Asta: quali sono le spese in caso di aggiudicazione di una casa?

Elenco di tutte le spese da sostenere in caso di aggiudicazione di una casa all'asta. Imposte, notaio per il mutuo, cancellazione ipoteche e spese condominiali.

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Prima di fissare il prezzo massimo da offrire nel caso di una casa all'asta, ti conviene leggere questo articolo. Difatti, oltre al prezzo offerto, dovrai versare delle tasse e delle imposte per il trasferimento della proprietà, per la cancellazione delle ipoteche, i costi per il compenso del professionista delegato, le spese condominiali non versate dal debitore e altri piccoli importi.

Ma vediamoli in dettaglio:

 Partiamo con i costi maggiori:

Imposta di registro, catastale e ipotecaria.

Le spese derivanti dal trasferimento dell'immobile sono:

    • imposta di registro.
    • imposta sul valore aggiunto IVA, se dovuta;
    • imposta ipotecaria;
    • imposta catastale.

L'ammontare di queste imposte, oltre che dalla rendita catastale dell'immobile, dipende da due fattori:

    1. se intendi sfruttare i benefici "prima casa";
    2. se il bene deriva dal fallimento di un privato o di un costruttore.

Difatti, le percentuali su cui calcolare le imposte derivanti dal fallimento di un privato sono:

 Imposta 

 Costo prima casa   Costo seconda casa

 di registro

(minimo 1000 €)

 2% del valore

catastale

 9% del valore

catastale

 catastale  50 € 50 €
 ipotecaria  50 €  50 €

Per calcolare il valore catastale dell'immobile dovresti munirti di visura catastale. All'interno, oltre al proprietario, agli estremi catastali che identificano l'immobile, ai metri quadri di superficie, viene indicata la rendita. Moltiplicando questo valore per 115,5 in caso di prima casa, o 126 nel caso di trasferimento di una seconda casa, otterrai il valore catastale del bene.

In questo caso, non dovrai pagare l'IVA. Mentre, se a fallire è stato un costruttore dovrai versarla:

 Imposta  Costo prima casa   Costo seconda casa
 di registro  200 € 200 €
 catastale 200 € 200 €
 ipotecaria 200 € 200 €
 IVA  4% del prezzo di vendita

 10 % (22% nel caso di immobili

di lusso) del prezzo di vendita

Le spese di trasferimento dovrai pagarle contestualmente al saldo del prezzo di aggiudicazione dell'immobile, secondo il termine previsto dall'avviso di vendita.

Compenso professionista delegato.

Inoltre, dovrai versare il 50% del compenso spettante al professionista delegato per la fase di trasferimento del bene e il rimborso spese generali. Per conoscere l'ammontare di questa cifra, ti consiglio di contattare direttamente il professionista delegato e richiedere il provvedimento di liquidazione. In generale, la parcella viene calcolata sulla base del valore del bene:

    • prezzo di aggiudicazione pari o inferiore a 100.000 €: il compenso, a carico dell’aggiudicatario, sarà pari ad €. 550,00;
    • prezzo di aggiudicazione superiore a 100.000 € e pari o inferiore a 500.000 €: il compenso, a carico dell’aggiudicatario, sarà pari ad €. 825,00;
    • quando il prezzo di aggiudicazione è superiore a 500.000 €: il compenso, a carico dell’aggiudicatario, sarà pari ad €. 1.100,00.

In presenza di motivi giustificati, il Giudice potrebbe variare il compenso.

A questi importi andra aggiunto il contributo previdenziale (4%) e l’IVA se prevista dal regime fiscale del delegato.

Altre spese.

Passiamo alle spese minori ma che comunque incidono sul costo totale della transizione.

Spesso viene imposta, a carico dell'acquirente, la redazione della certificazione energetica APE. In generale, per un appartamento il costo dell'ape varia da 150250 €. Per un capannone si può arrivare anche a 1.000 / 1.500 €.

Verifica i debiti derivanti dalle spese condominiali non versate dall'esecutato nell'anno in corso e nel precedente. Sono a carico dell'acquirente!

Occorre versare anche un bollo virtuale pari a 16,00 Euro. Non dovrai versarlo qualora tu sia esentato ai sensi del DPR 447/2000.

E' possibile che tu debba richiedere un mutuo. In questo caso, dovrai presentarti di fronte ad un notaio per la stipula del contratto. In questo caso, dovrai considerare anche questa spesa.

Infine, potresti dover pagare anche le spese per la cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito.

Per non commettere errori, ti consiglio la lettura dell'articolo sul modello da utilizzare per presentare un'offerta all'asta e tutti gli allegati da inserire.

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Spero che l'articolo ti sia utile. In bocca al lupo. Vincenzo.

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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice.  

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