REQUISITI ABITAZIONI 2019 - Altezze Superfici minime lunghezza

In questa guida ci soffermeremo su quali sono i requisiti delle abitazioni (stanze, cucina, bagno, stanza, ufficio, alloggi, soffitta, garage, cantina, monolocale). Le altezze minime, i rapporti aeroilluminanti, le superfici minime etc.

requisiti stanze cucina camera bagno altezze superfici minime rapporti aeroilluminanti

E' importante sottolineare che i valori ed i requisiti indicarti nell'articolo riguardano le nuove costruzioni e gli interventi sull'esistente che comportino variazione della destinazione funzionale dei singoli ambienti in una destinazione di maggior pregio (definizione in seguito). Quindi, nel caso volessimo trasformare una cucina in soggiorno, un ripostiglio in bagno, una soffitta in camera o soggiorno etc. 

Inoltre, occorre precisare che per gli interventi sull'esistente è consentito il mantenimento di condizioni in essere, che non verifichino il rispetto dei requisiti prescritti di seguito in materia di posizione rispetto a terreno, aerazione, illuminazione, altezza, dimensionamento degli alloggi e dei singoli locali, a condizione che:

  • non si determini un peggioramento della situazione preesistente sotto il profilo igienico- sanitario;

  • non sia trasformata la funzione dei singoli locali inserendo utilizzi di maggior pregio rispetto a quelli presenti.

Attenzione: Ogni regolamento edilizio comunale potrebbe leggermente variare circa quanto segue

Locali primari, di supporto e accessori

Per poter comprendere al meglio le regole dell'edilizia occorre dare delle definizioni:

Locale: porzione di unità immobiliare destinata ad uno specifico utilizzo e dotata di autonomia funzionale. Non costituiscono locale i volumi tecnici e gli spazi, ancorché accessibili, adibiti a funzioni di protezione dell’edificio (scannafossi e simili) o al passaggio ed alla manutenzione degli impianti (cavedi e simili).

 I locali si distinguono nelle seguenti categorie:

  • locali primari, che comportano la permanenza continuativa di persone: camere da letto e soggiorni;

  • locali di supporto alla funzione primaria: spazi di cottura e bagni, spazi di disimpegno e distribuzione verticale ed orizzontale, dispense, guardaroba, lavanderie e simili;

  • locali accessori, adibiti esclusivamente a funzioni complementari, che comportano una presenza solo saltuaria ed occasionale di persone: soffitte, cantine, ripostigli e quanto ad esse assimilabile;

Quali sono le categorie dei locali di abitazione?

Per ciascun tipo di locale, in relazione alla funzione svolta, viene assegnata una classe di pregio, a cui spettano diverse verifiche di natura igienico-sanitaria.

In tabella sono indicati i locali e le relative classi:

 

Categoria

Tipo di locali

Classe

di pregio

 Locali

 primari 

Camere da letto e soggiorni

1

Sale da pranzo, cucine abitabili, salottini, studi

e altri locali a questi assimilabili

2

Locali di 

supporto 

Spazi di cottura e servizi igienici

3

Spazi di disimpegno e distribuzione verticale ed orizzontale,

dispense, guardaroba, lavanderie e simili

4

Locali

accessori

Soffitte, cantine, ripostigli e quanto ad esse assimilabili

5

 

Come possiamo vedere il soggiorno ha un "valore" maggiore rispetto al bagno, che a sua volta vale di più rispetto alle cantine.

 

Ognuno di questi locali dovrà rispettare: superfici minime, altezze minime, superfici aeroilluminanti, etc. Vediamolo in dettaglio

Rapporto aeroilluminante: che cose e quali sono le verifiche?

Si definisce superficie aeroilluminante di un locale la superficie finestrata apribile misurata al lordo dei telai delle finestre o porte finestre prospettante direttamente su spazi liberi. Queste superfici dovranno rispettare dei rapporti, detti aeroilluminanti, con le superfici pavimentate.

Per il soddisfacimento dei rapporti aeroilluminanti non possono essere computate le finestre lucifere.

RAPPORTI AEROILLUMINANTI: Ciascun locale di abitazione di categoria primaria deve essere dotato di superfici finestrate apribili in misura non inferiore a:

  • 1/8 della superficie di pavimento in caso di finestrature a parete;
  • 1/12 per i locali sottotetto in caso di illuminazione conseguita tramite finestrature piane o semipiane (lucernari o finestre in falda);

Quindi nel caso volessimo realizzare una camera di 24 mq, dovremmo aprire una finestra di minimo 3 mq (24/8)

 

Qual è l'altezza minima dei locali ad uso abitativo? Bagno, cucina, ripostiglio, camere, soggiorno

L' altezza si misura dal pavimento all'intradosso (parte sotto) del solaio o della copertura o del controsoffitto, quando presente; in caso di orditure composte (travetti e travi), quali solai in legno e simili, l’altezza è misurata all'intradosso dell'orditura secondaria (travetti).

IMPORTANTE: Nel caso di interventi su edifici esistenti è ammesso il mantenimento di altezze inferiori rispetto a quelle prescritte successivamente, nel rispetto del generale criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti. Cioè, se non peggioro le condizioni è ho già un'altezza inferiore, posso mantenerla anche in caso di nuovi interventi!!! 

L’altezza libera dei locali, per le diverse categorie e casistiche, deve garantire i valori minimi riportati nella tabella che segue:

H sta per altezza

Locali con 

H fissa

Locali con H

variabile

H

minima (m)

H

media

(m)

H

minima (m)

Locali primari

mt. 2,70

mt. 2,70

mt. 2,40

Locali di

supporto

2,40

2,40

2,20

Locali accessori

1,80

1,80

1,50

 

Sull'esistente, potrebbe essere consentita nel regolamento comunale, la realizzazione di servizi igienici con altezza inferiore a quella prescritta, se l’unità è già dotata di un altro servizio di altezza 2,4 m;

Quali sono le dimensioni minime nelle abitazioni?

Il monolocale deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.

Mentre i locali di abitazione devono garantire i requisiti minimi di superficie riportati in tabella:

Tipo di locali

Superficie

utile (mq)

Camere da letto per una persona

9

Camere da letto per due persone e soggiorni

14

Cucine abitabili

9

Altri vani di categoria primaria, adibiti ad abitazione permanente

9

Spazi di cottura ubicati in locale autonomo,

separato e distinto dal soggiorno

adibito alla sola funzione di cottura dei cibi

e non anche di regolare consumazione degli stessi.

Compresa

tra 4 e 9

 

E’ ammessa la realizzazione di una zona cottura in adiacenza al soggiorno, purché il collegamento con lo stesso abbia larghezza non inferiore a metri 1,40 e superficie complessiva non inferiore a mq. 4,00; in tal caso la verifica dei parametri fissati per i locali di abitazione permanente deve essere fatta rispetto alla superficie di pavimento complessiva dei due vani.

Servizi igienici: bagni e wc

I locali adibiti a servizio igienico devono possedere i requisiti minimi riportati in tabella.

Superficie

2,50 mq.

Larghezza

1,20 mt.

Accesso

 Divieto di accesso diretto da cucina o

spazio cottura, ammesso tramite antibagno 

Dotazione sanitari

per alloggio

vaso, bidet, lavabo, vasca da bagno

o doccia, suddivisa anche in

più locali purché riservati esclusivamente

ai servizi igienici.

 

Nelle nuove costruzioni, nonché negli interventi sul patrimonio edilizio esistente che comportino la creazione di nuove unità immobiliari non è consentito accedere direttamente ai servizi igienici dai locali adibiti all'uso di cucina o dagli spazi di cottura, nonché dai locali destinati alla produzione, deposito e vendita di sostanze alimentari o bevande; in tali casi l’accesso deve avvenire attraverso un apposito spazio di disimpegno (antibagno), in cui possono essere collocati apparecchi sanitari diversi dal vaso wc e dal bidet. Esistono deroghe in caso di bagni per disabili.

 

 

Potrà ottenere maggiori informazioni su costi, tempi e altro, o un preventivo  via mail a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., oppure contattandoci via telefono al 347 277 85 86.

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Commenti  
# FRANCESCO 2019-06-21 19:44
Gentilissimo Ingegnere ,
Leggo i mq minimi richiesti per servizi igenici (abitazione) nel mio caso necessita di antibagno. esiste un rapporto di dimensioni tra bagno ed antibagno oppure e' indifferente basta che la somma calpestabile non sia inferiore a 2,50 mq ? Grazie saluti Francesco
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-22 12:49
E' dettata dalla regolamento edilizio comunale e dal dm 236 legga qui studiomadera.it/.../... saluti
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# Francesco 2019-04-04 17:57
Buonasera, vorrei gentilmente capire cosa si intende per spazio di cottura, visto che ho una stanza di 40mq con altezza 2.40 potrebbe fungere da spazio di cottura?
Grazie
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# paolo scheggi 2019-02-03 15:37
buongiorno, ho al piano inferiore della mia abitazione un locale unico+bagno di 59mq ha una altezza di mt 2,65 una superficie illumino ventilante di mq 8,51 ( n. 2 finestre+1 porta finestra+porta esterna) il tutto accatastato come lavanderia. posso chieder la modifica della destinazione per poter aprire un B&B. grazie per l'attenzione.
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# Elisa 2019-01-04 18:43
Buonasera ho da poco comprato un appartamento posto in un condominio che è stato completamente ristrutturato.
Ora mi trovo in una situazione spiacevole, perche' faccio molta fatica a fruire liberamente del lavandino in bagno, perché ci sono solo 30cm tra il punto più sporgente del lavandino e il box doccia posto di fronte a questo.
Leggendo in vari articoli so che tra la distanza tra sanitari posti l'uno di fronte all'altro deve essere di 55cm.
Volevo sapere se ci sono state delle variazioni o se questa misura è ancora valida.
Inoltre l'impresario che mi ha venduto l'appartamento e' tenuto a sanare la situazione?
Grazie mille.
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# "Anonimo" 2018-11-15 14:25
Citazione alessandro cedioli:
a seguito di sopralluogo per la perizia, l'appartamento di mio interesse ha mostrato irregolarita edilizie .
viene indificato il costo stimato per la regolarizzazione tramite sanatoria.
però la perizia cita: le reali dimensioni della camera da letto fanno si che si passi da camera matrimoniale a camera singola.
immagino che si intenda che la metratura reale a seguito di perizia, è inferiore ai 14mq.
il fatto che l'appartamento risulti abbia pertanto una sola camera da letto singola, permette di avere l abitabilità per un unica persona ?


Interessa anche a me un suo parere per un problema simile, che ne pensa a riguardo?
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# "Anonimo" 2018-11-13 10:41
Salve Ing. Madera; sono tecnico di parte acquirente in atto di compravendita, il fabbricato di cui l'u.i. fa parte è stato edificato nel 1979 e dichiarato agibile nel 1985; per difformità interne nella u.i. di cui trattasi nel 2010 è stata presentata sanatoria in cui la camera passa dai 14mq indicati nella licenza edilizia a 13,24mq dichiarati in sanatoria; l'appartamento ha superficie calpestabile di circa 33mq. Seguendo il regolamento di igene DM75 l'u.i. sarebbe alloggio per una persona (superficie compresa tra 28 e 38mq), per cui io direi che è tutto conforme, lei che ne pensa? grazie
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# "Anonimo" 2018-10-26 04:31
Egr. Collega,
chiedo di sapere se le utili premesse citate in apertura del presente articolo (..."i valori ed i requisiti indicati nell'articolo riguardano le nuove costruzioni e gli interventi sull'esistente che comportino variazione della destinazione funzionale dei singoli ambienti in una destinazione di maggior pregio ...") fanno riferimento a specifiche disposizioni normative o derivano dall'applicazione di principi generali. Ringrazio e saluto, Tommaso SINISI
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-26 08:59
Salve,
quanto sopra citato è un collage delle prescrizioni più comuni dei regolamenti edilizi comunali. Consiglio di seguire il regolamento del luogo dove è ubicato l'immobile...
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# ing. Tommaso SINISI 2018-10-26 11:20
Grazie per la sollecita e chiara risposta.
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# Ing. Alessio 2018-09-03 12:09
Buongiorno Ing. Madera,
sono un collega e dovendo redigere la relazione tecnica di compravendita per una u.i. ho riscontrato questa situazione: nelle planimetrie dello stato legittimo depositato presso l'A.C., allegate al rilascio dell'abitabilità, sono indicate n. 2 camere: in realtà la prima ha dimensioni rilevate di mq 12,9, l'altra di mq 8, quindi rispettivamente inferiori ai mq 14 della camera per 2 pers. e camera singola. Il soggiorno almeno ha una sup. > 14 mq come richiesto dal DM 75.
L'edificio è dei primi anni '80, edificato con DM '75 già in vigore.
Secondo lei, nella R.T.C. dovrebbe essere indicato che in realtà c'è una camera singola ed un locale accessorio "studio". Nel Reg. Edilizio del Comune non ho trovato indicazioni a riguardo sull'obbligo di avere almeno una camera di 14 mq per alloggio, come del resto non richiesto dal DM 75.
Nelle planimetrie catastali non sono indicate le destinazioni degli ambienti. Ritiene possa trattarsi di difformità edilizio/urbanistica??
La ringrazio in anticipo per la sua disponibiltà,
saluti
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-04 08:35
A mio parere è una difformità, se non è 9 mq non può essere camera singola...io sanerei, non darei la conformità.
Saluti
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# Ing. Alessio 2018-09-04 09:31
Buongiorno,
la ringrazio del parere.
Nel caso di C.I.L.A. Sanatoria e sanzione pecuniaria di € 1.000,00, l'ambiente di mq 8 lo definirebbe come studio e l'altro di 12,9 mq come camera singola. aggiornando anche il catastale con DOCFA?.
Il Reg.Ed, del Comune rimanda totalmente al DM '75, nel quale non è specificato che almeno una delle due camera debba essere di sup. almeno 14mq. Concorda?
Grazie
Saluti
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# lorenzo politi 2018-09-01 21:04
buongiorno volevo sapere se nella metratura minima per l abitabilita ovvero 28 mq e compreso il giardino di proprieta.MI SPIEGO MEGLIO L APPARTAMENTINO CHE VORREI REALIZZARE DENTRO CASA DEI MIEI HA MQ 24 AGGIUNGENDO IL GIARDINO SAREI A 30MQ.
QUESTO E POSSIBILE ?
cordiali saluti
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# alessandro cedioli 2018-08-30 11:02
Buongiorno,
chiedo un informazione fondamentale per decidere se procedere o meno nell acquisto di un immobile.
l'appartamento che sto comprando è un bilocale di 46mq.
la camera da letto però è di poco inferiore ai 14mq. infatti viene definita camera da letto singola.
ciò significa che avrei l'abitabilità anzichè di due persone ?
grazie anticipatamente.
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# Madera Ing. Vincenzo 2018-08-30 12:59
Salve Alessandro, può essere più chiaro, non ho capito.
grazie
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# alessandro cedioli 2018-09-04 12:03
a seguito di sopralluogo per la perizia, l'appartamento di mio interesse ha mostrato irregolarita edilizie .
viene indificato il costo stimato per la regolarizzazione tramite sanatoria.
però la perizia cita: le reali dimensioni della camera da letto fanno si che si passi da camera matrimoniale a camera singola.
immagino che si intenda che la metratura reale a seguito di perizia, è inferiore ai 14mq.
il fatto che l'appartamento risulti abbia pertanto una sola camera da letto singola, permette di avere l abitabilità per un unica persona ?
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# "Anonimo" 2018-09-03 17:47
a seguito di sopralluogo per la perizia, l'appartamento di mio interesse ha mostrato irregolarita edilizie .
viene indificato il costo stimato per la regolarizzazione tramite sanatoria.
però la perizia cita: le reali dimensioni della camera da letto fanno si che si passi da camera matrimoniale a camera singola.
immagino che si intenda che la metratura reale a seguito di perizia, è inferiore ai 14mq.
il fatto che l'appartamento risulti abbia pertanto una sola camera da letto singola, permette di avere l abitabilità per un unica persona ?
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# "Anonimo" 2018-07-16 18:52
salve...ho presentato un progetto in sanatoria di un locale deposito, che è contiguo alla mia abitazione...il progetto è stato bocciato in quanto, secondo l'ufficio tecnico comunale, all'interno dell'ambito urbanistico di interesse non è prevista la realizzazione dei locali deposito. Trattasi di ambito urbanistico TU3 (Completamento del tessuto urbano già delimitato). In detto ambito urbanistico è consentito realizzare manufatti a destinazione: Residenziale - Commerciale Artigianale - Direzionale - Attività di servizi. La mia domanda è: un locale deposito contiguo all'abitazione, e di pertinenza della stessa, non è da assimilarsi all'edilizia residenziale? grazie in anticipo per la eventuale risposta.
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-07-17 17:17
Salve,
ma lo ha sanato come pertinenza?
Se è una pertinenza dell'abitazione è residenziale...quindi è possibile farlo.
Andrebbero viste le documentazioni per esserne certi e la normativa locale
Saluti
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     vincenzo madera                    

Autore: Vincenzo Madera - Ingegnere

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Laureato all'Università degli Studi di Firenze.

Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. 

Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter

Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè. 

 

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