Glossario / elenco edilizia libera senza permessi 2025
Con il Decreto Salva Casa 69/2024 occorre aggiornare la lista delle opere che ricadono in edilizia libera, interventi che non necessitano di un architetto, geometra, ingegnere o perito che depositi una pratica edilizia in Comune.
Quindi al glossario delle opere ritenute edilizia libera (allegato del DM 2 marzo 2018, in attuazione dal Decreto Scia 2) occorre aggiungere le integrazioni aggiunte successivamente.
La notevole mole di leggi che si sono susseguite negli anni unite alle normative che spesso vengono interpretate in maniera differente potrebbero creare una certa confusione. Cerchiamo di far chiarezza.
Opere in edilizia libera
Principalmente, ricadono in edilizia libera (art. 6 Testo unico edilzia TUE) le opere di manutenzione ordinaria. Ad esempio, la ripavimentazione dell'appartamento, compreso anche di massetto sottostante, la tinteggiatura degli ambienti, la sostituzione delle canaline del drenaggio dell’acqua meteorica, dei pluviali e delle gronde.
In generale, tutto ciò che ricade in edilizia libera è ricompreso nell' art. 3 comma 1 del TUE:
a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;"
a bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
b) gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
b bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge o di porticati rientranti all'interno dell'edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche;
b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimol'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche;
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola;
e-bis) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale; le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;
e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. e-sexies) le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivato.
Quindi, non avresti bisogno del permesso comunale qualora volessi sostituire le finestre e le porte interne ed esterne di casa, se volessi rimaneggiare il manto di copertura, quindi sostituire le tegole, la guaina impermeabilizzante, ma anche, attenzione, l’isolante termico sotto le tegole.
Passiamo agli impianti, che secondo me sono la voce più controversa. Secondo il legislatore potresti intervenire sugli impianti senza permessi per riparare, integrare, quindi aggiungere qualche elemento, come ad esempio qualche presa dell’impianto elettrico, un termosifone dell’impianto di riscaldamento, o il bidet dell’impianto idrico. Potresti anche mettere a norma senza il supporto del professionista e senza il deposito della pratica, ad esempio, adeguando il quadro elettrico, o inserendo le valvole di sicurezza dell’impianto gas.
Se invece volessi sostituire o installare da zero gli impianti esistenti, elettrico, gas, riscaldamento, avresti bisogno del professionista.
In realtà, spesso non viene richiesta l’autorizzazione nemmeno per le sostituzioni. Quindi, specialmente per quanto riguarda gli impianti, ti consiglio di consultare il tuo tecnico di fiducia.
Mentre potrai tranquillamente sostituire o installare i condizionatori, le pompe di calore con potenza inferiore di 12 kW, la parabola, le colonnine di ricarica dell’auto, i pannelli fotovoltaici al di fuori del centro storico, eccetera.
Elenco delle opere ricadenti in edilizia libera
COme ti accennavo, nel 2018 è stato realizzato un glossario delle opere ricandenti in edilzia libera. E' importante precisare che non si tratta di un elenco esaustivo, ma l'allegato indica solo le principali opere. Inoltre, ti ricordo che occorre sempre controllare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, come ad esempio il regolamento edilizio, e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.
Ho riportato il testo completo nell'articolo, ma se volessi potresti scaricare il pdf e salvarlo sul computer:
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OPERA |
ELEMENTO |
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Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. a) Manutenzione ordinaria: Interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare mantenere in efficienza impianti tecnologici esistenti (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II -Edilizia- attività 1)
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Riparazione, sostituzione, rinnovamento (comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi, etc.) |
Pavimentazione esterna e interna |
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Rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate) |
Intonaco esterno o interno |
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Riparazione, sostituzione, rinnovamento |
Elemento decorativo delle facciate (es. marcapiani, modanature, corniciature, lesene) |
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Opera di lattoneria (es. grondaie, tubi, pluviali) e impianto di scarico |
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Rivestimento interno e esterno |
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Serramento e infisso interno e esterno |
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Installazione comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento |
Inferriata/Altri sistemi anti intrusione |
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Riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento eventuali elementi accessori, rifiniture necessarie (comprese le opere correlate) |
Elemento di rifinitura delle scale |
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Scala retrattile e di arredo |
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Riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma |
Parapetto e ringhiera |
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Riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali (comprese le opere correlate quali l’inserimento di strati isolanti e coibenti) |
Manto di copertura |
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Riparazione, sostituzione, installazione |
Controsoffitto non strutturale |
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Riparazione, rinnovamento |
Controsoffitto strutturale |
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Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma |
Comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi |
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Riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma |
Ascensore e impianti di sollevamento verticale |
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Riparazione e/o sostituzione, realizzazione di tratto di canalizzazione e sottoservizi e/o messa a norma |
Rete fognaria e rete dei sottoservizi |
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Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma |
Impianto elettrico |
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Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, compreso il tratto fino all’allacciamento alla rete pubblica e/o messa a norma |
Impianto per la distribuzione e l’utilizzazione di gas |
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Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico e/o messa a norma |
Impianto igienico e idro-sanitario |
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Installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento e/o messa a norma |
Impianto di illuminazione esterno |
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Installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione e/o messa a norma |
Impianto di protezione antincendio |
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Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma |
Impianto di climatizzazione |
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Riparazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma |
Impianti di estrazione fumi, canne fumarie |
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Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma |
Antenna/parabola e altri sistemi di ricezione e trasmissione |
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Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma |
Punto di ricarica per veicoli elettrici |
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Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. a-bis) Pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW Interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 2) |
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Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma |
Pompa di calore aria-aria (climatizzatori e condizionatori) |
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Edilizia Libera d.lgs. n. 128/2006, art. 17 Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc (d.lgs. n.128/2006, art. 17) |
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Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma |
Deposito di gas di petrolio liquefatti |
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Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. b) Eliminazione delle barriere architettoniche Interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 21) |
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Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, purché non incida sulla struttura portante |
Ascensore, montacarichi |
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Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma |
Servoscala, montascala e assimilabili |
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Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento |
Rampa |
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Apparecchio sanitario e impianto igienico e idro-sanitario |
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Dispositivi sensoriali |
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Opere strumentali all’attività di ricerca nel sottosuolo attraverso carotaggi, perforazioni e altre metodologie |
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Edilizia libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. d) Movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 24) |
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Manutenzione, gestione e livellamento |
Terreno agricolo e pastorale |
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Manutenzione e gestione |
Vegetazione spontanea |
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Impianti di irrigazione e di drenaggio, finalizzati alla regimazione ed uso dell’acqua in agricoltura. |
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Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e) Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 25) |
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Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento |
Serra compresi elementi di appoggio e/o ancoraggio |
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Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e-ter) Pavimentazione di aree pertinenziali Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II – Edilizia- attività 27) |
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Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento |
Intercapedine |
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Locale tombato |
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Pavimentazione esterna, comprese le opere correlate, quali guaine e sottofondi |
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Vasca di raccolta delle acque |
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Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e-quater) Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 28) |
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Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento |
Pannello solare, impianto fotovoltaico e generatore microeolico |
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Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e-quinquies) Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 29) |
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Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento |
Opera per arredo da giardino (es. barbecue in muratura/ fontana/muretto /scultura/fioriera, panca) e assimilate |
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Gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo |
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Gioco per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione |
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Pergolato, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo |
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Ricovero per animali domestici e da cortile, voliera e assimilata, con relativa recinzione |
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Ripostiglio per attrezzi, manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo |
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Sbarra, separatore, dissuasore e simili, stallo biciclette |
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Tenda, Tenda a Pergola, pergotenda, copertura leggera di arredo |
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Elemento divisorio verticale non in muratura, anche di tipo ornamentale e similare |
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Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 3 comma 1, lett. e.5) Manufatti leggeri in strutture ricettive Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore.(d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 16) |
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Installazione, riparazione e rimozione |
Manufatti leggeri in strutture ricettive all’aperto (roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni) e assimilati |
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Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e-bis) - previa Comunicazione Avvio Lavori. Opere contingenti temporanee Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.(d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 26) |
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Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione |
Gazebo |
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Stand fieristico |
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Servizi igienici mobili (sebach) |
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Tensostrutture, pressostrutture e assimilabili |
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Elementi espositivi vari |
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Aree di parcheggio provvisorio, nel rispetto dell’orografia dei luoghi e della vegetazione ivi presente |
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Opere che richiedono una pratica comunale
Di contro, potrebbe esserti utile l'elenco di tutte le principali opere che richiedo sicuramente la nomina di professionista. E' sufficiente una di queste voci, per essere costretto ad interfacciarti con il Comune:
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- demolizione, spostamento o realizzazione di un muro;
- apertura, spostamento o chiusura di una porta, finestra o lucernario;
- cerchiatura di una parete o altre oper strutturali quali rifacimento tetto o solaio;
- frazionamento o accorpamento di unità immobiliari;
- cambio di destinazione d'uso;
- realizzazione o demolizione di piscina esterna interrata, un muro di confine, un soppalco, una veranda, una nuova rete fognaria di casa o fosse settiche, balcone, vespaio aerato, cappotto termico o isolamento pareti, scale interne o esterne, ampliamenti volumetrici, demolizione e ricostruzione e nuova costruzione;
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Questi interventi, a seconda dell’importanza dell'opera, potrebbero richiedere una CILA, SCIA o Permesso di costruire.
Spero che l'articolo ti sia stato utile. Vincenzo.
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