Calcolo dei millesimi condominiali secondo la legge

Tutte le tabelle differenti dalla A dipendono dai millesimi della Tabella “A” e quindi sono tabelle derivate.

Inoltre, ci sono alcune spese che potrebbero competere solo ad alcuni condomini. Ad esempio:

• spesa per interventi su una condotta di scarico verticale effettuata dai soli condomini che sono allacciati alla predetta colonna,in base ai millesimi di comproprietà;
• spese sul lastrico solare effettuata tra i condomini le cui proprietà sono comprese nella proiezione verso il basso dei lati della porzione di lastrico oggetto di intervento, in base ai millesimi di comproprietà;

Inoltre, potrebbe accadere che alcuni servizi vengano sfruttati maggiormente da alcune tipologie di condomini. Ad esempio, il servizio di portierato, per cui i negozi ricevono un’utilità minore rispetto alle unità abitative,al contrario degli uffici che ricevono un’utilità maggiore rispetto alle unità abitative.

1. Come calcolare i millesimi di proprietà generale (tab. A)

Ti premetto che la Circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei Lavori Pubblici viene presa a riferimento dai tecnici per il calcolo dei millesimi condominiali di proprietà generale (tabella A).

La quota millesimale M_I riguardante la singola unità immobiliare si ottiene mediante la seguente formula:

M_I = (V_VI/V_VT) x 1.000

dove:

• M_I: valore millesimale dell’unità immobiliare in esame;
• V_VI: volume virtuale dell’unità immobiliare in esame;
• V_VT: volume virtuale dell’intero condominio, con esclusione, dell’appartamento del portiere (ove esista) e delle aree comuni;

Quindi, maggiore è il volume di un'unità e maggiori saranno i millesimi condominiali di competenza dell'unità stessa. Tuttavia, potrebbe non essere così. Difatti, si tratta di un volume "virtuale". In pratica, il volume reale dell'unità viene moltiplicato per dei coefficienti riduttivi per tenere in considerazione i pregi e i difetti delle varie unità immobiliari. Vedremo di seguito quali sono questi coefficienti. Vedremo che un piano terra vale meno di un primo piano, un negozio vale di più di un appartamento e così via.

V_VI=V_RI x Coefficienti

Qualora le unità immobiliari del condominio avessero le medesime altezze, al posto del volume virtuale si potrebbe ricavare la superficie virtuale Svi dell’unità immobiliare e quindi la superficie virtuale dell’intero condominio SVT e sfruttare la formula gemella:

Mi = (Svi/SVT) x 1.000

1.1 Come calcolare il volume / superficie virtuale?

Per determinare la superficie virtuale in metri quadri mq, in primis occorre misurare le varie stanze che compongo l'unità immobiliare per determina la superficie reale.

Qualora le unità immobiliari del condominio avessero altezze differenti sarebbe necessario moltiplicare la superficie reale per l'altezza, così da determinare il volume reale dell'unità in metri cubi mc. Dovranno essere misurati anche i balconi e altri spazi esterni.

La superficie che può essere presa a riferimento è quella utile / netta calpestabile, cioè al netto di muri, pilastri ed altre strutture, escludendo anche gli stipi a muro ed includendo, invece, soltanto le aree di eventuali incassi nelle murature aventi superfici tali da potersi considerare utilizzabili a tutti gli effetti.

La superficie reale andrà moltiplicato per dei coefficienti riduttori (minori o uguali a uno) trasformando la superficie reale in superficie virtuale. Questo per tenere in considerazione delle pregi e difetti intrinsechi ed estrinsechi dell'unità immobiliare (piano, destinazione d'uso ecc.)

V_VI=V_RI x Coefficienti

Il numero dei coefficienti previsti dalla circolare 12480 è limitato in quanto il documento riguardava la sola edilizia sovvenzionata. Non si tratta di un elenco tassativo o esaustivo, sta al tecnico incaricato aggiungerne o eliminarne alcuni. Di seguito riporto i coefficienti più utilizzati dai professionisti attinti da pubblicazioni specializzate e dalla letteratura:

1. Destinazione;
2. Piano;
3. Utilizzo;
4. Luminosità;
5. Prospetto;
6. Orientamento;
7. servitù;

Il professionista potrebbe prenderli in considerazione tutti, o escluderne uno o più. Ad esempio, se tutte le unità del condominio fossero poste al piano terra, non avrebbe senso considerare il coefficiente di piano.

Riassumento, la prima operazione da compiere è il calcolo della superficie di ogni singolo vano che dovrà essere moltiplicata per i vari coefficienti. 

Si sommano quindi le superfici di tutti i vani dell'unità come sopra ottenute e si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascuna unità.

Vediamo ora i valori attribuibili ai vari coefficienti:

1.2 Coefficiente di destinazione

Il coefficiente di destinazione rappresenta l’incidenza sul valore dell’unità immobiliare della destinazione d’uso delle singole unità. In pratica, la differenza di valore delle singole unità rispetto alla destinazione d'uso. E' l'indice più importante, da non considerare solo qualora il condominio fosse costitutito da unità aventi la medesima destinazione.

Dalla tabella si evince come un negozio "valga" di più di un appartamento o di un ufficio, e ciò comporterà, a parita di volume e degli altri coefficienti, una spesa maggiore per il proprietario del negozio.

Gli indici possono variare qualora l'edificio sia ubicato in zone della città a vocazione residenziale, industriale ecc.

1.3 Coefficiente di piano

Il coefficiente di piano eappresenta quanto incide la quota sul valore dell’unità immobiliare.

Il valore di un'unità rispetto al piano dipende anche dalla presenza o meno di un ascensore nel condominio. I piani alti in un condominio dotato di ascensore avranno un coefficiente dal valore alto. Mentre, i piani alti in un condominio avranno un coefficiente dal valore basso.

1.4 Coefficiente di utilizzo

Il coefficiente di utilizzo rappresenta l’incidenza sul valore dell’unità immobiliare dell'uso dei singoli vani delle singole unità.

Rappresenta la differenza di valore di un vano interno rispetto ad un altro.

Io personalmente adopero poco questo coefficiente, in quanto nel metodo sintetico si considera l'unità immobiliare nel suo complesso. Con il metodo sintetico i risultati ottenuti sono più aderenti alla realtà del mercato, in quanto nella compravendita si considera la superficie commerciale dell'unità nel suo complesso e non dei singoli vani.

Vediamo i valori come da Circolare 26 marzo 1966 n. 12480:

1.5 Coefficiente di luminosità

Caratterizza la quantità di luce che interessa i vari ambienti in funzione delle loro superfici. Questo coefficiente viene utilizzato raramente.

E' funzione del rapporto tra la superficie della finestra (Sf) e quella utile dell’ambiente illuminato dalla finestra (Su).

Indicando con K = Su/Sf, si potrebbero utilizzare i seguenti coefficienti:

1.6 Coefficiente di prospetto

Rappresenta l’incidenza della tipologia dell’affaccio ed i benefici che ne derivano sul valore dell’unità immobiliare:

1.7 Coefficiente di orientamento

Rappresenta l’incidenza che ha sul valore dell’unità immobiliare l’orientamento dell’immobile rispetto ai punti cardinali. Sud, est ed ovest sono ottimali:

1.8 Esempio

Vediamo un esempio:

1.9 Aree scoperte

Le aree scoperte esclusive quali balconi e terrazzi ecc. in quanto prospicienze accessorie, devono essere considerati nel calcolo della superficie ma ridotti tramite il coefficiente di destinazione e di affaccio. Se si fosse adottato il volume virtuale come base del calcolo, per ottenere il volume virtuale del balcone è necessario moltiplicare l’area della sua superficie per l’altezza del vano dal quale si accede e per il coefficiente di utilizzazione scelto.

La giurisprudenza ritiene che nel computo dei millesimi da attribuire ai singoli millesimi si potrebbero escludere i giardini e le corti, in quanto considerate pertinenze e quindi suscettibili di uso potenzialmente diverso. Il professionista potrà o meno prenderli in considerazione.

2. Come calcolare i millesimi di scale Tabella B

Secomdo l'Art. 1124 Codice Civile:

"Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune."Art. 1124 Codice Civile

Semplificando, i millesimi della tabella scale dovranno essere sempre 1.000 di cui:

• 500 millesimi devono essere ottenuti dividendo i millesimi della tabella generale a metà;
• 500 millesimi (detti di piano) devono essere ottenuti in base altezza dell'unità rispetto a terra;

Nel secondo caso, per determinare i millesimi di un'unità del sig. Rossi, è possibile utilizzare la seguente formula:

M_PIANO = (500 x h) / H

dove

• H= somma delle altezze di piano di tutti i piani
• h= altezza di piano dell'unità del sig. Rossi

I millesimi M_PIANO ottenuti andranno divisi per il numero di unità presenti al piano stesso.

In presenza di piani interrati, si assume come zero il livello del piano interrato inferiore.

3. Come calcolare i millesimi di ascensore Tabella C

Il metodo utilizzato per determinare i millesimi di ascensore è il medesimo della tabella B scale. Tuttavia, i millesimi potrebbero essere differenti in quanto l'ascensore e le scale potrebbero servire piani e unità differenti.

4. Come calcolare i millesimi di riscaldamento Tabella D

Ad oggi, la tabella D viene determinata sulla base alla contabilizzazione del calore.

Spero che l’articolo ti sia stato utile. A presto, Vincenzo.