A chi spettano le spese di risistemazione del balcone in condominio?
A chi spettano le spese di risistemazione del balcone aggettante in condominio. Intradosso (parte sotto), estradosso (pavimento) e frontalino. Focus infiltrazioni
Una delle questioni più frequenti e controverse in ambito condominiale riguarda la corretta ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi aggettanti. In particolare, ci si chiede a chi competano i costi di risistemazione dell’estradosso (pavimentazione), dell’intradosso (parte inferiore della soletta) e del frontalino, nonchè come debbano essere imputate le spese in caso di infiltrazioni e danni alle unità sottostanti.
La risposta non è univoca, ma dipende dalla natura del balcone e dalla funzione svolta dalle singole parti, che possono avere carattere esclusivo oppure assolvere a una funzione strutturale o estetica a beneficio dell’intero edificio.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ormai delineato criteri interpretativi consolidati, che consentono di distinguere le spese a carico del singolo proprietario da quelle di competenza del condominio. Nel presente articolo analizziamo tali criteri, con riferimento alle principali pronunce e alle norme del Codice civile applicabili.
Cosa sono i balconi aggettanti?
I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata e non fungono da copertura o sostegno per altri piani.
Sono considerati beni di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento.
Riferimenti
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- Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
- Cass. civ., sez. II, 29 luglio 2015, n. 15913
- Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637
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Estradosso del balcone (pavimentazione)
L’estradosso è la parte superiore del balcone, comprensiva di:
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- pavimento
- massetto
- impermeabilizzazione
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Ripartizione spese estradosso
Le spese sono interamente a carico del proprietario dell’appartamento.
Difatti, l’estradosso non è parte comune ex art. 1117 c.c. in assenza di una funzione di copertura o sostegno.
E' funzionalmente destinato all’uso esclusivo del singolo condomino.
Riferimenti
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- Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
- Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2016, n. 3294
- Art. 1123, comma 1, c.c. (ripartizione in base all’utilità).
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Intradosso del balcone (parte inferiore)
L’intradosso è la parte inferiore della soletta del balcone, visibile dal piano sottostante.
La regola generale vuole che le spese siano a carico del proprietario del balcone. Spesso, difatti viene giù l'intonaco e addirittura si arrugginiscono i ferri di armatura.
Tuttavia, l’intradosso diventa condominiale solo se:
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- presenta una funzione estetica;
- contribuisce al decoro architettonico della facciata;
- è rifinito in modo uniforme per tutto l’edificio.
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Riferimenti
Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
Cass. civ., sez. II, 7 settembre 2012, n. 14998
Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637
Frontalino del balcone
Il frontalino è la parte frontale e perimetrale del balcone, normalmente visibile dalla strada.
Le spese sono a carico del condominio quando il frontalino:
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- contribuisce al decoro architettonico;
- è elemento uniforme della facciata.
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Le spese sono a carico del proprietario solo se:
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- ha funzione esclusivamente strutturale;
- non incide sull’estetica dell’edificio.
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Nella maggior parte dei casi il frontalino è considerato parte comune, quindi la spesa è condominiale.
Riferimenti
Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
Cass. civ., sez. II, 29 luglio 2015, n. 15913
Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2016, n. 3294
Art. 1117 c.c. (parti comuni)
Art. 1123 c.c. (criteri di riparto)
Infiltrazioni e responsabilità per danni
Se i lavori riguardano infiltrazioni, paga chi ha causato il danno:
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- se la causa è l’estradosso, paga il proprietario;
- se la causa deriva da una parte comune (frontalino decorativo, facciata), paga il condominio
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Riferimenti
Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2012, n. 4596 Art. 2043 c.c. (responsabilità per fatto illecito);
Art. 2051 c.c. (danno da cosa in custodia).
Regolamento condominiale
Un regolamento contrattuale può derogare a queste regole, purchè:
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- sia espressamente accettato;
- non violi norme inderogabili.
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L’assemblea non può modificare la ripartizione legale senza unanimità.
Riferimenti
Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1400
Art. 1138 c.c.
Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.