Unità collabente F2: cosa sono? Accatastamento

Un'unità collabente (categoria catastale fittizia F2) è un edificio definito dall'articolo 6, comma 1, lettera c), D.M. 28/1998:

"non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile e' censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilita' non e' conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria."

Si tratta di immobili che non devono essere allacciati alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas (come vedremo successivamente è richiesta una dichiarazione in sede di accatastamento in F2).

Ma ad aggiungere dettagli fondamentali è la Circolare Prot. 2013/29439, secondo la quale:

"l’iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale. Ne consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio:

1. quando l’unità che si vuole censire, risulta ascrivibile in altra categoria catastale (ad esempio magazzino C2);
2. oppure, non è individuabile e/o perimetrabile. Si considerano catastalmente né individuabili, ne’ perimetrabili, le costruzioni ed i manufatti:

1. privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai;
2. delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.

Pertanto, se non sono verificati entrambi detti ultimi requisiti, non è ammessa la dichiarazione al catasto fabbricati (di seguito CF), in categoria F/2, degli immobili censiti al catasto terreni (di seguito CT) come:

• 280 “fabbricato diruto”,
• 281 “fr div sub",
• 277 “fa div sub”,
• 278 “fabb promis”,
• 279 “fabb rurale”,
• 283 “fu d accert”,
• 284 “porz ace fr",
• 285 “porz acc fu”
• 286 “porz di fa”
• 287 “porz di fr”
• 288 “porz rur fp”,
• 290 “porz di fu”."

Ad esempio, la cascina nella foto di seguito non può essere un'unità collabente: si tratta di un edificio dotato di copertura, solai, privo di lesioni.

Iter e dichiarazioni per aggiornamento catastale Unità Collabenti (categoria F/2)

Secondo la Circolare Prot. 2013/29439 e per il decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3, comma 2 le unità collabenti, ai soli fini dell’identificazione, “possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d ’uso”. Per tali immobili sussiste quindi la possibilità e non l’obbligo dell’aggiornamento degli atti catastali.

Sempre secondo la Circolare Prot. 2013/29439, ai fini delle dichiarazioni di unità collabenti è necessario che il professionista che predispone la dichiarazione su incarico della committenza:

• rediga una specifica relazione, datata e firmata, riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto, che deve essere debitamente rappresentato mediante documentazione fotografica;
• alleghi l’autocertificazione, resa dall’intestatario dichiarante, ai sensi degli articoli 47 e 76 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante l’assenza di allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.

Per tali dichiarazioni, le unità devono essere individuate esclusivamente nell’elaborato planimetrico (Cfr. Circolare n. 9 del 26 novembre 2001 dell’Agenzia del Territorio e successive disposizioni).

Le unità collabenti sono incapaci di produrre ordinariamente un reddito proprio.

Difatti, secondo il decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3, comma 2,  4, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, i seguenti immobili:a)...b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado;

Pagamento imu

Secondo le istruzioni del MEF contenute nella risoluzione 4/2023; non è dovuta l’Imu sulle unità collabenti non avendo tali fabbricati una propria rilevanza impositiva in quanto privi di rendita.

In quanto privi di autonomia reddituale, si esclude l’applicazione dell’Imu.

Differenze con il fabbricato diruto

Il fabbricato diruto presenta crolli delle strutture verticali e/o orizzontali il cui recupero prevede la totale demolizione. Non è individuabile o perimetrabile in quanto privo totalmente di copertura e di tutti i solai e delimitato da muri che non abbiano l'altezza di un metro. Mentre, il collabente è un fabbricato attualmente inagibile ma recuperabile con interventi di straordinaria manutenzione. Il fabbricato diruto viene segnalato al catasto terreni, il collabente al catasto fabbricati.

Passaggio da unità collabente ad abitazione

Per poter eseguire un passaggio da unità collabenti in abitazione, ufficio, negozio ecc. occorre realizzare un cambio di destinazione d'uso. Dopodichè un aggiornamento catastale ed infine depositare l'agibilità.

Non è detto che sia possibile farlo, occorre verificare i piani urbanistici comunali.

I fabbricati rurali si possono vendere?

Domanda: I fabbricarti rurali si possono vendere?

Risposta: la risposta è no. Non si può cedere la proprietà o un altro diritto reale su fabbricati rurali che siano ancora censiti al Catasto Terreni! A meno che la costruzione non esista più o sia diruta!

Quindi, i possessori sono tenuti alla presentazione del Tipo Mappale (art. 8 della Iegge 1 ottobre 1969 n.479) e sono soggetti all'obbligo di dichiarazione al catasto edilizio urbano con la procedura Docfa (art. 28 del ROL 13 aprile 1939 n.652).

Dichiarazioni improprie diruto-collabenti

Secondo la Circolare Prot. 2013/29439, qualora venga impropriamente dichiarata al Catasto Fabbricati CF, con procedura Docfa, una costruzione, già iscritta al Catasto terreni con destinazione “fabbricato diruto” come accertato a seguito di verifica in sopralluogo, si procede con variazione d’ufficio alla soppressione dell’unità immobiliare al CF, assicurando la corretta continuità storica dei vari stadi dell’immobile e al censimento del cespite al solo CT nella richiamata qualità 280, o in altra più idonea, in capo alla ditta già iscritta agli atti del catasto.Può essere indentificato solo al Catasto terreni.

Altre fattispecie

Sempre secondo la Circolare Prot. 2013/29439:

• altra fattispecie meritevole di particolare attenzione in sede di controllo delle dichiarazioni Docfa, è costituita dai fabbricati dichiarati come collabenti “ex novo”, ossia privi al CF ed al CT di un precedente censimento come costruzione (ad esempio nel caso di particella preesistente al tipo mappale con qualità “seminativo”), successivamente dichiarata in F/2 al CF. Per tali casi, in cui non si riscontra la preesistenza del fabbricato (“279 fabb. rurale”, “283 fu d accert”, etc.), è necessario apporre per ciascun oggetto immobiliare dichiarato come collabente la seguente annotazione di immobile: “Nessun fabbricato censito in catasto antecedentemente alla dichiarazione prot. n…. …. del … … ”.
• Analoga annotazione è apposta negli atti del CT, quando viene dichiarata per un immobile la destinazione 280, in assenza di qualità pregressa riconducibile ad una costruzione.

In ultimo, si segnala la necessità di effettuare - per le fattispecie di unità collabenti dichiarate agli atti del catasto, censite con pratiche di afflusso Docfa - le attività di sopralluogo, al fine di verificare la veridicità delle dichiarazioni, avendo cura di rispettare il seguente ordine di priorità:

1. fabbricati a cui è stata attribuita la rendita presunta con le attività di “alta valenza fiscale”, variate in categoria F/2 in sede di regolarizzazione della parte;
2. unità già censite in categorie diverse (gruppi A, B, C, D), variate in categoria F/2;
3. fabbricati rurali, oggetto di dichiarazione ai sensi dell’art. 13, comma 14-ter del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 2013, ed “ex rurali” Variati in categoria F/2.

Il numero di sopralluoghi da effettuare dovrà tener conto della rilevanza del fenomeno riscontrato a livello locale, compatibilmente con le risorse già a disposizione nel processo di aggiornamento CEU e quelle che eventualmente si dovessero rendere disponibili nel corso dell’anno. Al riguardo, si evidenzia che le richiamate verifiche, coerentemente con le modalità di consuntivazione del relativo indicatore, non concorrono al conseguimento dell’obiettivo relativo, previsto a budget, per i controlli delle rendite proposte con la dichiarazione Docfa.

Pertanto, gli Uffici Provinciali, per il corretto monitoraggio delle unità trattate, dovranno comunicare mensilmente il numero di uiu in categoria F/2 oggetto di verifica in sopralluogo, utilizzando l'apposita procedura “Rilevazione non automatizzata della produzione - Data Entry Web”, disponibile sul portale SIGMA-Territorio. A tal fine, nella maschera “Attività ordinaria - Cartografia e Catasto” della procedura stessa è stato introdotto il nuovo prodotto “UIU in Cat F/2 verificate in sopralluogo”, che sarà visualizzato sulla reportistica Hyperion con il codice P01270.

All’esito della verifica in sopralluogo, qualora lo stato di fatto del cespite sia incoerente con il censimento nella categoria F/2, si deve procedere come segue:

• se l’unità è produttiva di reddito, l’Ufficio attiva la procedura prevista dall’art. 1, comma 277, della legge 24 dicembre 2007, n. 244;
• se l’unità è stata erroneamente censita al CF, si procede al ripristino della qualità/destinazione del CT, con variazione d’ufficio, come sopra indicato ed alla relativa attività di notifica;
• se l’unità dichiarata in F/2 è da censire in altra categoria del gruppo F, si procede alla rettifica della categoria d’ufficio ed alla relativa attività di notifica.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.