Terreno edificabile: verifica, domanda e declassamento

Un’area è edificabile quando in base agli strumenti edilizi in vigore (PRG e altri) è possibile costruirvi un nuovo fabbricato. Indipendentemente dallo sfruttamento attuale, presentano suscettività ad essere utilizzate per la costruzione di fabbricati urbani civili o industriali. 

Viceversa, i terreni agricoli sono destinati e prevedibilmente destinabili in futuro allo svolgimento dell’attività produttiva agricola.

Come verificare se un terreno è edificabile?

Per verificare se un terreno è edificabile devi visionare lo strumento urbanistico vigente nel comune ove è ubicata la particella (o mappale) di proprietà. In passato, si trattava del Piano regolatore generale PRG, ad oggi sostituito nella maggior parte dei comuni dai piani strutturali, piani operativi, piani attuativi ecc.

All'interno degli strumenti urbanistici sono indicate le aree edificabili (sia residenziali che artigianali-industriali-commerciali e agricole). 

I piani sono composti da mappe caratterizzate da simboli e colori che definiscono i fabbricati in base alle caratteristiche che li contraddistinguono e indicano le norme da rispettare e le possibili destinazioni d'uso (Residenziale, Produttivo, Di uso pubblico, di rispetto ambientale). 

I piani, inoltre, pongono dei limiti e dei vincoli, anche alle costruzioni attraverso degli indici urbanistici. Vediamo alcuni esempi:

• I.F. – Indice fondiario: ci indica i metri cubi, massimi, che si possono realizzare;
• U.F. – Utilizzazione fondiaria: ci indica subito i metri quadrati che si possono realizzare;
• R.C. – Rapporto di copertura: ci indica la superficie massima di base che si può coprire su di un'area edificabile, comprensiva sia della abitazione / capannoni ecc., che dei porticati adiacenti;
• H: Altezza massima edificabile consentita calcolata dal piano di campagna (marciapiede) al cornicione (parte sotto) del tetto.

Per avere un'attestazione circa la possibilità edificatoria, il Comune rilascia il Certificato di Destinazione Urbanistica.

Domanda per rendere edificabile un terreno agricolo 

Mentre, per rendere un terreno edificabile, occorre presentare al Comune un'istanza di variazione della destinazione urbanistica dei terreni rispetto ai piani vigenti.

Il momento migliore per avanzare tale richiesta è nel momento in cui il Comune ha intenzione di modificare lo strumento urbanistico.

E' una procedura lunga ma può aumentare il valore del terreno. E' necessario che la richiesta venga elaborata da un professionista (ingegnere, architetto, geometra o perito).

Rinuncia ai diritti edificatori (declassamento)

Stesso dicasi per la rinuncia ai diritti edificatori. Ad oggi, a causa dei costi IMU, molti proprietari di terreni edificabili (in zone dove il costo al mq delle case è basso, o quasi nullo) hanno la volontà di declassare il proprio terreno pur di non pagarci sopra tasse inutilmente. Anche in questo caso è possibile farlo, presentando una domanda al comune e chiedendo che venga valutata la possibilità di variare la destinazione urbanistica. Anche in questo caso è necessario un professionista.

Penso possa interessarti l'articolo sul costo dei terreni edificabili nelle varie regioni d'Italia.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto Vincenzo.