Certificato dello stato legittimo nelle compravendite: cos'è?

Che cos'è il certificato dello stato legittimo (art. 34-bis del Testo Unico sull'Edilizia) e la dichiarazione asseverata sulle tolleranze costruttive, non considerate abusi, nel caso di compravendite? Modello editabile.

Con il Decreto Semplificazioni 2020 è stato modificato anche l'art. 34 del Testo Unico sull'Edilizia 380/2001.

In particolare, con art. 34-bis, il legislatore non ha solo variato le tolleranze costruttive, che non costituiscono violazione edilizia (abuso), ma ha anche introdotto un alleggerimento burocratico non indifferente: il Certificato dello stato legittimo.

In pratica, qualora le difformità urbanistiche presenti in un'unità ricadano nelle tolleranze costruttive contenute nell'art. 14-bis c.1 e 2 del TU sull'Edilizia, un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra o perito) può, mediante una Dichiarazione, attestare lo stato legittimo dell'immobile.

Tale Dichiarazione può essere utilizzata:

• • all'interno delle pratiche edilizie, CILA, SCIA o Permesso di Costruire, "sanando" le difformità, che non costituiscono violazione, prima che inizino i lavori;
  • mediante una Dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento ( es. compravendita, donazione, ecc.), o di costituzione o di scioglimento di diritti reali, come la servitù, l'uso, l'abitazione, l'enfiteusi, il diritto di superficie, l'usufrutto e la nuda proprietà. La dichiarazione asseverata allegata a tali atti prende il nome di Certificato di stato legittimo.

Ma vediamo tutti gli aspetti in dettaglio:

La normativa che disciplina il Certificato dello stato legittimo.

L'art. 34 bis, comma 3 del Testo Unico sull'Edilizia 380/2001 recita:

"le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Quindi, per "sanare" le difformità non costituenti violazioni, di cui ai commi 1 e 2, che citerò nel paragrafo successivo, al professionista sarà sufficiente dichiarare, all'interno dell'atto abilitativo (Cila, Scia, Permesso di Costruire), che quest'ultime rientrano tra le tolleranze previste dall'art. 34-bis del TUE.

Inoltre, il legislatore consente di legittimare urbanisticamente, ad esempio, il trasferimento di un immobile, purché un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito) asseveri l'assenza di violazione edilizia ai sensi della normativa attuale.

Quali sono le difformità che non costituiscono violazione?

E' ovvio che, nel realizzare un manufatto, con tutta la precisione possibile e immaginabile, non si può spaccare il millimetro. Proprio per questo motivo, sono state introdotte delle tolleranze costruttive all'interno del pluri-citato art. 34 bis, il quale ai commi 1 e 2 recita:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Fondamentalmente, sono tollerate le discrepanze fino al 2% sui parametri, tra le misure presenti negli atti abilitativi e quanto effettivamente realizzato. Inoltre, solo per gli immobili non vincolati ai sensi del DLgs. 42 del 2004, non sono ritenute violazioni le varianti in corso d'opera che non siano in contrasto con le norme edilizie ed urbanistiche.

Sono entrato in merito all'argomento nell'articolo sulle tolleranze.

Cosa si intende per stato legittimo dell'immobile?

La definizione di stato legittimo è contenuta nel DL Semplificazioni 2020 che ha di fatto aggiornato il Testo Unico sull'Edilizia DPR 380/01. L'art. 9 bis, comma 1 bis del TU recita:

"Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia."

In pratica, le tolleranze dovranno essere valutate secondo la sopracitata definizione di stato legittimo. Quindi, si dovrà far riferimento al titolo di costruzione e/o agli atti che hanno legittimato le opere successive nel tempo.

Qualora non sia presente nemmeno un atto, occorre spulciare ogni tipo di documento alla ricerca di informazioni. Prima di tutto la planimetria catastale di primo impianto. Se non risultasse presente, occorre dimostrare, tramite altri documenti, l'epoca di realizzazione dell'edificio.

Facciamo un esempio: immagina di reperire in conservatoria un atto di compravendita del 1960, in cui risulti che l'immobile sia stato edificato nel 1905, oppure che dagli estratti cartografici del 1950 risulti vuoto il lotto di terra su cui insiste il tuo fabbricato e così via.

Viceversa, se l'immobile avesse delle difformità considerate violazioni, a quel punto dovrai, se possibile, sanare l'abuso.

E' obbligatorio il Certificato di stato legittimo?

Assolutamente no. Si tratta di una modalità per riconoscere ufficialmente la legittimità urbanistica dell'opera. E' indubbio che, nel caso di trasferimento, una Dichiarazione di questo tipo eviterebbe problematiche future sia per gli acquirenti che per il venditore.

Inoltre, questo Certificato ti garantisce la sicurezza di poter aderire alle detrazioni fiscali: Ecobonus, Sismabonus, Superbonus 110%, Bonus Casa ecc.

Modello del Certificato dello stato legittimo.

Di seguito il modello da utilizzare in caso di trasferimento, di costituzione o di scioglimento di un diritto reale:

DICHIARAZIONE ASSEVERATA DELLO STATO LEGITTIMO

Il/la sottoscritto/a_________________________Nato/a a _____________________________Prov.____

il__________Cittadinanza_____________Codice Fiscale___________________

Residente in (via, piazza, ecc.)_________________n.____Comune di______________________Prov._____CAP________

Con studio in (via, piazza)_________________________n._____Comune di_____________________________Prov._____CAP_______

Tel.________________ Ordine / Albo______________________ N. Iscr.___________Prov._____

P.E.C. (posta elettronica certificata) ____________________________________________

In qualità di Professionista Incaricato dalla:

□ Ditta Individuale_______________________________________

□ Società______________________________________________

Consapevole delle sanzioni penali, nel caso di falsità in atti e dichiarazioni mendaci, previste dall’art. 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n.445 e s.m.i., sotto la propria responsabilità,

DICHIARA

che l’immobile sito in ____________ Via______________________N.__________Lett.___Piano_________,interno_____

Censito al catasto fabbricati di_______________________ foglio n._____________ P.lla_____________sub._____________sez. urb.___

è legittimo dal punto di vista edilizio ed urbanistico, ai sensi dell’art. 9 bis c.1-bis del Testo Unico sull’Edilizia DPR 380 del 2001.

Segnala inoltre che il rispetto delle tolleranze costruttive che non costituiscono violazioni edilizie ai sensi dell’art. 34 bis del Testo Unico sull’Edilizia DPR 380 del 2001:

○ comma 1;

○ comma 2:_________________________________________________________________

Allega alla presente documento di identità valido.

Data________________________         

Timbro e Firma

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.