Glossario / elenco edilizia libera senza permessi 2026

Glossario delle opere edili senza autorizzazione o permessi aggiornato. Elenco completo delle opere in "edilizia libera" anche in pdf.

Con il Decreto Salva Casa 69/2024 occorre aggiornare la lista delle opere che ricadono in edilizia libera, interventi che non necessitano di un architetto, geometra, ingegnere o perito che depositi una pratica edilizia in Comune.

Quindi al glossario delle opere ritenute edilizia libera (allegato del DM 2 marzo 2018, in attuazione dal Decreto Scia 2) occorre aggiungere le integrazioni aggiunte successivamente.

La notevole mole di leggi che si sono susseguite negli anni unite alle normative che spesso vengono interpretate in maniera differente potrebbero creare una certa confusione. Cerchiamo di far chiarezza.

Opere in edilizia libera

Principalmente, ricadono in edilizia libera (art. 6 Testo unico edilzia TUE) le opere di manutenzione ordinaria. Ad esempio, la ripavimentazione dell'appartamento, compreso anche di massetto sottostante, la tinteggiatura degli ambienti, la sostituzione delle canaline del drenaggio dell’acqua meteorica, dei pluviali e delle gronde.

In generale, tutto ciò che ricade in edilizia libera è ricompreso nell' art. 3 comma 1 del TUE:

a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;"

a bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;

b) gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;

b bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge o di porticati rientranti all'interno dell'edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;

b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimol'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;

c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola;

e-bis) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale; le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;

e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;

e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. e-sexies) le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivato.

Quindi, non avresti bisogno del permesso comunale qualora volessi sostituire le finestre e le porte interne ed esterne di casa, se volessi rimaneggiare il manto di copertura, quindi sostituire le tegole, la guaina impermeabilizzante, ma anche, attenzione, l’isolante termico sotto le tegole.

Passiamo agli impianti, che secondo me sono la voce più controversa. Secondo il legislatore potresti intervenire sugli impianti senza permessi per riparare, integrare, quindi aggiungere qualche elemento, come ad esempio qualche presa dell’impianto elettrico, un termosifone dell’impianto di riscaldamento, o il bidet dell’impianto idrico. Potresti anche mettere a norma senza il supporto del professionista e senza il deposito della pratica, ad esempio, adeguando il quadro elettrico, o inserendo le valvole di sicurezza dell’impianto gas.

Se invece volessi sostituire o installare da zero gli impianti esistenti, elettrico, gas, riscaldamento, avresti bisogno del professionista.

In realtà, spesso non viene richiesta l’autorizzazione nemmeno per le sostituzioni. Quindi, specialmente per quanto riguarda gli impianti, ti consiglio di consultare il tuo tecnico di fiducia.

Mentre potrai tranquillamente sostituire o installare i condizionatori, le pompe di calore con potenza inferiore di 12 kW, la parabola, le colonnine di ricarica dell’auto, i pannelli fotovoltaici al di fuori del centro storico, eccetera.

Elenco delle opere ricadenti in edilizia libera

Come ti accennavo, nel 2018 è stato realizzato un glossario delle opere ricandenti in edilzia libera. E' importante precisare che non si tratta di un elenco esaustivo, ma l'allegato indica solo le principali opere. Inoltre, ti ricordo che occorre sempre controllare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, come ad esempio il regolamento edilizio, e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.

Ho riportato il testo completo nell'articolo, ma se volessi potresti scaricare il pdf e salvarlo sul computer:

Cosa si intende per finiture?

Per finiture si intendono gli elementi non strutturali dell’edificio aventi funzione di completamento, protezione e caratterizzazione estetica, posti a rivestimento o a chiusura delle strutture principali.

Esempi di finiture sono:

• • • • intonaci interni ed esterni;
      • tinteggiature;
      • rivestimenti;
      • pavimenti e battiscopa.

Cosa si intende per riparazione?

La riparazione consiste nel ripristino dei danni esistenti, effettuato senza sostituzione dell’elemento, mantenendo quello originario; a titolo esemplificativo, rientra in tale intervento la sistemazione di una fessurazione presente nel pluviale dell’edificio.

Cosa si intende per rinnovamento?

Il rinnovamento è un intervento volto a ripristinare o aggiornare un elemento dell’edificio senza alterarne la funzione o la struttura essenziale, attraverso il rifacimento o il miglioramento delle sue parti.

Cosa si intende per sostituzione?

La sostituzione consiste nel rimpiazzo di un elemento ormai usurato con un altro avente la medesima funzione di quello preesistente; rientra, ad esempio, la sostituzione di una tegola o di un tratto di copertura deteriorato con elementi nuovi aventi caratteristiche analoghe agli originari.

Opere che richiedono una pratica comunale

Di contro, potrebbe esserti utile l'elenco di tutte le principali opere che richiedo sicuramente la nomina di professionista. E' sufficiente una di queste voci, per essere costretto ad interfacciarti con il Comune:

• demolizione, spostamento o realizzazione di un muro portante e non;
• apertura, spostamento o chiusura di una porta, finestra o lucernario;
• rifacimento di un solaio;
• cerchiatura di una parete o altre oper strutturali quali rifacimento tetto o solaio;
• frazionamento o accorpamento di unità immobiliari;
• cambio di destinazione d'uso;
• realizzazione o demolizione di piscina esterna interrata, un muro di confine, un soppalco, una veranda, una nuova rete fognaria di casa o fosse settiche, balcone, vespaio aerato, cappotto termico o isolamento pareti, scale interne o esterne, ampliamenti volumetrici, demolizione e ricostruzione e nuova costruzione;
• •  

Questi interventi, a seconda dell’importanza dell'opera, potrebbero richiedere una CILA, SCIA o Permesso di costruire.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo.