PRATICA EDILIZIA 2023: CILA SCIA, manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione, permessi e costi

Guida completa sulla manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione aggiornata al 2023.  Le pratiche e i permessi necessari (CILA CIL o SCIA) al variare delle lavorazioni edili, i costi, le sanzioni, i tempi, le detrazioni fiscali e le opere ricadenti nell'attività di edilizia libera.

Se stai leggendo questa guida è perché hai in mente o sei in procinto di "ristrutturare" la tua casa, oppure, più semplicemente, devi realizzare un intervento edile. Le domande che ti sarai posto sono: come devo procedere, quanto mi costerà, devo contattare un tecnico?

Per i non addetti ai lavori, l'interpretazione della normativa edilizia non è affatto semplice. Ma non preoccuparti, con questa guida cercherò di semplificarti al massimo la questione, cercando di chiarirti la differenza tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione; ti segnalerò quali interventi necessitano del professionista e della pratica Cila, Cil, SCIA o permesso di costruire, i costi, i tempi, le detrazioni fiscali e le procedure da attivare per non incappare in sanzioni o abusi. Una sorta di prontuario.

Leggi attentamente ogni paragrafo e alla fine avrai chiaro il quadro della situazione e non potrai sbagliare.

Partiamo dalle basi. La bibbia dell'edilizia è il Testo unico sull'Edilizia DPR. 380/01 (T.U.), attraverso il quale, lo Stato detta le linee guida e le prescrizioni a carattere generale del settore. Saranno poi la Regione e il Comune, attraverso gli strumenti urbanistici (leggi regionali, regolamenti edilizi comunali etc.), ad entrare nel dettaglio.

Iniziamo dagli interventi edili più semplici, e cioè quelli ricadenti nella manutenzione ordinaria.

Che cos'è la manutenzione ordinaria e quali opere eseguire SENZA alcuna pratica?

Secondo l'Art. 6 del Testo Unico sull'Edilizia (T.U.) rientrano nella manutenzione ordinaria, "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Queste opere sono eseguite senza alcun titolo abilitativo. Non dobbiamo comunicare niente a nessuno.

MANUTENZIONE ORDINARIA= NESSUN PERMESSO O COMUNICAZIONE

Occorre precisare che per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, quello idrico-sanitario (scarichi, adduzione acqua cucina e bagno), ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).

Sono quindi opere che non richiedono alcun titolo edilizio:la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi qualora vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell'originale;

• • • la sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni (porte, finestre e lucernari);
    • la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti; Attenzione agli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici, per i quali è richiesta una specifica autorizzazione (nullaosta), anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto a decorazioni e affreschi di edifici storici;
    • la sostituzione della caldaia o dei radiatori, la riparazione della recinzione, l'installazione di tende da sole (attenzione al regolamento condominiale e al decoro di facciata), la sostituzione o la riparazione di camini, la sostituzione dei sanitari, la riparazione dell'impianto elettrico, di riscaldamento o del gas;
    • l'installazione o la sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne o telecamere (vedi i migliori impianti di videosorveglianza), tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole;
    • la riparazione e/o la sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni.

Sono compresi anche interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche (vedi l'approfondimento sulle rampe per disabili o su ascensori e montascale) che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, oppure di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio; 

Inoltre, essendo stata abolita la CIL, Comunicazione Inizio Lavori (modulino di una pagina dove si spiegava in 4 righe il tipo di intervento) non occorre pratica nemmeno per:

• • • le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi);
    • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate), anche per aree di sosta, la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili (scannafossi) o vasche di raccolta delle acque;
    • il trattamento dei ferri di armatura arrugginiti;
    • il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici, a servizio degli edifici al di fuori della zona A (centro storico);
    • la posa in opera di aree ludiche (parchi gioco) senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

Passiamo ora agli interventi più consistenti, ricadenti stavolta nella manutenzione straordinaria.

Che cos'è la manutenzione straordinaria e quali opere sono realizzate con Cila o Scia?

La manutenzione straordinaria, anch'essa definita nell'art. 6 del T.U. sull'edilizia, "riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Nella manutenzione straordinaria ricadono anche il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso.

Sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici necessarie a mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio, oppure per l’accesso allo stesso,  ad eccezione degli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLgs 22 gennaio 2004, n. 42).

Quindi, per ricadere all'interno della manutenzione straordinaria, bisogna realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari senza aumentare il volume della casa (ampliamenti). Inoltre, dal 2020 ricadono in manutenzione straordinaria anche i cambi di destinazione d'uso non rilevanti. In pratica, si tratta di cambio d'uso all'interno della stessa categoria funzionale. Le categorie sono 5: residenziale, turistico ricettiva, produttiva - direzionale, commerciale e agricola. Quindi, ad esempio, se dovessi trasformare un ristorante in un bar, ricadresti in manutenzione straordinaria, in quanto entrambe le destinazioni ricadono in categoria commerciale. Viceversa, se dovessi trasformare un appartamento (residenziale) in una banca (direzionale), non ricadresti in manutenzione straordinaria. 

Questi tipi di interventi richiedono o la CILA o la SCIA.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA= PRATICA CILA O SCIA

Che cos'è la CILA?

La Cila, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è una pratica introdotta nel 2010 con la Legge 73.

IMPORTANTE: Essendo una comunicazione, non necessita dell'approvazione del Comune. Puoi iniziare subito i lavori, oppure fissare una data all'invio della pratica!

Viene presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”,  presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.

Può essere presentata anche dall'inquilino che utilizza l’immobile in base a un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile (in questo caso si parla di “diritto personale” compatibile con l'intervento da realizzare).

Anche un professionista abilitato (iscritto a un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari (IMPORTANTE: tutti i comproprietari devono essere d'accordo sul realizzare un intervento).

Il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.).

Visto che abbiamo bisogno obbligatoriamente del tecnico, nella pratica, è lui a consegnare la Cila.

La cila non ha scadenze e di conseguenza non si richiedono proroghe.

Le opere segnalate tramite CILA, potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie "leggere".

MANUTENZIONE STRAORDINARIA LEGGERA= PRATICA CILA

Quali sono il lavori soggetti a cila? 

Tra gli interventi ricadenti in manutenzione straordinaria abbiamo:

1 nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;

2 il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti, la creazione di controsoffittature in cartongesso (in quanto abbassano la quota); l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumaria etc;

3 E' compreso anche il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti Enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso; Anche in questo caso l'interessato trasmette all'Amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.

La comunicazione CILA contiene al suo interno i dati identificativi e i documenti dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, oppure la dicitura "lavori in economia" qualora sia il proprietario stesso a realizzare l'opera. Quindi, prima di protocollare la CILA, bisogna conoscere a priori quale impresa realizzerà i lavori.

Inoltre, abbiamo il rifacimento dell'impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazione all'interno del singolo appartamento o anche dell'intero fabbricato. Occorre precisare che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della legge 10 a firma di un professionista per garantire il risparmio energetico, mentre per i nuovi impianti elettrici, gas e riscaldamento occorre redigere la dichiarazione di conformità a cura dell'installatore.

Quali sono le opere soggette a Scia o Permesso di Costruire?

Per tutte le altre opere, non citate precedentemente, occorre la SCIA o il Permesso di costruire.

Semplificando e cercando di generalizzare, la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA, quando l'intervento riguarda opere che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.),  per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi, la perforazione di un pozzo artesiano etc. La SCIA, inoltre, si utilizza per il cambio di destinazione d'uso.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA PESANTE= PRATICA SCIA

Infine, la pratica più "complessa", che richiede l'autorizzazione al procedere da parte del Comune è il permesso di costruire. Quest'ultimo si usa per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti o le opere di ristrutturazione pesante.

Se hai già realizzato un intervento, non contrario ai regolamenti o alle normative, senza comunicarlo al comune non preoccuparti! O meglio, "sanare l'abuso", senza aumento di volume, ti comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio.

Quali sono le sanzioni per mancato invio della CILA o della SCIA?

Se non hai comunicato la pratica al Comune non finirai in galera. Basterà pagare una sanzione pari a 1.000 euro. Questo abuso può essere sanato tramite "Cila o Scia in sanatoria" detto anche accertamento di conformità. Dopo aver consegnato il modello e gli allegati, dovrai aspettare la verifica e l'approvazione da parte del Comune e i tempi dipendono dai funzionari e dalla mole di lavoro che devono smaltire. Si va dal mese ai sei mesi dei grossi centri abitati e "impreparati".

Tale sanzione è ridotta di due terzi (333 euro) se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione, tramite "Cila o Scia tardiva". Ti sconsiglio, per questi motivi, di realizzare interventi senza aver richiesto un consiglio ad un tecnico.

Per aumenti di volume e superficie, se ammessi (occorre controllare il piano regolatore o i piani urbanistici nei quali vengono indicati anche i volumi edificabili su una determinata area), la sanzione dipenderà dall'estensione dell'abuso, in quanto occorrerà pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione (spese pagate al comune per realizzare opere e infrastrutture a servizio della vostra casa, ad esempio fognature, illuminazione, parcheggi etc. e di cui chiede conto quando si realizza un edificio).

Oltre al danno economico della multa, i problemi maggiori si avrebbero in caso di compravendita dell'immobile. In questo caso, difatti, è necessario garantire la conformità urbanistica e edilizia dell'immobile. Se è presente un abuso, questo non sarà possibile.

Questo nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai piani comunali. Se hai realizzato un aumento di volume dove non era permesso, occorre demolire il manufatto!

Infine, molti lettori mi hanno chiesto di integrare l'articolo, argomentando circa la convenienza di una ristrutturazione e le spese medie per le varie lavorazioni. Il mio consiglio è di leggere i capitoli seguenti, in quanto li ritengo molto interessanti.

Conviene ristrutturare la casa? Quali son le detrazioni fiscali?

Per rispondere alla domanda, fornirò delle analisi statistiche presentante da una nota rivista immobiliare: la ristrutturazione aumenta il valore dell’immobile fino al 19% (12% sottratte le spese sostenute per i lavori). Inoltre, i tempi di vendita scendono da 6,6 a 5,4 mesi e quelli di locazione da 4,6 a 3,5. Nel caso di affitto, invece, potreste richiedere una locazione maggiore del 22% rispetto alla media.

A oggi, è inoltre possibile richiedere le detrazioni fiscali per ristrutturazioni e/o l'ecobonus per il risparmio energetico!

Infatti, si ha diritto alla detrazione fiscale ristrutturazioni edilizie (50 %) in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo (es. appartamento o villa unifamiliare) o di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio). È possibile richiedere, nei casi previsti, anche il bonus mobili, il bonus verde e il neo entrato bonus facciate.

Infine, da luglio 2020 è possibile aderire al mitico Superbonus 110%.

Quali sono i documenti necessari per aprire una pratica?

Nulla di complicato. Sarà il tecnico a fornirti le indicazione sui documenti necessari.

Fondamentale è il permesso scritto da parte di tutti coloro che sono titolari di un diritto reale sull'immobile. In pratica, se ci sono altri proprietari, usufruttuari, comodatari ecc. dovrai avere il permesso ad eseguire i lavori. In molti comuni esistono dei modelli, altrimenti basta una delega generica.

Ovviamente, i documenti di identità tuoi e di coloro che possiedono il diritto.

Dovrai delegare il professionista a poter visionare le vecchie pratiche edilizie presenti nell'archivio comunale.

Infine, se possiedi una planimetria catastale e la visura agevolerai il tecnico, che dovrà realizzare il grosso della documentazione. 

Quali sono i tempi e la durata?

Per quanto riguarda i tempi della CILA, dipende molto dalla stesura della pratica e dalla produzione dei disegni da parte del tecnico; difatti, essendo la Cila una comunicazione a carico del proprietario, che non necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Stesso dicasi della SCIA. Discorso a parte per il permesso di costruire che necessita dell'approvazione del Comune per cui possono passare diversi mesi.

La maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto, occorre richiedere una visura degli atti abilitativi per poter visionare eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, Cila che hanno interessato l'unità immobiliare in passato. Questo per poterli confrontare con lo stato effettivo dell'immobile al fine di riscontrare eventuali difformità (abusi). I tempi vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi, a seconda del Comune.

A differenza della Scia e del permesso di costruire, la CILA non ha una durata e non prevede il deposito di varianti (modifiche al progetto iniziale), né in corso d'opera, ne finali. In caso di modifiche al primo progetto occorre presentarne una nuova.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l'aggiornamento catastale(bisogna aggiornare le planimetrie al Catasto oltre che in Comune e la visura così da comunicare all'Agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse).

Quanto costa un cila? 

Per quanto riguarda i costi, riuscire a generalizzare e quantizzare è molto difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirti un elenco delle diverse voci di spese:

• • • onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori e l'eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere. Per questi costi ho scritto un articolo.
    • Diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche (circa 50 € per la Cila, 300 € per la SCIA, 50 € per l'aggiornamento catastale);
    • Interventi edili variabili in base all'intervento (vedi i costi unitari della ristrutturazioni);
    • Eventuali allacci utenze (idrico 150 €, gas 200 €). 

Ristrutturazioni casa: quali sono i costi unitari?

Di seguito una tabella dove ho voluto segnalare quali sono i principali costi unitari riguardanti la ristrutturazione della casa. In particolare, indicherò il prezzo unitario per tinteggiare pareti e soffitti, demolire e posare piastrelle e parquet del pavimento, realizzare un controsoffitto, installare l'impianto gas, elettrico, di riscaldamento e caldaia, demolire e realizzare tramezzi e divisori in cartongesso o forati, ristrutturare il bagno, installazione e fornitura finestre e porte, realizzazione di cerchiature, arredare l'appartamento e demolire e ricostruire il solaio in cemento armato. I prezzi sono da ritenersi indicativi e possono variare sulla base di molti parametri.

Sperando che l'articolo ti sia stato utile, potrai chiedermi un preventivo gratuito contattandomi via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca.