Quando è obbligatoria la certificazione energetica APE? 2026

Certificazione energetica APE: quando è obbligatoria? Deroghe e quando non occorre (magazzini, garage).

La certificazione energetica ( o Attestato di prestazione energetica A.P.E.), è un documento che attesta la qualità, dal punto di vista termico della tua casa, o appartamento. Anche se non è sempre obbligatoria, ti consiglio di realizzarla per verificare il consumo annuo della tua casa ed individuare gli elementi critici da sostituire.

Difatti, un buon tecnico, oltre a indicarti i consumi e la classe energetica (da A4, la migliore a G la peggiore), ti segnalerà i punti deboli dell' involucro o dell'impianto termico e ti suggerirà gli interventi più convenienti per abbassare il prezzo della bolletta.

Ma torniamo all'argomento dell'articolo.

Quando è obbligatoria la certificazione energetica APE?

Secondo l'art. 6 del Dlgs 192 del 2005 L’immobile deve essere dotato di attestato di prestazione energetica e dovrete contattare un professionista (ingegnere, architetto, geometra, perito etc.) nei seguenti casi:

1. comma 1: edifici di nuova costruzione o edifici sottoposti a ristrutturazione importante (intervento su più del 25% dell'involucro edilizio disperdente della casa e può interessare gli impianti), all’atto di chiusura dei lavori e/o prima del rilascio dell’agibilità;
2. comma 2: compravendita di edifici, appartamenti o quote degli stessi. In questo caso deve essere allegato al contratto notarile; è il venditore a pagare il tecnico, salvo diverso accordo (clausola). Il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime;
3. comma 2: locazione (affitto) di intero immobile o singole unità immobiliari. Anche in questo caso va allegata al contratto di fitto; è il proprietario a dover pagare il tecnico. Il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime;
4. comma 6: edificio pubblico esistente ed utilizzato dalla pubblica amministrazione con Superficie utile >250 mq;
5. comma 9:contratti di gestione calore presso la pubblica amministrazione;
6. comma 8: annunci immobiliari (compravendita e locazione);
7. comma 2:trasferimento di immobili a titolo gratuito (ad esempio donazione);
8. comma 2: comodato d'uso gratuito o meno.
   1.  

Altri casi: trasferimenti a titolo oneroso

Inoltre, l’obbligo di dotazione si estende ai seguenti casi di trasferimento di immobili a titolo oneroso:

• permuta,
• transazione,
• datio in solutum (pagamento in natura, tramite un bene mobile),
• conferimenti in società,
• assegnazione ai soci,
• cessione di azienda nel cui patrimonio sono compresi immobili,
• vendita di porzioni di immobile (per esempio quote dell’alloggio del custode).
•  
• In caso di eredità, non è previsto l'obbligo in caso di successione.

Esistono delle deroghe, che ci svincolano dal far redigere la certificazione energetica:

In quali casi l’APE non è obbligatorio? Immobili esenti e deroghe

Il certificato non deve essere redatto nei casi riportati nella legge nazionale all’art.3 comma 3 del Dlgs 192/2005, ovvero:

• • • i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati. Per fabbricato isolato con superficie utile inferiore a 50 mq si intende un fabbricato distaccato da altri edifici. Un miniappartamento di 49 mq in un condominio non è un fabbricato isolato. Un bungalow di 49 mq in un campeggio è un fabbricato isolato;
    • i fabbricati industriali e artigianali - quando gli ambienti sono riscaldati (o raffrescati) per esigenze del processo produttivo; quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione. Questo deve essere collegato alle esigenze del processo produttivo, perché se è prevista la presenza di lavoratori, i locali devono essere climatizzati ai fini della permanenza di persone. D.Lgs. 81/08 - ALLEGATO IV - REQUISITI DEI LUOGHI DI LAVORO - 1. AMBIENTI DI LAVORO 1.9.2. Temperatura dei locali 1.9.2.1. La temperatura nei locali di lavoro deve essere adeguata all'organismo umano durante il tempo di lavoro, tenuto conto dei metodi di lavoro applicati e degli sforzi fisici imposti ai lavoratori. 1.9.2.2. Nel giudizio sulla temperatura adeguata per i lavoratori si deve tener conto della influenza che possono esercitare sopra di essa il grado di umidità ed il movimento dell'aria concomitanti. 1.9.2.3. La temperatura dei locali di riposo, dei locali per il personale di sorveglianza, dei servizi igienici, delle mense e dei locali di pronto soccorso deve essere conforme alla destinazione specifica di questi locali;
    • quando gli ambienti sono riscaldati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili. Per reflui energetici si intende un recupero di fluidi (acqua, aria, vapore, fumi) già caldi per esigenze di produzione. Per esempio: un calore residuo che rappresenta lo scarto energetico di processo (calore dissipato da una batteria condensatrice di un gruppo frigorifero);
    • i fabbricati agricoli o rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
    • edifici in cui non è prevista la permanenza di occupanti (residenti o lavoratori) e in cui non è prevedibile/necessario un clima abitativo come ad es. magazzini, depositi, locali di sgombero, sottotetti, locali macchina, cabine di trasformazione, cantine, autorimesse, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. L’APE è comunque richiesto per le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica;
    • edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose (es. chiese)
    • i ruderi, purché vengano espressamente dichiarati come tali nell’atto notarile INSIEL - 16 febbraio 2017 (es. unità collabenti, costruzioni non abitabili o agibili comunque la cui utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria);
    • i fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità/agibilità al momento della compravendita: immobili venduti come “scheletro strutturale” (privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio) oppure immobili venduti “al rustico”(privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici), purché vengano espressamente dichiarati come tali nell’atto notarile. Resta fermo l’obbligo di presentazione, prima dell’inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di progetto attestante il rispetto delle norme per l’efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del nuovo permesso di costruire, o denuncia di inizio attività, comunque denominato;
    • i manufatti comunque, non riconducibili alla definizione di edificio (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno”), per esempio: una piscina all’aperto, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.

Obbligo aggiornamento APE

L'APE non è obbligatoria in caso di sostituzione della caldaia, radiatori, infissi e finestre o impianto di riscaldamento, installazione del cappotto termico o pompa di calore (raffrescamento: climatizzatore, condizionatore), frazionamento, cambio di destinazione d'uso, rifacimento del tetto la cui superficie disperdente non è superiore al 25%.

Ma andrà comunque aggiornata nei casi previsti dalla legge (vedi sopra). Penso ti possa interessare anche l'articolo sull'obbligo di aggiornamento della certificazione energetica oppure sul giusto prezzo delle certificazioni.

Una volta elencati i casi in cui è obbligatoria l'APE, vediamo per quali immobili è necessaria:

Categorie catastali e obbligo APE

La certificazione energetica è obbligatoria nelle casistiche precedentemente indicate per tutte le categorie di edifici definite dall'articolo 3 del DPR 412/93. Vediamole:

• E.1 Edifici di tutte le tipologie adibiti a residenza e assimilabili;
• E.2 Edifici adibiti a residenze collettive, a uffici e assimilabili;
• E.3 Edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili;
• E.4 Edifici adibiti ad attività ricreative, associative o di culto e assimilabili;
• E.5 Edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili;
• E.6 Edifici adibiti ad attività sportive;
• E.7 Edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli e assimilabili;
• E.8 Edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.
  •  

Dette cosi, le categorie potrebbero risultare poco chiare. Sicuramente, segnalandoti le corrispondenti categorie catastali, che potresti verificare all'interno della visura catastale del tuo immobile, potresti chiarirti le idee.

Come vedrai per i Magazzini C/2 e locali di deposito, gli F/2 Unità collabenti, i C/6 Stalle, scuderie, rimesse, garage ed autorimesse non è richiesta l'APE.

Adesso dovresti aver chiaro se il tuo immobile ha o meno bisogno del certificato di prestazione energetica.

Chi deve produrre l'APE?

Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, l'attestato è prodotto a cura del proprietario dell'immobile.

A chi rivolgersi?

L'APE può essere redatta da professionisti iscritti all'albo:

• ingegneri,
• architetti,
• geometri,
• periti.
  • •  

Alcuni professionisti, quali ad esempio i geometri, devono aver seguito un corso.

In alcune regioni, come ad esempio il Lazio e l'Emilia Romagna, bisogna essere iscritti all'apposito albo dei certificatori.

Meglio un geometra, un architetto o un ingegnere? Io direi: un professionista competente, aldilà del titolo.

Quali sono le classi energetiche?

Le potenziali classi energetiche, secondo la legge 90/2013 del 26 giugno 2015, sono 10: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G. La A4 è la più efficiente, la G quella meno efficiente. Le classi vengono determinate sulla base del consumo anno energetico per metro quadro.

La classe energetica è funzione:

• della dimensione e dell'orientmento dell’immobile;
• della tipologia e della coibentazione dell'involucro (parete, copertura, infissi);
• della qualità degli impianti;
• dell'uso delle fonti di energia rinnovabili;
  •  

Sanzioni per assenza di APE

Sono previste sanzioni per proprietari, locatori o responsabili della vendita come le agenzie nel caso in cui al momento della contrattazione, vendita o affitto l'immobile non sia dotato di attestato di prestazione energetica.

• Se l'immobile viene posto in vendita senza essere dotato di APE, il venditore incorre in una sanzione variabile tra i 3.000 ed i 18.000 euro (comma 8 art. 15 del DLgs 192/2005).
• Se l'immobile viene affittato senza essere dotato di APE, il proprietario incorre in una sanzione variabile tra i 300 ed i 1.800 euro (comma 9 art. 15 del DLgs 192/2005).
• Se l'annuncio di un immobile da vendere od affittare non contiene i parametri energetici, la sanzione amministrativa è variabile tra i 500 ed i 3.000 euro (comma 10 art. 15 del DLgs 192/2005).
• Se l'APE non viene allegato al contratto di compravendita, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione da euro 3.000 a euro 18.000 (comma 3 art. 6 del DLgs 192/2005).
• Se l'APE non viene allegato al contratto di locazione (non per singola unità immobiliare), le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione da euro 3.000 a euro 18.000 (comma 3 art. 6 del DLgs 192/2005).
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Video guida sulla certificazione energetica

Ho pensato ti potesse essere utile il video sugli aspetti legati all'APE. Buona visione:

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.

LEGGE 10: per quali immobili è obbligatoria? 2026

Legge 10: per quali immobili è obbligatoria? Abitazioni, uffici, magazzini, negozi, laboratori, alberghi, capannoni industriali, autorimesse, ruderi ecc.

La relazione energetica ex legge 10 è un documento che indica tutte le prescrizioni in materia di contenimento del consumo energetico da rispettare in fase di costruzione. Si tratta di un progetto dove vengono indicate le caratteristiche che dovrà avere l'involucro della casa e gli impianti interessati dall'intervento.

Oggi, voglio elencarti gli immobili per cui è obbligatoria la legge 10:

Quali sono gli immobili per cui è obbligatoria la legge 10?

La legge 10 è obbligatoria per tutte le categorie di edifici definite dall’articolo 3 del DPR 412/93. Vediamole:

• E.1 Edifici di tutte le tipologie adibiti a residenza e assimilabili;
• E.2 Edifici adibiti a residenze collettive, a uffici e assimilabili;
• E.3 Edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili;
• E.4 Edifici adibiti ad attività ricreative, associative o di culto e assimilabili;
• E.5 Edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili;
• E.6 Edifici adibiti ad attività sportive;
• E.7 Edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli e assimilabili;
• E.8 Edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.

Dette cosi, le categorie potrebbero risultarti poco chiare. Sicuramente, indicandoti le corrispondenti categorie catastali, che potrai ricercare all'interno della visura catastale del tuo immobile, ti chiarirei le idee:

Categorie catastali e obbligo legge 10?

Adesso dovresti aver già capito se il tuo immobile ha bisogno della legge 10.

Ti vorrei segnalare un caso particolare. Un mio cliente ha demolito e ricostruito un casotto in campagna di circa 60 mq con destinazione magazzino C2. Volendolo corredare di impianto di riscaldamento, abbiamo dovuto presentare la relazione energetica.

Esistono però delle deroghe, che ci svincolano dal far redigere la legge 10:

In quali casi la legge 10 non è obbligatorio? Immobili esenti

La relazione non deve essere redatta nei casi riportati nella legge nazionale all’art.3 comma 3 del dlgs 192/2005, ovvero:

• i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati. Per fabbricato isolato con superficie utile inferiore a 50 mq si intende un fabbricato distaccato da altri edifici. Un miniappartamento di 49 mq in un condominio non è un fabbricato isolato. Un bungalow di 49 mq in un campeggio è un fabbricato isolato;
• i fabbricati industriali e artigianali - quando gli ambienti sono riscaldati (o raffrescati) per esigenze del processo produttivo; quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione. Questo deve essere collegato alle esigenze del processo produttivo, perché se è prevista la presenza di lavoratori, i locali devono essere climatizzati ai fini della permanenza di persone. D.Lgs. 81/08 - ALLEGATO IV - REQUISITI DEI LUOGHI DI LAVORO - 1. AMBIENTI DI LAVORO 1.9.2. Temperatura dei locali 1.9.2.1. La temperatura nei locali di lavoro deve essere adeguata all'organismo umano durante il tempo di lavoro, tenuto conto dei metodi di lavoro applicati e degli sforzi fisici imposti ai lavoratori. 1.9.2.2. Nel giudizio sulla temperatura adeguata per i lavoratori si deve tener conto della influenza che possono esercitare sopra di essa il grado di umidità ed il movimento dell'aria concomitanti. 1.9.2.3. La temperatura dei locali di riposo, dei locali per il personale di sorveglianza, dei servizi igienici, delle mense e dei locali di pronto soccorso deve essere conforme alla destinazione specifica di questi locali;
• quando gli ambienti sono riscaldati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili. Per reflui energetici si intende un recupero di fluidi (acqua, aria, vapore, fumi) già caldi per esigenze di produzione. Per esempio: un calore residuo che rappresenta lo scarto energetico di processo (calore dissipato da una batteria condensatrice di un gruppo frigorifero);
• i fabbricati agricoli o rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
• gli edifici che sulla base del D.Lgs. n. 42/2004, recante il Codice dei beni culturali e del paesaggio, nel caso in cui, previo giudizio dell’autorità competente al rilascio dell’autorizzazione ai sensi del codice di cui al D.Lgs. n. 42/2004, il rispetto delle prescrizioni implichi un’alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici (art. 3, comma 3-bis 1 del D.Lgs. n. 192/2013);
• edifici in cui non è prevista la permanenza di occupanti (residenti o lavoratori) il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, come ad es. magazzini, depositi, locali di sgombero, sottotetti, locali macchina, cabine di trasformazione, cantine, autorimesse, box, cantine, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. La legge 10 è comunque richiesto per le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica;
• edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose (es. chiese);
• i ruderi, purché vengano espressamente dichiarati come tali nell’atto notarile INSIEL - 16 febbraio 2017 (es. unità collabenti, costruzioni non abitabili o agibili comunque la cui utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria);
• i fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità/agibilità al momento della compravendita: immobili venduti come “scheletro strutturale” (privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio) oppure immobili venduti “al rustico”(privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici), purché vengano espressamente dichiarati come tali nell’atto notarile. Resta fermo l’obbligo di presentazione, prima dell’inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di progetto attestante il rispetto delle norme per l’efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del nuovo permesso di costruire, o denuncia di inizio attività, comunque denominato;
• i manufatti comunque, non riconducibili alla definizione di edificio (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno”), per esempio: una piscina all’aperto, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.

Ora che conosci su quali immobili è obbligatoria la legge 10, scopri quando deve essere redatta.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. Grazie. Vincenzo.

Collaudo statico: cos'è, obbligo, prezzi, esempio 2026

Collaudo statico: che cos'è, quando è obbligo e qual è il costo della parcella dell'ingegnere. Esempio

Per collaudo statico, introdotto con la legge 1086 del 1971, ad oggi, è regolamentato dal capitolo 9 del Testo Unico delle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC2018), secondo cui:

"Il collaudo statico, inteso come procedura disciplinata dalle vigenti leggi di settore, è finalizzato alla valutazione e giudizio sulle prestazioni, come definite dalle presenti norme, delle opere e delle componenti strutturali comprese nel progetto ed eventuali varianti depositati presso gli organi di controllo competenti. In caso di esito positivo, la procedura si conclude con l’emissione del certificato di collaudo."

In pratica, tramite questo documento si asserisce che le opere strutturali sono idonee o meno strutturalmente all'esercizio! Indipendentemente che la struttura sia stata realizzata in calcestruzzo armato, legno, acciaio o altro.

In caso di esito positivo, quindi che l'immobile, dal punto di vista strutturale, risulti "idoneo", la procedura si conclude con l’emissione del certificato di collaudo.

Il collaudo statico, tranne casi particolari, va eseguito in corso d’opera.

IMPORTANTE: Le opere non possono essere poste in esercizio prima dell’effettuazione del collaudo statico.

Quando è obbligatorio il collaudo statico delle opere?

In generale, il collaudo è obbligatorio quando si costruisce un elemento strutturale di qualsiasi materiale (calcestruzzo armato, legno, acciaio, muratura).

Quindi, il collaudo statico è obbligatorio in caso di:

• nuova costruzione,
• ampliamento
• ristrutturazione globale.

Per quanto riguarda l'esistente, secondo il capitolo 8 della circolare delle NTC 2018, collaudo statico è obbligatorio sugli interventi di adeguamento e miglioramento sismico.

Non è necessario sugli interventi locali (opere minori es. cerchiature, rifacimento solaio, realizzazione scala interna) e/o riparazione. In questo caso, è necessaria una dichiarazione da parte del direttore lavori di regolare esecuzione dell'opera strutturale.

Le operazione legate al collaudo statico finale devono essere realizzate a ultimazione delle strutture. Dopodiché, il collaudatore ha 60 giorni di tempo per consegnare il collaudo al genio civile.

Chi è il collaudatore e da chi viene nominato?

Il collaudatore è nominato dal committente (colui che commissiona il lavoro, es. proprietario di casa). E' un tecnico libero professionista, ingegnere, architetto, geometra, perito edile purché:

• sia iscritto da non meno di 10 anni negli albi dei relativi Ordini Professionali (legge 1086 del 1971);
• non abbia preso parte ai lavori oggetto di collaudo in nessuna delle varie fasi di progettazione, direzione ed esecuzione.

Adempimenti e esempio di certificato di collaudo

Il collaudo statico di tutte le opere di ingegneria civile regolamentate, deve comprendere i seguenti adempimenti:

a) controllo di quanto prescritto per le opere eseguite sia con materiali regolamentati dal DPR 6 giugno 2001 n. 380, leggi n. 1086/71 e n. 64/74 sia con materiali diversi;

b) ispezione dell’opera nelle varie fasi costruttive degli elementi strutturali ove il collaudatore sia nominato in corso d’opera, e dell’opera nel suo complesso, con particolare riguardo alle parti strutturali più importanti. L’ispezione dell’opera verrà eseguita alla presenza del Direttore dei lavori e del Costruttore, confrontando in contraddittorio il progetto depositato in cantiere con il costruito. Il Collaudatore controllerà altresì che siano state messe in atto le prescrizioni progettuali e siano stati eseguiti i controlli sperimentali. Quando la costruzione è eseguita in procedura di garanzia di qualità, il Collaudatore deve prendere conoscenza dei contenuti dei documenti di controllo qualità e del registro delle non-conformità;

c) esame dei certificati delle prove sui materiali, articolato:

• nell’accertamento del numero dei prelievi effettuati e della sua conformità;
• nel controllo che i risultati ottenuti delle prove siano compatibili con i criteri di accettazione;

d) esame dei certificati di cui ai controlli in stabilimento e nel ciclo produttivo;

e) controllo dei verbali e dei risultati delle eventuali prove di carico fatte eseguire dal Direttore dei lavori.

Il Collaudatore, nell’ambito delle sue responsabilità, dovrà inoltre:

f) esaminare il progetto dell’opera, l’impostazione generale, della progettazione nei suoi aspetti strutturale e geotecnico, gli schemi di calcolo e le azioni considerate;

g) esaminare le indagini eseguite nelle fasi di progettazione e costruzione come prescritte nelle presenti norme;

h) esaminare la relazione a strutture ultimate del Direttore dei lavori. Infine, nell’ambito della propria discrezionalità, il Collaudatore potrà richiedere:

i) di effettuare tutti quegli accertamenti, studi, indagini, sperimentazioni e ricerche utili per formarsi il convincimento della sicurezza, della durabilità e della collaudabilità dell’opera, quali in particolare: - prove di carico; - prove sui materiali messi in opera, anche mediante metodi non distruttivi; - monitoraggio programmato di grandezze significative del comportamento dell’opera da proseguire, eventualmente, anche dopo il collaudo della stessa.

Scarica l'esempio di modello da compilare della dichiarazione di collaudo statico in pdf

Quanto costa un collaudo statico?

Di solito, la parcella del tecnico, viene quantizzata in percentuale sul costo delle opere. Il range passa dal 3% per le opere minori fino a 0,5 % quando si supera il milione d'euro. Oltre a questo vanno aggiunte le eventuali spese dovute alle prove.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.

Case in legno: costi tutto compreso al mq - chiavi in mano

Qual è il costo di una casa in legno al metro quadro chiavi in mano? Quali sono i tempi e i permessi? Guida sui vantaggi e i tipi di strutture: X-Lam o a telaio.

Gira voce che le case di legno siano economiche, eco-sostenibili ed abbiano un'ottima risposta in caso di terremoto, ma anche che siano altamente infiammabili, marciscano e il vento le porti via.

Alcune cose sono vere, altre "sono finte". Non te lo dirò nella premessa. Voglio farti assaporare tutto l'articolo, per poi concluderlo con la ciliegina sulla torta: il prezzo chiavi in mano al metro quadro e gli esempi di preventivo.

Inoltre, ti darò qualche dritta sulla scelta dei materiali e del tipo di struttura. 

Partiamo subito vedendo le caratteristiche, che incidono sul prezzo finale:

Tipi di strutture: x-lam o a telaio.

I principali sistemi costruttivi delle case in legno sono 3:

• XLAM. In queste strutture, l'elemento portante è un pannello costituito da più strati di legno massiccio sfalsati di 90°. Il numero di strati varia dai 3 ai 7 e svolgono anche la funzione di contenere e tamponare gli ambienti, mentre lo strato isolante si applica sull'esterno, formando il cappotto termico. I pannelli vengono installati direttamente in cantiere. Oltre a questi strati, è prevista una contro-parete per il passaggio degli impianti. Le pareti in legno massiccio comportano un aumento della robustezza, ma anche del peso.

• Prefabbricate a telaio. L'ossatura strutturale è costituita da montanti e travi, generalmente in legno bilama. Dopodichè, il telaio è rivestito con lastre collegate mediante chiodi. La stratigrafia delle lastre si compone:

• • dell'isolamento esterno, generalmente in fibra di legno, sughero, lana di roccia o di vetro;
  • dell'isolante interno in legno o lana minerale;
  • di altri pannelli con funzione di supporto e igrometrica.

Nelle strutture a telaio si risparmia legno e la stratigrafia è più performante delle X-Lam. Sicuramente, la tecnica più utilizzata al mondo.

Ma quale scegliere? La risposta non è immediata, in quanto non esiste un sistema migliore. La scelta dipenderà dall'applicazione.

Avendo le strutture a telaio performances termiche migliori (a parità di spessore) ed un peso minore, sicuramente saranno da adottare nel caso di sopraelevazioni.

Di contro, le strutture in X-Lam sono più robuste e stabili. Diventano la scelta obbligata nel caso di edifici multi-piano dove installare un bell' ascensore.

Il prezzo è simile. Le strutture a telaio sono leggermente più economiche.

In entrambi i casi, la struttura scompare dietro l'intonaco.

Esiste una terza alternativa.

• Blockhaus: sono le classiche casette in legno. Le pareti vengono realizzate sovrapponendo le travi in legno, che rimangono a vista. Si utilizzano soprattutto nelle zone alpine e non raggiungono le performances dei sistemi a telaio o X-Lam. La peculiarità sta nella tipicità.

La peculiarità delle case in legno è l'ottimo isolamento termico.

Isolamento termico e sfasamento.

L'isolamento termico dipende dalla trasmittanza. Sentendo questa parola, immagino ti stia venendo il mal di testa. Ma ferma tutto. Non è altro che il calore che viene disperso, in un secondo, da una parete di un metro per un metro! Si indica con la lettera U e si misura in W/mqK. La normativa impone dei valori massimi di U sulla base della zona dove verrà edificato l'immobile. Naturalmente, se vivi in Trentino, avrai valori massimi più bassi degli amici sardi.

Ma non importa. Ti basta sapere che, se ti proporranno un casa con coefficiente d'isolamento termico annuale compreso tra U= 0,14 e 0,19 W/mqK, potrai ritenerti soddisfatto. Addirittura, dal 1° gennaio 2021, è obbligatorio realizzare edifici ad energia quasi zero nZeb.

Di solito, le pareti vengono isolate con lana minerale di roccia o di vetro oppure con la fibra di legno. Può essere utilizzata anche la paglia, il sughero o la juta. In pratica, vengono adoperati materiali traspiranti per permettere l'espulsione dell'umidità.

Gli infissi sono obbligatoriamente del tipo a doppio o triplo vetro a basso emissivo. Le trasmittanze devono essere comprese tra 0,8 e 1,5 W/mqk.

Altro parametro da considerare è lo sfasamento termico. Questo valore indica il tempo che intercorre tra quando si registra la massima temperatura sulla faccia esterna della parete e quando si registra la massima temperatura sulla superficie interna della stessa. Per raggiungere un comfort abitativo elevato, l'intervallo deve essere superiore alle 8/12 ore.

In pratica, la temperatura esterna può scendere fino a – 20° o salire a +30°, ma all'interno, per 12 ore, avrai una temperatura gradevole.

Sincerati che tutti i materiali utilizzati siano privi di sostanze tossiche. Pretendi i certificati.

In Italia, la maggior parte dei nuovi edifici vengono realizzati in calcestruzzo armato. Mettiamo le due strutture a confronto:

Casa: legno Vs calcestruzzo armato.

Dopo averti parlato del dominio dal punto di vista termico delle case in legno, passiamo agli altri aspetti.

Premetto che il legno offre tutti i vantaggi tipici del "cemento armato": flessibilità architettonica, possibilità di realizzare grandi luci e spazi e resistenza ai carichi. Ma le altre caratteristiche?

• Partiamo dalla manutenzione della struttura. Questa sfida finisce in pareggio, in quantole case in legno richiedono le stesse operazioni di manutenzione delle case tradizionali. Naturalmente, per non richiedere manutenzioni importanti, la casa in legno deve essere edificata a "regola d'arte", rispettando tutte le accortezze tipiche di queste strutture. Difatti, nel caso di infiltrazioni di acqua, se non si interviene nell'immediato, i danni potrebbero essere rilevanti. Ovviamente, nelle blockhaus le pareti necessitano di una manutenzione più frequente. Infine, i tempi di deterioramento delle case in legno sono simili a quelli delle case realizzate con materiali tradizionali.
• Dal punto di vista della risposta sismica, entrambe le strutture devono rispondere ai requisiti dettati dalle Norme tecniche per le costruzioni NTC 2018. Ha poco senso parlare di migliori materiali, avendo quest'ultimi differenti risposte al terremoto. Le strutture in legno sono molto più "flessibili" di quelle in cemento armato, molto più rigide. Entrambe le strutture sono validissime. Se dovessi costruirmi una villetta sulla base della risposta sismica, opterei per il legno.
• Per quanto riguarda la resistenza al fuoco, a sorpresa, a vincere è il legno, in quanto è in grado di lasciarsi attraversare dal calore in più tempo rispetto al cemento armato, modificando la sua struttura in tempi molto più dilatati. Il legno brucia lentamente ed in maniera controllata.
• Ovviamente, le case in legno soffrono l'umidità. Questo problema può essere by-passato, realizzando le case a regola d'arte e specialmente "isolando" la struttura dalle fondazioni.
• Passiamo al prezzo. A mio parere, non è immediato risponderti. Dipende da tanti fattori, come l'estensione dell'abitazione, il numero di piani, la qualità dei materiali. Quello che posso dirti con certezza è che i materiali utilizzati per la bio-edilizia sono più costosi, ma, realizzando una casa in legno, considerata la facilità di posa, risparmierai in manodopera. Per toglierti i dubbi, chiedi dei preventivi.

Non pensare di passarla liscia con la burocrazia: 

Quali sono i permessi necessari?

Le case in legno, come le abitazioni realizzate con altri materiali, per essere edificate necessitano di un iter burocratico. Mettiti l'anima in pace e aspetta.

Ovviamente, a meno che tu non sia un imprenditore agricolo, il terreno su cui costruirai l'abitazione dovrà essere edificabile. Per scoprire se il terreno scelto sia edificabile, dovrai recarti presso il Comune e richiedere il Certificato di destinazione d'uso.

Contatta un buon professionista, geometra, architetto o ingegnere, che dovrà richiedere un Permesso di Costruire. Per realizzare tutti gli incarti e i progetti saranno necessari almeno 3 mesi. Non pensare siano tanti. Non ti elenco i documenti da depositare, per non annoiarti. Ci metteresti 3 minuti solo a leggerli.

Poi dovrai aspettarne altrettanti, per ottenere l'Autorizzazione dal Comune.

In caso volessi demolire e ricostruire un vecchio fabbricato, in molti casi l'iter è più snello e ti basterà la Scia alternativa al permesso di costruire. 

Tempi di realizzazione.

Dopo aver ottenuto il Permesso di Costruire, dovrai firmare il contratto con l'Impresa che realizzerà la tua casetta. Una volta pagato l'acconto, in fabbrica cominceranno a realizzare i pezzi.

Nel frattempo, con il supporto dell'ingegnere e di un'altra impresa, potrai realizzare gli scavi per la fondazione e gettare il calcestruzzo armato.

Per quanto riguarda la struttura in legno, quest'ultima arriverà in cantiere dopo circa due mesi. Ma qui arriva il bello. In sole 2 settimane riusciranno a finire l'esterno: telaio, pareti, copertura ed infissi. In ulteriori due mesi finiranno gli interni, gli impianti e le finiture.

Dopodiché, chiusura lavori e saldo dell'impresa.

In meno di un anno potrai stappare uno champagne dentro la tua casetta nuova di pacca.

Concludiamo con i prezzi.

Quali sono i costi al mq?

Purtroppo,  i prezzi sono notevolmente aumentati, in particolar modo i costi del legno.

Sono diversi i soggetti a cui dovrai pagare le prestazioni e le forniture dei materiali. Dovrai interfacciarti con un ingegnere per il disbrigo delle pratiche e il deposito del Permesso di Costruire.

Inoltre, dovrai contattare un'impresa edile. Mi raccomando, non il primo muratore amico di un amico che hai incontrato al ferramenta l'altro giorno, di cui non ti ricordi nemmeno il nome. Bensì, un'Impresa affidabile e che si occupi prettamente di case in legno. Se scegli un'impresa non esperta, ti assicuro che te ne pentirai.

Infine, dovrai pagare il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione al tuo Comune.

Ma andiamo per gradi, partiamo dai prezzi dell'impresa. Molte ditte offrono dei prezzi al metro quadro per realizzarti:

• una struttura al grezzo, quindi, la sola "carcassa strutturale";
• un edificio al "grezzo avanzato" finito esternamente, ma privo di impianti e finiture interne;
• il chiavi in mano.

Mediamente, i costi sono:

• al grezzo: tra i € 600,00 - 900 € al mq + IVA;
• al grezzo avanzato: tra i € 900,00 e i 1.400 € al mq + IVA;
• chiavi in mano: € 1.900 / 2.500 € al mq + IVA. Questo range dipende anche dagli impianti che desideri installare. Sicuramente, dovrai installare il solare termico per l'acqua calda, mentre il fotovoltaico potresti evitarlo, nel caso optassi per una caldaia a pellet. In alternativa, potresti virare verso la pompa di calore o la caldaia a condensazione accoppiata ai radiatori o all'impianto a pavimento. Ovviamente, vista la normativa, queste abitazioni dovranno raggiungere alti standard energetici con classi energetiche A, A1, A2, A3, A4.

Questi prezzi non includono la platea di fondazione, in quanto queste imprese non la realizzano. Quindi, a questi prezzi, dovrai aggiungere circa 250 € / 300 € al metro quadro per la posa in opera di una fondazione in calcestruzzo armato.

Se intendi realizzare un piano interrato in calcestruzzo armato per il garage o la cantina, il prezzo al metro quadro salirebbe ulteriormente.

Inoltre, un ingegnere supportato da altre figure, quali geometri e/o architetti, dovrà progettare e dirigere i lavori. La parcella dei professionisti si aggirerà attorno ad un 12 - 15 % dell'appalto. Oltre alla progettazione architettonica, strutturale e impiantistica dovrà depositare la legge 10 per il rispetto dei requisiti energetici.

Anche la pubblica amministrazione vuole la sua parte. Quanto, dipende dal Comune. In genere, per il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione, l'Ufficio tecnico richiede circa 100 € al metro quadro (ma dipendono notevolmente da quanto è esoso il Comune).

Prezzi per un casa di 70, 100,150 e 200 mq.

Quindi, ricapitolando, per un chiavi in mano i prezzi medi sono: 

I prezzi sono IVA esclusa e a questi dovrai aggiungere il costo del terreno e gli oneri comunali (che dipendono dalle tariffe locali).

I costi delle case a telaio sono simili rispetto alle strutture in Xlam. Le strutture a telaio sono leggermente più economiche (dal 4 al 6% in meno), ma non così tanto da influenzare la scelta finale.

Prima di concludere, per risparmiare potresti sfruttare il bonus ristrutturazione, il sismabonus e gli eco-bonus anche per le nuove case in legno solo se demolirai e ricostruirai (Scopri quando).

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.