Tolleranze costruttive: 2% dei parametri e opere interne 2024

Tolleranze costruttive introdotte dal Decreto Semplificazioni nel Testo Unico sull'Edilizia: 2% di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, altri parametri delle singole unità immobiliari, irregolarità geometriche, modifiche delle finiture, collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio. Valido anche per gli abusi.

Con il Decreto Semplificazioni 2020 è stato abrogato l’ultimo comma dell’art. 34 (2-ter) del Testo Unico sull'Edilizia relativo alle tolleranze del 2% ed è stato inserito l'articolo 34-bis che amplia la fattispecie delle tollerabilità.

Quindi, tutto ciò che ricade nel seguente elenco non può essere ritenuto una difformità (abuso edilizio).

 

Altezze, distacchi, cubatura e altri parametri.

In particolare, sono ritenute tolleranze:

comma 1: "il mancato rispetto di altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo edilizio;"

Come avrai potuto notare, si parla di unità immobiliari e non di intero edificio. Non è una cosa da poco, in quanto tale specifica facilita notevolmente la verifica da parte del professionista. 

Inoltre, il legislatore si riferisce ad ogni altro parametro: superficie utile, rapporto di copertura, superficie non residenziale o accessoria ecc.

Attenzione, in molti mi chiedono se questa definizione riguarda, ad esempio, il rispetto dell'altezza minima dettata dal DM '75. Attenzione, il legislatore si riferisce alle misure previste nel titolo edilizio e non a deroghe normative.

TOLLERANZE COSTRUTTIVE ABUSI

Geometria, finiture, impianti e opere interne.

Sono tollerate anche:

comma 2: "fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile."

Leggendo questa definizione ho pensato subito alla posizione, ad esempio, della canna fumaria. Come per la posizione degli altri impianti, l'importante è che, in passato, l'abbiano almeno segnalata in pianta o nella relazione. Questa segnalazione sarebbe sufficiente per legittimare l'impianto.

Ma la voce che mi stupisce maggiormente riguarda le "opere interne eseguite durante i lavori previsti dal titolo edilizio". Questo significa che, ad esempio, se in passato avessi progettato un muro (o una porta) e durante i lavori quest'ultimo fosse stato posizionato diversamente da quanto riportato nel titolo edilizio, ad oggi, tale difformità non necessita di sanatoria e non costituisce abuso. Questa tolleranza riguarda solo le opere interne che non pregiudichino l'agibilità o che non siano contrarie alla disciplina urbanistica. Se realizzando un controsoffitto in posizione differente avessi pregiudicato l'altezza minima dell'unità, allora dovresti "regolarizzare" la difformità.

Stesso dicasi nel caso di interventi sugli esterni: una finestra di dimensioni o in posizione differente, un balcone più ampio, la realizzazione di una veranda o di un porticato. Ovviamente, anche la diversa posizione dell'edificio.

Inoltre, anche nel caso di variazioni che incidono dal punto di vista strutturale ai sensi delle NTC 2018, non si ricade nelle tolleranze.

Responsabilità del professionista.

L'art. 34-bis conclude:

comma 3: le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Quindi, per sanare la difformità è sufficiente dichiarare all'interno dell'atto abilitativo (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) che quest'ultima rientra tra le tolleranze previste dall'art.4-bis del TUE.

Inoltre, il legislatore concede il trasferimento dell'immobile, ad esempio tramite compravendita, purché un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito) asseveri l'assenza di violazione edilizia ai sensi della normativa attuale. Nasce quindi, il certificato di stato legittimo: leggi l'approfondimento.

Considerazioni finali

A mio parere, è un'ottima iniziativa. Bisogna alleggerire l'iter edilizio-urbanistico senza prevedere dei macro-condoni.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.

 

Accetto la Privacy policy

____________________________

 

CHI SONO?

Ciao, sono Vincenzo e amo tutto ciò che riguarda l’edilizia.

Vincenzo MaderaFin da ragazzo, mio padre Gennaro mi portava sui cantieri. Quell'ambiente fatto di persone umili, gentili e simpatiche mi ha colpito. Proprio per questo motivo, ci passerei intere giornate, bevendo pessimi caffè e ascoltando le strabilianti avventure dei muratori, per poi tornare in studio a scrivere articoli.

Ecco la mia seconda passione. Mai avrei pensato di creare un blog. Eppure, a sorpresa le pagine del mio sito hanno raggiunto picchi di 60.000 volte ogni giorno. Parlo di edilizia, strutture, impianti, energetica e interior design e insieme a mia sorella Rosa portiamo avanti il nostro studio a Firenze.

Spero che, grazie al web, diventeremo amici:

Whatsapp madera facebook  linkedin youtube insta

_________________________________