Proposta di acquisto casa: cos'è, fac-simile e consigli

Proposta di acquisto irrevocabile di un immobile. Cos'è, consigli su: tempi, caparra e vincolo di acquisto con mutuo. Qual è la differenza con il preliminare. Download gratuito del modello fac-simile.

Prima o poi, tutti ci troveremo di fronte ad un agente immobiliare per firmare una proposta di acquisto irrevocabile per una casa. Dopo mesi di ricerche, finalmente hai trovato la casa dei tuoi sogni. Sicuramente sarai al settimo cielo, ma, considerando l'investimento, avrai anche qualche timore.

Molti acquirenti scoprono troppo tardi che la proposta irrevocabile è già un contratto vincolante, spesso firmato a cuor leggero.

Proprio per questo motivo bisogna arrivare pronti e decisi. L'agente proverà a farti cambiare idea su alcuni punti. Vai dritto per la tua strada, detta tu le condizioni.

Sei tu a fare la proposta, non l'agente immobiliare.

Per il prosieguo, io ti illustrerò un modello di contratto standard. Ne esistono diversi, ma la sostanza è la stessa.

Controlla che ci siano tutti gli elementi che ti elencherò perchè:

• potresti perdere la caparra;
• firmare qualcosa di vincolante;
• comprare una casa con problemi;
• restare senza mutuo.

Inoltre, se avessi particolari richieste, aggiungile nel contratto. Puoi personalizzare il modello secondo le tue esigenze.

Esaminiamo tutti i paragrafi della proposta di acquisto:

Cos'e la proposta di acquisto immobiliare?

La proposta di acquisto immobiliare è il documento con cui un soggetto manifesta formalmente la volontà di acquistare un immobile a determinate condizioni economiche e contrattuali.

L'acquirente propone al venditore un prezzo, le modalità di pagamento, i tempi del rogito e le eventuali condizioni, come ad esempio l’ottenimento del mutuo. Una volta firmata dal proponente, la proposta diventa irrevocabile!

Nella pratica, la proposta di acquisto viene spesso predisposta dall’agenzia immobiliare e accompagnata dal versamento di una somma a titolo di deposito fiduciario o futura caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). Tuttavia, le clausole possono essere personalizzate in base alle esigenze delle parti, ad esempio inserendo una condizione sospensiva legata alla concessione del mutuo.

Documenti da richiedere all'agenzia prima della proposta.

Non aver fretta, potresti avere delle sorprese. Partirei con il chiedere

• la planimetria catastale. E' una prima verifica della conformità degli ambienti. Spulciala e verifica se manca qualche porta, finestra, lucernario, stanza. Inoltre, gli ambienti potrebbero essere invertiti ecc. Si tratta di un documento sottoposto a privacy, teoricamente potrebbero rifiutarsi di consegnartela.
• l'ultimo atto di compravendita. All'interno vengono elencate le eventuali servitù attive o passive. E' un atto pubblico, puoi visionarlo tranquillamente. Importante, chiedi eventuali contratti di affitto, comodato, uso etc.
• il regolamento condominiale. All'interno vengono elencate le cosa potrai o non potrai fare. Se avessi intenzione di eseguire dei cambi di destinazione d'uso o dei frazionamenti, il regolamento potrebbe impedirtelo.
• In molte regioni (Toscana , Emilia Romagna ecc.), i notai non procedono all'atto senza una relazione tecnica di conformità urbanistico catastale. Chiedi di poterla visionare, se già realizzata e se "obbligatoria" nella tua regione..

Al fine di individuare le spese straordinarie deliberate, richiedi anche l'ultimo verbale di assemblea condominiale e i millesimi condominiali di competenza dell'appartamento e il riparto delle spese dell'ultimo anno.

Vediamo ora la prima parte della proposta di acquisto:

Dati del proponente e del venditore.

Come in tutti i contratti, la prima sezione è dedicata alle generalità dei soggetti interessati dall'accordo. In questo caso, il venditore e il promittente acquirente.

La proposta può essere fatta da un unico proponente, difatti, non occorre farla a nome di tutti coloro che vogliono acquistare. Bensi, andrà indirizzata e controfirmata da tutti i proprietari.

Fino a questo punto, non ci sono questioni su cui prestare particolare attenzione.

Passiamo al paragrafo successivo.

Descrizione dell'immobile

L'immobile deve essere identificato con certezza.

Riporta tutti gli estremi catastali: foglio, particella e subalterni e i relativi dati in visura catastale. Qualora ci fossero garage, cantine, giardini controlla se sono contenuti nella planimetria catastale. Potrebbero essere identificati con altri subalterni.

La descrizione deve essere accurata e devono essere inseriti tutti i vani: ripostigli, soggiorno, cucina, camere, sottotetto, terrazze etc.

Dichiarazioni del venditore

Questo è il paragrafo fondamentale. Il proprietario dovrà trasferire l'immobile privo di abusi, quindi conforme alle norme edilizie ed urbanistiche. Viceversa, non è obbligato a trasferire l'immobile con gli impianti a norma.

In molte regioni, come la Toscana e l'Emilia Romagna, i notai non trasferiscono gli immobili senza che un professionista, architetto, geometra o ingegnere abbia dichiarato la conformità urbanistica e catastale tramite una relazione tecnica di compravendita. Spero, si diffonda al più presto in tutta Italia, in quanto, evita rogne in futuro. Comunque, potresti richiederla.

Prezzo di acquisto offerto

Questo paragrafo necessita di pochi commenti.

Condizioni di pagamento e caparra.

Per compilare questo paragrafo dovrai fare due calcoli, specialmente se hai richiesto un mutuo.

Di solito, alla proposta si rilascia all'agenzia un assegno semplice di importo pari a circa 5.000 €. Non consegnare caparre troppo elevate!

La proposta di acquisto è un atto che poduce effetti solo tra le parti che firmano il contratto ma normalmente non viene trascritta nei registri immobiliari. Per questo motivo nonoffre le stesse tutele di un preliminare trascritto davanti al notaio, non è opponibile a terzi. Se devi attendere l'esito dall'accettazione del mutuo, o il venditore necessita di tempo per cercare una nuova casa, ti consiglio di proporre un preliminare di compravendita (o compromesso) davanti un notaio. In questo modo, renderai la proposta opponibile a terzi e non avrai sorprese. In caso contrario, puoi fissare direttamente il rogito.

Al preliminare, potresti versare circa un 10 / 15 % del totale, comprensivo di quanto già versato in caparra. A mio parere, più offri al preliminare e più il venditore è invogliato ad accettare.

Facciamo un esempio. Prezzo offerto per l'acquisto della casa 190.000 €. Il 10% di 190.000 è 19.000 €. Alla proposta consegni un assegno da 5.000 e al compromesso 19.000 - 5.000 = 14.000 €. In questo caso con assegno circolare, non ti basterà il blocchetto degli assegni! Il resto al rogito.

Comunque, essendo un accordo, si può proporre di tutto. Ad esempio, pagamenti in più rate etc. Potresti addirittura non rilasciare alcun assegno e pagare tutto al rogito o anche dopo.

Atto notarile di compravendita e consegna dell'immobile

Non è obbligatorio indicare il nome del notaio. Hai ancora un pò di tempo per trovarlo.

Qualora avessi bisogno del contratto preliminare, ti consiglio di indicare sia i limiti temporali relativi a questo accordo, sia quelli riguardanti il rogito.

In genere, per le analisi finalizzate al rilascio del mutuo la banca impiega 45 giorni. Quindi, proponi il compromesso o il rogito almeno due mesi dopo la proposta. Ad esempio, se firmi la proposta il primo di ottobre, fissa l'atto entro il primo dicembre.

In molti mi chiedono, ma come faccio ad essere certo che il proprietario abbia "liberato" realmente l'appartamento?

La certezza non può dartela nessuno, ma potresti prendere delle precauzioni.

Difatti, la legge permette all’acquirente, la mattina prima del rogito, di accedere all'immobile per assicurarsi che sia stato realmente svuotato e quindi, ovviamente, non abitabile.

Qualora il venditore ti sembri poco affidabile e non abbia sgomberato potresti optare per il deposito del prezzo. Il notaio potrà trattenere una somma fino alla liberazione dell’immobile. L' opzione estrema è spostare il rogito.

Penso possa interessarti anche l'articolo sul costo del notaio in una compravendita.

Altro aspetto, nei modelli delle agenzie immobiliari, si trova la dicitura: "L’atto notarile verrà stipulato entro il". Se volessi che la scadenza fosse categorica, dovresti aggiungere "entro e non oltre il___".

Termine di validità della proposta

Anche questo termine è a discrezione del proponente. Se hai fretta possono bastare 7 giorni. Oppure, potresti proporre 15 giorni. Scegli tu.

Compenso di mediazione dell'agenzia immobiliare.

Secondo l'art. 1755 del codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Su questo punto ci sono delle dispute.

Io consiglio sempre ai miei clienti di pagare al compromesso. L'agenzia li vorrà subito alla proposta. Scopri la percentuale di commissione che può richiedere l'Agenzia.

In genere, l'agenzia immobiliare prende una percentuale compresa tra l'uno e il tre percento al venditore, e tra l'uno e il tre percento all'acquirente.

Proposta vincolata alla concessione del mutuo.

L'art. 1353 del c.c. permette di stipulare un contratto ponendo una condizione sospensiva. Tale condizione potrebbe portare alla risoluzione del contratto nel caso non si realizzasse.

Una clausola tipica della proposta di acquisto è l'ottenimento del mutuo. In poche parole, la vendita avviene solo se la banca rilascia il mutuo. Altrimenti, la proposta è inefficace.

Ricordati che gli agenti immobiliari sono tenuti ad accettare qualsiasi proposta dell'acquirente.

In caso non venisse rilasciato il mutuo, la somma versata dall'acquirente al venditore tramite la proposta dovrà essergli restituita, e l’agente immobiliare non avrà diritto alla provvigione.

Di solito, ai miei clienti faccio inserire tra le note del contratto la seguente clausola:

Il contratto si conclude con la data e le firme.

Modello fac-simile della proposta di acquisto.

Tutti i capitoli a monte li troverai nel modello in word che ti ho allegato. Ho preferito condividere un file doc, invece di un pdf, così che tu possa editarlo.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.

Certificato agibilità vecchi immobili ante 67 '34 '42 '94

Come comportarsi nel caso di assenza di certificato di agibilità o abitabilità per i vecchi immobili costruiti ante 1967 ('34 '42 '94). Caso di compravendita e rogito.

Hai appena scoperto che il tuo immobile o la casa che hai appena acquistato è senza certificato di agibilità / abitabilità? Mantieni la calma! Specialmente per i vecchi immobili non era previsto tale adempimento. Cerchiamo di capirne di più!

Cos'è il certificato di abitabilità o agibilità, autocertificazione di abitabilità, SCA?

L'obiettivo del certificato di agibilità (art. 24 TUE) è;

"attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, dove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.".

In soldoni, per poter utilizzare un nuovo immobile o un'unità oggetto di intervento (commerciale, residenziale, industriale, artigianale, agricola), occorre asseverare a fine lavori il rispetto di un numero spropositato di requisiti. Tutto ciò, si traduce nel certificato di agibilità.

Questo documento sta provocando non pochi disagi nel caso di compravendita e rogito, specialmente in quelle regioni dove è diventata necessaria la stesura della relazione di conformità e la verifica da parte di un professionista della regolarità urbanistica (assenza di abusi).

In passato, l'abitabilità di un immobile era rilasciata dal Sindaco su istanza del tecnico. Con il Decreto del Fare, legge n. 69/2013, è possibile ottenere il certificato di agibilità mediante un’autocertificazione nota come SCA segnalazione certificata di agibilità del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attesti la sussistenza dei requisiti richiesti ai fini di rilascio dell'agibilità. In pratica, tutta le responsabilità del rilascio passano dalla Pubblica amministrazione al direttore lavori.

Immobili Ante 1934 privi di certificato di abitabilità

Riferendosi all'agibilità, molti professionisti citano il 1967 o il 1934. Ma cosa è successo in questi anni?

Partiamo dall'introduzione dell'agibilità. Il certificato è stato introdotto con il Regio Decreto n.1265 del 1934. Di conseguenza, i vecchi edifici realizzati e costruiti prima del 1934 non possiedono questo documento, a meno che, non sia stato depositato a seguito di interventi successivi per cui la norma vigente ne richiedeva il deposito.

Ad esempio, un immobile costruito nel 1800 che nel 2010 ha subito una sopraelevazione, deve essere dotato di certificato di agibilità.

Fondamentalmente, a mio parere, non è obbligatorio che le costruzioni edificate prima del 1934 abbiano l'agibilità (o abitabilità), a meno di regolamenti, anche locali, che ne stabilissero l'obbligo.

Difatti, anche per edifici realizzati precedentemente al 1934, in alcuni grossi Comuni è possibile trovare il relativo certificato di agibilità sotto altre nomenclature. Ad esempio, per un immobile del 1929 su cui abbiamo eseguito uno studio, nell'archivio abbiamo reperito un documento chiamato "Visita di abitabilità".

Immobili realizzati tra il 1934 e il 1942 privi di certificato di abitabilità

Vediamo ora come comportarsi con gli immobili post 1934. Secondo il Regio Decreto n.1265 del 1934:

"Art. 218. — I regolamenti locali di igiene e sanita` stabiliscono le norme per la salubrita` dell’aggregato urbano e rurale e delle abitazioni, secondo le istruzioni di massima emanate dal ministro per l’interno.

2. I detti regolamenti debbono contenere le norme dirette ad assicurare che nelle abitazioni: a) non vi sia difetto di aria e di luce; b) lo smaltimento delle acque immonde, delle materie escementizie e di altri rifiuti avvenga in modo da non inquinare il sottosuolo; c) le latrine gli acquai e gli scaricatoi siano costruiti e collocati in modo da evitare esalazioni dannose o infiltrazioni; d) l’acqua potabile nei pozzi, in altri serbatoi e nelle condutture sia garantita da inquinamento.

3. I regolamenti predetti debbono, inoltre, contenere le norme per la razionale raccolta delle immondizie stradali e domestiche e per il loro smaltimento

Art. 220. I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrita’ delle case esistenti, debbono essere sottoposti al visto del podesta’, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la Commissione edilizia.

Art. 221. Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità."

Come vedi, questo documento prevedeva un'ispezione (oggi non eseguita) e il rispetto di pochi requisiti: conformità al progetto, muri asciutti e la non presenza di fenomeni insalubri come le muffe. Non si trattava di un'autorizzazione "edilizia" ma di un "via libera sanitario". Non esisteva l'obbligo del deposito di un "progetto comunale".

Immobili realizzati tra il 1942 e il 1967 privi di certificato di abitabilità

Nel 1942 (Legge n. 1150) vengono istituiti i Piani Regolatori Generali (PRG) e introdotto l'obbligo di licenza edilizia nei centri abitati e nelle zone di espansione della città. Nessun riferimento all'agibilità o documenti dal medesimo concetto ma chiamati in maniera differente!

Art. 31. Chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all'esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al Sindaco.

Dal 1934 e prima del 1 settembre 1967 (ante '67), l'autorizzazione all'abitabilità veniva concessa a cura del Podestà / Sindaco.

Immobili realizzati dopo il 1967

Con la legge Ponte n°765 del 6/8/1967 appare la dicitura “dichiarazione di abitabilità o di agibilità”.

Quindi, ogni immobile (commerciale, residenziale, industriale ecc.) edificato post 1967 deve essere dotato di agibilità!

Immobili realizzati dopo il 1994

Dal 1994 con il DPR 425, la procedura per il rilascio del certificato di agibilità è stata soggetta al silenzio assenso. In pratica, se il Comune non avesse risposto entro 45 giorni dalla richiesta, l'agibilità sarebbe stata concessa tramite il silenzio assenso. All'istanza di abitabilità, si allegavano collaudo statico, ricevuta di accatastamento, dichiarazione di prosciugatura dei muri e dichiarazione del direttore dei lavori della conformità dell'opera al progetto.

Tale agibilità era richiesta per le opere di cui all'art. 220 regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 (articolo abrogato dall'art. 136, D.Lgs. 6 giugno 2001, n. 378): "I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell'ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia."

Secondo l'art. 4 del DPR 425 1994:

"1. Affinché gli edifici, o parti di essi, indicati nell’art. 220 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.

2. Entro trenta giorni dalla data di presentazione della domanda, il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine, può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali, che verifichi l’esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabil

3. In caso di silenzio dell'amministrazione comunale, trascorsi quarantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda, l'abitabilita' si intende attestata. In tal caso, l'autorita' competente, nei successivi centottanta giorni, puo' disporre l'ispezione di cui al comma 2 del presente articolo, e, eventualmente, dichiarare la non abitabilita', nel caso in cui verifichi l'assenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile.

4. Il termine fissato al comma 2 del presente articolo, può essere interrotto una sola volta dall’amministrazione comunale esclusivamente per la tempestiva richiesta all’interessato di documenti che integrino o completino la documentazione presentata, che non siano già nella disponibilità dell’amministrazione, e che essa non possa acquisire autonomamente.

5. Il termine di trenta giorni, interrotto dalla richiesta di documenti integrativi, inizia a decorrere nuovamente dalla data di presentazione degli stessi."

Immobili realizzati dopo il 2001

Il certificato di agibilità, secondo l'art.24 c.2 del testo originario DPR 380/2001, veniva rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale e doveva essere presentato nei seguenti casi:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Immobili realizzati dopo il 2013

Come già accennato, dal 2013, gli interventi per cui deve essere presentato il certificato restano i medesimi del testo unico 2001 originario, mentre il certificato venne sostituito da un'autocertificazione del Direttore dei Lavori SCA segnalazione certificata di agibilità.

Come certificare a quando risale l'immobile?

Per scoprire a quando risale il nostro immobile, viene in soccorso il DL 69/2024 che ha di fatto aggiornato il Testo Unico sull'Edilizia DPR 380/01. L'art. 9 bis, comma 1 bis del TU recita:

"1 -bis) Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello la stessa o da quello, rilasciato o assentito che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter,36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia non siano disponibili la copia o gli estremi.

In pratica, per certificare che l'immobile sia ante '67 o ante '34 occorre spulciare ogni tipo di documento alla ricerca della prova che fermi l'edificazione dello stabile ad un determinato periodo. Facciamo un esempio: immagina di reperire in conservatoria un atto di compravendita del 1960 in cui risulti che l'immobile sia stato edificato nel 1905, oppure che dagli estratti cartografici del 1950 risulti vuoto il lotto di terra su cui insiste il tuo fabbricato e così via. O anche riprese fotografiche.

Immobili ante '67 o ante '34 senza requisiti di agibilità

Immagina di vivere in una casa del 1800 con i soffitti alti 2,30 m. Dal 1975 è obbligatorio che i vani principali abbiano altezze minime di 2,7 m. Cosa succede in questo caso? La tua casa è a tutti gli effetti agibile in quanto, nel 1800 il signore del tempo che ha fatto erigere la tua dimora non poteva sapere che quasi due secoli dopo il governo avrebbe emanato questi obblighi.

E se volessi realizzare degli interventi edili su questi edifici? Molti di questi immobili, ad oggi, non avrebbero i requisiti (altezze, rapporti aereo-illuminanti etc.) per ottenere l'abitabilità, quali interventi di manutenzione o ristrutturazione potresti realizzare per non perdere questo "privilegio"?

E' presto detto: ad esempio, nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori (ed altri requisiti) rispetto a quelle prescritte dalla vigente disciplina, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti. Quindi, se non peggiorassi queste condizione, potresti realizzare nuovi interventi. Ad esempio, qualora l'immobile avesse un'altezza inferiore a 2,70 non potresti abbassare il solaio, in quanto, perderesti l'agibilità. Di solito, ciò viene segnalato nei regolamenti edilizi locali.

Compravendita immobili senza agibilità.

Per quanto detto nel paragrafo precedente, se ti stessi apprestando ad acquistare un immobile ante '34, quasi sicuramente l'edificio sarà privo di agibilità (a meno di interventi successivi realizzati sull'immobili per cui era prevista l'agibilità). In pratica, nella gran parte degli edifici, specialmente quelli in zona A centro storico, questo documento è assente e gli immobili vengono trasferiti liberamente.

Quindi, è possibile compravendere o affittare gli immobili ante '34 privi di certificato di agibilità, purché, non abbiano subito degli interventi successivi che richiedessero il deposito dell'agibilità. Viceversa, in caso di assenza ingiustificata, le ultime sentenze in materia hanno disposto la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno per il ripristino della conformità e della legittimità urbanistica dell'unità immobiliare.

Prima di firmare il preliminare, al fine di evitare questioni legali, ti consiglio di far valutare l'assenza del titolo ad un professionista.

Video riepilogativo

Oggi, quando va presentato il Certificato di agibilità o abitabilità?

In Italia, le linee guida generali vengono indicate all'interno del Testo unico dell'edilizia DPR 380-2001. Saranno poi le Regioni ed il Comune ad implementarle. Vediamo cosa prescrivono i vari livelli gerarchici.

Il certificato di agibilità, secondo l'art.24 c.2 del DPR 380/2001, deve essere presentato nei seguenti:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Deve essere presentato anche nel caso di sanatoria volta a regolarizzare interventi abusivi ricadenti in uno dei casi a monte.

Saranno poi le amministrazioni locali (Regioni, Province autonome, Comuni, Città Metropolitane) a definire con più chiarezza quali siano gli interventi soggetti al rilascio dell'abitabilità. Ogni comune impone differenti prescrizioni.

Sanzioni e conseguenze in caso di mancata presentazione.

La mancata presentazione della domanda entro 15 giorni dalla data di fine lavori comporta di una sanzione compresa tra 77 e 464 euro. In particolare:

• € 77,00 (dal 16° al 30° giorno dall'ultimazione dei lavori),
• € 232,00 (dal 31° al 60° giorno dalla fine dei lavori),
• fino a € 464,00 (dopo il 61° giorno dall'ultimazione dei lavori).

Quindi, le conseguenze sono relativamente minime. Il problema potrebbe presentarsi in caso di:

• compravendita
• verifica della conformità urbanistica e catastale.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.

Certificato di agibilità 2026: cos'è, obbligo e costi

Il certificato di agibilità o abitabilità è un documento fondamentale per la regolarità urbanistica dell'immobile. Cos'è, quando presentarlo, dove richiederlo, il costo.

Se avessi presentato una Scia o richiesto un Permesso di Costruire, in molti casi, dovresti depositare anche il certificato di agibilità.

In questo articolo scopriremo quando è necessario presentare il certificato, cosa occorre allegare.

Ti premetto che, i termini "abitabilità" e "agibilità" edilizia, riferiti ad una unità immobiliare o ad un edificio, sono in realtà il medesimo documento. O meglio, in passato l'abitabilità era concessa agli immobili a uso abitativo, mentre, l’agibilità riguardava gli immobili non residenziali. Dal 2013 i certificati sono stati fusi nella Segnalazione Certificata di Agibilità SCA.

Vediamo in dettaglio quali sono le caratteristiche di questo documento e le domande più frequenti.

Cos'è il certificato di abitabilità o agibilità, autocertificazione di abitabilità, SCA?

L'obiettivo della segnalazione certificata agibilità (art. 24 testo unico edilzia TUE) è

"attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, dove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.".

In pratica, per poter utilizzare un nuovo immobile o un'unità oggetto di interventi, occorre asseverare a fine lavori il rispetto di un numero spropositato di requisiti. Tutto ciò, si traduce nella segnalazione certificata agibilità.

Ma quando è necessario:

Quando va presentato il Certificato di agibilità o abitabilità?

In Italia, le linee guida generali vengono indicate all'interno del Testo unico dell'edilizia DPR 380-2001. Saranno poi le Regioni ed il Comune ad implementarle. Vediamo cosa prescrivono i vari livelli gerarchici.

Il certificato di agibilità, secondo l'art.24 c.2 del DPR 380/2001, deve essere presentato nei seguenti:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Ovviamente, deve essere presentato anche nel caso di sanatorie che regolarizzano interventi abusivi ricadenti in uno dei casi a monte.

Saranno poi le amministrazioni locali (Regioni, Province autonome, Comuni, Città Metropolitane) a definire quali siano gli interventi soggetti al rilascio dell'abitabilità. Ogni comune avrà differenti prescrizioni.

Esempio Regione Toscana e Firenze

Prendiamo ad esempio la Toscana, nello specifico il caso di Firenze.

La legge regionale Toscana vigente è la 65/2014. Secondo quest'ultima: "la certificazione di agibilità è necessaria, oltre che per gli edifici derivanti da interventi di nuova edificazione, anche:

a) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di sostituzione edilizia o di sopraelevazione, totali o parziali;

b) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione edilizia, o di ampliamento, che riguardino parti strutturali degli edifici;

c) in conseguenza dell’esecuzione di lavori di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, oppure di ampliamento, contestuali a mutamento della destinazione d'uso;

d) per ogni altro intervento edilizio che introduca modifiche incidenti sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità delle unità immobiliari."

Il comune di Firenze, all'interno del regolamento edilizio, ha ulteriormente precisato che la SCA deve essere consegnata nel caso di:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possano alterare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti, quali quelli che riguardino parti strutturali degli edifici ovvero quelli che comportino la realizzazione di opere con cambio di destinazione d'uso.

In conclusione, sugli edifici esistenti di Firenze, l'agibilità va rielaborata nel caso di interventi di "notevole impatto" che interessino parti strutturali, oppure, che comportino il cambio di destinazione d'uso.

Ogni Comune ha le sue prescrizioni! Ti consiglio di verificare i regolamenti locali!

Obbligo agibiltà rogito, mutuo o locazione

L'agibilità è obbligatoria nei casi elencati in precedenza.

Quindi, sia in caso di rogito, che mutuo, che locazione si potrebbe procedere anche senza tale documento. Questo nel caso in cui in passato non siano state realizzate opere che ne richiedessero il deposito e/o l'immobile fosse "vecchio".

E' inutile, ad esempio, pretendere l'agibilità dal venditore se in passato, sull'immobile oggetto di compravendita, non fossero stati attivati interventi con obbligo di agibilità!

Chi può presentare la Segnalazione certificata di Agibilità?

Secondo l'art. 24 c.2 del Testo Unico sull'Edilizia, possono presentare la SCA:

• il soggetto titolare del permesso di costruire;
• il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività SCIA;
• i loro successori o aventi causa.

In questo articolo elenco tutti soggetti che possono presentare una pratica edilizia.

Nella pratica, è sempre il direttore lavori a presentarlo su procura del richiedente (proprietario, successori etc.).

Entro quanto deve essere presentato?

Il deposito del certificato di agibilità deve essere presentato da un professionista abilitato (ingegnere, geometra, architetto, perito edile), presso lo Sportello Edilizia e Urbanistica, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. In alcuni comuni, la fine lavori viene indicata direttamente nella SCA.

Entro 180 giorni dalla data in cui è pervenuto il deposito dell’agibilità, il Comune, tramite la ASL, dispone le ispezioni, al fine di verificare i requisiti di abitabilità e/o agibilità delle costruzioni.

Può essere presentato un certificato di agibilità parziale?

Secondo l'art. 24 comma 4 del Testo unico sull'Edilizia, Può essere depositata anche una SCA "parziale" riferita a:

1. singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
2. singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

Quali sono gli allegati?

Oltre al modello:

tra gli allegati alla SCA, non sempre obbligatori, abbiamo:

• Dichiarazione di rispondenza o di conformità dell'impianto elettrico, gas cottura, riscaldamento, idrico-sanitario e radiotelevisivo ai sensi del DM 37/08.
• Elaborato tecnico di copertura e linee vita.
• Attestato di avvenuta variazione catastale.
• Certificato di collaudo dell'eventuale ascensore.
• Dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
• Impianto di protezione antincendio.
• Impianto di protezione dalle scariche atmosferiche.
• Estremi della dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi strutturali locali.
• Certificato di collaudo statico, qualora necessario.
• Certificazione energetica APE.
• Fascicolo del fabbricato ai sensi del D. Lgs 81/2008.
• Attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga.
• Attestazione conclusiva del rispetto dei requisiti acustici degli edifici.

Ovviamente, se non si intervenisse sul tetto, non sarebbe necessario l'elaborato di copertura, così come se non fosse presente un ascensore non sarebbe necessario il relativo certificato di collaudo.

Ma quanto potrebbe costare un certificato di agibilità? Vediamolo:

Qual è il costo del certificato di abitabilità?

Di solito, il deposito dell'agibilità è solo una voce di un preventivo riferito a più prestazioni. Prendiamo ad esempio il cambio di destinazione d'uso. Il professionista (geometra, architetto, ingegnere o perito), oltre al deposito dell'agibilità, dovrà protocollare la SCIA, l'aggiornamento catastale, l'eventuale pratica strutturale ecc. In questi casi, il costo si aggira intorno agli 800 - 1.500 €.

E' raro trovarsi di fronte ad una richiesta di redazione di certificato di abitabilità puntuale e isolata. Per questo caso, è difficile la quantificazione del costo.

Oltre al tecnico, dovrai pagare i diritti per il deposito al Comune. In genere, si attestano tra i 50 e i 100 €.

Sanzioni

Secondo l'art. 24 comma 3 del Testo unico sull'Edilizia:

La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

Ma non è tanto la sanzione applicata, quanto l'immobile per il quale non è stata depositata la Segnalazione Certificata di Agibilità risulta essere difforme urbanisticamente.

Quando scade il certificato di agibilità?

Il certificato non ha una scadenza e, quindi, non prevede un rinnovo. A meno che, si intervenga influenzando le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell'appartamento. In questo caso, occorre presentare una nuova segnalazione.

Come comportarsi in caso di smarrimento?

Qualora avessi smarrito o non fossi a conoscenza circa la presenza o meno dell'agibilità sul tuo immobile, potresti presentarti presso l'archivio comunale e richiederne una copia. In genere, l'accesso agli atti, richiede un appuntamento e il pagamento dei diritti di segreteria, variabili da Comune a Comune.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.

Migliori valvole termostatiche WiFi 2026: Tado vs Netatmo vs Meross

Confronto tra le migliori valvole termostatiche digitali wifi: Tado vs Netatmo vs Meross.

Non appena nel mio condominio hanno deliberato la contabilizzazione del calore e la sostituzione delle vecchie valvole dei termosifoni, mentre tutti gli altri condomini hanno scelto le valvole manuali, io non ho esitato: "su ogni radiatore ho montato le valvole termostatiche digitali Wi-Fi".

Ti assicuro che, considerata la spesa, si è rivelato un ottimo investimento, sia per il portafoglio ma specialmente per la comodità. Poter programmare gli orari in base alle esigenze, anche a distanza, senza dover accendere e spegnere manualmente il termosifone è indubbiamente vantaggioso.

Ovviamente, una valvola digitale rispetto alla valvola manuale costa qualche decina di euro in più. Ma è l'unico svantaggio che assolutamente non intacca il mio giudizio.

Sono diverse le soluzioni che offre il mercato, e secondo me le migliori valvole termostatiche digitali sono marcate: Tado^o, Netatmo, Honeywell, Caleffi e Meross.

Vediamole a confronto:

Tado

Con Tado, tramite l'app dedicata (Tado home) per la gestione da remoto è possibile:

1. impostare le modalità intelligenti Home o Away. Sfruttando la modalità Home sarà possibile programmare le temperature in base ai giorni della settimana e personalizzare ogni fascia oraria mentre, la modalità Away, farà in modo che la temperatura della casa non scenda al di sotto della temperatura da te impostata.

2. eseguire modifiche della temperatura richiesta in tempo reale;
3. visualizzare la temperatura attuale delle stanze;
4. monitorare se l‘impianto di riscaldamento presenta un comportamento insolito;
5. impostare una durata predefinita del controllo manuale. Come puoi intuire da quest'ultimo punto, è possibile gestire il tutto manualmente direttamente dalla testina. Basta ruotarla per cambiare la temperatura impostata.

Su Amazon, con più di 2.000 recensioni guadagna 4,5 stelle su 5.

Sono presenti le funzioni antigelo, finestra aperta e blocco bambini. La compatibilità con le valvole dei radiatori avviene tramite un set di 6 adattatori per i sistemi più comuni in commercio.

Netatmo

Passiamo alla valvola intelligente Netatmo. Anche in questo caso è possibile utilizzare la valvola manualmente o da remoto tramite l'app Netatmo Energy. Le valvole sono fruibili anche tramite Siri su iPhone/iPad, oppure Alexa o Amazon Echo.

La modalità intelligente permette di programmare in base alle abitudini dell'utente (temperatura, orari ecc.).

Queste valvole sono dotate di 2 sensori integrati per un monitoraggio costante della temperatura, un elemento motorio graduale per una regolazione precisa del flusso di acqua calda e il PID, un algoritmo avanzato utile a regolare il riscaldamento.

Presenta opzioni molto interessanti:

• rilevamento Finestra Aperta: qualora la valvola rilevasse una finestra aperta, spegne temporaneamente il riscaldamento nella stanza per evitare sprechi di energia.
• regolazione intelligente: le valvole analizzano l’ambiente della stanza e regolano il riscaldamento in funzione del livello di luce solare e dell’uso della stanza.
• modalità Assente e Antigelo con temperature programmate (per default: 12°C per la modalità Assente e 7°C per la modalità Antigelo).

Gli altri punti di forza sono la compatibilità con il 90% dei termosifoni ad acqua calda. Come per il Tado sono inclusi nel kit 6 adattatori per l'installazione sui termosifoni.

Infine, le valvole possono essere posizionate sui termosifoni in verticale o in orizzontale.

Su Amazon, la valvola con 500 recensioni guadagna 4,3 stelle su 5.

Meross

Passiamo alla valvola intelligente Meross. Ho valutato questa valvola in quanto è tra le più economiche del mercato e gli acquirenti di Amazon sembrano gradirla (1.500 recensioni 4,0 stelle su 5). Inoltre, trovando poco in rete, diversi visitatori del mio canale YouTube mi chiedono delle informazioni in merito.

Attenzione, questo dispositivo richiede un termostato smart HUB Meross per il collegamento WiFi. Quindi, occorre considerare un costo aggiuntivo!

Anche in questo caso è possibile utilizzare la valvola manualmente o da remoto tramite Meross App. E' possibile settare la modalità riscaldamento o economy.

Fruibile anche tramite Siri su iPhone/iPad, oppure Alexa o Google e compatibile con Apple HomeKit.

E' presente un sensore nel caso in cui venga lasciata la finestra aperta. In questo caso, il riscaldamento si arresta automaticamente per 30 minuti.

A mio parere, si tratta di un dispositivo meno performante del Netatmo e del Tado, da acquistare solo se si volesse risparmiare (non tantissimo). Inoltre, si trova poco in italiano ed ho come l'impressione che, in caso di problemi, ci si debba attaccare al tram (ma potrebbe essere una mia impressione).

Riepilogo e conclusioni

Vediamo un confronto finale:

FAQ: domande frequesti

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.