Sismabonus acquisto case antisismiche 110% o 85%: guida 2023

Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, relative all'acquisto di appartamenti siti in case soggette a demolizione e ricostruzione e ubicati nelle zone a rischio sismico 1, 2 o 3, è possibile usufruire di una detrazione pari al 85 o al 110%.

Sismabonus acquisto case

Se dovessi acquistare, entro il 30 giugno 2022 una casa demolita e ricostruita, ubicata in zona a rischio sismico 1, 2 o 3, potrai detrarre il 110% di quanto hai speso. Ma non disperare, dopo il 30 giugno e fino al 31 dicembre 2022, potrai comunque approfittare del sismabonus acquisto case ma beneficiando di una detrazione con aliquota inferiore:

    • l’agevolazione al 75% dedicata a coloro che migliorano di una classe di rischio dell’immobile;
    • l’agevolazione all’85% viene corrisposta nel caso di miglioramento di almeno due classi di rischio.

La detrazione deve essere ripartita in 5 rate annuali di pari importo e la spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. Quindi, se dovessi spendere 200.000 €, 96.000 x 1,1= 105.600 € te li restituirebbe lo stato tramite delle detrazioni sulle tasse che pagherai in futuro, mentre i restanti 94.400 € non potrai recuperarli.

Se vuoi scoprire se il tuo comune ricade nelle zone 1,2 o 3, ti consiglio questo articolo.

Ma ancora più interessante, potresti cedere il credito di 96.000 € alle banche, che ti verseranno la cifra subito sul conto corrente.

Inoltre, la ricostruzione dell’edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione. Gli interventi, inoltre devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

Come chiarito dall'interpello 423 del 2022, l'intero edificio deve essere stato oggetto di demolizione e ricostruzione! Quindi, non si può accedere all'incentivo nel caso di intervento di manutenzione straordinaria o risanamento!

 

Circolare 515/2020, dell'ADE.

Secondo la circolare 515/2020 dell'Agenzia delle Entrate:

      • il sismabonus per acquisto di case antisismiche al 110% è valido solo per gli immobili venduti entro il 30 giugno 2022, non per quelle cedute successivamente;
      • gli interventi che saranno effettuati dall'impresa di costruzione permettono l'accesso al bonus mobili. L'acquirente, pertanto, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla normativa, potrà fruire delle agevolazioni fiscali in argomento per l'arredo dell'abitazione.
      •  l'Agenzia ritiene che tale detrazione possa essere fruita anche da soggetti titolari del reddito d'impresa in relazione ad immobili della società che siano oggetto dell'attività esercitata (i.e. beni merce). Inoltre, è il caso di precisare che tale detrazione spetta ai soggetti titolari del reddito d'impresa nella misura prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del d.l. n. 63 del 2013 (75 per cento o 85 per cento). Stante il tenore letterale dell'articolo 119 del DL Rilancio non trova, infatti, applicazione l'aliquota del 110 per cento all'ipotesi di acquisto di case antisismiche da parte di soggetti titolari di reddito d'impresa.

Altre regole da rispettare

    • deve essere demolito e ricostruito totalmente un edificio preesistente (non necessariamente a uso abitativo – interpello 556/2021);
    • contrariamente a quanto avviene per il sismabonus, il titolo autorizzativo può essere inquadrato anche come nuova costruzione (interpello n. 364/2021);
    • l’intervento deve riguardare procedure autorizzatorie rilasciate dopo il 1° gennaio 2017 (interpello 749/2021);
    • l’intervento, generalmente, deve essere attestato dal progettista strutturale mediante il modello B di cui al Dm 58/2017 depositato presso lo sportello comunale prima dell’inizio dei lavori;
    • a fine lavori deve essere stato depositato presso lo sportello unico edilizia (Sue) l’allegato B-1 e l’allegato B-2 (ove necessario), cioè il modulo con il quale il direttore dei lavori e il collaudatore (se nominato) delle opere strutturali asseverano la corrispondenza dei lavori al progetto sismico ottenuta dopo l’intervento;

Cosa indicare nel rogito?

Nell’atto notarile di compravendita, l'impresa dovrà dichiarare che essa non intende trattenere per sé il beneficio della detrazione di cui all’articolo 16, comma 1- septies, del Dl 63/2013 e che verrà consentito all’acquirente di avvalersene.

All'interno dell'atto andrà anche attestato, da parte del venditore, che si è verificato il presupposto costituito dall’ultimazione dei lavori riguardante l’intero fabbricato nel quale insiste l’immobile oggetto di cessione.

In caso contrario, la singola agevolazione, pur non essendo necessariamente legata alla cessione di tutte le unità facenti parte dell’edificio (interpello 688/2021), va comunque rinviata all’anno d’imposta nel quale viene attestata l’ultimazione lavori sull’intero edificio (Interpello n. 5/2020).

L'impresa potrà fruire anche dell'Ecobonus?

Certo, secondo l'interpello 556/2021, l'ecobonus non è incompatibile con il sismabonus acquisti.

Visto di conformità e congruità dei prezzi

Essendo il beneficio commisurato al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e non alle spese sostenute dall’impresa in relazione agli interventi agevolati, non occorre attestare la corrispondente congruità delle spese (circolare ADE 16/E del 2021).

Il Sismabonus acquisti può essere fruito anche con riferimento ad eventuali acconti, purché il preliminare di vendita dell’immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione e siano ultimati i lavori sull’intero fabbricato (interpello 5 / 2020).

Come pagare?

Il medesimo interpello (interpello 5 / 2020) ha chiarito come non sia obbligatorio il pagamento tramite “bonifico parlante”. E' possibile pagare mediante assegni circolari  e bonifici ordinari. L'importante è che il metodo di pagamento sia tracciabile. Non si ha diritto alla detrazione nel caso di pagamento in contante.

Cessione del credito

I beneficiari di queste agevolazioni possono decidere, in luogo della detrazione, di cedere il credito corrispondente alle imprese che hanno effettuato i lavori o ad altri soggetti privati, che a loro volta hanno la possibilità di cedere il credito ricevuto.

Difatti, ai sensi dell’articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 (c.d. Decreto Rilancio), i soggetti che negli anni 2020 e 2021 sostengono spese per gli interventi di riduzione del rischio sismico possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

      • per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari
      • per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Cumulabilità con il bonus acquisto box auto

Tramite la risposta n. 191 del 18 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito come il sismabonus acquisti non sia cumulabile con la detrazione prevista per l’acquisto del box auto pertinenziale se la compravendita dei due beni è contestuale e risultante da un unico atto pubblico.

Normativa: art. a 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013

Il comma 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, inserito dall'articolo 46-quater del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e successivamente, così modificato dall'articolo 8, comma 1, decreto legge 30 aprile 2019, n, 34, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 prevede che:

«qualora gli interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16] siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (...) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni dall'imposta di cui al primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare (...)»

Inoltre, nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che il Superbonus 110% si applica anche alle spese sostenute dagli acquirenti delle cd. case antisismiche.

All''interno dell'interpello n° 354 del 2019 è stato chiarito come il Sismabonus acquisti possa essere sfruttato anche nel caso di permuta!

Quale IVA applicare?

Come saprai, se dovessi acquistare degli immobili ad uso abitativo da un privato, non saresti tenuto a liquidare l'IVA. Mentre, se a cedere l'immobile fosse un'impresa costruttrice, il trasferimento potrebbe essere assoggettato ad IVA. Dal 2023, per quanto riguarda l'IVA, potresti benficiare del bonus green. Ti consiglio l'approfondimento.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.

 

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CHI SONO?

Ciao, sono Vincenzo e amo tutto ciò che riguarda l’edilizia.

Vincenzo MaderaFin da ragazzo, mio padre Gennaro mi portava sui cantieri. Quell'ambiente fatto di persone umili, gentili e simpatiche mi ha colpito. Proprio per questo motivo, ci passerei intere giornate, bevendo pessimi caffè e ascoltando le strabilianti avventure dei muratori, per poi tornare in studio a scrivere articoli.

Ecco la mia seconda passione. Mai avrei pensato di creare un blog. Eppure, a sorpresa le pagine del mio sito vengono lette circa 60.000 volte ogni giorno. Parlo di edilizia, strutture, impianti, energetica e interior design.

Spero che, grazie al web, diventeremo amici:

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