Bonus porte interne 2026: guida semplice e completa

Bonus porte interne con o senza ristrutturazione. Procedura, iva e documenti da conservare.

Quando si parla di agevolazioni fiscali per la casa, molti cercano informazioni sul bonus porte interne. In realtà, un bonus dedicato non esiste. Tuttavia, l’acquisto e l’installazione delle porte interne possono essere agevolati tramite altri incentivi: il Bonus ristrutturazione e, in alcuni casi specifici, l’Ecobonus.

In questa guida vediamo in quali interventi le porte interne sono ammesse, quali aliquote si applicano, quando serve un titolo edilizio, come funziona l’IVA e quali documenti conservare per non perdere le detrazioni.

Porte interne: in quali bonus ricadono?

Come ti accennavo, a surprise, il bonus porte interne non esiste..O meglio, la spesa per l'acquisto e la fornitura delle porte interne può essere incentivata tramite due differenti agevolazioni:

• bonus ristrutturazione o bonus casa;
• ecobonus.

In entrambi i casi, potresti recuperare il 50% o il 36% della spesa sostenuta per sostituire o installare nuove porte.

Il recupero della spesa avviene tramite delle detrazioni dalle future tasse che pagherai.

Valutiamo tutte le agevolazioni partendo dal bonus ristrutturazione.

Bonus ristrutturazione

Qualora dovessi realizzare almeno un intervento ricadente nella manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia potresti recuperare dalle tasse parte della spesa sostenuta per la sostituzione o installazione delle porte interne (in base al principio di assorbimento alla categoria superiore).

Ciò significa che, sostituendo solamente le porte interne senza realizzare altre opere ricadenti in uno dei macro-interventi sopracitati, non avresti diritto all'agevolazione. Non ti occorrerebbe nessun "intervento trainante" solo qualora installassi delle porte in ambienti comuni ad altre unità, ad esempio nell'androne condominiale, sfruttando l'ecobonus infissi.

L'aliquota detrattiva varia:

Per le opere ricadenti manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, occorre un'autorizzazione comunale: CILA, SCIA o Permesso di costruire. Ma non sempre. Difatti, alcune opere sono realizzabili senza alcun permesso in quanto ricadenti in edilizia libera (senza realizzare una ristrutturazione completa). Tuttavia sono agevolabili. Penso ad esempio alla posa del condizionatore.

La spesa massima detraibile è di 96.000 € con un recupero del costo sostenuto in 10 anni. Ovviamente, all'interno del massimale dovrai far rientrare anche le spese relative a tutti gli altri interventi che realizzerai all'interno dell'appartamento.

Ecobonus ordinario

Nel solo caso di sostituzione, potresti aderire all'ecobonus solo qualora le porte interne fungano da confine tra un ambiente riscaldato e una stanza priva di climatizzazione invernale. In questo caso, la porta sostituita dovrà garantire determinate performance termiche. Potresti effettuare anche solamente l'installazione della porta, in quanto non occorre un intervento "trainante". Scopri di più.

Bonus mobili

La fornitura e posa in opera delle porte interne non ricade nel bonus mobili. Difatti, è la guida stessa del bonus mobili che esclude: l’acquisto di porte, pavimentazioni (per esempio, il parquet), tende e tendaggi, altri complementi di arredo ecc. Giustamente, le porte non sono ritenute dei mobili.

Piuttosto, nell'eventualità in cui aderissi al bonus ristrutturazione, potresti detrarre anche le spese relative all'acquisto e l'installazione di mobili ed elettrodomestici.

Sconto in fattura o cessione del credito

Come ti accennavo, sia nel caso in cui tu aderirissi al Bonus ristrutturazione, sia all'Ecobonus, in alternativa alla detrazione, potresti richiedere all'impresa lo sconto in fattura.  L'impresa ti anticiperà i soldi che a sua volta recupererà dalle future tasse che pagherà.

Oramai è quasi impossibile trovare un'impresa disposta ad applicarti lo sconto in fattura. In questo caso, potresti anche cedere direttamente il credito alle banche: scopri di più.

Tuttavia, con il decreto-legge 11/2023, potranno beneficiare dello sconto in fattura e della cessione del credito soltanto i soggetti che hanno già avviato l'iter autorizzativo comunale (CILAS, CILA, SCIA o Permesso di costruire) prima del 17 febbraio 2023.

Quale iva occorre applicare?

Le porte interne sono ritenute dei beni significativi. Ciò significa che, su una parte della spesa sostenuta verrà applicata l'iva ridotta al 10%, sulla restante il 22%.

Per quanto riguarda la posa in opera, l'iva è sempre al 10%. Mentre, per quanto riguarda la fornitura delle porte, l'iva al 10% si applica soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Non odiarmi, vediamo un esempio. 

Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui 4.000 euro è il costo per la prestazione lavorativa e 6.000 euro è il costo delle porte. Sulla fornitura, l’Iva al 10% si applica sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e il costo dei beni significativi: 10.000 - 6.000 = 4.000. Sul valore residuo della fornitura (pari a 2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%. Quindi:

• posa in opera: 4.000 iva al 10%: 400 €
• fornitura al 10%: 10.000 - 6.000 = 4.000 € iva al 10%: 400 €
• fornitura al 22%: 2.000 € iva al 22%: 440 €

Qualora ti fossero rimasti dei dubbi, ti consiglio la lettura di questo articolo.

Quali spese sono detraibili?

 Tra le spese rientranti negli incentivi abbiamo:

- smontaggio, scarico e demolizione delle eventuali porte sostituite;

- fornitura e posa in opera delle porte e di tutte le apparecchiature meccaniche, elettriche ed elettroniche;

- spese per le prestazioni professionali (geometra, architetto o ingegnere) necessarie alla realizzazione degli interventi nonché della documentazione tecnica necessaria.

Quali documenti occorre conservare?

In caso di verifica da parte dell'Agenzia delle Entrate, dovrai esibire:

- fatture relative alle spese sostenute;

- ricevute dei bonifici bancario o postale parlante, che rechino come causale il numero della fattura e relativa data, oltre ai dati del richiedente la detrazione e del beneficiario del bonifico;

- l'eventuale pratica edilizia e la notifica preliminare;

Qualora optassi per la cessione del credito o lo sconto in fattura:

- l'asseverazione della congruità delle spese;

- il visto di conformità;

Per il solo Ecobonus o Superbonus, dovrai conservare anche la comunicazione degli interventi all’ENEA (codice CPID).

Prima di salutarti, penso possa esserti utile l'articolo sui costi e le recensioni delle migliori marche di porte interne. 

A presto, Vincenzo

Fotovoltaico plug & play da balcone: permessi e allacci 2026

Il fotovoltaico plug & play o mini-fotovoltaico installabile in balcone di quali autorizzazioni necessita per l'allaccio? Come comportarsi in condominio?

A seguito dell'aumento delle bollette, il fotovoltaico è tornato di moda.

Tuttavia, i pannelli fotovoltaici sono poco democratici, non sono per tutti. Non tutti dispongono di una copertura di proprietà esclusiva o di una tettoia per auto dove installare i pannelli. Ed eccoti la novità, il fotovoltaico da balcone.

In pratica, un impianto fotovoltaico agganciabile, ad esempio, alle ringhiere della terrazza che, collegato alla rete domestica, alimenta gli elettrodomestici.

Per diffondere tale tecnologia, l’Autorità di regolazione per energia reti e ambiente (Arera) con la delibera 315/2020/R/eel ha infatti modificato ha modificato il Testo Integrato Connessioni Attive (Tica) introducendo delle procedure di connessione semplificate per i piccoli impianti di potenza inferiore o uguale a 800 W.

All'interno dell'articolo ci focalizzeremo proprio sui sistemi con potenza inferiore a 800 W, tipici impianti "da balcone".

Impianto plug & play o mini-fotovoltaico

Nel prosieguo della guida, ci sarà utile distinguere tra:

• fotovoltaico plug & play PnP: impianto con potenza minore o uguale a 350 W.
• mini-fotovoltaico: impianto con potenza compresa tra i 350 W e gli 800 W.

I plug & play sono degli impianti fotovoltaici e/o sistemi di accumulo di potenza nominale non superiore a 350 W (di solito composti da un unico pannello) che possono essere collegati direttamente all’impianto elettrico dell’utente tramite la presa di corrente dedicata e visivamente identificabile rispetto alle altre prese all’interno dell’impianto elettrico dell’utente, immettendo energia elettrica nel medesimo impianto elettrico.

Regola fondamentale: questi sistemi richiedono un circuito dedicato in partenza dal quadro di distribuzione. Questo circuito non potrà essere collegato a nessun'altra presa, elettrodomestico o ciabatta. Questo per evitare sovratensioni nell'impianto elettrico.

Mentre, il mini-fotovoltaico è un impianto simile al plug & play, ma con potenza compresa tra i 350 e gli 800 W.

Questi sistemi sono connessi alla rete usualmente tramite un micro-inverter che trasforma l'energia da continua ad alternata. Nel caso in cui non sia presente l’inverter (ad esempio generatori rotanti) nell’impianto devono essere previste apposite protezione contro il sovraccarico e il cortocircuito.

Dopo questa breve panoramica, passiamo al sodo.

Come ti accennavo, Arera ha introdotto notevoli semplificazioni per la diffusione di questi sistemi in merito ai requisiti tecnici per la connessione:

Comunicazione unica al gestore

Installando i pannelli fotovoltaici in casa ti trasformerai a tutti gli effetti in un produttore attivo di energia elettrica. Potrai pavoneggiarti dell'upgrade con i tuoi amici :)

Ma come per i pannelli fotovoltaici montati sul tetto, dovrai seguire un iter burocratico per connettere e attivare l'impianto.

Fortunatamente esiste una procedura semplificata: la comunicazione unica al gestore di rete (e-distribuzione o gestore di rete di zona). Per farlo ti sarà sufficiente registrarti sul portale del gestore di rete e seguire la procedura.

Ma per beneficiare della procedura semplificata dovrai:

1. immettere in rete l’energia elettrica prodotta in eccedenza rispetto all'autoconsumo;
2. rinunciare alla remunerazione dell’eventuale energia elettrica prodotta e immessa in rete.

Lo Stato dà, lo Stato prende. In questo caso, come in molti altri casi, è più quello che prende. 

Ma vediamo in cosa consistono le semplificazioni:

Documentazione e semplificazioni per i Plug-play

Nel caso di plug & play, dovrai comunque inviare la comunicazione unica, ma saresti esonerato dal fornire al gestore di rete competente la seguente documentazione tecnica:

1. schema elettrico unifilare definitivo dell’impianto di produzione, con evidenza dei generatori, degli eventuali inverter, dei dispositivi generali e dei dispositivi di sezionamento, e le modalità di connessione del medesimo impianto alla rete, secondo le Norme CEI applicabili;
2. dichiarazione di conformità dell’impianto di produzione alla regola dell’arte ai sensi della vigente normativa;
3. dichiarazione di conformità di eventuali dispositivi di conversione statica e di interfaccia installati;
4. il regolamento di esercizio sottoscritto dal produttore. Ogni impresa distributrice mette a disposizione un suo modello predisposto.

Mentre, questa documentazione deve essere fornita nel caso di impianti di produzione di potenza inferiore a 800 W diversi dagli impianti di produzione “Plug & Play”, quindi nel caso di "mini-fotovoltaico".

Comunque sia, anche nel caso di mini-fotovoltaico, la procedura e i documenti richiesti sono molto più "leggeri" rispetto a quanto richiesto nel caso di sistema fotovoltaico tradizionale.

Bisogna sostituire il contatore?

Premetto che non serve un contatore dedicato come per il fotovoltaico "più potente".

L’impresa distributrice, entro 5 giorni lavorativi dalla data di ricevimento della Comunicazione Unica, deve riprogrammare il misuratore bidirezionale al fine di attivare la rilevazione dell’energia elettrica immessa in rete dall’impianto di produzione di potenza inferiore a 800 W.

Per capire se il tuo contatore è bidirezionale, sulla targa deve essere presente un simbolo costituito da due frecce orizzontali che puntano in direzioni opposte.

Non è richiesta la rilevazione della predetta energia nel caso di impianti di produzione di potenza inferiore a 800 W installati in punti di connessione privi di un misuratore che a seguito di un intervento di riprogrammazione possa essere abilitato alla rilevazione sia dell’energia elettrica immessa che dell’energia elettrica prelevata;

Fotovoltaico da balcone con impianto classico esistente

Il fotovoltaico da balcone non può essere installato laddove è già presente un impianto fotovoltaico tradizionale. O meglio, se esistesse già un impianto più potente di 800 W, se si volesse installare un fotovoltaico da balcone, il proprietario dovrebbe realizzare una pratica di potenziamento di impianto o per una nuova sezione di impianto già esistente.

Impianti con batterie

Sicuramente avrai pensato: "invece di regalare la corrente non utilizzata, integro il sistema con delle batterie di accumulo". Purtroppo i sistemi in commercio non prevedono le batterie di accumulo per questa tipologia di impianti.

Se proprio volessi limitare i regali alla rete, dovresti cambiare le abitudini o acquistare elettrodomestici ricaricabili come gli aspirapolveri senza filo.

Occorre un elettricista?

Qualora disponessi di un interruttore o di una presa e di una linea dedicata collegata direttamente al quadro elettrico e volessi collegarci un impianto con potenza inferiore a 350 W, potresti fare a meno dell'elettricista. Di contro, non potrai optare per il "fai da te".

Sintesi delle principali differenze tra gli impianti da balcone

Cerchiamo di semplificare e vediamo le "differenze" tra le varie tipologie di impianto:

Opzioni di montaggio 

I pannelli possono essere montati:

• a parete sul muro di casa, mobili su ruote,
• oppure allacciati alla ringhiera o al parapetto del balcone.

Dovrebbero essere esposti il più possibile verso sud e inclinati di circa 30° (inclinazione difficilmente ottenibile in balcone, specialmente se allacciati alla ringhiera).

Fai attenzione agli ombreggiamenti, quali alberi ed altri edifici che potrebbero limitare di molto la captazione solare.

Posso scollegare l'impianto?

Scollegando l'impianto dalla presa di corrente sparirà la tensione? Gli inverter integrati hanno precauzioni di sicurezza integrate che assicurano che la tensione sia presente solo qualora venga rilevata una rete elettrica.

In molti mi chiedono: dovendo regalare la corrente che non consumo, se collegassi l'impianto solo qualora avessi bisogno di energia? Potresti farlo, ma attenzione, staccare e attaccare l'impianto fotovoltaico potrebbe provocare dei danni al sistema.

Ci possono essere dei problemi nella rete di casa?

Assolutamente no. Per legge, questi sistemi devono essere dotati di una protezione a monte per evitare possibili problemi all’impianto elettrico casalingo.

Quanti sistemi posso installare?

Per ogni punto di connessione è ammesso un solo impianto di produzione “Plug & Play”. Quindi in casa tua, caratterizzata da un POD, potrai installare un solo sistema PnP. Inoltre, gli impianti di produzione “Plug & Play” non possono essere installati nel punto di connessione dove sia già presente un impianto incentivato.

In un comunicato del 10 aprile 2025, ARERA ha specificato che e possibile connettere piu impianti di produzione (anche gestiti da soggetti diversi) a un unico punto di connessione, purche rispettino le condizioni tecniche e di potenza previste.

Ti consiglio di verificare con il gestore locale o il distributore se la configurazione è ammessa e quali siano le condizioni (potenza, regime, regolamento interno).

Serve un'autorizzazione del Comune?

No, si tratta di sistemi ricadenti in edilizia libera, per cui non è richiesta la pratica comunale (CILA o SCIA), salvo diverse prescrizioni dei regolamenti locali! Prima di procedere, ti consiglio sempre di controllare il regolamento edilizio del tuo Comune.

Inoltre, potrebbe accadere che tu viva in un immobile vincolato dalla Sovrintendenza. Non è raro che un immobile sia ubicato in zona paesaggistica. In questo caso, dovresti richiedere il nulla osta alle Belle arti.

Come comportarsi nel condominio?

Secondo l'art 1122 del codice civile, ogni condomino può:

"Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio."

Per decoro si intende l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità.

Occorre citare anche l'art. 1122 bis Codice Civile secondo il quale

"È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato."

Proviamo a sintetizzare. Considerato il notevole impatto estetico, io comunicherei all'amministratore condominiale la tua volontà di voler installare un impianto fotovoltaico da balcone il quale riferirà in assemblea le tue intenzioni. Questo in quanto rischieresti che un condomino chieda la rimozione del sistema per il mantenimento del decoro architettonico dell'edificio. In questo caso, sarebbe il giudice a decidere.

Prima di salutarti, penso possa esserti utile l'articolo sui prezzi di questi sistemi e sulla convenienza.

A presto, Vincenzo.

Risarcimento danni e garanzia lavori edili: 1, 2 o 10 anni? 2026

Guida sulla tutela in caso di lavori edili e impiantistici mal eseguiti. Quanto dura la garanzia e qual è la corretta procedura per la richiesta di risarcimento del danno.

Lo sapevi che l'idraulico, il muratore, il serramentista sono sempre tenuti a realizzare l'opera secondo la regola dell'arte ed utilizzando materiali idonei. Ad esempio, l'elettricista non deve solo fornire una valida componentistica dell'impianto ma deve anche assemblarla in maniera tale che il sistema funzioni correttamente e in sicurezza, così come l'idraulico che, nel ristrutturare il bagno, oltre a fornire le tubazioni certificate dovrà, tra le altre cose, rendere stagno e privo di perdite l'impianto.

Purtroppo, non sempre fila tutto liscio. Nel caso in cui alcune lavorazioni non vengano eseguite in maniera corretta, consiglio sempre di trovare un accordo con l'impresa e di giungere ad una conclusione bonaria della contesa. Ma, qualora i rapporti siano definitivamente inclinati, ti consiglio di affidarti ad un legale.

Prima di contattare il professionista, penso possano esserti utili alcune indicazioni normative e procedurali. Difatti, per poter beneficiare della garanzia, dovrai essere accorto e rispettare le scadenze e i modi.

Entriamo subito nel vivo della questione: a tutelarci nel caso di lavori edili / impiantistici mal eseguiti riguardanti una ristrutturazione è il codice civile.

Vediamo gli articoli cruciali:

Art 1667 Garanzia biennale su difformità e vizi "non gravi"

Secondo l'articolo 1667 del codice civile:

• l'impresa deve garantire gli eventuali vizi di costruzione e le difformità (non corrispondenza dell'opera eseguita rispetto alle previsioni del contratto / progetto) dell'opera realizzata;
• la garanzia ha una durata di due anni dal giorno della consegna dell'opera. O meglio, il committente potrà far valere la garanzia sempre purché denunci prima che siano decorsi i due anni dalla consegna dell'opera.
• colui che ha commissionato l'opera deve denunciare le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta di quest'ultimi, altrimenti decade la garanzia;
• l'impresa non è tenuta a garantire qualora il committente avesse accettato l'opera con vizi e difformità a lui noti o comunque "riconoscibili" (“diligenza dell’uomo comune”);

In pratica, qualora riscontrassi dei difetti tali da rendere l'opera tecnicamente non funzionante o non conforme a quanto indicato nel progetto / contratto, per ottenere il risarcimento dovresti denunciare l'inefficienza a colui a cui hai commissionato l'opera entro 60 giorni dalla scoperta e comunque entro due anni dalla conclusione e consegna dell'opera.

Se viceversa, l'appaltatore ti avesse segnalato il difetto e tu lo avessi accettato, quest'ultimo non ne sarebbe più responsabile.

Inoltre, potrebbe accadere che tu accetti l'opera non rendendoti conto del difetto, in quanto "uomo comune", inteso come non esperto della materia. Immagina di accettare l'installazione di una caldaia ove non è funzionante lo valvola di sicurezza. Magari, non essendo del mestiere, non ti accorgi di tale difetto. In questo caso, vale la garanzia.

Qualora scoprissi dei vizi occulti dopo i due anni, le spese di sistemazione sarebbero a tuo carico, a meno che i vizi non siano tali da attivare la responsabilità decennale dell'appaltatore. Ma di questo ne parleremo nel paragrafo sull'art. 1669.

Art 1668: eliminazione e/o risarcimento del danno

Successivamente, l'art. 1668 del c.c. sottolinea come, ovviamente, il committente (che in genere, è il proprietario di casa) potrebbe chiedere che le difformità o i vizi:

1. vengano eliminate a spese dell'appaltatore;
2. oppure che il prezzo dell'opera venga diminuito di una quota pari al costo di eliminazione del vizio o della difformità e/o dell'eventuale risarcimento del danno provocato nel caso di colpa dell'appaltatore.

Facciamo un esempio. Immagina di commissionare la realizzazione di un impianto elettrico ex-novo. Al termine dei lavori, funziona tutto correttamente. Dopo due giorni comincia a saltare la corrente elettrica. Dopo aver segnalato l'accaduto all'elettricista, potresti far sistemare l'impianto a spese del tecnico, oppure potresti decurtargli dal saldo la quota di spesa utile a ripristinare il funzionamento. Oltre a ciò, potresti richiedere dei danni per il mancato utilizzo dell'appartamento nel periodo di sistemazione dell'impianto elettrico.

Sempre secondo l'articolo 1668, qualora le difformità o i vizi dell'opera fossero tali da rendere l'opera del tutto inadatta alla sua destinazione, in qualità di committente, potresti chiedere la risoluzione del contratto.

Art 1669: garanzia decennale su vizi gravi

Concludiamo in bellezza, secondo l'art. 1669 del c.c.:

"Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia."

Cerchiamo di comprendere questo mappazzone legalese tramite degli esempi. Qualora l'impresa costruisse un'abitazione sopra un terreno in frana o dalla poca portanza, provocando il cedimento delle fondazioni del fabbricato, oppure realizzasse dei pilastri talmente snelli da provocare un rischio di collasso della struttura, ti troveresti di fronte a gravi difetti che rendono l'immobile inutilizzabile. In questi casi, la garanzia non sarà più biennale ma bensì decennale. Qualora scoprissi un vizio avresti fino ad una anno per segnalarlo all'appaltatore!

Sembrerebbe che questa garanzia sia imputabile ai soli soggetti che effettuano interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione o comunque interventi sostanziali che intaccano strutture fondamentali che qualora presentassero dei gravi vizi di costruzione renderebbero inutilizzabile il fabbricato.

Ci ha pensato la sentenza corte della Cassazione n. 22553 del 4 novembre 2015 a spazzare via ogni dubbio: la garanzia decennale deve essere rispettata anche nel caso di interventi minori di modificazione o riparazione riguardanti un preesistente edificio (o altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata), i quali, in ragione di vizi del suolo su cui la nuova opera si radica o di difetti di costruzione dell’opera, rovinino, in tutto o in parte, o presentino evidente pericolo di rovina ovvero gravi difetti anche se riferiti all’opera innovativa e non già all’edificio pregresso.

Ne segue che, anche gli autori di interventi di modificazione o riparazione o in generale, gli esecutori di opere integrative, potrebbero essere responsabili per 10 anni delle opere poste in essere nel momento in cui tali interventi incidessero sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell’edificio oppure sugli elementi secondari od accessori, in maniera tale da compromettere la funzionalità globale dell’immobile stesso.

In pratica, la sentenza allarga la responsabilità decennale anche all'esecutore di interventi di manutenzione ordinaria, di riparazione o straordinari che compromettano totalmente o in parte l'edificio.

Ma vediamo in dettaglio l'oggetto della sentenza. Nel 1991, la società X realizzava degli interventi nel condominio Y consistenti in:

• rafforzamento dei solai tramite getto di calcestruzzo e rete elettrosaldata;
• completa ricostruzione delle rampe delle scale;

Dalla sentenza si evince come, a seguito della realizzazione delle opere, si siano presentate delle crepe nell'intonaco che hanno provocato delle infiltrazioni di acqua piovana negli appartamenti dei condomini. In pratica, le facciate non garantivano più l'impermeabilità del fabbricato. Inoltre, erano emerse delle vistose fessure nell'intonaco delle pareti e del soffitto del vano scale. Si trattava di difetti che compromettevano il normale utilizzo dell’immobile.

L’impresa esecutrice rifiutava ogni responsabilità sostenendo che aveva eseguito degli interventi su un immobile costruito da altri soggetti più di dieci anni prima.

I giudici, sottolineando come il termine decennale non decorre solo dalla costruzione dell’edificio, ma anche dalla realizzazione delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, hanno intimato all’impresa il ripristino dei vizi a sue spese.

Tutto ciò, potrebbe essere esteso, ad esempio, all'errata impermeabilizzazione del tetto che permette all'umidità di entrare nell'appartamento redendo l'ambiente non salubre. Di contro, la garanzia non potrà essere estesa a 10 anni qualora, ad esempio, ti si rompa il rubinetto del bidet.

Vorrei precisarti che, come tutte le leggi, anche questi articoli del c.c. possono essere oggetto di interpretazioni differenti da parte dei giudici.

Fac-simile lettera segnalazione difetti

Direi che, meglio di una contestazione scritta inviata tramite PEC oppure raccomandata con ricevuta di ritorno, non c'è niente. Verba volant, scripta manent.

Potrebbe esserti utile il modello fac-simile per la richiesta di risarcimento danni o l'eliminazione del vizio di costruzione.

Non ho stipulato il contratto d'appalto. Ho diritto alla garanzia?

Purtroppo, il codice civile richiede che i lavori siano stati regolarmente appaltati. Starà poi al giudice valutare se il contratto scritto sia o meno un elemento essenziale che possa precludere o meno l'accesso alla garanzia.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.

Costo terreni edificabili al metro quadro per regione

Quanto costano in media i terreni edificabili al metro quadro al variare delle regioni?

Per rendere un terreno "edificabile", il Comune, tramite il Piano Regolatore Generale o altro strumento urbanistico vigente, deve conferire al lotto in questione una destinazione edificatoria. Quindi, se ti trovassi di fronte ad un terreno edificabile è perché il Comune, in passato, ha deciso che tale lotto doveva essere destinato a tale uso.

Questa caratteristica viene accerta dal Comune mediante il Certificato di Destinazione urbanistica.

All'interno di questo articolo tratteremo i terreni edificabili a carattere residenziale, e lasceremo in disparte le destinazioni commerciali ed industriali.

Da cosa dipende il costo del terreno edificabile

Il costo del terreno edificabile dipende dalla richiesta di tali beni in una determinata zona. A sua volta, la richiesta dipende da molteplici fattori tra i quali:

• località di ubicazione: nord, centro o sud Italia; ma anche se l'appezzamento fosse collocato in centro o in periferia, vicino o meno alle città o al Comune di interesse;
• dimensioni del terreno;
• parametri urbanistici: la cubatura massima, la superficie e l'altezza massima consentita su quel lotto influisce notevolmente sul prezzo; 
• caratteristiche intrinseche del terreno: se pianeggiante o diruto, se vicino ad una strada o intercluso tra altri appezzamenti.

Indagini di mercato

Per individuare un prezzo al metro quadro indicativo di un terreno edificabile potresti utilizzare due canali:

1. ricerca sui portali di compravendita: per valutare quanto potrebbe costare un terreno nella tua zona potresti effettuare una ricerca sui portali degli annunci di compravendita, quali immobiliare.it, oppure idealista.it e scorrere tra le offerte dei terreni in vendita o affitto. Attenzione: spesso i portali segnalano la superficie del lotto di terra, ma a noi interessa la superficie lorda utile da poter edificare;
2. se non riuscissi a reperire informazioni utili sul web, potresti chiedere al tuo geometra / architetto / ingegnere di fiducia di scaricare le ultime trascrizioni degli atti di compravendita dei terreni della tua zona o limitrofi all'appezzamento di tuo interesse.

Prezzi medi terreni edificabili

il costo al metro quadro (superficie utile lorda) dei terreni edificabili varia notevolmente in base all'ubicazione del lotto. In maniera grossolana, il costo al metro quadro varia in tal senso:

• nord Italia: 400 ÷ 1.200 €/mq;
• centro Italia: 350 ÷ 900 €/mq;
• sud Italia: 250 ÷ 700 €/mq;

Per quanto riguarda il Sud, esistono zone di interesse turistico o comunque limitrofe a centri urbani in espansione che possono raggiungere i valori medi delle città del centro-nord. Ma nella gran parte del territorio, i terreni edificabili vengono addirittura convertiti in terreni agricoli per evitare di pagare l'imposta IMU.

Prezzi medi per Regione

Immaginiamo di navigare all'interno del mercato dei terreni italiani. Per valutare un prezzo medio al metro quadro di superficie utile lorda SUL ho utilizzato i siti web di compravendita degli immobili.

In Lombardia, il prezzo medio per i terreni edificabili si attesta tra i 500 € e i 1.200 €/mq della provincia di Milano. In Veneto, Piemonte, Liguria ed Emilia Romagna, il costo è compreso tra i 400 e i 900 €/mq.

In Toscana, il prezzo medio per i terreni edificabili è di circa 600 €, ma si passa dai circa 1.000 €/mq della provincia di Firenze ai circa 300 € della provincia di Grosseto.

Nel Lazio, ci attestiamo tra i 350 e i 900 € al metro quadro.

In Campania, nelle Marche e nell'Umbria, il prezzo medio per i terreni edificabili si aggira sui 300 / 600 €/mq.

In Calabria e in Sicilia, il prezzo medio per i terreni edificabili è di poco inferiore ai 250 €/mq.

In Sardegna viaggiamo sui 250 / 300 €/mq. In Puglia, ci attestiamo tra i 300 € e i 600 € al mq.

Ovviamente, i prezzi variano notevolmente qualora il lotto dovesse essere ubicato in città o in luoghi di interesse. Nelle zone agricole sperdute, il valore del terreno potrebbe ridursi a qualche decina di euro al metro quadro. In prossimità dei grandi centri del centro e del nord, è possibile arrivare anche ai 1.500 / 2.000 €/mq.

Scopri come verificare se un terreno fosse edificabile o richiedere come rendere un terreno agricolo tale: vedi articolo.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.