare e ti darà il via libera per il pagamento.

Dal punto di vista burocratico, l'operazione si concluderà con la fine lavori e l'aggiornamento catastale per allineare la parte fiscale.

Ora che conosci quali lavori dovranno espletare i tecnici, focalizziamoci sulla loro parcella:

Qual è il costo di un tecnico e le voci in percentuale della sua parcella?

Di solito, i professionisti, nelle ristrutturazioni "importanti", prevedono come corrispettivo una percentuale sull'importo dei lavori.

È difficile facciano un preventivo ad ore, tipico delle consulenze. Nella tabella cercherò di fornirti le percentuali medie adottate dai professionisti per la progettazione architettonica, la progettazione strutturale, la progettazione impiantistica, la progettazione energetica, la sicurezza, l'interior design e la direzione lavori.

A tutto ciò andranno aggiunte le spese di viaggio, l'iva al 22% e la cassa previdenziale, Inarcassa per gli ingegneri e gli architetti e cassa dei geometri per i geometri, nella misura del 4%.

Per opere minori e/o interventi isolati, quale ad esempio la demolizione di un tramezzo, il rifacimento del bagno, l'apertura di una porta, il rifacimento dell'impianto elettrico o di riscaldamento, il prezzo è a corpo e fisso. Esempio, pratica cila euro 600, pratica catastale euro 400, direzione lavori euro 500..

Per farti capire meglio, posto un esempio generico:

Esempio di preventivo di un ingegnere, architetto e geometra:

Immagina di dover ristrutturare la tua casa che ha una superficie netta di 100 mq, è situata nella magnifica Toscana e realizzata con finiture standard.

La ristrutturazione prevede la tinteggiatura dell'intero appartamento, l'acquisto e il montaggio dei mobili con il progetto dell'interior designer, la ristrutturazione del bagno, l'apertura di una porta in muro portante tramite cerchiatura, il rifacimento del solaio con la sostituzione delle piastrelle del pavimento in una sola stanza, il rifacimento dell'impianto elettrico e di riscaldamento, oltre alla sostituzione di 5 finestre.

Totale costo 49.000 € di cui:

• Tinteggiatura, posa e fornitura pavimento, ristrutturazione bagno, e sostituzione di 5 finestre 10.000 €;

• Fornitura e montaggio mobili (cucina, camere e bagno) 20.000 €;

• Opere strutturali (cerchiatura e solaio) 7000 €;

• Impianto elettrico e riscaldamento 12.000 €;

Il costo dei professionisti sarà di circa:

• Progettazione architettonica e catastale: 1.470 € (geometra, architetto o ingegnere) dato dal 3% di 49.000 €;

• Interior design: 1.200 € (architetto);

• Progettazione e direzione lavori Strutturale: 1.300 € (ingegnere) prezzo fisso;

• Progettazione energetica (legge 10): 500 € prezzo fisso;

• Direzione lavori arhitettonica: 1.960 € (geometra o architetto e ingegnere, in quanto si realizzano opere strutturali) dato dal 4% di 49.000 €;

Totale circa 6.430 €

Vista l'importanza dell'investimento, consiglio sempre di richiedere un preventivo al professionista per evitare spiacevoli sorprese!!

Importante: la forma scritta (preventivo) è l’unica forma di contratto che tutela sia il professionista che il committente in caso di contenzioso.

Spero che l'articolo ti sia stato utile e che la tua casa venga come tu desideri. Vincenzo