Conto termico 3.0 per PA e ETS non economici: guida 2026
Conto termico 3.0 per pubblica amministrazione e terzo settore ETS non economici: cos'è, potenziali beneficiari, interventi agevolabili, modalità di pagamento, massimali, percentuale riconosciuta, procedura e scadenza.
Tramite il Conto Termico CT 3.0 si ottengono degli incentivi per interventi volti:
- all'incremento dell'efficienza energetica;
- alla produzione di energia termica da fonti rinnovabili di edifici o singole unita immobiliari.
Questo meccanismo è stato introdotto nell’ordinamento italiano tramite il D.M. 28/12/2012 (conto termico) e profondamente rivisto con il D.M. 16/2/2016 (conto termico 2.0) e il DM 07/08/2025 (conto termico 3.0) in vigore dal 25 dicembre 2025.
Oggi approfondiremo l'accesso al conto termico da parte di Pubbliche amministrazioni PA e Enti del Terzo Settore (“ETS ”).
Indice
Tra i beneficiari del conto termico: PA e ETS
Requisiti principali degli immobili
Tra i beneficiari del conto termico: PA e ETS
Oltre ai privati, il Conto Termico 3.0 è pensato anche per
- Pubbliche amministrazioni PA ;
- gli Enti del Terzo Settore (“ETS”) che sono assimilati alle Pubbliche Amministrazioni ai fini dell’accesso agli incentivi del Conto Termico per gli interventi previsti al Titolo II o Titolo III a seconda del carattere commerciale o meno dell’attività da loro svolta. In particolare:
- se non svolgono attività economica , possono richiedere incentivi per la realizzazione di uno o più degli interventi previsti sia dal Titolo II sia dal Titolo III;
- se svolgono attività economica (trattati in un altro articolo) , possono richiedere incentivi per la realizzazione di uno o più degli interventi previsti dal Titolo III.
Chi sono considerati enti del terzo settore?
Ai sensi dell’art. 2, comma 1, lettera n) del DM 07/08/2025, sono definiti “Enti del Terzo Settore” gli enti di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 3 luglio 2017, n. 117 che sono inclusi, ai sensi dell’articolo 11 del citato decreto Legislativo, nel Registro Unico Nazionale del Terzo Settore (di seguito, “RUNTS”), ricomprendenti:
- le organizzazioni di volontariato OdV ;
- le associazioni di promozione sociale APS ;
- gli enti filantropici;
- le imprese sociali, incluse le cooperative sociali;
- le reti associative;
- le società di mutuo soccorso SMS;
- le associazioni , riconosciute o non riconosciute;
- le fondazioni e gli altri enti di carattere privato diversi dalle società costituiti per il perseguimento, senza scopo di lucro, di finalità civiche, solidaristiche e di utilità sociale.
Per la natura dell’attività svolta dall’ETS fa fede l’identificazione della stessa nell’ambito della registrazione al RUNTS .
ETS non economici
Gli ETS non economici sono assimilati alla Pubblica Amministrazione in tutto, quindi in relazione alle disposizioni che disciplinano il perimetro:
- contributo anticipato Diagnosi energetica e APE (100%)
- interventi incentivabili (titolo II e titolo III), medesimi massimali, costi ammissibile, percentuale intensità incentivo etc.;
- le modalità di accesso agli incentivi (prenotazione e accesso diretto),
- le modalità di erogazione degli incentivi,
- l’intensità incentivo: possibilità di accedere all'incentivo fino al 65% e al 100% nei casi specifici (utilizzatore edificio di proprietà di un comune sotto 15.000 abitanti /scuola / ospedale)
- e la cumulabilità degli incentivi (incentivi conto capitale, di natura statale e non statale).
L'assimilazione con il PPE è esclusa.
Requisiti principali degli immobili
Per poter beneficiare dell’incentivo gli edifici devono essere:
- esistenti e regolarmente accatastati al momento della richiesta dell'incentivo, comprese le pertinenze;
- dotati di un impianto di climatizzazione invernale al momento dell'entrate in vigore del decreto (Titolo IV art. 10 c.2 DM 07/08/2025);
- ricadere in determinate categorie catastali:
Categorie catastali ammesse: ambito residenziale
Ricadono in ambito residenziale (Titolo I art. 1 lett.a DM 07/08/2025) le seguenti categorie:
- A/1 – abitazioni signorili;
- A/2 – Abitazioni civili;
- A/3 – Abitazioni economiche;
- A/4 – Abitazioni popolari;
- A/5 – Abitazioni ultrapopolari;
- A/6 – Abitazioni rurali;
- A/7 – Villini;
- A/11 – Abitazioni tipiche dei luoghi.
Restano quindi escluse le categorie
- A/8 – abitazioni in ville
- A/9 – castelli, palazzi di pregio
- A/10 (uffici e studi privati) che ricade nel terziario;
Categorie catastali ammesse: ambito terziario
Ricadono in ambito terziario (Titolo I art. 1 lett. b DM 07/08/2025) gli edifici e le unità immobiliari di categoria catastale:
- A/10 (uffici e studi privati);
Gruppo B;
- B/1 – collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi;
- B/2 – case di cura, ospedali e poliambulatori senza fine di lucro;
- B/3 – prigioni e riformatori;
- B/4 – uffici pubblici;
- B/5 – scuole e laboratori scientifici;
- B/6 – biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie ecc.;
- B/7 – cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti;
Gruppo C ad esclusione di C/6 (stalle, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse od aperte);
- C/1 – negozi e botteghe – locali adibiti alla vendita di beni o servizi;
- C/2 – magazzini e locali di deposito – Locali usati per il deposito di merci, cantine e soffitte;
- C/3 – laboratori per arti e mestieri – Locali destinati allo svolgimento di attività artigianali o professionali;
- C/4 – fabbricati e locali per esercizi sportivi – Edifici o locali utilizzati per attività sportive;
Gruppo D ad esclusione di D/9 (edifici galleggianti);
- D/1 – opifici
- D/2 – alberghi e pensioni;
- D/3 – teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili;
- D/4 – case di cura ed ospedali;
- D/5 – istituti di credito, cambio ed assicurazione;
- D/6 – fabbricati e locali per esercizi sportivi;
- D/7 – fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
- D/8 – fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
- D/10 – fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole;
Gruppo E
- E/1 – stazioni di trasporto;
- E/3 – fabbricati esigenze pubbliche;
- E/5 – fortificazioni e loro dipendenze;
- E/7 – fabbricati per culto pubblico;
- E/8 – costruzioni nei cimiteri;
- E/9 – altri edifici a destinazione particolare.
Proprietà promiscua : pubblico/privato
Su edifici di proprietà promiscua, pubblica e in parte privata gli interventi realizzati sull’edificio sono ammessi per il Titolo II esclusivamente per la quota millesimale riferibile alla PA o a soggetti ad essa equiparati e per la quota millesimale del settore terziario. Si specifica, inoltre, che relativamente agli interventi del Titolo III per impianti centralizzati l’ammissibilità è subordinata alla proprietà o disponibilità dell’intero edificio ad un unico soggetto .
Interventi ammessi dal Conto Termico 3.0 per PA e ETS
L’art. 4, comma 2, del Decreto assimila alle Amministrazioni Pubbliche solo gli enti del terzo settore che non svolgono attività di carattere economico quando realizzano gli interventi di cui al Titolo II.
Titolo II: interventi di efficienza energetica per PA, ETS non economici, ETS economici solo in ambito terziario
| Intervento | Rifer. norma | Descrizione intervento | Durata |
|---|---|---|---|
| Isolamento termico | Art. 5, comma 1, lett. a) - Sigla II.A | Isolamento termico di superfici opache delimitanti il volume climatizzato, anche unitamente all’eventuale installazione di sistemi di ventilazione meccanica | 5 anni |
| Serramenti | Art. 5, comma 1, lett. b) - Sigla II.B | Sostituzione di chiusure trasparenti comprensive di infissi delimitanti il volume climatizzato | 5 anni |
| Schermature solari | Art. 5, comma 1, lett. c) - Sigla II.C | Installazione di sistemi di schermatura e/o ombreggiamento e/o sistemi di filtrazione solare esterni per chiusure trasparenti con esposizione da Est–Sud-Est a Ovest, fissi o mobili, non trasportabili | 5 anni |
| Edifici nZEB | Art. 5, comma 1, lett. d) - Sigla II.D | Trasformazione degli edifici esistenti in edifici a energia quasi zero (nZEB), compresa demoricostruzione, ampliamenti max 25% | 5 anni |
| Relamping | Art. 5, comma 1, lett. e) - Sigla II.E | Sostituzione di sistemi per l’illuminazione d’interni e delle pertinenze esterne degli edifici esistenti con sistemi efficienti di illuminazione | 5 anni |
| BACS | Art. 5, comma 1, lett. f) - Sigla II.F | Installazione di tecnologie di gestione e controllo automatico (building automation) degli impianti termici ed elettrici, inclusi sistemi di termoregolazione, contabilizzazione, trasmissione ed elaborazione dati | 5 anni |
| Colonnine di ricarica | Art. 5, comma 1, lett. g) - Sigla II.G | Installazione di infrastrutture per la ricarica privata (anche aperta al pubblico) di veicoli elettrici, se realizzata congiuntamente alla sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale con pompe di calore elettriche | Come Art. 8, c.1 lett. a) |
| Fotovoltaico | Art. 5, comma 1, lett. h) - Sigla II.H | Installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo / allaccio, se realizzata congiuntamente alla sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale con pompe di calore elettriche | Come Art. 8, c.1 lett. a) |
Titolo III: produzione di energia termica da fonti rinnovabili per PA e per qualsiasi ETS
Mentre, l’art. 7, comma 2, del Decreto assimila alle Amministrazioni Pubbliche tutti gli enti del terzo settore quando realizzano gli interventi di cui al Titolo III. Rientrano in questa categoria:
| Intervento | Rif. norma | Descrizione intervento | Durata |
|---|---|---|---|
| Pompe di calore | Art. 8, comma 1, lett. a) | Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di pompe di calore elettriche o a gas (aerotermiche, geotermiche o idrotermiche), anche per ACS. Obbligo di contabilizzazione del calore per impianti >200 kW | 2 anni se Pn ≤ 35 kW5 anni se 35 kW < Pn ≤ 2 MW |
| Sistemi ibridi | Art. 8, comma 1, lett. b) | Sostituzione di impianti esistenti con sistemi ibridi factory made o bivalenti a pompa di calore, con obbligo di contabilizzazione del calore per impianti >200 kW | 2 anni se Pn ≤ 35 kW5 anni se 35 kW < Pn ≤ 2 MW |
| Biomasse | Art. 8, comma 1, lett. c) | Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale o di riscaldamento di serre e fabbricati rurali, o per processi produttivi o reti di teleriscaldamento, con generatori a biomassa (anche sistemi ibridi) | 2 anni se Pn ≤ 35 kW5 anni se 35 kW < Pn ≤ 2 MW |
| Solare termico | Art. 8, comma 1, lett. d) | Installazione di impianti solari termici per ACS, integrazione al riscaldamento, solar cooling, processi produttivi o reti di tele riscaldamento. Obbligo di contabilizzazione per superfici >100 m² | 2 anni se S ≤ 50 m²5 anni se 50 m² < S ≤ 2.500 m² |
| Scaldacqua a pompa di calore | Art. 8, comma 1, lett. e) | Sostituzione di scaldacqua elettrici o a gas con scaldacqua a pompa di calore | 2 anni |
|
Tele - riscaldamento efficiente |
Art. 8, comma 1, lett. f) | Allaccio a sistemi di tele riscaldamento efficienti in sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti | 5 anni |
| Micro - cogenerazione rinnovabile | Art. 8, comma 1, lett. g) | Sostituzione totale o parziale di impianti esistenti con unità di micro - cogenerazione alimentate da fonti rinnovabili | 5 anni |
Percentuale e incentivo massimo erogabile
L’incentivo riconosciuto alle imprese varia in funzione di diversi fattori, tra cui la:
- tipologia di intervento e le prestazioni energetiche conseguite;
- destinazione d'uso catastale;
- complessità degli interventi:gli interventi combinati godono di percentuali più alte;
- assoggettamento beneficiari agli aiuti di stato.
Incentivo massimo per interventi di efficienza energetica
| Intervento | Incentivo massimo | Note / Maggiorazioni |
|---|---|---|
| Isolamento termico | 40% |
• 55% se in zona climatica E o F • 55% se realizzato con interventi art. 8, c.1 lett. a), b), c) o e) (sostituzione impianti) • 100% per scuole e ospedali • 100% per comuni ed edifici comunali ≤ 15.000 abitanti |
| Serramenti | 40% | • 55% se realizzato con interventi art. 8, c.1 lett. a), b), c) o e) (sostituzione impianti) |
| Schermature solari | 40% | — |
| Edifici nZEB | 65% | — |
| Relamping | 40% | — |
| BACS (Building Automation) | 40% | — |
| Colonnine di ricarica | 30% | — |
| Fotovoltaico | 20% |
• 25% se conforme art. 12 DL 181/2023, c.1 lett. a) • 30% se conforme art. 12 DL 181/2023, c.1 lett. b) • 35% se conforme art. 12 DL 181/2023, c.1 lett. c) |
Sono previste maggiorazioni se vengono utilizzati componenti prodotti nell'UE e per moduli fotovoltaici iscritti al registro ENEA.
Incentivo massimo per interventi sulle rinnovabili
| Intervento | Incentivo massimo | Note |
|---|---|---|
| Pompe di calore | 65% |
• 100% per scuole e ospedali • 100% per comuni ed edifici comunali ≤ 15.000 abitanti |
| Sistemi ibridi | 65% | — |
| Biomasse | 65% | — |
| Solare termico | 65% | — |
| Scaldacqua a pompa di calore | 40% | — |
| Teleriscaldamento | 65% | — |
| Microcogenerazione | 65% | — |
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Conto Termico 3.0 sistemi di illuminazione LED
Conto Termico 3.0 per sistemi di illuminazione relamping: cos'è, potenziali beneficiari, interventi agevolabili, modalità di pagamento, massimali, percentuale riconosciuta, procedura e scadenza.
Il relamping - il rifacimento del sistema di illuminazione - è uno degli interventi “rapidi” di efficienza energetica ammessi dal Conto Termico 3.0 (Art. 5, comma 1, lett. e DM 07/08/2025). Consiste nella sostituzione dei sistemi di illuminazione d’interni e delle pertinenze esterne di un edificio esistente con sistemi ad alta efficienza, tipicamente LED. L’incentivo è un contributo economico riconosciuto dal GSE e accreditato sul conto corrente indicato in domanda.
Cosa si intende per relamping incentivabile per sistemi di illuminazione?
Per il Conto Termico 3.0, il relamping riguarda la sostituzione di sistemi di illuminazione:
- illuminazione interna (uffici, reparti, corridoi, scale, magazzini, ecc.);
- illuminazione delle pertinenze esterne dell’edificio (aree esterne di pertinenza, accessi, cortili, parcheggi pertinenziali, ecc.).
Non è un semplice “cambio lampadina” generico: l’intervento deve essere coerente con i requisiti tecnici previsti dal decreto e deve risultare documentabile con schede tecniche e prove di conformità.
Chi può accedere al conto termico?
Possono accedere al conto termico 3.0 per i sistemi di illuminazione, i soggetti ammessi dal decreto DM 07/08/2025. In particolare:
- soggetti privati, inclusi i condomìni;
- società e imprese;
- Enti del terzo settore ETS;
- Pubblica Amministrazione.
| Soggetti Agevolati | Immobili uso Produttivo e Terziario | Immobili uso Residenziale |
|---|---|---|
| Privati | SI | NO |
| Società e Imprese | SI | NO |
| ETS non economici | SI | SI |
| ETS economici | SI | NO |
| Pubblica Amministrazione | SI | SI |
Su quali immobili?
A parte che per le pubbliche amministrazioni e gli ETS non economici, l’intervento deve essere realizzato su edifici esistenti che rientrano nelle categorie catastali ad uso produttivo o terziario:
- A/10 (uffici e studi privati);
Gruppo B;
- B/1 – collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi;
- B/2 – case di cura, ospedali e poliambulatori senza fine di lucro;
- B/3 – prigioni e riformatori;
- B/4 – uffici pubblici;
- B/5 – scuole e laboratori scientifici;
- B/6 – biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie ecc.;
- B/7 – cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti;
Gruppo C ad esclusione di C/6 (stalle, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse od aperte);
- C/1 – negozi e botteghe – locali adibiti alla vendita di beni o servizi;
- C/2 – magazzini e locali di deposito – Locali usati per il deposito di merci, cantine e soffitte;
- C/3 – laboratori per arti e mestieri – Locali destinati allo svolgimento di attività artigianali o professionali;
- C/4 – fabbricati e locali per esercizi sportivi – Edifici o locali utilizzati per attività sportive;
Gruppo D ad esclusione di D/9 (edifici galleggianti);
- D/1 – opifici
- D/2 – alberghi e pensioni;
- D/3 – teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili;
- D/4 – case di cura ed ospedali;
- D/5 – istituti di credito, cambio ed assicurazione;
- D/6 – fabbricati e locali per esercizi sportivi;
- D/7 – fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
- D/8 – fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
- D/10 – fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole;
Gruppo E
- E/1 – stazioni di trasporto;
- E/3 – fabbricati esigenze pubbliche;
- E/5 – fortificazioni e loro dipendenze;
- E/7 – fabbricati per culto pubblico;
- E/8 – costruzioni nei cimiteri;
- E/9 – altri edifici a destinazione particolare.
Titolarità sul bene oggetto di intervento
Possono aderire:
- i proprietari dell’immobile;
- un altro soggetto che abbia la disponibilità dell’immobile in quanto titolare di altro diritto reale o personale di godimento, previa autorizzazione da parte del proprietario.
Percentuale e incentivo massimo erogabile
L’incentivo massimo per il relamping è del 40% della spesa sostenuta. A quest'ultimo si aggiunge un 10% in caso di uso di componentistica UE.
L'incentivo effettivamente erogato dipende da diversi fattori: soggetto richiedente, prezzi massimi unitari, ecc.
Come si calcola il contributo erogato tramite Conto termico?
L'incentivo si calcola tramite la formula:
Itot=%spesa x C x S
- %spesa: 40% (+10% componentistica UE).
- C minimo tra il costo specifico sostenuto Cs (€/m2) e i costi massimi Cmax
- S è la superficie utile dell’edificio oggetto di intervento in mq;
- Interni: la superficie è la utile calpestabile della porzione di edificio soggetta ad intervento;
- Pertinenze: Superficie della pertinenza oggetto di intervento (fino al valore massimo pari a due volte quella della superficie utile dell’edificio).
Inoltre, Itot ≤ Imax
Infine, per imprese e ETS economici l’algoritmo richiamato è cappato in funzione dell’intensità massima del Titolo V.
A chi rivolgersi?
E' possibile richiedere direttamente l'incentivo tramite
- un professionista: ingegnere, architetto o geometra o uno studio tecnico (chiedici pure un preventivo)
- avvalersi del supporto di una ESCO, una società che opera l'analisi energetica di impianti ed edifici.
Occorre la diagnosi energetica?
No, non occorre la diagnosi energetica preintervento, a meno che non si realizzino altri interventi che la richiedono;
In quanto tempo viene restituita la spesa?
Per il relamping, la durata del periodo di incentivazione è pari a 5 anni. La restituzione avviene in un'unica rata se il valore dell'incentivo è inferiore a 15.000 €
Quali dispositivi sono incentivati?
Per interventi di sostituzione di sistemi di illuminazione d’interni e delle pertinenze esterne degli edifici esistenti con sistemi a led o a più alta efficienza:
- le lampade devono essere certificate da laboratori accreditati anche per quanto riguarda le caratteristiche fotometriche (solido fotometrico, resa cromatica, flusso luminoso, efficienza), nonche per la loro conformità ai criteri di sicurezza e di compatibilità elettromagnetica previsti dalle norme tecniche vigenti e recanti la marcatura CE;
- le lampade devono rispettare i seguenti requisiti tecnici:
- indice di resa cromatica >80 per l’illuminazione d’interni e >60 per l’illuminazione delle pertinenze esterne degli edifici;
- efficienza luminosa minima: 80 lm/W. la potenza installata delle lampade non deve superare il 50% della potenza sostituita, nel rispetto dei criteri illuminotecnici previsti dalla normativa vigente;
- laddove tale limite non sia rispettato a causa del sottodimensionamento dell’impianto ante-operam imputabile al mancato rispetto dei criteri illuminotecnici previsti dalla normativa vigente UNI EN 12464-1 l’incentivo è ammissibile esclusivamente per la quota potenza pari al 50% della potenza sostituita. Nei casi di ambienti residenziali il criterio illuminotecnico minimo è definito dalla condizione ante operam;
- gli apparecchi di illuminazione devono rispettare i requisiti minimi definiti dai regolamenti UE 2017/1369 e dai regolamenti comunitari emanati ai sensi della direttiva 2009/125/CE e successive modifiche di cui alla Direttiva 2012/27/UE. Gli apparecchi di illuminazione devono avere almeno le stesse caratteristiche tecnico funzionali di quelli sostituiti e permettere il rispetto dei requisiti normativi d’impianto previsti dalle norme UNI e CEI vigenti;
- i sistemi di illuminazione esterni o emittenti verso l’esterno sono realizzati in conformità alla normativa sull’inquinamento luminoso e sulla sicurezza, ove presente.
Infine, si deve ottenere una riduzione della domanda di energia primaria (almeno 10% ovvero il 20% in caso di multi-intervento Titolo II) per imprese ed ETS economici su edifici in ambito terziario.
Quali spese sono incentivabili?
Per gli interventi di sostituzione di sistemi per l’illuminazione d’interni e delle pertinenze esterne degli edifici esistenti con sistemi efficienti di illuminazione, concorrono alla determinazione delle spese ammissibili ai fini dell’incentivo quelle di seguito elencate, comprensive di IVA, dove essa costituisca un costo:
- la fornitura e la messa in opera di sistemi efficienti di illuminazione conformi ai requisiti minimi definiti nell’allegato I al presente decreto;
- gli adeguamenti dell’impianto elettrico, ivi compresa la messa a norma;
- l’eventuale smontaggio e la dismissione dei sistemi per l’illuminazione preesistenti;
- le prestazioni professionali connessi alla realizzazione dell’intervento.
Documentazione necessaria
Dovrai conservare / inviare al GSE:
- Fatture e bonifici;
- Asseverazione di un tecnico abilitato;
- Relazione tecnica di progetto + Tabella riepilogativa dei corpi illuminanti e lampade installati e sostituiti;
- Documentazione fotografica dell’intervento ante operam, postoperam e durante i lavori;
- Schede tecniche dei componenti installati, conformi ai requisiti del Decreto;
- APE ante e post-operam (per imprese e ETS economici su edifici nel settore terziario).
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A chi spettano le spese di risistemazione del balcone in condominio?
A chi spettano le spese di risistemazione del balcone aggettante in condominio. Intradosso (parte sotto), estradosso (pavimento) e frontalino. Focus infiltrazioni
Una delle questioni più frequenti e controverse in ambito condominiale riguarda la corretta ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi aggettanti. In particolare, ci si chiede a chi competano i costi di risistemazione dell’estradosso (pavimentazione), dell’intradosso (parte inferiore della soletta) e del frontalino, nonchè come debbano essere imputate le spese in caso di infiltrazioni e danni alle unità sottostanti.
La risposta non è univoca, ma dipende dalla natura del balcone e dalla funzione svolta dalle singole parti, che possono avere carattere esclusivo oppure assolvere a una funzione strutturale o estetica a beneficio dell’intero edificio.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ormai delineato criteri interpretativi consolidati, che consentono di distinguere le spese a carico del singolo proprietario da quelle di competenza del condominio. Nel presente articolo analizziamo tali criteri, con riferimento alle principali pronunce e alle norme del Codice civile applicabili.
Cosa sono i balconi aggettanti?
I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata e non fungono da copertura o sostegno per altri piani.
Sono considerati beni di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento.
Riferimenti
- Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
- Cass. civ., sez. II, 29 luglio 2015, n. 15913
- Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637
Estradosso del balcone (pavimentazione)
L’estradosso è la parte superiore del balcone, comprensiva di:
- pavimento
- massetto
- impermeabilizzazione
Ripartizione spese estradosso
Le spese sono interamente a carico del proprietario dell’appartamento.
Difatti, l’estradosso non è parte comune ex art. 1117 c.c. in assenza di una funzione di copertura o sostegno.
E' funzionalmente destinato all’uso esclusivo del singolo condomino.
Riferimenti
- Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
- Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2016, n. 3294
- Art. 1123, comma 1, c.c. (ripartizione in base all’utilità).
Intradosso del balcone (parte inferiore)
L’intradosso è la parte inferiore della soletta del balcone, visibile dal piano sottostante.
La regola generale vuole che le spese siano a carico del proprietario del balcone. Spesso, difatti viene giù l'intonaco e addirittura si arrugginiscono i ferri di armatura.
Tuttavia, l’intradosso diventa condominiale solo se:
- presenta una funzione estetica;
- contribuisce al decoro architettonico della facciata;
- è rifinito in modo uniforme per tutto l’edificio.
Riferimenti
Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
Cass. civ., sez. II, 7 settembre 2012, n. 14998
Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637
Frontalino del balcone
Il frontalino è la parte frontale e perimetrale del balcone, normalmente visibile dalla strada.
Le spese sono a carico del condominio quando il frontalino:
- contribuisce al decoro architettonico;
- è elemento uniforme della facciata.
Le spese sono a carico del proprietario solo se:
- ha funzione esclusivamente strutturale;
- non incide sull’estetica dell’edificio.
Nella maggior parte dei casi il frontalino è considerato parte comune, quindi la spesa è condominiale.
Riferimenti
Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
Cass. civ., sez. II, 29 luglio 2015, n. 15913
Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2016, n. 3294
Art. 1117 c.c. (parti comuni)
Art. 1123 c.c. (criteri di riparto)
Infiltrazioni e responsabilità per danni
Se i lavori riguardano infiltrazioni, paga chi ha causato il danno:
- se la causa è l’estradosso, paga il proprietario;
- se la causa deriva da una parte comune (frontalino decorativo, facciata), paga il condominio
Riferimenti
Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2012, n. 4596 Art. 2043 c.c. (responsabilità per fatto illecito);
Art. 2051 c.c. (danno da cosa in custodia).
Regolamento condominiale
Un regolamento contrattuale può derogare a queste regole, purchè:
- sia espressamente accettato;
- non violi norme inderogabili.
L’assemblea non può modificare la ripartizione legale senza unanimità.
Riferimenti
Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1400
Art. 1138 c.c.
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Costo occupazione suolo pubblico
Qual è il costo per l'occupazione del suolo pubblico in caso di cantiere, ponteggio, dehors o trasloco?
Il voci di costo dell'Occupazioni di Suolo Pubblico sono:
- diritti di istruttoria;
- oneri di occupazione;
- professionista (architetto, ingegnere, geometra) per la redazione della pratica;
Costo al mq Suolo Pubblico
I diritti di istruttoria e gli oneri di occupazione variano da Comune a Comune.
I diritti di istruttoria e per il sopralluogo costano in genere qualche decina d'euro.
Mentre, l'onere di occupazione dipende:
- dalla superficie occupata;
- dalla durata del cantiere;
- dalla zona;
- dalla tipologia di occupazione:
- ponteggi;
- cantieri edili;
- dehors
- traslochi.
Qui su Firenze, per i cantieri edili, il costo è di circa 1,5 €/mq al giorno.
Costo professionista per la pratica Suolo Pubblico
Il costo del professionista si aggira tra le 300 € e le 1.000 € in base alla difficoltà del cantiere.
Se avessi bisogno, chiedici un preventivo.
Grazie, Vincenzo e Rosa.
Pratiche occupazioni suolo pubblico - Firenze e provincia
Siamo l'ing. Vincenzo e l'arch. Rosa Madera. Ci occupiamo della gestione completa delle Occupazioni di Suolo Pubblico temporanee a Firenze e provincia, fornendo assistenza per tutte le pratiche relative a:
- Occupazione continuativa: per periodi prolungati destinati principalmente a cantieri edili e installazione di ponteggi per lavori di ristrutturazione, manutenzione o costruzione;
- Occupazione inferiore alle 12 ore: procedura semplificata per occupazioni di breve durata, anche ripetibili su più giorni. L'area deve essere liberata quotidianamente al termine dell'orario concesso. Ad esempio, per traslochi o manutenzione tramite cestello;
- Occupazione d'urgenza: per situazioni di emergenza o interventi per la tutela della pubblica incolumità che non consentono indugi. La richiesta deve essere presentata a sanatoria entro il primo giorno lavorativo successivo all'inizio dell'occupazione.
Il servizio viene realizzato in modalità digitale attraverso la piattaforma Geoworks.
Seguiamo ogni fase del procedimento, dalle richieste di autorizzazione alla documentazione necessaria, garantendo un servizio rapido, conforme alle normative e pensato per semplificare il lavoro di tecnici, imprese e privati.
Documenti necessari per il suolo pubblico
Oltre che del rilievo, ci occupiamo del:
- disegno tecnico in formato PDF, con indicazione dettagliata della porzione di suolo pubblico da occupare (larghezza strada e marciapiede, lato, numero civico, misure);
- prospetto verticale o sezione dell’occupazione;
Ordinanza
Ovviamente ci occupiamo anche di richiedere l’emissione di ordinanze temporanee di mobilità per i provvedimenti di traffico necessari durante l’esecuzione di lavori stradali o interventi edili.
Le ordinanze temporanee di mobilità si distinguono in due tipologie:
- Ordinanza di cantiere CON divieto di transito e/o Variazione dei sensi di marcia;
- Ordinanza di cantiere SENZA divieto di transito veicolare.
Proroghe
Ci occupiamo anche delle richieste di proroga.
Preventivo, tempi e modalità operative
Per informazioni su costi, tempi e modalità operative puoi contattarci via mail a
Grazie, Vincenzo e Rosa.
Chi deve posare i cartelli di divieto, di transito pedonale, le eventuali transenne o le strisce pedonali gialle ecc.?
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