Incompatibilità ingegnere, architetto, geometra con Agente immobiliare, procacciatore e amministratore condominio

Spesso mi vengono richiesti, da parte dei colleghi, chiarimenti sulla compatibilità della nostra professione (ingegnere, geometra, architetto) con altre quali agente immobiliare, amministratore di condomino o procacciatore d'affari. Vediamo le indicazioni che ci fornisce la normativa:

Un architetto, ingegnere civile edile o geometra può aprirsi un'agenzia immobiliare?

Partiamo dal nocciolo della questione: l'art. 5 c. 3 della legge 39 del 1989.

A seguito della minaccia di procedura di infrazione da parte dell'Unione Europea che riteneva l'articolo contrario alla libera concorrenza, lo Stato Italiano ha modificato il comma 3, in ultima battuta con la legge 238/2021, come segue:

"3. L'esercizio dell'attivita' di mediazione e' incompatibile con:

• l'esercizio di attivita' imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attivita' di mediazione; ovvero con la qualita' di dipendente di tale imprenditore, nonche' con l'attivita' svolta in qualita' di dipendente di ente pubblico o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti i servizi finanziari di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attivita' di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi” 

L'esercizio dell'attività di mediazione è quindi incompatibile:

con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attivita' di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi” 

Quindi, un architetto, geometra, perito, ingegnere, geologo che ha svolto attività di progettazione e direzione lavori su quell'immobile non può esercitare la professione di agente immobiliare. Deve scegliere o il timbro o la mediazione!

Secondo un chiarimento della CNAPPC: “la norma individua quindi una duplice incompatibilità, sia per l’esercizio di professioni intellettuali relative al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione “e comunque” in situazioni di conflitto di interessi, non prevedendo la congiunzione “o” tra le incompatibilità, ma specificando che debba essere valutata “comunque” una situazione di conflitto di intessi per una professione intellettuale come quella dell’architetto e al contempo una attività di mediazione.

Quanto al settore merceologico, appare evidente che esercitare attività di mediazione in ambito immobiliare ed essere progettista/direttore dei lavori/progettista dell’immobile o sul terreno oggetto di mediazione possa agevolmente ritenersi nel “medesimo settore merceologico”, sussistendovi in questi casi anche delle “situazioni di conflitto di interessi”.

E' utile riportare la sentenza 242/2023 della prima sezione della Corte di giustizia Ue, la quale ha precisato che si può essere intermediari immobiliari e amministratori di condominio.

Secondo la Corte, gli ordinamenti nazionali non possono imporre incompatibilità in quanto contraria alla direttiva Bolkestein, secondo la quale "gli Stati membri provvedono affinché i prestatori non siano assoggettati a requisiti che li obblighino ad esercitare esclusivamente una determinata attività specifica o che limitino l’esercizio, congiunto o in associazione, di attività diverse." 

Secondo la sentenza Ue "i conflitti di interesse devono essere valutati individualmente e non possono giustificare una restrizione generale e indifferenziata delle attività professionali". Con la sentenza 19827/2024, la Cassazione ha affermato che all’amministratore del condominio può esercitare l'attività di intermediazione.

Tale concetto può essere ribaltato su architetti, ingegneri e geometri iscritti all'albo?

Il codice ATECO della mediazione immobiliare è: 68.31.00 – Attività di mediazione immobiliare (sezione L).

Il codice ATECO degli ingegneri è: 71.12.10 (sezione M), mentre quello degli architetti è 71.11 (sezione M)

Infine, il ddl concorrenza, legge 118/2022, introduce il comma 3-bis all’articolo 5 della l. 39/89:

«In deroga a quanto disposto dal comma 3, l'esercizio dell'attività di agente immobiliare è compatibile con quella di dipendente o collaboratore di imprese esercenti l'attività di mediazione creditizia disciplinata dagli articoli 128-sexies e seguenti del testo unico delle leggi in materia  bancaria  e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. L'esercizio  dell'attività  di  mediazione  creditizia rimane assoggettato alla relativa disciplina di settore e ai relativi controlli».

Vediamo le altre professioni:

Un architetto, ingegnere o geometra può esercitare come procacciatore d'affari per una impresa edile? Come amministratore di condominio?

A volte le imprese edili offrono una percentuale sul guadagno in caso di segnalazioni di potenziali clienti da parte dei tecnici. Lo stesso dicasi per questo tipo di attività: non è consentita l'iscrizione contemporanea.

Diversamente, un architetto, geometra o ingegnere può esercitare la professione di amministratori di condominio dopo aver seguito il corso obbligatorio ed aver ottenuto l'attestato.