CERTIFICATO DI AGIBILITÀ' - abitabilità. Guida 2018 2019 - 5.0 out of 5 based on 12 votes

Il certificato di agibilità o abitabilità è un documento fondamentale per la regolarità urbanistica dell'immobile. Nella guida entreremo nel dettaglio, cercando di fornire le informazioni essenziali riguardanti questo documento: cos'è, quando presentarlo, dove richiederlo, il costo e le situazioni particolari quali assenza del titolo.

certificato di  agibilità abitabilità

Chi ha presentato la Scia o richiesto il permesso di costruire, in molti casi, deve richiedere anche il rilascio di questo certificato (agibilità o abitabilità). Quando è necessaria l'agibilità, occorre allegare alla domanda determinati documenti (richiesta di accatastamento, dichiarazione di conformità dell'opera al progetto approvato, anche in ordine della prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti, dichiarazione dell'installatore degli impianti inerente la conformità degli stessi alle prescrizioni di legge).

Precisiamo che i termini abitabilità e agibilità edilizia riferita ad una unità immobiliare o ad un edificio sono la stessa cosa. In passato, l'abitabilità era concessa agli immobili a uso abitativo, mentre l’agibilità riguardava gli immobili non residenziali.

Vediamo in dettaglio quali sono le caratteristiche di questo documento e le domande più frequenti:

Cos'è il certificato di abitabilità o agibilità, autocertificazione di abitabilità, SCA?

Il certificato di agibilità è un documento che ha come obiettivo quello di attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto previsto dalla normativa vigente. E' un documento che sta provocando non pochi disagi nel caso di compravendita e rogito, visto che da qualche anno viene richiesta la relazione di conformità.

In passato l'abitabilità di un immobile era rilasciata dal sindaco su istanza del tecnico. Con il Decreto del Fare, legge n. 69/2013, è possibile ottenere il certificato di agibilità mediante un’autocertificazione (SCA segnalazione certificata di agibilità) del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attesti la sussistenza dei requisiti richiesti ai fini di rilascio abitabilità.

Il deposito del certificato di agibilità deve essere presentato da un professionista abilitato (ingegnere, geometra, architetto), corredato dai documenti necessari, presso lo Sportello Edilizia e Urbanistica, entro 15 giorni dalla comunicazione di ultimazione lavori. Entro 180 giorni dalla data in cui è pervenuto il deposito dell’abitabilità e/o agibilità, il Comune, tramite la ASL, dispone ispezioni, al fine di verificare i requisiti di abitabilità e/o agibilità delle costruzioni.

La mancata presentazione della domanda comporta l'applicabilità di una sanzione variabile da 77 a 464 euro.

Può essere depositata anche una Sca "parziale", per singoli edifici, singole porzioni o singole unità immobiliari, a condizione che siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria.

Ma quando è necessario:

Quando va presentato il Certificato di agibilità o abitabilità?

In Italia, le linee guida generali vengono indicate nel testo unico dell'edilizia, ma sono le Regioni ed il Comune ad implementarle. Vediamo nello specifico cosa prescrivono i vari livelli gerarchici:

Testo unico DPR 380-2001 (livello nazionale)

Il certificato di agibilità, secondo il testo unico, viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale nei seguenti:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Saranno poi le istituzioni locali a definire meglio quali siano gli interventi soggetti al rilascio dell'abitabilità. Ogni comune avrà differenti normative. Prendiamo ad esempio la Toscana, nello specifico il caso di Firenze. 

La legge regionale toscana vigente è la 65/2014:

Secondo quest'ultima: "La certificazione di agibilità delle unità immobiliari attesta la sussistenza delle condizioni di condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e, ove previsto dalla legge, di accessibilità. Essa è necessaria, oltre che per gli edifici derivanti da interventi di nuova edificazione, anche:

a) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di sostituzione edilizia o di sopraelevazione, totali o parziali;

b) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia, o di ampliamento, che riguardino parti strutturali degli edifici;

c) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, oppure di ampliamento, contestuali a mutamento della destinazione d'uso; 

d) per ogni altro intervento edilizio che introduca modifiche incidenti sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità delle unità immobiliari."

Il comune di Firenze, ha ulteriormente precisato nel regolamento edilizio che la SCA deve essere consegnato nel caso di:

- nuove costruzioni;

- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

- interventi sugli edifici esistenti che possano alterare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti, quali quelli che riguardino parti strutturali degli edifici ovvero quelli che comportino la realizzazione di opere con cambio di destinazione d'uso  (vedi approfondimento sul cambio di destinazione d'uso).

In conclusione, sugli edifici esistenti a Firenze, interpretando la normativa vigente, l'agibilità va rielaborata in caso di interventi di "notevole impatto", quali quelli che interessino parti strutturali degli edifici oppure quelli che comportino la realizzazione di opere con cambio di destinazione d'uso.

Ogni Comune ha le sue prescrizioni!!! Dovete verificare i regolamenti comunali dove è ubicato l'immobile!!!

Ma quanto potrebbe costare un certificato di agibilità...vediamolo:

Qual è il costo del certificato di abitabilità e dove richiederlo?

Di solito l'abitabilità è richiesta al termine di lavorazioni edili e viene inglobata nella parcella del tecnico. E' raro trovarsi di fronte ad una richiesta di redazione di certificato di abitabilità puntuale e isolata. Per questo motivo è difficile la quantificazione del costo.

Mentre, se non abbiamo a disposizione il certificato, dobbiamo fare una richiesta di visura degli atti abilitativi presso il Comune (ufficio tecnico) dove è situato l'immobile. 

Immobili privi di certificato di abitabilità: come comportarsi? Ante 1934 e ante 1967.

Quando parliamo di agibilità, spesso sentiamo parlare del 1967, ma cosa è successo in questo anno? Partiamo dall'introduzione dell'agibilità. Il certificato è stato introdotto con il Regio Decreto n.1265 del 1934. Di conseguenza, gli immobili (vecchi edifici) realizzati e costruiti prima del 1934 non possono avere questo documento, se non presentato a seguito di interventi successivi.

Fondamentalmente, non è obbligatorio che le costruzioni edificate prima del 1934 abbiano l'abitabilità (agibilità).

Stesso dicasi per gli immobili condonati.

Dal 1934 e prima del 1967 (ante 67) veniva concessa l'autorizzazione all'abitabilità a cura del podestà. Dal 1967 in poi apparve la dicitura  “dichiarazione di abitabilità o di agibilità”.

Un punto cruciale è: essendo che, molti di questi immobili, ad oggi, non avrebbero i requisiti (altezze, rapporti aereoilluminanti etc.) per ottenere l'abitabilità, quali interventi di manutenzione o ristrutturazione posso contemplare per non perdere questo "privilegio"?

E' presto detto: nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori (ed altri requisiti) rispetto a quelle prescritte dalla vigente disciplina, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti. Quindi, se dimostriamo che non andiamo a peggiorare queste condizione, possiamo realizzare i nuovi interventi. Ad esempio, non possiamo abbassare il solaio.

In ultimo, dal 1994 (DPR 425) per il certificato di agibilità vigeva il silenzio assenso (se il Comune non rispondeva entro 60 giorni dalla richiesta, l'agibilità era concessa) nel caso che, all'istanza di abitabilità, si allegassero collaudo statico, ricevuta di accatastamento, dichiarazione di prosciugatura dei muri e dichiarazione del direttore dei lavori della conformità dell'opera al progetto.

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Madera Ing. Vincenzo
Author: Madera Ing. VincenzoEmail: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
Ingegnere Civile

Laureato all'Università degli Studi di Firenze, dal 2014 co-titolare dello Studio Madera.
Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia.
Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse.

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