Frazionamento immobile: Come dividere una casa. Costi permessi 2025

Frazionamento immobile: guida completa su come dividere un appartamento o casa. Qual è il costo, i permessi (CILA o SCIA). Quali sono gli oneri e i requisiti minimi per frazionare. Quando è possibile e conveniente il frazionamento e come si ripartiscono i millesimi di condominio. In ultimo mi focalizzerò sui tempi e sui bonus.

Se stai leggendo questa guida è perché hai in mente o sei in procinto di frazionare e cioè di dividere un immobile in due o più unità immobiliari. Viceversa, accorpando, vorresti unire più porzioni di un edificio.

Ho notato che, specialmente negli ultimi anni, il frazionamento di un appartamento risulta molto conveniente. Difatti, questa nuova condizione, oltre a comportare un aumento del valore del bene (vengono a crearsi due unità abitative più piccole e maggiormente richieste sul mercato), potrebbe diventare un'ulteriore fonte di guadagno per chi ha troppo spazio in casa e vorrebbe affittare, oppure, un notevole risparmio per chi volesse una abitazione distinta per i propri cari. Inoltre, nel caso si volesse cedere una parte di un immobile troppo grande, si andrebbero ad abbattere i costi di gestione.

Di sicuro, nel pensare a questi interventi, ti sarai posto delle domande: come devo procedere, quanto mi costerà, devo contattare un tecnico? Non preoccuparti, con questa guida cercherò di semplificarti al massimo la questione, cercando di chiarirti ogni aspetto legato a questo intervento in modo di non incappare in sanzioni o abusi.

Non sempre è possibile il frazionamento. Vediamo di chiarire certi aspetti:

Quando è possibile realizzare un frazionamento?

Vorrei elencarti quali sono le possibili cause che escludono il frazionamento:

1. se vivi in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il frazionamento. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali.
2. Altri aspetti che potrebbero impedire il frazionamento sono legati alle caratteristiche intrinseche dell'immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio. A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aero-illuminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).
3. Ulteriori aspetti, di fondamentale importanza, sono quelli impiantistici e costruttivi. Non sempre gli elementi strutturali o la morfologia dell'immobile permettono un'agevole suddivisione dell'appartamento. A titolo esemplificativo, bisogna considerare le pendenze delle tubazioni per raggiungere gli scarichi idrici. Spesso diventa obbligatorio l'utilizzo di espedienti, quali "sanitrit" (pompe di rilancio dello scarico) o gradini etc. Inoltre, occorre sincerarsi della posizione delle canne fumarie, per poter scaricare a tetto i fumi di combustione di caldaie e piani cottura. Tante piccole accortezze da considerare, in quanto, potrebbero complicare la situazione in fase di realizzazione ed addirittura impedire il frazionamento.

Passiamo alla questione burocratica:

Quali permessi sono necessari per frazionare un immobile?

Essendo un'attività che ricade nella manutenzione straordinaria (art. 6 del Testo unico sull'Edilizia), nella maggior parte delle città (occorre controllare il regolamento edilizio comunale per conferma, il quale potrebbe variare la normativa nazionale), il frazionamento necessita di:

• • • una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata da un tecnico (Architetto, Geometra, Perito o Ingegnere) detta CILA,
    • o, in caso di contestuali interventi su elementi strutturali, quali muri portanti o solai, o di cambio di destinazione d'uso di una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Sono due pratiche, da consegnare in Comune, differenti e che richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista. Hai capito bene, se volessi frazionare, avresti bisogno di un tecnico che realizzi il progetto e che diriga i lavori.

Sia con la SCIA che con la CILA, non è necessaria l'approvazione del Comune. Potresti iniziare subito i lavori.

Quindi, una discriminante importante, che comporta l'uso della SCIA a discapito della CILA, sono gli interventi su elementi strutturali (muri portanti, solai, travi), per cui occorre il progetto strutturale redatto da un Ingegnere/Architetto e depositato al Genio civile. Esempio tipico è la cerchiatura di una porta su muro portante o il rifacimento del solaio.

FRAZIONAMENTO= PRATICA CILA O SCIA

Qualora si intervenisse si raddoppiasse l'impianto di riscamento sarebbe necessaria la relazione ex-legge 10.

Fine lavori: cosa occorre?

Inoltre, al termine dei lavori, occorre depositare l'aggiornamento catastale: bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura catastale così da comunicare all'Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse. Il nostro immobile, difatti, viene individuato dal catasto con foglio, particella e subalterno. Il Foglio indica la "zona", la particella l'edificio e il subalterno l'appartamento. La variazione catastale comporterà la soppressione del precedente subalterno e la costituzione di due nuovi (viceversa dalla fusione si creerà un unico subalterno).

Infine, avendo messo mano agli impianti, dovrai richiedere la i progetti e la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati.

E' necessaria l'Agibilità?

Nel caso di frazionamento qualora venissero variate le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati sarebbe necessaria la Segnalazione Certificata di Agibilità SCA.a firma di un professionista iscritto all'albo.

A questo punto dovresti avere le idee più chiare. Arriviamo all'aspetto economico, che non è di poco conto.

Occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Come accennato precedentemente, il Comune, per i servizi quali illuminazione, fognature, strade, parcheggi, acquedotti etc. ha speso dei soldi. Tutto ciò lo rivuole indietro attraverso gli oneri di urbanizzazione che pretende dal proprietario quando quest'ultimo realizza una nuova costruzione o cambia la destinazione d'uso e/o fraziona una unità esistente, in quanto aumenta il "carico urbanistico". Pensiamo al fatto che creando due unità, dovremmo realizzare due bagni e vivendoci due famiglie avranno bisogno di due parcheggi lungo la strada etc.

Per quanto riguarda il frazionamento vi è un aumento del carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri. Anche se posto in essere senza la realizzazione di opere edilizie. Questo comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in misura ridotta, considerato quanto già versato in passato.

Capito? Se quando è stato costruito l'edificio erano già stati versati 100 € in oneri, e con il frazionamento, in caso di nuova costruzione, avresti dovuto pagare 150 €, il comune ti chiederà solo la differenza pari a 50 €.

Cosa che non avviene nel caso di accorpamento (dovrebbero restituirvi dei soldi, ma non lo faranno).

Frazionamento in condominio. Come comportarsi con i millesimi?

Nel caso in cui tu sia proprietario di un appartamento in un condominio, come dovrai comportarti?

In prima istanza, consiglio di confrontarsi con l'Amministratore condominiale.

La procedura corretta comporterebbe il ricalcolo di tutti i millesimi del condominio. Strada costosa e poco praticabile.

Di solito si preferisce frazionare le quote di possesso dell'appartamento indiviso in base ai criteri adottati per le tabelle condominiali e riassegnarli alle nuove unità. Un ulteriore metodo, ulteriormente semplificato, consiste nel dividere proporzionalmente le quote in base alla superficie. Prestate attenzione alle potenziali contestazioni.

Nel caso di contestuale cambio di destinazione d'uso, le cose si complicano ed occorre valutare il caso specifico.

Veniamo alle questioni più interessanti per il portafoglio.

Quali sono i tempi e le fasi per frazionare un immobile?

Come primo step nell'intraprendere tale intervento ti consiglio di cercare un buon tecnico nella tua zona. Per esperienza, non affidarti a chi ti propone un preventivo stracciato, naturalmente non ti dedicherà molto tempo in quanto anche le sue giornate durano 24 ore. Cosa ancor più inquietante, potrebbe farti realizzare degli abusi che si traducono in sanzioni o addirittura in demolizioni. Una volta scelto il professionista, sarà lui a guidarti. Per completezza ti elencherò le altre fasi:

Prima di tutto il professionista dovrà effettuare un rilievo di dettaglio dell'immobile e reperire gli atti abilitativi utilizzati in passato per la costruzione / trasformazione dell'immobile (agibilità, permesso di costruire, SCIA, CILA etc.): nel comune di Firenze, per poter visionare gli atti, occorrono circa 2 mesi.

Per far questo si procede con una richiesta di visura delle pratiche. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo che il tecnico avrà restituito su carta il rilievo, verificherà la regolarità urbanistica dell'unità immobiliare (assenza di abusi).

Una volta accertati i requisiti per poter frazionare, si procede con la redazione della CILA. Dal momento esatto in cui viene protocollata, l'attività edilizia può iniziare. A sorteggio, la pratica potrebbe essere istruita, nel caso mancassero dei documenti, il Comune richiederà delle integrazioni.

A questo punto è possibile dare inizio al cantiere dove il tecnico incaricato della Direzione lavori controllerà circa il rispetto del progetto e infine chiuderà lavori.

Se tutto dovesse andare liscio, in un paio di mesi potresti avere due unità, conformi e pronte per l'uso.

Quanto possono durare i lavori di frazionamento?

Qualora avessi presentato una CILA, non essendo prevista una scadenza per questa comunicazione, potresti proseguire ad oltranza. E' anche vero che prima o poi vorrai andarci a vivere all'interno dell'appartamento :)

Mentre, in caso di SCIA, i lavori dovranno terminare entro 3 anni. Altrimenti, dovrai ripresentare una nuova SCIA.

Quanto costa frazionare un appartamento?

Riuscire a generalizzare e quantificare un costo è difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirvi un elenco delle diverse voci di spese:

1. 1. 1. interventi edili: spesso nel frazionare occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc. Sicuramente i muri divisori e i solai tra le due unità immobiliari dovranno rispettare un certo valore di prestazione acustica (legge 447/95) e quindi dovranno essere dotati di pannelli fono-assorbenti. Se volessi avere una idea su quali sono i costi in edilizia potresti consultare la mia guida;
      2. onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza necessario nel caso che intervengano due o più imprese nel cantiere. Anche in questo caso, ti consiglio l'articolo specifico;
      3. oneri di urbanizzazione (variabili da comune a comune)e i diritti di segreteria;
      4. allaccio nuove utenze (idrico 150 €, gas 200 €).

Ho diritto ai bonus?

Sì, in quanto il frazionamento e l'accorpamento ricadono all'interno della Manutenzione straordinaria.

E' possibile richiedere:

• • • il conto termico;
    • il bonus per le ristrutturazioni;
    • nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico Ecobonus. Attenzione, in caso di frazionamento di unità immobiliare, con aumento quindi del numero delle stesse, l'ecobonus è compatibile solo con la realizzazione di un impianto termico centralizzato a servizio delle suddette unità (circolare 31.05.07 n.36). Non è detraibile il passaggio da impianto di climatizzazione invernale centralizzato per l’edificio o il complesso di edifici ad impianti individuali autonomi.

Massimale detraibile

Per il calcolo dell’importo massimo detraibile, nel caso di immobili frazionati, bisogna considerare il numero delle unità immobiliari presenti prima dell’inizio dei lavori. Difatti, secondo la Circolare del 11/05/1998 n. 121, ai fini dell'individuazione del limite di spesa su cui calcolare la detrazione, è necessario tener conto del numero iniziale di unità immobiliari sul quale si eseguono i lavori.

Quindi, in caso di frazionamento in due unità non raddoppia il massimale, viceversa ciò avviene nel caso di accorpamento di due o più appartamenti.

Frazionamento e comunicazione Enea

Mentre, la documentazione finale da inviare ad ENEA dovrà rispecchiare la situazione catastale post-intervento.

Quindi, dovrai compilare e trasmettere una scheda per ciascuna unità immobiliare, con gli interventi che la riguardano. Per gli interventi che riguardano le parti comuni di un condominio, invece, dovrai compilare una sola scheda.

Frazionamento occulto

Sappi che, realizzando alcuni interventi che comportano una sorta di "frazionamento occulto o abusivo" potresti incappare in sanzioni. Spesso mi ritrovo in appartamenti separati con doppia cucina e doppio ingresso che nella realtà sono un'unica unità.

E' il caso ad esempio della sentenza n. 8747/2021 del TAR Lazio ha esaminato un caso di frazionamento abusivo dove i proprietari di un duplex avevano rimosso una scala interna in muratura, sostituendola con una retrattile senza autorizzazione.

L’intervento aveva di fatto separato i due piani, trasformandosi in un frazionamento non autorizzato, con cambio d'uso e incremento del carico urbanistico, richiedendo quindi una comunicazione al Comune. I proprietari hanno contestato, sostenendo che tale modifica non alterava l'unità dell'immobile. Tuttavia, il TAR ha stabilito che l’eliminazione della scala ha generato due unità distinte, confermando l'irregolarità urbanistica e fiscale e respingendo il ricorso, con conferma dell'ordine di demolizione.

Sperando che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.

Collegamento funzionale o unione di fatto di due unità

Cosa si intende per collegamento funzionale o unione di fatto di due immobili?

Se due unità fossero di proprietari diversi, la fusione non si potrebbe realizzare finchè non si “uniforma” la proprietà.

In pratica, prima serve uno di questi passaggi:

• compravendita (una unità passa allo stesso proprietario dell’altra);
• donazione;
• permuta;
• costituzione di comproprieta (es. entrambi diventano proprietari di entrambe le unità con quote uguali o diverse).

Solo dopo si potrebbe fondere a livello catastale e urbanistico. A meno che non si realizzi un collegamento funzionale.

Concetto di collegamento funzionale

La Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13/06/2016 introduce di fatto la nozione di unione di fatto o collegamento funzionale.

Difatti, al punto 1.7 Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali:

D. E’ confermata l’impossibilità, in caso di due unità immobiliari contigue e autonomamente accatastate, di richiedere l’accatastamento unitario in presenza di distinta titolarità delle stesse (ad esempio, un’unità di proprietà del marito, l’altra di proprietà della moglie). Resterebbe pertanto l’unica possibilità di richiedere un’apposita annotazione negli atti catastali («porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali»)?

R. Occorre premettere che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni. Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare:

• l’utilizzo della causale di presentazione “Altre”, nel cui campo descrittivo deve essere riportata la dizione “DICHIARAZIONE DI PORZIONE DI U.I.”;
• l’inserimento, nel riquadro “Note relative al documento”, della dizione “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”;
• la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare, con l'avvertenza di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti da associare alla ditta avente diritto;
• ai fini del classamento, l’attribuzione ai beni costituenti porzioni di unità immobiliare della categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Non è pertanto sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza che siano state presentate le dichiarazioni di variazione secondo le modalità sopra esposte.

L’Ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

Sperando che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.

Quanto costa tinteggiare le facciate al mq? 2026

Qual è il costo medio al metro quadro per tinteggiatura le facciate? Compresi di intonaci e primer

Se stai leggendo questo articolo è perché ti stai apprestando a dipingere la facciata della tua casa o del condominio, operazione non proprio economica, il cui costo al metro quadro varia in base:

• superficie da tinteggiare;
• località e posizione dell'edificio;
• stato di degrado dell'intonaco esistente;
• regolarità e sviluppo dell'edificio;
• presenza di ornamenti in facciata;

Sicuramente la voce più impattante del preventivo è la manodopera dell'impresa. Ma vediamo il perché.

Fasi Cantiere

Dopo aver predisposto l'area di cantiere e aver posizionato il wc chimico, l'impresa dovrà installate il ponteggio e il castello di tiro per sollevare i materiali.

La fase edile parte con l'asportazione dell'intonaco ammalorato e rigonfiato (di solito, per uno spessore di 3 cm). Si prosegue con il ripristino dell'intonaco nelle parti dove era stato asportato.

Potrebbe essere prevista anche la rimozione e il rimontaggio / sostituzione di pluviali o delle macchine esterne dei condizionatori.

In seguito, dovrà essere posato il primer per fissare la prima mano di vernice. Infine, si chiude con la seconda mano di vernice e l'eventuale omogeneizzante, qualora la vernice non risulti uniforme. Nella scelta del colore della facciata, l'impresa acquista due o più provini sulla base delle indicazioni della committenza.

A lavorazioni ultimate, si procede con lo smontaggio del cantiere e la chiusura lavori.

Qual è il prezzo al mq per il rifacimento delle facciate?

Quello che vorrei segnalarti all'interno di questo paragrafo è il prezzo delle singole voci e un costo totale indicativo al metro quadro.

Prendiamo come esempio una villettina, costituita dal piano terra e dal primo. Vediamo i costi unitari e le voci di capitolato delle singole lavorazioni:

Sintetizzando: il costo dell'impresa, compreso di fornitura e manodopera, oltre che di installazione del ponteggio si aggira tra i 55 e ai 70 €/mq.

Tale valore potrebbe variare notevolmente in base alla quantità di intonaco ammalorato e alla presenza di ornamenti quali architrave, cornici, marcapiani, timpani e lesene.

Ad esempio:

Rifacimento e/o ripresa di fasce marcapiano esistenti a sezione rettangolare eseguito con malta di calce idraulica € 120 al metro quadro. 

Infine, vista la delicatezza dell'opera, nel far dipingere la facciata ti consiglio vivamente di affidarti ad un professionista. E' necessaria difatti, una figura competente che verifichi la corretta realizzazione dell'opera, che predisponga il computo metrico e che curi gli aspetti legati alla sicurezza sui cantieri.

Quali sono i compiti del tecnico (ingegnere, architetto o geometra)?

Premetto come la nomina di un professionista non sia sempre necessaria ma, viste le cifre in gioco, è fortemente consigliata la presenza di un controllore esperto quale ingegnere, geometra, perito o architetto che verifichi l'esattezza della messa in opera e la qualità dei materiali. Tra i principali compiti del professionista abbiamo:

• redazione del computo metrico: è un documento che consente di stimare il costo per l’esecuzione dei lavori edili. Viene redatto in colonne. Nella prima colonna vengono segnalate le voci che descrivono la singola lavorazione, ad esempio la realizzazione del ponteggio. Nella seconda colonna vengono indicate le unità d misura (mq, mc, a corpo, a ore etc.). Nelle colonne successive le quantità, ad esempio, i metri quadri di ponteggio. Nella penultima colonna i prezzi unitari, ad esempio gli € al metro quadro per la posa del ponteggio. Quest'ultima voce verrà inserita dalle imprese. Moltiplicando le quantità per i prezzi unitari otterremo i totali parziali, che a loro volta, verranno sommati per dare il costo totale della ristrutturazione.

Questo documento viene preparato dal professionista che lo consegnerà alle imprese contattate, le quali prezzeranno le varie voci e calcoleranno il totale della spesa;

• predisposizione del capitolato: è un documento che regola i rapporti fra chi ristruttura (committente) e l'impresa esecutrice dei lavori, fissando le condizioni amministrative e le prescrizioni tecniche per ottenere una esecuzione dei lavori perfetta. Sono le regole per evitare le "incomprensioni". Per semplificare, trattasi del contratto che la ditta dovrà rispettare, completo di tempi, modalità e prescrizioni;
• stesura del modello comunale relativo alle manutenzioni ordinarie;
• richiesta di occupazione del suolo pubblico, qualora il ponteggio o l'area di cantiere interessi un'area pubblica. Di solito, in un mese si ottiene la concessione. Non sottovalutare questa spesa, in quanto potrebbe essere consistente. In alcuni casi, potresti dover chiedere la chiusura della strada;
• direzione dei Lavori: in questa fase, il tecnico controlla che i lavori vengano realizzati a regola d'arte e nel rispetto del computo e del capitolato e nei tempi previsti. Potresti incappare in un'impresa che tende a risparmiare o a velocizzare le operazioni (fortunatamente sono poche) la quale, in assenza di un controllore, potrebbe provocare notevoli danni;
• se le opere interessassero immobili tutelati, dovresti richiedere l'autorizzazione della Soprintendenza e / o l'autorizzazione paesaggistica per salvaguardare il prestigio e la qualità dell'edificio. Per ottenere il nullaosta dalla Soprintendenza è necessario attendere i tempi tecnici dell'ente, dell'ordine dei 3 mesi;
• sicurezza sul cantiere: se ad eseguire le opere fossero due o più imprese, sarebbe obbligatoria la nomina di un coordinatore per la sicurezza che vigili sul rispetto dei piani di sicurezza e sulle interferenze. Per approfondire, ti consiglio l'articolo sulla sicurezza;
• invio notifica preliminare Asl: con questo documento si comunica all'Asl, l'inizio lavori. L'Asl potrebbe effettuare le verifiche sul rispetto delle prescrizioni di sicurezza e sulla regolarità delle imprese che intervengono sul cantiere (DURC, ecc.). Questo documento è obbligatorio solo qualora fossero previsti 200 uomini/giorno (semplificando per lavori con preventivo superiore agli 80.000 €) o in caso di presenza di due o più imprese sul cantiere.

Parcella professionista per tinteggiatura facciata

Quindi, al costo dell'opera potresti dover aggiungere la parcella del tecnico per

• la direzione lavori: circa il 4 / 6 % del costo complessivo dell'opera;
• il coordinamento per la sicurezza: tra il 2 / 3 % delle opere soggette a sicurezza.

Ritieni queste percentuali puramente indicative, in quanto variano in base alla complessità dell'opera. La stesura del computo metrico e del capitolato, di solito, si attesta attorno all'1% delle opere.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.

Riqualificazione globale - cos'è e come ottenere super e ecobonus

Cos'è la riqualificazione globale, in cosa consiste l'ecobonus ordinario e superbonus, quali sono i requisiti e i documenti da conservare?

Tra le agevolazioni sulla casa dell'Agenzia delle Entrate abbiamo la riqualificazione globale. Ad intuito, si tratta di un intervento corposo, ed in effetti lo è. Vediamo tutti gli aspetti legati a questa casistica:

Che cosa si intende per riqualificazione globale?

Per riqualificazione globale si intende qualsiasi intervento o insieme sistematico di interventi che faccia raggiungere determinate performance energetiche dell’edificio. Le prestazioni richieste possono essere conseguite anche mediante gli interventi detraibili singolarmente e autonomamente tramite ecobonus. Ad esempio:

• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
• installazione di impianti di cogenerazione;
• allaccio alla rete di teleriscaldamento;
• installazione di collettori solari termici;
• coibentazione delle strutture opache e di sostituzione delle finestre comprensive di infissi.

IMPORTANTE: la scelta di agevolare un intervento come riqualificazione, impedisce al contribuente di fruire, per il medesimo intervento o anche per parti di esso, delle altre agevolazioni (circolare 19/E dell’8 luglio 2020).

Lo so, questa frase è una bella mazzata! Se usi la riqualificazione, non puoi aderire agli altri ecobonus!

L'intervento può riguardare:

• edifici unifamiliari
• singole unità immobiliari.

In cosa consiste la detrazione?

E' possibile portare in detrazione dall’IRPEF o IRES il 50 o il 36% delle spese totali sostenute per riqualificare con un limite massimo di detrazione ammissibile: 100.000 euro. Questi interventi beneficiano dell'aliquota IVA ridotta al 10%.

L'aliquota della detrazione non è sempre del 50%. Bensì, secondo la legge di bilancio, subirà negli anni una riduzione:

Per le spese sostenute negli anni, in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione fiscale, potresti optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Tutto ciò qualora avessi avviato l'iter autorizzativo comunale (CILAS, CILA, SCIA o Permesso di costruire) prima del 17 febbraio 2023 e avessi sostenuto spese documentate per lavori già effettuati con fattura entro il 30 marzo 2024.

Quali sono i requisiti per ottenere la detrazione?

Per ottenere il beneficio occorre agire su edifici “esistenti”, ossia accatastati o con richiesta di accatastamento in corso, in regola con il pagamento di eventuali tributi e dotati di “impianto di climatizzazione invernale".

Inoltre, devono essere assicurati i requisiti previsti dal paragrafo 3.4 “Edifici ad energia quasi zero” dell’Allegato 1 del Decreto “Requisiti Minimi” del 26.06.2015, ossia:

1. tutti i requisiti previsti dalla lettera b) del comma 2, del paragrafo 3.3, determinati con i valori vigenti dal 1° gennaio 2019 per gli edifici pubblici e dal 1° gennaio 2021 per tutti gli altri edifici;
2. gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili nel rispetto dei principi minimi di cui all’Allegato 3, paragrafo 1, lettera c) del decreto legislativo n. 28 del 3.03.2011;
3. nel caso di installazione di generatori di calori a biomassa devono essere rispettati i requisiti indicati nel relativo vademecum.

Infine, devono essere rispettate le norme nazionali e locali vigenti in materia urbanistica, edilizia, di efficienza energetica e di sicurezza (impianti, ambiente, lavoro).

Spese agevolabili

• Spese per interventi di riqualificazione energetica che incidono sulla prestazione energetica dell’intero edificio o dell’unità immobiliare (es. fornitura e posa in opera cappotto, generatore ecc.);
• Prestazioni professionali (produzione della documentazione tecnica necessaria compresi gli Attestati di Prestazione Energetica A.P.E. dell’immobile per cui si richiedono le detrazioni, direzione dei lavori etc.);
• Opere provvisionali e accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi (es. posa di ponteggi per installazione cappotto, rasatura cappotto ecc.).

Quali documenti occorre conservare?

Di tipo tecnico:

• “scheda descrittiva dell’intervento”, riportante il codice CPID assegnato dal sito ENEA, firmata dal soggetto beneficiario e da un tecnico abilitato. Questa scheda si ottiene compilando la comunicazione ENEA entro 90 giorni dal termine dei lavori (come da collaudo delle opere, dal certificato di fine dei lavori o da dichiarazione di conformità);
• asseverazione redatta da un tecnico abilitato e congruità dei prezzi;
• copia dell’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) post-intervento;
• copia della relazione tecnica necessaria ai sensi dell’art. 8 comma 1 del D. Lgs. 192/2005 e s.m.i.;
  • schede tecniche dei materiali e dei componenti edilizi e tecnologici impiegati e, se prevista, marcatura CE con relative dichiarazioni di prestazione (DoP);
  • dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/08 e libretto di impianto (se l’intervento riguarda l’impianto termico).

Di tipo amministrativo:

• dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori nel caso gli interventi siano effettuati dal detentore dell’immobile;
• fatture relative alle spese sostenute, ovvero documentazione relativa alle spese il cui pagamento non possa essere eseguito con bonifico;
• ricevute dei bonifici parlanti;
• visto di conformità nel caso di cessione del credito o sconto in fattura(non obbligatoria in caso di semplice detrazione);
• stampa della e-mail inviata dall’ENEA contenente il codice CPID che costituisce garanzia che la scheda descrittiva dell’intervento è stata trasmessa.

Potrebbe esserti utile questo schema riepitolativo:

Superbonus: la riqualificazione globale può essere un intervento trainate?

No. Gli interventi indicati nell’articolo 1, comma 344 della legge n. 296 del 2006 di riqualificazione energetica di edifici esistenti, comprendendo qualsiasi intervento di efficienza energetica ed essendo intesi come un unicum, non distingue tra interventi trainanti e trainati come previsto dal Superbonus. Lo stesso può quindi essere ammesso esclusivamente come intervento a sé stante e non in combinazione con altri, come indicato anche nella circolare 19/E dell’8 luglio 2020, secondo cui la “scelta di agevolare un intervento, ai sensi del comma 344, impedisce al contribuente di fruire, per il medesimo intervento o anche per parti di esso, delle altre agevolazioni”.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.