Qual è la procedura per deruralizzare un immobile? Oneri

Cosa si intende per deruralizzazione di un immobile e come ottenerla. Procedura passo passo. Quali oneri si pagano?

La deruralizzazione di un immobile rappresenta un processo attraverso il quale un fabbricato, originariamente destinato ad uso agricolo o funzionalmente collegato a un fondo rurale, viene riclassificato come edificio urbano, civile o con diversa destinazione d’uso. Si tratta di un’operazione sempre più frequente, soprattutto quando gli immobili agricoli perdono la loro funzione originaria o vengono recuperati per scopi abitativi, turistici o produttivi.
La procedura coinvolge aspetti urbanistici, edilizi, catastali e fiscali, e richiede un’attenta valutazione delle normative comunali e regionali.

Cosa si intende per deruralizzazione?

La deruralizzazione consiste nella perdita del requisito di ruralità di un immobile (ossia dell’idoneità a far parte di un fondo agricolo, o di essere funzionalmente redditizio per attività agricola) e/o nel cambio di destinazione d’uso da “rurale/agricola” verso destinazione “urbana / civile / residenziale / terziaria”.

Va distinta tra due livelli fondamentali:

• 1. 1. Deruralizzazione fiscale/catastale: ad esempio il passaggio dal catasto terreni al catasto fabbricati.
     2. Deruralizzazione urbanistica/edilizia: il cambio di destinazione d’uso che ha rilevanza ai fini urbanistici, edilizi, paesaggistici e degli oneri.

Procedura di deruralizzazione

Ecco gli step principali per deruralizzare un immobile:

• • • Verificare la destinazione attuale e dei requisiti di ruralità.
    • Controllare che l’immobile sia effettivamente classificato come “rurale” o “agricolo” o destinato ad attività agricola.
    • Verificare che non sussistano i requisiti (soggettivi e oggettivi) di ruralità che consentirebbero il mantenimento della funzione agricola: ad es. che l’immobile sia abitato da titolare dell’azienda agricola, che il terreno agrario sia funzionalmente collegato, che l’attività sia professionale e primaria.
    • Verificare che non ci siano vincoli specifici (paesaggistici, agricoli, edificatori) che impediscano il cambio di destinazione.
    • Valutazione della normativa urbanistica ed edilizia locale.
    • Verificare il regolamento comunale e il piano regolatore vigenti: se è ammesso il cambio di destinazione d’uso del fabbricato rurale verso uso civile/abitativo/terziario.
    • Identificare e presentare il titolo edilizio necessario: potrebbe essere una SCIA, SCIA alternativa al Permesso di costruire, Permesso di costruire.
    • Accertare che il passaggio di destinazione d’uso sia assentito dal Comune e compatibile con la zonizzazione.
    • Pagare gli oneri di urbanizzazione e contributi. In molti casi la deruralizzazione comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del “costo di costruzione” (legge “Bucalossi”, L. 10/1977 e successive) o comunque contributi al Comune.
    • Potrebbero essere necessari degli adeguamenti tecnici dell’immobile e dei collaudi.
    • Se il cambio di destinazione d’uso comportasse delle modifiche strutturali, impiantistiche o funzionali, andranno eseguiti i lavori relativi al rispetto della normativa edilizia, igienico-sanitaria, energetica, antincendio..
    • Al termine lavori. inviare la Segnalazione certificata di agibilità.
    • Effettuare la variazione catastale: passaggio dal catasto terreni a fabbricati o variazione della categoria.

A quanto ammontano gli oneri di deruralizzazione?

Come ti accennavo, potresti dover versare gli oneri di deruralizzazione (per le strade, le reti idriche, le fognature, l'illuminazione ecc.).

Il calcolo della spesa da versare dipende dal Comune. Ogni Comune applica un tariffario fisso, espresso in €/m2 o €/m3, in base alla destinazione d’uso finale. Spesso si utilizza la Superficie utile lorda SUL.

Alcuni Comuni potrebbero applicare dei coefficienti sulla base:

• • • dell'epoca di costruzione;
    • zona urbanistica (centrale, periferica, agricola):
    • esenzioni se l’edificio è vincolato;

Esempio oneri di deruralizzazione da versare

Immaginiamo di voler deruralizzare un immobile rurale di SUL 150 m2 per trasformarlo in residenziale. Ipotizziamo che il Comune applichi un onere urbanizzazione residenziale: € 40/m2 e un costo di costruzione applicato al 10% del costo standard (es. € 350/m2 → € 35/m2). Ne segue che:

• • • Oneri di urbanizzazione: 150 × 40 = € 6.000;
    • Costo di costruzione: 150 × 35 = € 5.250;
    • Totale oneri = € 11.250

Contributi immobili ante 1977 e ante 1967

Prima della legge Bucalossi del 1977, costruire non comportava il pagamento di alcun contributo di costruzione. La legge urbanistica del 1942 richiedeva semplicemente che il Comune avesse realizzato (o almeno programmato) le opere di urbanizzazione primaria, ma non prevedeva oneri a carico del privato. Questo valeva ovunque, anche in zona agricola.

Con la Bucalossi, invece, la concessione edilizia diventa a pagamento. La legge, però, introduce alcune eccezioni: in particolare, l’art. 9, comma 1, lett. a), esentava dagli oneri le costruzioni nelle zone agricole, comprese le abitazioni utili alla conduzione del fondo da parte dell’imprenditore agricolo a titolo principale.

Oggi la figura di riferimento è quella dell’imprenditore agricolo professionale (IAP) definita dal d.lgs. 99/2004.

Su questo quadro si inserisce il ragionamento del TAR Piemonte (Sentenza n. 687 del 14 giugno 2019 e n. 583 del 17 giugno 2022). Per gli immobili rurali costruiti prima del 1977, il cambio di destinazione d’uso da “rurale” a qualunque destinazione civile non genera oneri. L’idea è semplice: in quel regime l’immobile avrebbe potuto assumere qualsiasi destinazione, quindi anche oggi un diverso uso civile va considerato già implicitamente legittimato.

Diverso il caso degli edifici rurali costruiti dopo il 1977: qui la trasformazione della destinazione d’uso è soggetta al contributo di costruzione, come previsto dal nuovo sistema introdotto dalla Bucalossi.

Iscrizione al catasto non sostituisce pratica comunale e pagamento oneri urbanistico-edilizi

La sentenza n. 182 del 20 febbraio 2023 del Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana, sede di Firenze, affronta una controversia in materia di deruralizzazione di fabbricati e di oneri urbanistico-edilizi connessi al mutamento di destinazione d’uso.

La vicenda riguarda una proprietaria di un fabbricato originariamente rurale, costruito prima del 1967 e munito di licenza di abitabilità. Nel 2017 la proprietaria ha presentato una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per interventi di ristrutturazione edilizia. In sede di esame della pratica, il Comune ha richiesto il pagamento degli oneri di deruralizzazione, ritenendo che il mutamento di destinazione d’uso da rurale a residenziale si fosse formalizzato solo con la presentazione della SCIA.

La ricorrente ha contestato tale richiesta sostenendo che l’immobile avesse perso le caratteristiche di ruralità già da molti anni. A fondamento della propria tesi ha richiamato l’iscrizione dell’immobile al catasto urbano in categoria A/3 fin dal 1997, nonché il pagamento dell’ICI a partire dal medesimo anno. Secondo la ricorrente, tali elementi avrebbero dimostrato l’avvenuta deruralizzazione e avrebbero consentito di beneficiare dell’esonero dagli oneri previsto dall’art. 9, comma 9, del decreto-legge n. 557 del 1993. Dopo aver comunque versato quanto richiesto dal Comune, la proprietaria ha impugnato gli atti comunali.

Il TAR Toscana ha respinto il ricorso, chiarendo che l’iscrizione al catasto urbano ha esclusivamente rilevanza fiscale e non è idonea a dimostrare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, né a legittimare il mutamento di destinazione d’uso. Il giudice amministrativo ha ribadito che la deruralizzazione di un fabbricato assume rilevanza sul piano urbanistico-edilizio solo attraverso il rilascio di un idoneo titolo edilizio, poiché il passaggio da destinazione rurale a destinazione residenziale integra un mutamento di categoria funzionale urbanisticamente rilevante, anche in assenza di opere edilizie.

Il TAR ha inoltre precisato che l’art. 9, comma 9, del d.l. n. 557 del 1993 non può essere interpretato nel senso di escludere la necessità del titolo edilizio per il mutamento di destinazione d’uso, né di attribuire all’accatastamento urbano un’efficacia sanante della mancanza del titolo edilizio. La norma, infatti, disciplina esclusivamente profili fiscali e contributivi e non incide sulla disciplina urbanistica generale.

Parimenti, il possesso della licenza o del certificato di abitabilità non è stato ritenuto idoneo a dimostrare la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, in quanto tale titolo attesta unicamente la sussistenza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, senza incidere sulla legittimità edilizia o sulla destinazione d’uso.

Alla luce di tali considerazioni, il TAR ha affermato che la deruralizzazione dell’immobile si è perfezionata solo con la presentazione della SCIA nel 2017, rendendo pertanto dovuti gli oneri di deruralizzazione richiesti dal Comune. La domanda subordinata della ricorrente, volta alla restituzione delle somme versate a titolo di ICI e IMU negli anni precedenti, è stata dichiarata inammissibile per difetto di giurisdizione. Le spese di giudizio sono state compensate tra le parti.

La sentenza assume rilievo perché ribadisce la netta distinzione tra profili fiscali e profili urbanistico-edilizi, affermando che l’accatastamento e il pagamento dei tributi non possono sostituire il necessario titolo edilizio nei casi di mutamento di destinazione d’uso e di deruralizzazione dei fabbricati.

Beneficio prima casa e immobili rurali

Secondo la Sentenza della Corte di Cassazione n. 2026 del 12 marzo 1996, l'acquisto di un fabbricato rurale non gode dei benefici prima casa.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo,