Demolizione e ricostruzione con o senza ampliamento: superbonus e bonus 2021

Demolizione e ricostruzione con o senza ampliamento: ristrutturazione edilizia o nuova costruzione? Superbonus 110% e massimali? Deroga distanze e spessore isolante.

demolizione e ricostruzione con o senza ampliamento bonus

Con il Superbonus 110%, introdotto dal DL n. 34 del 19 maggio 2020, è tornata di moda la demolizione e ricostruzione. Prima che attivassero questo incentivo ero - e sono tutt'ora - il primo sostenitore di questo intervento. Alcune abitazione hanno delle lacune energetiche ma specialmente strutturali da far accapponare la pelle. Ti giuro che, spesso, quando rimuovo l'intonaco dalle pareti di alcune case, vorrei urlare al cliente di scappare.

Dall'altra parte mi rendo conto che l'investimento non è trascurabile. Ma grazie agli attuali incentivi e al DL Semplificazioni, ho come l'impressione che vedremo tante catapecchie volare in aria.

La questione fondamentale che ti permetterà di accedere ai bonus è: la demolizione e ricostruzione dovrà ricadere in ristrutturazione edilizia. Se l'intervento ricadesse in nuova costruzione, non sarebbe detraibile un bel niente!

Ma cosa vuol dire? Per ricadere in ristrutturazione edilizia dovrai rispettare alcune regole:

Demolizione e ricostruzione: ristrutturazione o nuova costruzione?

Secondo l'art. 3 del Testo Unico sull'Edilizia Dpr 380/01, modificato con il DL Semplificazioni (DL 16 luglio 2020, n. 76):

omissis....Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull'accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;

In pratica, un intervento di demolizione e ricostruzione per ricadere in ristrutturazione edilizia e quindi permettere l'accesso all'Ecobonus, al Sismabonus, Bonus Casa e al Superbonus, per gli immobili non vincolati, potrà prevedere: diversa sagoma, prospetti, sedime (posizione e superficie di appoggio), caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e volume (se previsto dalla legislazione vigente e dagli strumenti urbanistici comunali).

Mentre, per poter accedere ai bonus sulle unità sottoposte a tutela o ubicate in zona A (centro ed edilizia storica), andando a demolire e ricostruire dovrà essere mantenuta la sagoma, i prospetti, il sedime, il volume e le caratteristiche planivolumetriche.

In pratica, se il tuo immobile non è di pregio, non è posto in un luogo tutelato paesaggisticamente e non è ubicato in centro storico, allora potrai demolire e ricostruire come ti pare e piace, beneficiando dei vari bonus.

Se il tuo intervento presenta queste caratteristiche e quindi ricade in ristrutturazione edilizia, hai vinto una battaglia ma non la guerra. Difatti, non è sufficiente ricadere in ristrutturazione edilizia per guadagnarti il Superbonus 110%: il tuo edificio dovrà migliorare la risposta sismica o diminuire i consumi energetici.

Salto di due classi energetiche e miglioramento sismico.

Come saprai, potrai ottenere il 110% delle spese sostenute migliorando la risposta sismica (Sismabonus) e/o l'efficienza energetica (Ecobonus) del tuo immobile. 

E' chiaro che andando a demolire e ricostruire un edificio e dovendo rispettare le normative vigenti, il fabbricato avrà sicuramente delle prestazioni tali da permettere sia il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'attestato APE e sia la riduzione della classe di rischio sismico, che sono le condizioni minime per poter accedere all'incentivo. Questo a meno che non si demolisca un immobile costruito di recente.

Inoltre, per accedere all'Ecobonus 110%, 65% o 50%, i locali da demolire devono essere riscaldati attraverso un impianto termico, prima e dopo la demolizione. Se il tuo immobile fosse dotato solo di camino o stufe, ti consiglio l'approfondimento sull'inclusione di questi dispositivi all'interno degli impianti termici.

Ampliamento volumetrico.

Attenzione, seppur concesso l'aumento di volume, le spese relative all'ampliamento sono a carico del contribuente e devono essere conteggiate a parte. Non sono detraibili. Questo è quanto riportato all'interno della Risposta 286 del 2020 dell'Agenzia delle Entrate. Ciò è statoribadito dalla FAQ 7 sul Superbonus di ottobre 2020.

Quindi dovrai realizzare due computi di spesa. Il primo, relativo alla parte esistente, le cui spese possono essere portare in detrazione. Il secondo, relativo all'ampliamento, da liquidare in prima persona. In alternativa, potresti richiedere un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dal progettista, dal direttore dei lavori e dall'impresa di costruzione o ristrutturazione sotto le proprie responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Inoltre, nel caso di recupero di volume precedente non riscaldato, le spese relative a questo ambiente non sono ammesse alla detrazione.

Concludiamo con un'informazione per i soli professionisti: nell'APE pre e post intervento, la parete di separazione tra l'esistente e l'ampliato deve essere considerata come una superficie non disperdente!

Una volta chiariti i requisiti di accesso alla detrazione, vediamo di cosa si tratta.

Agevolazione e limite temporale.

Come saprai, potrai ottenere la detrazione 110% per tutti gli interventi liquidati entro il 31 dicembre 2021.

Ma in cosa consiste il Superbonus al 110%? Immagina di spendere 150.000 € per migliorare dal punto di vista sismico e del risparmio energetico il tuo edificio. L'Agenzia ti restituirà il 110% di quello hai speso in 5 anni tramite delle detrazioni sulle imposte IRPEF.  Qualora non versassi tutte queste tasse, potresti optare per lo sconto in fattura e la cessione del credito. Per approfondire tutti gli aspetti legati al Superbonus, ti consiglio la guida.

Quali sono i massimali detraibili?

Secondo la circolare 24/E, nel caso in cui, sul medesimo immobile, vengano effettuati più interventi agevolabili ammessi al Superbonus, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite a ciascuno degli interventi stessi;

Ma vediamo le spese massime disponibili per gli interventi trainanti:

  • 50.000 € (unifamiliari), 40.000 € (da 2 a 8 unità, per ogni unità) o 30.000 € (da 2 a 8 unità, per ogni unità) per l'isolamento termico dell'involucro: strutture opache verticali, orizzontali o inclinate;
  • 30.000 € (unifamiliari), 20.000 € (da 2 a 8 unità, per ogni unità) o 10.000 € (da 2 a 8 unità, per ogni unità) per interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (sistemi ibridi, pompe di calore, caldaia a condensazione);
  • 96.000 € ad unità per Sismabonus (solo zone sismiche 1, 2 e 3, esclusa la zona 4) e Bonus Casa (articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013). Sottolineo che gli interventi di manutenzione straordinaria e sismici hanno il medesimo massimale di 96.000 €;

Mentre, per gli interventi trainati:

  • 54.545 € (detrazione massima 60.000 €) per ogni unità, per interventi di sostituzione delle finestre comprensive di infissi;
  • 60.000 € per ogni unità, per interventi di installazione di impianti solari termici;
  • 30.000 € oer l'installazione di microgeneratori;
  • 48.000 €, con limite spesa massimo di 1.600 € per ogni kW di potenza nominale, per interventi di installazione di impianti fotovoltaici + accumulo (con limite di spesa massimo di 1.000 € per ogni kWh);
  • 54.545 € (detrazione massima 60.000 €), per ogni unità dell’edificio, per interventi di installazione di schermature solari;
  • 13,637 € (detrazione massima 15.000 €), per ogni unità dell’edificio, per l'installazione di building automation;
  • 3.000 € per l'installazione di colonnine elettriche per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Ovviamente, uno stesso intervento potrebbe ricadere sia nel sismabonus, sia nel bonus casa e addirittura nell'isolamento termico, come ad esempio la posa del laterizio porizzato. Questa voce potrà essere contabilizzata e portata in detrazione in un unico massimale.

Altro aspetto da sottolineare, l'aumento o la diminuzione di unità immobiliari a seguito della demolizione e ricostruzione non inficia sul tipo di intervento in cui si ricade. Inoltre, i massimali di spesa detraibili, vanno sempre moltiplicati per il numero di unità immobiliari presenti attualmente e non sul numero finale.

Congruità delle spese e IVA

Tutte le spese, a parte gli onorari dei i professionisti e l'acquisto dei beni significativi (caldaia, videocitofoni, sanitari, infissi etc.) che sono gravate dall'iva al 22%, sono soggette ad un'imposta agevolata e ridotta al 10%.

Le voci di spesa dovranno essere inferiori alle indicazioni contenute nel prezzario regionale o del prezzario DEI.

Prima di salutarti, penso possano esserti utili anche le deroghe sulle distanze tra fabbricati e sullo spessore dell'isolamento:

Deroghe distanze tra fabbricati

L’art. 2-bis del Testo Unico sull'Edilizia D.P.R. 380/2001 “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati”, al comma 1-ter, chiarisce che:

“In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.”

Non è finita, anche gli spessore vengono derogati:

Deroga spessore isolante

Secondo l’art. 13, comma 1, lettera b) del D.Lgs. n. 73 del 14/07/2020:

“Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici. Le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile.”

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.

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CHI SONO?

Ciao, sono Vincenzo e amo tutto ciò che riguarda l’edilizia.

Vincenzo MaderaFin da ragazzo, mio padre mi portava sui cantieri. Quell'ambiente fatto di persone umili, gentili e simpatiche mi ha colpito. Proprio per questo motivo ci passerei intere giornate, bevendo pessimi caffè e ascoltando le strabilianti avventure dei muratori, per poi tornare in studio a scrivere articoli.

Ecco la mia seconda passione. Mai avrei pensato di creare un blog. Eppure, a sorpresa le pagine del mio sito vengono lette circa 30.000 volte ogni giorno. Parlo di edilizia, strutture, impianti, energetica e interior design.

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