Nomina condomino incaricato e / o accollo bonus

Nomina condomino incaricato per i bonus (superbonus, bonus ristrutturazione, sismabonus, ecobonus..) e / o accollo detrazione. Modello fac-simile

Ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile, un edificio, per essere considerato condominio, deve disporre di parti comuni ad almeno due unità possedute da proprietari differenti. Il codice civile ritiene parti comuni: le fondazioni, i muri portanti, i pilastri, i lastrici solari ecc.

Mentre, dal punto di vista dei bonus, l'Agenzia delle entrate ritiene esistano le parti comuni anche in presenza di due unità intestate al medesimo proprietario o ai medesimi comproprietari. Di contro, non rileva parti comuni nel caso in cui all'interno di un edificio siano presenti una sola unità e la relativa pertinenza. 

Condominio senza amministratore e bonus

Se vivessi in un condominio, secondo l'art. 1129 del Codice civile , dovresti obbligatoriamente nominare un amministratore solo qualora i condòmini fossero 9 o più.

Inoltre, la Circolare 08/08/2020, n. 24 /E ha chiarito come, nel caso in cui i condomini del fabbricato fossero al massimo otto, non essendoci l'obbligo di incaricare un amministratore, non sarebbero tenuti a richiedere il codice fiscale del condominio.

In questi casi, secondo la Circolare 25/06/2021, n. 7/E è possibile utilizzare il codice fiscale di un condòmino che effettuerà gli adempimenti richiesti, quali firma dei contratti con l'impresa, firma della pratica CILAS ecc.

Pagamenti in assenza di codice fiscale del condominio

All'interno dell'interpello 809 del 2021 dell'Agenzia delle Entrate è stato chiarito come, per le spese relative a parti comuni di edifici sprovvisti di amministratore e codice fiscale, sia possibile che i pagamenti vengano effettuati:

• • • da ciascun condòmino direttamente al fornitore per la propria quota, facendosi intestare la fattura;
    • dal condòmino incaricato a cui saranno intestate le fatture dei fornitori, ma in questo caso con indicazione in fattura del codice fiscale anche degli altri condòmini, ciascuno con la propria quota di spettanza;

Inoltre, ciascun condòmino, indipendentemente dalla scelta operata dall'altro, potrà scegliere se beneficiare direttamente della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, o optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio.

Come devono essere intestate le fatture?

Secondo la risposta 499 del 2020 del'Agenzia delle Entrate, i documenti di spesa sostenuti per interventi eseguiti sulle parti comuni di un condominio devono essere intestati al condominio, così come i bonifici. 

Di contro, le fatture relative ad interventi esclusivi realizzati sulla singola unità immobiliare devono essere intestate al soggetto che sostiene le relative spese.

Maggioranze richieste per il Superbonus

Secondo l'articolo 119, comma 9-bis del decreto Rilancio:

"Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi ricadenti nel Superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio."

Accollo detrazione

Lo stesso comma 9-bis del decreto Rilancio prosegue: 

"Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.»

In pratica, il comma 9-bis consente al condomino o ai condomini che intendono realizzazione degli interventi condominiali, la possibilità di manifestare in sede assembleare l'intenzione di accollarsi l'intera spesa riferita a tali interventi.

In caso di non corretta fruizione dell'incentivo, ne risponderanno solo ed esclusivamente i condomini che ne hanno aderito al bonus. Resta escluso da ogni rischio colui che non ha partecipato all’esecuzione degli stessi (Risposta n. 620/2021 AdE).

In molti mi chiedono un fac-simile di delibera assembleare per la nomina del condominio e dell'eventuale accollo del bonus da parte di uno o più condomini: 

Modello di nomina facsimile condomino incaricato e / o accollo detrazione

Verbale dell'Assemblea Straordinaria Condominio posto in ___________________________________________

Il giorno __/__/20__, alle ore_______presso ____ _______________ in ______________ (___) alla via ________________________ n. ____, a seguito di regolare avviso inviato a tutti i condomini,  si sono riuniti i condomini dello stabile di______________________________:

- ____________, c.f. _______, nato a ________ il _________ e residente in _______ alla via/piazza ___________ n. _______,

- ____________, c.f. _______, nato a ________ il _________ e residente in _______ alla via/piazza ___________ n. _______,

- ____________, c.f. _______, nato a ________ il _________ e residente in _______ alla via/piazza ___________ n. _______,

I QUALI DELIBERANO

1)i signori ________  intendono effettuare lavori di:

• • riqualificazione energetica;
  • adozione di misure antisismiche;
  • recupero del patrimonio edilizio esistente;
  • recupero e restauro delle facciate;

sulle parti comuni dell’edificio, fruendo delle agevolazioni fiscali previste:

• • dall’art. 16-bis, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Bonus casa);
  • dall’art. 16, d.l. 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla l. 3 agosto 2013, n. 90 (Ecobonus ordinari);
  • dall'articolo 1, comma 219, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Bonus facciate);
  • dall'articolo 119 commi 1 e 2 del DL 34/2020 (SuperEcobonus);
  • dall'articolo 119 comma 4 del DL 34/2020 (SuperSismabonus);

accollandosi l'intera spesa. Così come previsto dalla legge, in caso di non corretta fruizione del Superbonus, il signor_______________________ne risponderà esclusivamente.

2) per gli adempimenti relativi ai suddetti lavori, di nominare quale loro rappresentante comune nonché rappresentante del Condominio _________ il sig. ___________, c.f. ___________, nato a _______ il ________ e residente in __________ (__) alla via _________ n. ___. 

Nome e Cognome Condomino __________________ (sottoscrizione)                                                                                                 

Nome e Cognome Condomino __________________ (sottoscrizione)

Per accettazione dell’incarico ricevuto

Nome e Cognome del Rappresentante

______________________ (sottoscrizione)

Compilazione CILAS

Come saprai, nel caso di Superbonus, per legittimare le opere occorre presentare al Comune una CILAS. Quale campo e come compilare il modello nel caso di condominio privo di amministratore e di codice fiscale?

Sezione dati del titolare: "dati del condomino incaricato"

Sezione dati del condominio:

in qualità di: "condomino delegato"

del condominio "via...."

Codice fiscale o partita IVA del condominio: "non compilare in quanto non esistenti"

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.