TINTEGGIATURA FACCIATA costo, permessi, maggioranza condominio 2019

La tinteggiatura delle facciate, specialmente nei condomini, è un'opera discussa e onerosa. Cercherò di far chiarezza sugli aspetti fondamentali: trattasi di manutenzione ordinaria o straordinaria, occorre la pratica Cila o Cil, qual è il costo/prezzo dell'intervento e della direzione lavori, che maggioranza condominiale occorre e come vengono ripartite le spese?

Tinteggiatura facciate costo permessi maggioranze

Se stai leggendo questo articolo è perchè ti stai apprestando a dipingere la facciata della tua casa o del condominio. Questa è una scelta molto combattuta, specialmente considerato il costo dell'opera. Nonostante ciò, questa lavorazione è necessaria per mantenere in buone condizioni lo stabile.

Spesso mi imbatto in edifici trascurati, da cui fuoriescono dalla muratura i ferri di armatura oppure dai balconi sfondellati, i tavelloni in laterizio. Trascurare la facciata porta a maggiori spese in futuro. Nei casi più estremi potrebbe intaccare la stabilità dell'edificio stesso.

Il primo passo, nel caso tu viva in un condominio è deliberare l'opera in assemblea:

Assemblea condominiale: quale maggioranza occorre e come si ripartiscono le spese?

La facciata è considerata una parte comune del condominio, in quanto svolge una duplice funzione: quella strutturale e quella estetica. Considerato ciò, chi paga le spese?

le spese andranno ripartite in base ai millesimi di proprietà.

Anche se interverrete solo su una facciata, la spesa andrà ripartita, sempre sulle base ai millesimi di proprietà, tra tutti i condomini. Anche se l'appartamento di qualche condomino non interessa quella facciata.

Per approvare la tinteggiatura dello stabile occorre la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). 

Attenzione, delibere approvate con quorum inferiori sono impugnabili entro 30 giorni.

Successivamente alla delibera, occorre comunicare al Comune l'inizio attività.

Tinteggiatura facciate: Manutenzione ordinaria o straordinaria? Quale pratica edilizia occorre?

Presta particolare attenzione a questo paragrafo, in quanto, molti tecnici hanno dei dubbi.

Secondo il testo unico per l'edilizia, sono considerate opere di manutenzione ordinaria il ripristino e rifacimento della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti.

Considerato ciò, nonostante la manutenzione ordinaria non preveda alcuna comunicazione al comune, molti centri hanno predisposto un semplice modellino da presentare in caso di opere del genere. Ormai superata è la Comunicazione Inizio Lavori CIL. Comunque, ogni comune potrebbe avere un diverso indirizzo, conviene leggere il regolamento edilizio. Su Firenze, ad esempio, è sufficiente un modellino di una pagina.

Se, oltre a dipingere, modifichi anche la posizione delle aperture (porte, portefinestre, finestre) o ne realizzi di nuove, l'operazione ricade in manutenzione straordinaria. Clicca qui per approfondire.

In questo modo andresti ad agire su elementi strutturali, per cui sarebbe necessaria la pratica comunale SCIA. 

Infine, nel far dipingere la facciata ti consiglio vivamente di affidarti ad un professionista per la delicatezza dell'opera. E' necessaria difatti, una figura competente,  che verifichi la corretta realizzazione dell'opera, che predisponga il computo metrico e che curi gli aspetti della sicurezza sui cantieri.

Quali sono i compiti del tecnico (ingegnere, architetto o geometra)?

Come avrai capito, non è detto che queste prestazioni siano obbligatorie, ma, viste le cifre in gioco, è consigliata la nomina di un controllore esperto (professionista quale ingegnere, geometra o architetto) che verifichi l'esattezza della messa in opera e la qualità dei materiali. Tra i principali compiti del professionista abbiamo:

  • redazione del computo metrico: è un documento che consente di stimare il costo per l’esecuzione dei lavori edili. Di solito, viene redatto in colonne. Nella prima colonna vengono segnalate le voci che descrivono la singola lavorazione, ad esempio la realizzazione del ponteggio. Nella seconda colonna vengono indicate le quantità, ad esempio, i metri quadri di ponteggio e nella terza i prezzi unitari, ad esempio gli € al metro quadro per la posa del ponteggio. Quest'ultima voce verrà inserita dalle imprese. Moltiplicando le quantità per i prezzi otterremo i totali parziali, che a loro volta, verranno sommati per dare il costo totale della ristrutturazione. Questo documento viene preparato dal professionista che lo consegnerà alle imprese contattate, le quali prezzeranno le varie voci e calcoleranno il totale della spesa.

  • predisposizione del capitolato: è un documento che regola i rapporti fra chi ristruttura (committente) e l'impresa esecutrice dei lavori, fissando le condizioni amministrative e le prescrizioni tecniche per ottenere una esecuzione dei lavori perfetta. Sono le regole per evitare le "incomprensioni"..Per semplificare, trattasi del contratto che la ditta dovrà rispettare, completo di tempi, modalità e prescrizioni.

  • stesura del modello comunale relativo alle manutenzioni ordinarie;

  • Richiesta di occupazione del suolo pubblico, qualora il ponteggio o l'area di cantiere interessi un'area pubblica. Di solito, in un mese si ottiene la concessione. Non sottovalutate questa spesa, in quanto potrebbe essere consistente.

  • Direzione dei Lavori: in questa fase, il tecnico, controlla che i lavori vengano realizzati a regola d'arte e nel rispetto del computo e del capitolato e nei tempi previsti. Pensa ad una impresa, che per indole tende a risparmiare o a velocizzare le operazioni, in assenza di un controllore, quali danni potrebbe provocare.

  • se le opere interessano immobili tutelati, deve essere richiesta l'autorizzazione della Soprintendenza e / o l'autorizzazione paesaggistica per salvaguardare il prestigio e la qualità dell'edificio. Per ottenere il nullaosta dalla Soprintendenza è necessario aspettare i tempi tecnici dell'ente, dell'ordine dei 3 mesi.

  • Sicurezza sul cantiere: se ad eseguire le opere sono due o più imprese, è obbligatoria la nomina di un coordinatore per la sicurezza che vigili sul rispetto dei piani di sicurezza. Per approfondire, ti consiglio l'articolo sulla sicurezza.

  • invio notifica preliminare Asl: con questo documento si comunica all'Asl, l'inizio lavori. L'Asl potrebbe effettuare le verifiche sul rispetto delle prescrizioni di sicurezza e sulla regolarità delle imprese che intervengono sul cantiere. Questo documento è obbligatorio solo se sono previsti 200 uomini/giorno, semplificando per lavori con preventivo superiore agli 80.000 €.

Vediamo infine, qual è il costo del rifacimento delle facciate:

Qual è il costo / prezzo al mq per il rifacimento delle facciate?

Quello che vorrei fare in questo paragrafo è illustrarti l'iter edilizio, il prezzo delle singole voci e un costo totale indicativo al metro quadro.

Sicuramente la voce più impattante del preventivo è la manodopera dell'impresa. Ma vediamo il perché. Dopo aver predisposto l'area di cantiere e aver posizionato il wc chimico, occorre montare il ponteggio e il castello di tiro per sollevare i materiali. La fase edile parte con l'asportazione dell'intonaco ammalorato e rigonfiato (di solito per uno spessore di 3 cm). Si prosegue con il ripristino dell'intonaco nelle parti dove era stato asportato. In seguito, dovrà essere posato il primer per fissare la prima mano di vernice. Infine, si chiude con la seconda mano di vernice e l'eventuale omogeneizzante, qualora la vernice non risulti uniforme. A lavorazioni ultimate si procede con lo smontaggio del cantiere e la chiusura lavori.

Prendiamo come esempio una villettina a Firenze, costituita dal piano terra e dal primo, che abbiamo ristrutturato di recente. Vediamo i costi unitari e le voci di capitolato delle singole lavorazioni:

Lavorazioni Costo unitario 
 Allestimento di cantiere: perimetrazione dell'area con reti zincate; illuminazione, cartellonistica e quant'altro necessario su strada pubblica; fornitura di quadro elettrico da cantiere certificato, allacciato dall’elettricista, compreso di messa a terra con redazione di dichiarazione di conformità e di quanto occorra a norma di legge per l'esecuzione delle opere descritte successivamente e per dare l'opera finita e a regola d'arte. Allacciamento di cantiere alla rete idrica, wc chimico ed allestimento guardaroba/pasti. Per 3 mesi.

 2.000 € 

A corpo

 Realizzazione di castello di tiro, in elementi tubolari, compreso trasporti nell'ambito del cantiere e mano d'opera per montaggio e smontaggio, ancoraggi, completo in ogni sua parte, dotato di argano ,impianto di messa a terra, piano di lavoro su ponteggio, di mantovana di protezione per eventuali cadute di oggetti e rete protettiva in materiale plastico applicata sulla totalità del suo sviluppo; il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte, comunque inottemperanza alle norme antinfortunistiche e collocati in zona indicata dalla D.L. Dimensioni (1,8 + 1,8 +1,8) x h=8 m

 650 € 

A corpo

 Allestimento di ponteggio completo, sistema tubo-giunto, compresi tavolati metallici, tavole fermapiede, chiusure di testate, ancoraggi ,scale, rete protettiva in materiale plastico applicata sulla totalità del suo sviluppo. Compreso maggior onere per accordi in merito agli appoggi su proprietà diverse, differenze di quota, passaggi a ponte sopra copertura dell'edificio contiguo (a dx facciata), passaggi degli elementi attraverso varco di cantiere eseguito sulla parete tergale al piano terra (conteggiato a parte). Il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte, comunque in ottemperanza alle norme antinfortunistiche. Relativamente al ponteggio su lato tergale dovrà essere prevista rete protettiva metallica al piano terra (l=14,3 m x h=1,80). Valutato a mq di proiezione prospettica di facciata.

 13

€/mq

Demolizione di intonaci esterni fino a ritrovare il vivo della muratura sottostante, compreso rimozione del velo, stabilitura ed arricciatura. Compresi il calo a terra, sollevamento e movimentazione dei materiali di risulta carico a mano o con qualsiasi mezzo fino al piano di carico e/o fino al mezzo di trasporto; sono compresi i ponti di servizio con altezza massima m 2,00 e/o trabattelli a norma, anche esterni, mobili o fissi, ed ogni altro onere e magistero per dare il lavoro finito a regola d'arte e lasciare le superfici pronte per la posa del nuovo intonaco. Sono inclusi il carico, trasporto e scarico dei materiali di risulta agli impianti di smaltimento autorizzati, e i costi di smaltimento e tributi, se dovuti. Superfici vuoto per pieno.

10

€/mq

F.p.o. di intonaco civile per esterni formato da un primo strato di rinzaffo e da un secondo strato tirato in piano con regolo e fratazzo tra predisposte guide, compreso velo. Eseguiti a mano o a macchina, compresa la riquadratura di spigoli vivi rientranti e sporgenti, l'eventuale ripresa, dopo la chiusura, di tracce di qualunque genere, la muratura di eventuali ganci al soffitto e le riprese di zoccolature e serramenti; Il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte. Vuoto per pieno.

26

€/mq

Tinteggiature murature esterne traspirante, doppia mano, compreso idonea preparazione delle superfici da trattare, l'eventuale protezione di altre opere finite, la rimozione e la pulitura di tutte le superfici eventualmente intaccate, stuccatura di fori e lesioni, incluso fissativo; il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte. Superficie vuoto per pieno. Compresa fornitura della vernice delle migliori marche produttrici ed approvata dalla Committenza/DD.LL.

8

€/mq

 

Sintetizzando:

Il costo dell'impresa, compreso di fornitura e manodopera, oltre che di installazione del ponteggio si aggira intorno ai 35 €/mq. 

A questo va aggiunta la parcella del tecnico per la direzione lavori (circa il 4 / 6 % del costo complessivo dell'opera), mentre il coordinatore per la sicurezza richiede tra il 2 / 3 % delle opere soggette a sicurezza. Ritieni queste percentuali puramente indicativa, in quanto variano in base alla complessità dell'opera. La stesura del computo metrico e del capitolato, di solito, si attesta sull'1% delle opere.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo. 

Se hai bisogno di una offerta di preventivo gratuita via mail contattami a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., oppure via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su  Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Livorno, Grosseto, Bologna, Pisa, Massa Carrara e Lucca.

 

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Commenti  
# matteo 2018-12-31 11:51
Buongiorno, il rifacimento parziale della facciata con un intonaco diverso dall'originale, ricade nel lavori straordinari e quindi è necessaria la SCIA?
Grazie, Matteo
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-31 18:20
SCIA non di sicuro...secondo me semplice comunicazione al Comune per manutenzione ordinaria....conviene chiedere allo sportello
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# "Anonimo" 2018-07-11 13:54
Buongiorno ..cosa occorre x avere un preventivo come devo fare ..grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-11 15:24
Ci contatti al cellulare dello studio. Saluti
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# "Anonimo" 2017-09-11 12:54
Salve, un geometra della mia zona sostiene che la tinteggiatura ricade in CILA....è possibile?
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# Staff Madera 2017-09-11 12:56
Certo, l'articolo è riferito alla normativa nazionale, ogni Comune può legiferare e modificare le disposizioni. Certo mi sembra eccessivo, ma non mi stupirei affatto..Saluti
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     vincenzo madera                    

Autore: Vincenzo Madera - Ingegnere

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Laureato all'Università degli Studi di Firenze.

Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. 

Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter

Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè. 

 

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