Frazionamento immobile: guida completa su come dividere o accorpare un appartamento, villa, negozio, ufficio etc. Qual è il costo, i permessi e la pratica edilizia (CILA o SCIA) e catastale necessaria. Quali sono gli oneri e i requisiti minimi per frazionare. Quando è possibile e conveniente il frazionamento e come si ripartiscono i millesimi di condominio. In ultimo mi focalizzerò sui tempi e sulle detrazioni fiscali per la ristrutturazione.

frazionamento accorpamento immobile costo permessi

Se stai leggendo questa guida è perché hai in mente o sei in procinto di frazionare e cioè di dividere un immobile in due o più unità immobiliari. Viceversa, accorpando, vorresti unire più porzioni di un edificio.

Ho notato che, specialmente negli ultimi anni, il frazionamento di un appartamento risulta molto conveniente. Difatti, questa nuova condizione, oltre a comportare un aumento del valore del bene (vengono a crearsi due unità abitative più piccole e maggiormente richieste sul mercato), potrebbe diventare un'ulteriore fonte di guadagno per chi ha troppo spazio in casa e vorrebbe affittare, oppure, un notevole risparmio per chi volesse una abitazione distinta per i propri cari. Inoltre, nel caso si volesse cedere una parte di un immobile troppo grande, si andrebbero ad abbattere i costi di gestione.

L'accorpamento, d'altro canto, risulta necessario nel caso di necessità di maggior spazio.

Di sicuro, nel pensare a questi interventi, ti sarai posto delle domande: come devo procedere, quanto mi costerà, devo contattare un tecnico? Non preoccuparti, con questa guida cercherò di semplificarti al massimo la questione, cercando di chiarirti ogni aspetto legato a questo intervento in modo di non incappare in sanzioni o abusi.

Leggi attentamente ogni paragrafo e a fine lettura avrai il quadro della situazione completo e non potrai sbagliare. Se ti saranno rimasti dei dubbi, non esitare a chiedermi chiarimenti tra i commenti.

Partiamo dalla questione burocratica:

Quali permessi sono necessari per frazionare un immobile: frazionamento catastale e urbanistico? 

Essendo una attività che ricade nell'edilizia libera, nella maggior parte delle città (occorre visionare il regolamento edilizio comunale per conferma), il frazionamento o accorpamento necessita di una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere) detta CILA, o, in caso di contestuali interventi su elementi strutturali, quali muri portanti o solai, o di cambio di destinazione d'uso di una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Sono due pratiche, da consegnare in Comune, differenti e che richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista. Hai capito bene, se vuoi frazionare o accorpare, hai bisogno di un tecnico che realizzi il progetto e che diriga i lavori.

Quindi, una discriminante importante, che comporta l'uso della SCIA a discapito della CILA, sono gli interventi su elementi STRUTTURALI (muri portanti, solai, travi), per cui occorre il progetto strutturale redatto da un Ingegnere/Architetto e depositato al Genio civile. Esempio tipico è la cerchiatura di una porta su muro portante o il rifacimento del solaio.

FRAZIONAMENTO= PRATICA CILA O SCIA

Inoltre, occorre depositare l'aggiornamento catastale: bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura catastale così da comunicare all'Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse. Il nostro immobile, difatti, viene individuato dal catasto con foglio, particella e subalterno. Il Foglio indica la "zona", la particella l'edificio e il subalterno l'appartamento. La variazione catastale comporterà la soppressione del precedente subalterno e la costituzione di due nuovi (viceversa dalla fusione si creerà un unico subalterno).

Per ora è tutto semplice ma attenzione, non sempre è possibile il frazionamento. Vediamo di chiarire certi aspetti:

Quando non è possibile realizzare un frazionamento?

Arriviamo al punto cruciale. Vorrei elencarti quali sono le possibili cause che escludono il frazionamento: 

1 se vivi in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il frazionamento. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni all'uso dei singoli locali.

2 Altri aspetti che potrebbero impedire il frazionamento sono legati alle caratteristiche intrinseche dell'immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).

3 Ulteriori aspetti, di fondamentale importanza, sono quelli impiantistici e costruttivi. Non sempre gli elementi strutturali o la morfologia dell'immobile permettono un'agevole suddivisione dell'appartamento.

A titolo esemplificativo, bisogna considerare le pendenze delle tubazioni per raggiungere gli scarichi idrici. Spesso diventa obbligatorio l'utilizzo di espedienti, quali "sanitrit" (pompe di rilancio dello scarico) o gradini etc. Inoltre, occorre sincerarsi della posizione delle canne fumarie, per poter scaricare a tetto i fumi di combustione di caldaie e piani cottura. Tante piccole accortezze da considerare, in quanto, potrebbero complicare la situazione in fase di realizzazione.

A questo punto dovresti avere le idee più chiare. Arriviamo all'aspetto economico, che non è di poco conto.

Occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Come accennato precedentemente, il Comune, per i servizi quali illuminazione, fognature, strade, parcheggi, acquedotti etc. ha speso dei soldi. Tutto ciò lo rivuole indietro attraverso gli oneri di urbanizzazione che pretende dal proprietario quando quest'ultimo realizza una nuova costruzione o cambia la destinazione d'uso e/o fraziona una unità esistente, in quanto aumenta il "carico urbanistico". Pensiamo al fatto che creando due unità, dovremmo realizzare due bagni e vivendoci due famiglie avranno bisogno di due parcheggi lungo la strada etc.

Per quanto riguarda il frazionamento vi è un aumento del carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri. Anche se posto in essere senza la realizzazione di opere edilizie. Questo comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione in misura ridotta, considerato quanto già versato in passato.

Capito? Se quando è stato costruito l'edificio erano già stati versati 100 € in oneri, e con il frazionamento, in caso di nuova costruzione, avresti dovuto pagare 150 €, il comune ti chiederà solo la differenza pari a 50 €.

Cosa che non avviene nel caso di accorpamento (dovrebbero restituirvi dei soldi, ma non lo faranno).

Nel caso in cui tu sia proprietario di un appartamento in un condominio...come dovrai comportarsi:

Frazionamento in condominio. Come comportarsi con i millesimi?

In prima istanza, consiglio di confrontarsi con l'Amministratore condominiale.

La procedura corretta comporterebbe il ricalcolo di tutti i millesimi del condominio. Strada costosa e poco praticabile.

Di solito si preferisce frazionare le quote di possesso dell'appartamento indiviso in base ai criteri adottati per le tabelle condominiali e riassegnarli alle nuove unità. Un ulteriore metodo, ulteriormente semplificato, consiste nel dividere proporzionalmente le quote in base alla superficie. Prestate attenzione alle potenziali contestazioni.

Nel caso di contestuale cambio di destinazione d'uso, le cose si complicano ed occorre valutare il caso specifico.

Veniamo alle questioni più interessanti per il portafoglio.

Ho diritto alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico? 

Sì, in quanto il frazionamento e l'accorpamento ricadono all'interno della Manutenzione straordinaria. E' possibile richiedere il bonus per le ristrutturazioni e, nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico.

E' possibile approfondire l'argomento nella guida.

Quali sono i tempi e le fasi per frazionare / accorpare un immobile?

Come primo step nell'intraprendere tale intervento ti consiglio di cercare un buon tecnico nella tua zona. Per esperienza, non affidarti a chi ti propone un preventivo stracciato, naturalmente non ti dedicherà molto tempo in quanto anche le sue giornate durano 24 ore. Cosa ancor più inquietante, potrebbe farti realizzare degli abusi che si traducono in sanzioni o addirittura in demolizioni. Una volta scelto il professionista, sarà lui a guidarti. Per completezza ti elencherò le altre fasi:

Prima di tutto il professionista dovrà effettuare un rilievo di dettaglio dell'immobile e reperire gli atti abilitativi utilizzati in passato per la costruzione / trasformazione dell'immobile (agibilità, permesso di costruire, SCIA, CILA etc.): nel comune di Firenze, per poter visionare gli atti, occorrono circa 2 mesi.

Per far questo si procede con una richiesta di visura delle pratiche. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo (ultima planimetria comunicata) e dopo che il tecnico avrà restituito su carta il rilievo, verificherà la regolarità urbanistica dell'unità immobiliare (assenza di abusi).

Una volta accertati i requisiti per poter frazionare o accorpare, si procede con la redazione della CILA. Dal momento esatto in cui viene protocollata, l'attività edilizia può iniziare. A sorteggio, la pratica potrebbe essere istruita, nel caso mancassero dei documenti, il Comune richiederà delle integrazioni.

A questo punto è possibile dare inizio al cantiere dove il tecnico incaricato della Direzione lavori controllerà circa il rispetto del progetto e infine chiuderà lavori.

Se tutto dovesse andare liscio, in un paio di mesi potresti avere due unità, conformi e pronte per l'uso.

Per concludere parliamo dei costi:

Quanto costa frazionare un appartamento o accorpare?

Riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirvi un elenco delle diverse voci di spese:

1 interventi edili: spesso nel frazionare occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l'allargamento dei vani etc. Sicuramente i muri divisori tra le due unità immobiliari dovranno rispettare un certo valore di prestazione acustica (legge 447/95) e quindi dovranno essere dotati di pannelli fonoassorbanti. Se vuoi avere una idea su quali sono i costi in edilizia ho realizzato una guida.  

2 onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza necessario nel caso che intervengano due o più imprese nel cantiere. Anche per questi costi ho scritto un articolo.

3 oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 500 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).

4 allaccio nuove utenze (idrico 150 €, gas 200 €).

Sperando che l'articolo ti sia stato utile, potrai ottenere un preventivo  gratuito via mail a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., oppure contattandomi via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su  Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca.

 

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Commenti  
# "Anonimo" 2019-01-31 13:50
bravo! ottimo articolo, chiaro e preciso. Non pensavo che gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria fossero cosi alti!
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# alessandro 2019-01-27 07:49
buongiono...volevo chiedere secondo lei più o meno quanto potrebbe costarmi separare una villetta posta su due livelli...entrambi i piani hanno ingresso indipendnete ,i bagni sono già presenti e non devono essere spostati, il gas è già presente...dovrei solo rendere abitabile il piano di sotto, aggiornare la divisione al catasto e separare le utenze...grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-27 11:01
Salve Alessandro,
per i costi del tecnico le consiglio l'articolo studiomadera.it/.../...
dovrà pagare gli oneri di urbanizzazione., che dipendono dal comune...
per rendere abitabile, non saprei cosa intende...ma usi questo schema per fare i calcoli..www.studiomadera.it/news/73-costo-ristrutturazione-prezzo
saluti
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# "Anonimo" 2019-01-27 11:07
Abitabile nel senso che è accatastato come locale di sgombero
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# Giovanni Caporello 2019-01-25 16:12
Buon pomeriggio. A suo tempo, nel rispetto della legge regionale e comunale, recuperai un sottotetto di 87 mq. Fu regolarmente accatastato (ed è proprio menzionato nella visura catastale recupero da sottotetto a unità abitativa) e fu, pagando tutti gli oneri di urbanizzazione, distaccato dall'abitazione sottostante sempre di mia proprietà. Oggi scopro che nel regolamento di condominio c'è un espresso divieto a vendere separatamente le soffitte/sottotetto dell'alloggio principale. Io sostengo che ormai il mio è un ex sottotetto e quindi non riconducibile a quel divieto a vendere. Lei cosa ne pensa?
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-26 19:06
Salve Giovanni,
a questo punto deve rivolgersi ad un avvocato, non è più una questione urbanistica...
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# Alessandro 2019-01-22 14:32
Salve, una domanda su un immobile nel comune di Livorno. Nel 2005 con atto di compravendita fu acquistato un posto auto su suolo privato entrato a far parte delle pertinenze di un'unità immobiliare già esistente e di proprietà. Da un punto di vista catastale i due immobili sono separatamente censiti, però essendo uno pertinenza dell'altro mi dicono che è impossibile scorporarli nuovamente, anche tramite pratica edilizia di frazionamento. Mi conferma l'ipotesi? Dipende dal regolamento urbanistico su Livorno? Questo non sarebbe in conflitto con norme appartenenti a fonti di diritto di rango più elevato? Grazie del suo tempo!
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# "Anonimo" 2019-01-19 11:03
Buongiorno, avrei una domanda da farle.
Dovrei frazionare un immobile che è situato in un condominio ed è composto da un appartamento e da una mansarda abitabile posta direttamente al piano superiore. Le due unità (che fanno parte dello stesso subalterno) non sono collegate internamente ma sono in comunicazione solo ed esclusivamente tramite scala condominiale. Ogni immobile è dotato del suo bagno e la loro disposizione interna non deve essere modificata. In questo caso devo comunque contattare un tecnico per redigere una CILA? In realtà non modifico nulla ma devo cambiare solo i subalterni.
C'è un modo più immediato ed economico per comunicare al comune la variazione?
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-19 19:43
Il tecnico lo deve chiamare per fare la variazione catastale...
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# Flavio 2019-01-09 12:34
Salve. Frazionare appartamento di 225 mq calpestabili in due unità immobiliari uguali che costi può avere approssimativamente?
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# Matteo 2019-01-04 11:20
Buongiorno volevo sapere quale può essere il costo indicativo tra spese amministrative, tecnici e altro per dividere un box. Attualmente ho un garage di oltre 12 metri con 2 ingressi che sto valutando di dividere per venderne solo una parte e vorrei capire se ha senso. Dalle mie parti infatti se si vende l’appartamento come sto facendo io il box viene considerato compreso. Ringrazio anticipatamente MATTEO
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-04 11:27
Salve Matteo, con un paio di mila euro, massimo 3, se la dovrebbe cavare...saluti
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# "Anonimo" 2019-01-04 12:45
Grazie mille
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# Rosa 2018-12-28 13:47
Salve, sto attualmente occupando il piano superiore di una villetta a due piani in attesa delle carte del comune di avvenuto frazionamento che mi permetterà anche di effettuare il pagamento dell' avvenuta vendita di proprietà. Mi è sorto un dubbio: siccome le utenze sono ancora in comune (es. Unico contatore Enel per entrambi i piani della casa o così anche per l'acqua), ad avvenuta vendita a chi restano questi contatori?
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-12-28 15:33
In teoria prima della vendita deve già avere due predisposizioni
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# "Anonimo" 2018-12-28 17:08
La ringrazio per la celere risposta. Dato che ho dovuto lasciare la mia casa precedente, ho iniziato ad occupare questa concordando solo il prezzo in attesa delle carte dal Comune per poi andare dal notaio per la vendita. Temo che oltre al prezzo concordato dovrò impiegare ulteriori soldi per la suddetta predisposizione dato che di ciò non è stato discusso.
È quindi dovere del proprietario/venditore fornire la predisposizione? C'è una normativa a cui fare riferimento? Mi spiego, ho paura che dovrò vedermela da solo per avere nuovi impianti e nuovi contatori e non poter "obbligare" il quasi ex proprietario a garantirmi le utenze separate
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-12-29 11:07
Ovvio, le due nuove unità devono essere indipendenti. Anche gli impianti, che dovranno correlati delle relative dichiarazioni di conformità che sono riferite all'unità studiomadera.it/.../...
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# "Anonimo" 2018-12-26 03:53
Salve
Ho da poco acquistato un immobile frazionato, dove la mia parte acquistata risulta di circa 65 mq, mi ritrovo ora ad eseguire lavori di ristrutturazione interna
Chiedo a voi chi spetta la divisione utenze luce e acqua, in quanto al momento il mio immobile e allacciato ad una unica utenza, quella della vecchia proprietà che mi ha ceduto, venduta la parte divisa
Devo a mie spese creare nuove utenze?
Per favore chiedo chiarimenti in merito
Ringrazio di cuore
Cordiali saluti
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-26 11:20
Di solito, la divisione dell'impianto all' ex proprietaria, l'allaccio a lei ....
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# "Anonimo" 2018-12-13 18:38
Buonasera, un appartamento di 180 mq è di proprietà di una singola persona. Con una semplice parete divisoria (di 2,5 x 3,0 m (h)) e con lo sdoppiamento degli impianti di gas e luce, è possibile ottenere due appartamenti di 105 e 75 mq rispettivamente, che sarebbero sempre di proprietà della stessa persona. A quali costi si va incontro per la pratica catastale e presso il Comune? Quali le spese per l'onorario del geometra? Grazie.
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# Mel 2018-11-27 10:21
Io e mio padre paghiamo il mutuo nella casa dove viviamo.E possibile dividerla o no perché c'è su di essa il mutuo?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-28 14:57
Salve,
dal punto di vista urbanistico si. Dipende dal contratto di mutuo....controlli eventuali divieti...
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# "Anonimo" 2018-11-28 16:24
La ringrazio
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# Stefano 2018-11-26 21:34
Buonasera abbiamo da suddividere un appartamento da 90 mq in due unità immobiliari separate..sono da pagare gli oneri al comune?
Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-27 09:29
Se ci sono i requisiti perchè no.....Per gli oneri controlli il regolamento edilizio comunale
saluti
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# Francesco 2018-11-14 10:05
Buongiorno,
le faccio la domanda opposta. Ho due unità immobiliari, distinte, le voglio unire senza fare delle lavorazioni. E' necessaria la pratica comunale? essendo due vecchie abitazioni, avrei poi difficoltà con la certificazione dell'agibilità.

Grazie
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-14 19:46
Come comunicano? Occorre aprire qualche porta?
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# Francesco 2018-11-15 00:03
No...nessuna opera...comunicano tramite un pianerottolo esterno, hanno la scala in comune
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# "Anonimo" 2018-11-09 16:12
Buongiorno, vorrei sapere se considera possibile il frazionamento a livello catastale di una proprietà in villetta bifamiliare composta da appartamento, sottotetto e lavanderia al piano terra. Al momento è un'unica unità immobiliare A2. Può essere possibile accatastare a parte la lavanderia?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-11-09 16:59
Perchè no, dipende in cosa la vuole trasformare però
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# Giovanni 2018-10-17 05:39
Fino al 2012 catastalmente esisteva una unità immobiliare di 6,5 vani (sub.30 - cat. A/2) avente come pertinenza un piccoo sottotetto a falde (Hmedia =1,10m).
Ebbene, considerando che detta unità immobiliare veniva frazionata SOLO presso il catasto creando, quindi, due distinti subalterni (sottotetto C/2 - sub.70 e appartamento A/2 - sub.71), la domanda è: occorreva fare la pratica urbanistica?
In caso positivo, OGGI, con quale procedura e quali sono gli oneri per avere una sanatoria?
Ripeto, era nell'anno 2012 prima il DPR 380 subisse tutte le modifiche ad oggi esistenti.
Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-17 11:50
Salve Giovanni,
Certo doveva pagarci sopra gli oneriurbanistici.
Comunque in caso di dubbi contattarlo sportello edilizia...sanzione minima...
Saluti
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# "Anonimo" 2018-10-12 00:07
Salve una domanda, la casa dove vivo con i miei genitori è su due piani identici...è una villetta ed ha due entrate, due cucine, due bagni ecc... Addirittura sono state messe due caldaie... L unica cosa è che i contatori di luce acqua e gas sono insieme.
È possibile dividere la casa in due o dobbiamo dividere anche gli impianti?
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-12 11:22
In teoria non poteva avere due cucine...è tutto rappresentato in Comune?
Certo che può frazionare!!!
Per le verifiche deve contattare un tecnico!!!
Saluti
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# Laura 2018-08-12 14:28
Buongiorno ,
Vorrei chiederle parere sul seguente caso:
- In un condominio di dimensioni non piccole con due accessi condominiali da due numeri civici differenti, viene frazionato un grande appartamento, in due nuove e distinte unità immobiliari , ognuna con un accesso già preesistente da uno dei due numeri civici;
- Gli impianti elettrici , metano ,acqua rimangono ad uno dei due appartamenti, mentre l'altro avrà bisogno di nuovi allacci e nuovi contratti di utenza ( salvo per l'acqua , per la quale esiste un contratto di fornitura condominiale.
- considerato che l' appartamento che è stato frazionato, si trova collocato al quinto piano dello stabile condominiale , l' appartamento derivante dal frazionamento rimasto sprovvisto di utenze e di allacci, necessita di lavori per collegare il nuovo contatore dell'elettricità ( che verra' posto necessariamente nella stanza condominiale collocata a piano terra -dove devono essere posti tutti i contatori della luce);
- sulla facciata tergale del condominio esiste già posizionata una canalina di collegamento di una utenza ad un appartamento x del condominio.

QUESITO
- se affianco sulla facciata tergale del condominio a quella già posizionata da altri, una nuova canalina che contenga le tubature necessarie a collegare i contatori agli impianti che verranno realizzati nella nuova unità immobiliare , posso legittimamente procedere in autonomia inviando magari una comunicazione all' amministratore condominiale a cose fatte , o occorre una comunicazione preventiva?
D'altronde la nuova unità immobiliare necessita di allacci degli impianti alla rete di fornitura dell'elettricità , dell' acqua ( condominiale) e del gas metano ( quest'ultimo passa già da una canalina posizionata sul terrazzi tergale), nonché fognaria ( ma i bagni sono già collegati).

Vorrei aggiungere a proposito dell'eventuale danno che la realizzazione di questo lavoro potesse costituire al decoro del palazzo , che sui terrazzi anche sulla facciata principale sono state posizionate antenne paraboliche e apparecchi per il condizionamento dell'aria ben visibili. A me non ne è stata data comunicazione né preventiva con inserimento dell ' argomento all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale né con comunicazione successiva alla realizzazione dell'intervento .
La ringrazio preventivamente per la risposta , qualunque essa sia, che avrà la pazienza e la cortesia di darmi.
Cordiali saluti,
Laura
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# Fabio Bim 2018-07-15 16:50
Buongiorno,
se in un subalterno costituito da una parte finita e da una parte (mansarda) registrata allo stato grezzo, se si attuano opere di ristrutturazione sulla parte finita, si può usufruire delle detrazioni fiscali? Oppure è necessario creare un subalterno separato per la mansarda allo stato grezzo? Questo per non ricadere nello stato di completamento lavori?
Grazie
Fabio da Rimini
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# "Anonimo" 2018-07-30 18:22
Buongiorno, la risposta è sì, competono le detrazioni fiscali.
Allo stesso tempo il fatto che il sottotetto sia rappresentato nella planimetria catastale e quindi accatastato come locale/i accessori all'unità immobiliare del piano sottostante, non implica la divisione urbanistica o pregiudica di intervenire solo parzialmente su un'unità immobiliare.
Banalmente le detrazioni fiscali sono ammesse anche solo per la sostituzione di un singolo serramento senza che ciò implichi qualche obbligo di sorta di intervenire su tutti gli infissi.
Dal punto di vista catastale, vi è invece una considerazione diversa da fare, non tanto dettata dall'intervento urbanistico, ma da una direttiva dell'Agenzia del Territorio (ora Agenzia Entrate)
Dalle sue informazioni pare che il sottotetto non sia una mansarda, che prevede la presenza di locali residenziali adibiti alla permanenza continuativa, ma sia un locale di sgombero, magazzino o sottotetto. (occorre leggere la destinazione riportata in planimetria)
In questo caso, all'atto della variazione catastale, conseguente alla comunicazione di fine lavori, il "catasto" prevederebbe che, rielaborando l'unità complessiva, chieda il distacco del sottotetto denunciando in maniera a sé stante un'unità in categoria C/02.

Se invece il sottotetto fosse una mansarda a tutti gli effetti, ma mai completata, occorre fare una verifica urbanistica per comprendere se lo stato attuale è legittimo o meno.
Se il titolo edilizio è decaduto, il Comune potrebbe legittimamente chiedere una nuova pratica per cambio d'uso partendo da zero con pagamento oneri e verifiche energetiche ecc. ecc.
Normalmente si parla di 3 anni dall'inizio lavori per completare le opere.
Se fosse un PEC potrebbero essere 10.

Insomma, sul quesito ribadisco che la risposta è SI.
Ma le consiglio di rivolgersi ad un professionista locale (meglio geometra) che ne capisca di catasto, fisco ed urbanistica giusto per fotografare gli scenari conseguenti all'ipotesi di intervento che ha in mente.

Cordiali saluti.

A.G.
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-07-15 20:28
Salve,
dovrebbe chiedere all'agenzia delle entrate per questi casi particolari.
Saluti
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# Fabio 2018-07-03 15:55
Buonasera,
in riferimento al diritto alle detrazioni fiscali ( ecobonus e/o sismabonus ), volevo chiederle quanto segue : dovrei rendere indipendenti i due piani di una villa e vorrei sapere se ho diritto a ricevere i bonus per ogni unità immobiliare contestualmente alla realizzazione dell'intervento edilizio oppure devo procedere prima al frazionamento catastale e successivamente agli interventi di riqualificazione sismica ed energetica sulle due unità così ottenute.
Grazie
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# Enrico 2018-08-12 02:09
Anche io ho il suo stesso quesito, ma vedo che non le hanno risposto.
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# Mariavittoria 2018-06-11 18:05
Buona sera
Se due unità immobiliari sono unite di fatto dal 1986 ma non a livello urbanistico per poter essere vendute come unica entità cosa bisogna fare? Si configura una viso edilizio o basta darne comunicazione variando i disegni a livello catastale? Grazie
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# Ing. Vincenzo Madera 2018-06-12 09:39
Salve Martiavittoria,
deve essere verificata la fattibilità dell'intervento e sanato. Le consiglio l'articolo studiomadera.it/.../....
Saluti
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# Luca 2017-11-09 22:19
Buonasera, se in una casa con soli 3 appartamenti su 3 piani, mio cugino che abita nel piano di mezzo vorrebbe scorporare il suo appartamento in 2 unità abitative per poi affittare...ma per fare ciò avrebbe bisogno di costruire una scala sulla facciata a nord per fare l’entrata indipendente del secondo appuntamento , puó farlo o ha bisogno dell’autorizza mia e del proprietario del piano terra?
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# Ing. Madera 2017-11-10 10:07
Bisogna convocare un'assemblea condominiale. Bisogna vedere quali sono i millesimi necessari per tali opere, a tal proposito le segnalo il link studiomadera.it/.../...
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# Staff Madera 2017-09-18 15:27
Un quesito, la fusione di due unitá immobiliari é equiparata a manutenzione straordinaria, MA se dovessi fondere due porzioni di unitá da sempre unite di fatto, perché per esempio su una scheda ho cucina disimpegno e bagno ed su altra planimetria due camere a questo punto per me si parla di porzioni di u.i.u. (magari anche amte 67) quindi FORSE potrei fare una semplice fusione catastale senza comuncare con CILA. è un azzardo?
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# Ing. Madera 2017-09-18 15:30
Azzardatissimo!!! A parte che non potrebbe esistere una scheda di abitazione senza servizi igienici e cucina. Passa anche dall'edilizia!!!
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# Ing. Ludmiz 2017-09-04 20:37
buonasera,
dovremmo scorporare una cantina da un appartamento in un condominio. Sono sotto lo stesso sub.
Devo procedere con un frazionamento in comune e poi al catasto?
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# Ing. Madera 2017-09-04 20:39
Solo catasto
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     vincenzo madera                    

Autore: Vincenzo Madera - Ingegnere

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Laureato all'Università degli Studi di Firenze.

Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. 

Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter

Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè. 

 

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