Direttore lavori nelle ristrutturazioni di privati: obblighi, responsabilità e costi

Direttore dei lavori: chi è, cosa fa, quando è obbligatorio, quali sono i compiti e le responsabilità nelle ristrutturazioni di privati. Capitolo sui costi e le percentuali in parcella.

Se sei alle prese con la ristrutturazione della casa, all'interno del preventivo dell'architetto, geometra o ingegnere ti sarai ritrovato la voce sulla direzione lavori.

Immagino ti stia chiedendo se nel tuo caso la direzione lavori è obbligatoria, se il compenso è equo e cosa dovrà controllare il tecnico. In  questo articolo cercherò di chiarirti ogni dubbio.

Ti premetto che, la scelta di un direttore lavori preparato, sicuro e senza peli sulla lingua è una tassello fondamentale per la buona riuscita di una ristrutturazione. Questa figura, verificherà le lavorazioni dell'impresa, controllerà i tempi e i materiali e, non essendo tutto prevedibile in sede progettuale, prenderà delle decisioni importanti. Ricordati che, se le imprese ti vogliono "fregare", hanno solo l'imbarazzo della scelta. Quindi, un tecnico "leggerino" potrebbe essere facilmente raggirato.

Ci tengo a precisare che la stragrande maggioranza delle imprese è costituita da persone oneste, ma un controllo rigido e inflessibile è un requisito indispensabile per la direzione lavori.

Dopo questa premessa, vediamo chi è il direttore lavori e quali compiti deve svolgere:

Quali sono i compiti e le responsabilità del direttore lavori?

Il direttore lavori deve essere un architetto, ingegnere o geometra, iscritto al relativo albo professionale. Per verificare tale requisito ti sarà sufficiente verificare l'albo online dei professionisti.

Ma quali sono i compiti del direttore lavori? Ho voluto sintetizzarti e semplificarti le mansioni del direttore lavori:

• • • controllare e vigilare sui lavori. Compito primario è la verifica che le opere vengano eseguite a regola d’arte ed in conformità al progetto e al contratto d'appalto firmato dalla ditta prima dell'inizio lavori.
    • coordinare, supervisionare le attività di cantiere, ed interloquire con l’esecutore. Il coordinamento delle lavorazioni, il rispetto del cronoprogramma e il controllo degli ingressi al cantiere sono tutte mansioni fondamentali;
    • controllare e redigere il  giornale dei lavori, una sorta di diario in cui viene indicato quel che succede nel cantiere. Scarica il modello in word;
    • accettare i materiali e le forniture, sulla base di un controllo quantitativo e qualitativo e delle specifiche fissate nel contratto d'appalto;
    • verificare periodicamente il possesso e la regolarità della documentazione delle imprese;

• • • coordinare i fornitori;
    • qualora circostanze speciali impediscano che i lavori procedano, ne ordina la sospensione;
    • redigere gli stati di avanzamento dei lavori ed emettere i relativi certificati di pagamento;

Per far ciò, il direttore lavori, deve essere in perenne contatto con le imprese ed effettuare i sopralluoghi necessari.

Quando è obbligatorio il Direttore lavori?

Il direttore lavori non è sempre obbligatorio. Difatti, per le opere "minori" la legge non lo richiede.

Il tecnico è obbligatorio per gli interventi che prevedono il deposito della SCIA o del Permesso a costruire. Per gli altri interventi, rientranti ad esempio nella CILA, è fortemente consigliato.

Pagare un occhio esperto, può rivelarsi un ottimo investimento. A proposito di parcella, quali sono i prezzi?

Quanto costa il Direttore lavori?

Come puoi immaginare, la parcella di un direttore lavori difficilmente può basarsi su un costo orario o un prezzo fisso. Un tecnico potrebbe preventivarti un compenso fisso solo nel caso di piccoli lavori. Di solito, il compenso è stabilito su una percentuale del costo dei lavori. La percentuale standard varia tra il 4% e il  6% del costo dell'opera. La direzione lavori può arrivare a 8%-10%.

Ti faccio un esempio. Una ristrutturazione prevede la tinteggiatura dell'intero appartamento di 100 mq, la ristrutturazione del bagno, l'apertura di una porta in muro portante tramite cerchiatura, il rifacimento del solaio con la sostituzione delle piastrelle del pavimento in una sola stanza, il rifacimento dell'impianto elettrico e di riscaldamento, oltre alla sostituzione di 5 finestre. Totale costo 80.000 € + iva. L'ingegnere, per la direzione lavori architettonica, strutturale ed impiantistica, ti chiede il 6% del costo totale. Quindi 80.000 € x 0,06 = 4.800 €. Qualche tecnico, nell'importo considera anche l'iva pagata all'impresa. A mio parere non è corretto. Precisa questo aspetto con il tuo tecnico.

Inoltre, ootrebbero essere presenti più direttori lavori: il dl architettonico, quello strutturale, quello impiantistico e addirittura quello artistico nel caso dell'interior design. Oppure una sola figura. Ognuno di questi, potrebbe chiederti una percentuale, solo sulle lavorazioni che lo interessano. Ad esempio, il dl strutturale ti chiederà una percentuale sulle sole opere che interessano le parti strutturali, come travi, cerchiature ecc.

Di solito, i pagamenti al tecnico vengono riconosciuti sotto forma di percentuale di avanzamento fisico di ogni corpo d’opera (SAL).

Un consiglio che mi preme darti è di non affidarti assolutamente a tecnici che offrono prestazioni a prezzi stracciati. La benzina e il tempo hanno un costo e a nessuno piace lavorare gratis o addirittura a rimessa. Ma allora come mai esistono questi preventivi? Il prezzo basso potrebbe essere sintomo di poca stima di sè stesso del direttore lavori. Sul cantiere, se una persona non crede in sè, immaginiamo come l'impresa possa ascoltare le sue direttive. Oppure, ancora peggio, il tecnico svolgerà il lavoro con negligenza e senza nemmeno effettuare i sopralluoghi necessari. La ditta, senza un controllo e una guida potrebbe, non essendo edotta in termini normativi o di approccio progettuale, improvvisare e fare dei veri e propri disastri oppure approfittarne ed installare prodotti scadenti. Inoltre, la ditta potrebbe caricarti lavorazioni non preventivate.

Spesso i miei lettori si lamentano di questa spesa, ma ti posso assicurare che sono i soldi meglio spesi in una ristrutturazione.

Spero che i miei consigli ti siano utili. A presto, Vincenzo