Compravendita o affitto: obbligo dichiarazione conformità impianti

Negli atti di compravendita o affitto è obbligatorio allegare la dichiarazione conformità impianti elettrico, gas, riscaldamento ecc?  Focus vecchi immobili

Le ditte installatrici (o un professionista iscritto all'albo), secondo il DM 37/2008, a seguito dell'installazione di un nuovo impianto di tipo elettrico, idraulico, riscaldamento (termico e caldaia), radiotelevisivo, cottura o evacuazione fumi (canna fumaria) e al termine dei lavori, devono rilasciare la dichiarazione di conformità.

Immobile privo di conformità può essere ceduto / locato?

Ad oggi, la conformità degli impianti, nè tantomeno le dichiarazioni di conformità, sono necessarie per la validità degli atti di compravendita o di locazione.

In pratica, la conformità degli impianti non incide sulla commerciabilità dell'immobile e il bene può essere trasferito / locato con il consenso delle parti.

Tuttavia, se gli impianti fossero conformi, ovviamente alla normativa vigente all’epoca di installazione del sistema stesso, il venditore avrebbe l’obbligo di consegnare le dichiarazioni di conformità all’acquirente e queste ultime andranno allegate al contratto o alla relazione tecnica notarile (oltre all’eventuale libretto degli impianti).

Questi concetti sono i medesimi per immobili residenziali (abitazioni), ricettivi (alberghi, hotel, b&b), commerciali (negozi, ristoranti, bar), direzionali (uffici), industriali.

Di contro, il venditore è tenuto a garantire che il bene non presenti vizi e a garantire che gli impianti siano conformi alle norme di sicurezza. Se gli impianti non rispettassero le normative, il venditore potrebbe essere responsabile per i danni subiti dall'acquirente.

Quindi, se gli impianti non fossero conformi andrà verificata la volontà delle parti: l'acquirente può pretendere la la messa a norma degli impianti, oppure può accettare l'immobile così com'è, assumendosi lui stesso la responsabilità di sistemarli e tenendo conto delle spese nel prezzo di vendita. In questo caso, il venditore non darà alcuna garanzia.

Inoltre, le dichiarazioni di conformità sono documenti essenziali per poter fruire di un immobile oggetto di intervento. Quindi, qualora, ad esempio nel 2024 avessi realizzato un nuovo impianto elettrico e al termine dei lavori non fosse stata presentata la dichiarazione di conformità, tutto ciò pregiudicherebbe la fruizione dell'unità. Ti ricordo che, la conformità degli impianti è un elemento essenziale per il rilascio dell'agibilità. Altro discorso se l'impianto fosse stato realizzato prima del 1990.

Come avrai notato, la normativa vigente è relativa al 2008. Ma prima? Occorreva la conformità?

Vecchi immobili privi di dichiarazione di conformità

Esiste una data spartiacque: 13 marzo 1990. Prima di tale data le prescrizioni erano minime (legge 186/68).

Successivamente, con la legge 46/90, è divenuto obbligatorio l'adeguamento degli impianti passati e non a norma. Ad esempio, gli impianti elettrici sprovvisti, a partire dal 1990, dovevano dotarsi di messa a terra e salvavita. Per gli impianti già a norma, ovviamente, non era obbligatoria la messa a norma! 

Non era prevista una dichiarazione di conformità o progetto per impianti realizzati prima del 1990, e quindi non può essere pretesa. In questo caso, non si allega nulla al contratto.

A partire dal 1990, gli impianti dovevano essere realizzati nel rispetto delle norme UNI e CEI vigenti fino ad arrivare al DM 37/2008 che ha integrato ulteriormente le prescrizioni.

In definitiva, un impianto deve essere conforme alle norme di sicurezza vigenti all’epoca di realizzazione o di adeguamento ai criteri minimi di cui alla legge 46/90.

Infine, ad oggi, è possibile mettere a norma solo gli impianti realizzati tra queste due date (1990 e 2008) tramite una dichiarazione di rispondenza.

Come reperire le conformità smarrite

Potrebbe accadere che le dichiarazioni siano state smarrite o che non si sappia circa l'esistenza o meno del documento in questione. Oltre a cercare nei propri archivi, contattare l'eventuale vecchio proprietario è possibile richiedere un accesso agli atti presso l'archivio o il settore energia del comune.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.