Costo notaio: spese acquisto prima e seconda casa, mutuo 2020

Qual è il costo del notaio, parcella e spese dell'atto per l'acquisto prima e seconda casa con mutuo nel 2020. Esempi e calcolo imposte e tasse. Donazione.

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Se stai leggendo questo articolo, è arrivato il momento. Volente o nolente, dovrai presentarti di fronte ad un notaio. Sia il caso di acquisto prima o seconda casa o terrenomutuo, preliminare di vendita, donazione testamento, è quasi sempre obbligatorio il passaggio dal notaio.

Per molti, la compravendita è sicuramente un evento felice. Ma è anche il momento in cui farsi due conti in tasca.

Per far quadrare i conti, vedremo quale sarà la parcella più probabile e le tasse e spese che dovrai versare. Insomma, ti preparerò alla lettura del preventivo.

Difatti, la fattura del notaio è composta da una parte relativa alle imposte e da una parte relativa all’onorario, a cui dovrai sommare l’IVA.

FATTURA =IMPOSTE + ONORARIO NOTAIO (+ iva)

 Ma vediamo nello specifico le varie voci:

 

Quali sono le possibili imposte?

Le imposte che il notaio chiede alle parti non finiscono nelle sue tasche, ma le verserà allo Stato. Si tratta di una parte consistente delle spese notarili. A seconda del tipo di contratto, potresti dover pagare le seguenti imposte:

  • IVA: l'imposta sul valore aggiunto grava sui consumi come la cessione di beni o le prestazioni di servizi;
  • Imposta di Registro: viene caricata quando vengono registrati gli atti da parte dell'Agenzia delle Entrate;
  • Imposta Ipotecaria: viene caricata quando vengono registrati gli atti nei pubblici registri immobiliari; 
  • Imposta Catastale: richiesta in caso di volture catastali e quindi, quando avviene un cambio dei proprietari presso l'ufficio del catasto; 
  • Imposta di Bollo;
  • Diritti di Conservatoria, di Voltura e di Visura; 
  • Tassa Archivio; Diritti della Camera di Commercio o Imposta di Bollo Telematico per invio telematico;

Ti ho elencato tutte le potenziali imposte. Naturalmente, non sempre sono dovute. Vediamolo caso per caso:

Imposte per acquisto prima o seconda casa, o donazione.

Per calcolare le imposte che dovrai pagare, devi munirti di calcolatrice.

Prima di tutto, dovrai calcolare il valore catastale dell'immobile. Dovresti avere tra i tuoi documenti la visura catastale. Se così non fosse, è possibile reperirla al catasto oppure tramite un professionista. All'interno, oltre al proprietario, agli estremi catastali che identificano l'immobile, ai metri quadri di superficie, viene indicata la rendita. Moltiplicando questo valore per 115,5 in caso di prima casa, o 126 nel caso di trasferimento di una seconda casa, otterrai il valore catastale del bene.

Ovviamente, maggiore sarà questo numero, maggiore sarà il valore del bene, maggiori saranno le tasse da pagare.

notaio imposte e percentuali

Inoltre, le imposte varieranno in base al tipo di venditore: privato o impresa costruttrice.

Bene ceduto dal privato.

Se acquisti, o ti viene donato, da un privato avrai le seguenti imposte:

 Imposta 

 Costo prima casa   Costo seconda casa Donazione prima casa Donazione seconda casa
 di registro

 2% del valore

catastale

 9% del valore

catastale

 4% (solo se si dona

più di 1 milione di €)

 4% (solo se si dona

più di 1 milione di €)

 catastale  50 € 50 € 200 € 1% del valore imponibile*
 ipotecaria  50 €  50 € 200 € 2% del valore imponiile*

*imponibile calcolato moltiplicando la rendita catastale per 0,05 e per un coefficiente che varia a seconda della categoria dell’immobile.

In pratica, in caso di compravendita o donazione dovrai pagare le seguenti imposte: di registro, catastale e ipotecaria.

Come puoi notare, la transizione non è soggetta a IVA, ma avrai una imposta di registro in percentuale rispetto al valore catastale. L'imposta di registro sarà molto più bassa se acquisti come prima casa, solo il 2% del valore catastale. Se acquisti una seconda casa, questa aliquota passa al 9%.

Infine, in caso di importanti donazioni il cui valore dei beni supera il milione di euro, l'imposta di registro da versare sarà pari al 4% del valore catastale. 

Bene ceduto dal costruttore.

Mentre, se acquisti da un costruttore avrai:

 Imposta  Costo prima casa   Costo seconda casa
 di registro  200 € 200 €
 catastale 200 € 200 €
 ipotecaria 200 € 200 €
 IVA  4% del prezzo di vendita

 10 % (22% nel caso di immobili

di lusso) del prezzo di vendita

 

In questo caso dovrai pagare anche l'IVA, che, come al solito, sarà inferiore nel caso di prima casa. Viceversa, avrai una imposta di registro fissa.

In definitiva, se acquisti una casa da un costruttore pagherai più imposte.

 Preliminare: imposte.

Nel caso optassi anche per un preliminare o compromesso, su quest'ultimo, si applicano le imposte di registro e ipotecarie in misura fissa. Inoltre, dovrai versare lo 0,50% sulle somme date a titolo di caparra e il 3% sulle somme date a titolo di acconto prezzo. Queste imposte, versate a percentuale, verranno poi recuperate in sede di rogito definitivo.

Considerato che, queste somme verranno recuperate all'atto di compravendita, non saranno considerate negli esempi in fondo all'articolo.

 A tutto ciò va aggiunto l'onorario del notaio che varia in ragione del valore dell'atto e della sua complessità.

Parcella del notaio: compravendita.

Il preventivo che ti presenterà il notaio, aumenta all'aumentare del prezzo di trasferimento dell'immobile. Il divario dei costi si assottiglierà al salire del prezzo di trasferimento. 

parcella e preventivo notaio

Vediamo i compensi minimi e massimi nel caso di compravendita, donazione o testamento di immobili. I valori non cambiano indipendentemente dal fatto che si tratta di case, appartamenti, ville, garage, box, cantine, terreni, capannoni, magazzini, negozi o giardini.

 PREZZO DELL’IMMOBILE 

 COMPENSO MINIMO 

 COMPENSO MASSIMO 

Valore fino a

93.000,00

1.681,30

2.428,80

Valore fino a

139.500,00

1.805,50

2.617,40

Valore fino a

186.000,00

1.933,15

2.830,15

Valore fino a

232.400,00

2.029,75

2.991,15

Valore fino a

280.000,00

2.157,40

3.203,90

Valore fino a

370.000,00

2.254,00

3.364,90

Valore fino a

465.000,00

2.478,25

3.738,65

 

Passiamo al caso di compravendita con contestuale richiesta di mutuo bancario o altro finanziamento.

Onorario notaio: mutuo.

Se acquistando richiedi contestualmente mutuo, quest'ultimo sarà oggetto di un ulteriore atto separato. Vediamo l'onorario per il solo contratto di mutuo:

VALORE DELL'IPOTECA

 COMPENSO MINIMO 

 COMPENSO MASSIMO 

Fino a 

93.000,00

1.349,00

1.721,60

Fino a

139.500,00

1.413,40

1.818,20

Fino a

186.000,00

1.500,80

1.949,30

Fino a

232.400,00

1.602,00

2.082,70

Fino a

280.000,00

1.684,80

2.206,90

Fino a

370.000,00

1.749,20

2.303,50

Fino a

465.000,00

1.901,00

2.531,20

Fino a

695.000,00

2.048,20

2.752,00

Fino a

930.000,00

2.324,20

3.145,30

Fino a

1.162.000,00

2.453,00

3.338,50

 

I prezzi sono IVA esclusa. Dovrai aggiungere il 22%.

Mentre, l'onorario per un preliminare, è compreso tra i 500 e i 1.000 €.

Penso possa esserti utile la lettura dell'articolo con i consigli per compilare la proposta di acquisto.

Esempio costo compravendita prima casa senza mutuo e preliminare.

notaio compravendita prima casa senza mutuo e preliminare

Immagina di acquistare una casa a Firenze di 65 metri quadri lordi del valore di 220.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo economica, quindi, con categoria catastale A/3. Per questo tipo di immobile, una rendita da visura catastale potrebbe aggirarsi attorno agli 800 €.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, dovrai moltiplicare la rendita catastale pari a 800 € per 115,5 (prima casa). Il risultato è pari a 92.400 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 2% nel caso di prima casa, moltiplica 92.400 per 0,02 (2/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 1.850 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 2.500 €. Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 3.000 €.

In totale, 1.850 € + 50 € + 50 € + 3.000 € = 4.950 €. Quindi, circa 5.000 €.

Esempio costo donazione prima casa.

Qualora il bene valga meno di un milione di euro, non occorre la tassa di registro. Quindi, dovrai versare solo 400 €.

Ora, immagina che un tuo parente, padre, madre, zio, fratello voglia donarti una casa a Torino di 400 metri quadri lordi del valore di 1.220.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo standard, quindi, con categoria catastale A/2. Per questo tipo di immobile, una rendita da visura catastale potrebbe aggirarsi attorno agli 4.000 €.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, dovrai moltiplicare la rendita catastale pari a 4.000 € per 115,5 (prima casa). Il risultato è pari a 462.000 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 4% nel caso di prima casa, moltiplica 462.000 per 0,04 (4/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 18.480 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 200 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 5.000 €. Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 6.100 €.

In totale, 18.480 € + 200 € + 200 € + 6.100 € = 24.800 €. Quindi, circa 25.000 €.

Esempio costo compravendita prima casa con mutuo e preliminare.

notaio compravendita prima casa con mutuo e preliminare

Immagina di acquistare una casa a Milano di 65 metri quadri lordi del valore di 280.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo economica, quindi, con categoria catastale A/3. Una rendita da visura catastale potrebbe essere di circa 1.100 €.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, occorre moltiplicare la rendita catastale pari a 1.200 € per 115,5 (prima casa). Il risultato è pari a 127.050 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 2% nel caso di prima casa, moltiplica 127.050 € per 0,02 (2/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 2.540 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 2.500 € per la compravendita e ai 1.800 € per il contratto del mutuo (sto considerando un mutuo da 230.000 €). Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 5.250 €.

Non contento, stipulerai anche un preliminare, per un costo di 500 €.

In totale, 2.540€ + 50 € + 50 € + 5.250 € + 500 € = 4.950 €. Quindi, circa 8.400 €.

Esempio costo compravendita seconda casa con mutuo e preliminare.

notaio compravendita prima casa con mutuo e preliminare

Facciamoci del male. Immagina di acquistare una casa a Roma di 65 metri quadri lordi del valore di 260.000 €. Prendiamo una abitazione di tipo economica, quindi, con categoria catastale A/3. Una rendita da visura catastale potrebbe essere di circa 1.000 €. Questa volta, l'acquisto è per un investimento. Siamo nel caso di seconda casa.

Per determinare il valore catastale dal quale potrai poi determinare le imposte, occorre moltiplicare la rendita catastale pari a  1.000 € per 126 (seconda casa). Il risultato è pari a 126.000 €.

Per il calcolo dell'imposta di registro, che ti ricordo è pari al 8% nel caso di seconda casa, moltiplica 126.000 € per 0,09 (9/100). L'imposta di registro da versare sarà pari a 11.340 €. A questa dovrai aggiungere l'imposta catastale e ipotecaria pari a 50 € ciascuna.

Il notaio, come onorario, ti chiederebbe intorno ai 2.500 € per la compravendita e ai 1.800 € per il contratto del mutuo (sto considerando un mutuo da 230.000 €). Aggiungi l'iva al 22% e arrivi a circa 5.250 €.

Non contento, stipulerai anche un preliminare, per un costo di 500 € (iva inclusa).

In totale, 11.340€ + 50 € + 50 € + 5.250 € + 500 € = 4.950 €. Quindi, circa 17.190 €.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. In bocca al lupo. Vincenzo

P.s.: un ultimo consiglio, su internet è possibile ottenere preventivi gratuiti e in pochi minuti. Approfittane!

Commenti  
# Francesco 2019-09-28 17:07
Salve, a gennaio devo stipulare il mutuo e l’atto di compravendita di un appartamento di nuova costruzione( acquisto da costruttore) sita in Verona, del valore di €215.000. Parliamo di una prima casa cointestata con mia moglie. Non ho ancora i documenti catastali. Vorrei sapere quanto costa in questa situazione il notaio. Grazie
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# alessandro 2019-07-04 13:08
Salve devo effettuare un atto di mutuo consolidamento importo 120000 euro a quanto ammoneterebbe un onorario ragionevole?
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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-05 17:32
Salve, in questi casi consiglio più preventivi...ma non si basi solo su quelli..
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# alberto baragiotta 2019-06-30 00:21
salve, sono in procinto d'acquistare un terreno agricolo di 1.400 mt quadrati alla cifra concordata con il venditore di 4.000 euro quanto pagherei in totale dal notaio comprese le tasse e il suo onorario????
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-30 12:40
Deve utilizzare le tabelle a monte, moltiplicando per le percentuali il valore di vendita, comunque intorno ai 1000 e i 1200 al massimo...saluti
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# Desirèe 2019-04-12 17:21
Salve, devo acquistare prima casa da società costruttrice ... valore immobile 215.000 a quanto ammontano le spese e gli onorari relativi al contratto di compravendita con mutuo bancario contestuale?
Grazie
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# Madera ing. Vincenzo 2019-04-13 09:39
Salve Desiree,
deve moltiplicare per le percentuali a monte....saluti
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# Luca 2019-04-07 22:48
Salve ,
Io devo acquistare un terreno edificabile ma non per costruire prima casa ,ma per investimento o per ampliare attuale giardino della 1° casa essendo un terreno adiacente al confine .

In questo caso a quanto ammonterebbero i costi essendo la controparte una societa agricola.
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# Stefano 2019-03-27 16:38
Salve, l'imposta di bollo è sempre fissa ad € 230 ?
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# Anonimo 2019-03-24 22:37
L'immobile viene 110.000€
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# Anonimo 2019-03-24 22:35
Salve vorrei in informazione siccome mi sto comprando la prima casa vorrei sapere più o meno quanto mi viene a costare il notaio
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# Madera Ing. Madera 2019-03-26 14:39
Deve utilizzare le tabelle a monte...
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# Anonimo 2019-03-26 15:40
Citazione Madera Ing. Madera:
Deve utilizzare le tabelle a monte...

Mi scusi npn o capito bene la casa viene 110.000 prima casa quanto dovrò pagare al notaio
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# Ana 2019-01-18 00:45
Buona sera ,la banca ci ha dato il mutuo , mi po dire per favore quanto dovrò pagare il notaio ,per farmi i documenti dalla casa ( villetta che costa 57000€)grazie mille!
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# Fabio 2019-01-10 18:55
Domanda: il calcolo dell’onorario minimo/massimo spettante al notaio sia per l’atto di compravendita che per l’accensione di un mutuo, come è stato fatto? Quali sono i parametri che ha usato? Mi servirebbero per fare un confronto con dei calcoli che sto facendo per un acquisto di un immobile che prevede anche laccensione di un mutuo. Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-11 08:31
Le tariffe dei notaio sono state ormai abolite. Ognuno sceglie in base alla complessità dell'atto. Derivano da indagini di mercato
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# "Anonimo" 2018-11-07 19:52
Ingegnere controlli bene la tabella dell'Imposta di registro, ha invertito i valori: sulla Prima casa e' il 2%, sulla Seconda il 9% del valore catastale...........
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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice.  

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