RIFACIMENTO SOLAIO: costo, permessi e condominio. Consolidamento

Rifacimento di un solaio legno, cemento armato o acciaio: qual è il costo per rifarlo, rientra in manutenzione straordinaria, tecniche di rinforzo da sotto e della soletta del pavimento. Focus sul consolidamento.

RIFACIMENTO SOLAIO costo permessi e condominio Madera Vincenzo

Quando passeggi sul tuo solaio, tutto attorno a te balla. Oppure hai acquistato un appartamento antico e vuoi ristrutturare il pavimento. Perfetto, sei sull'articolo giusto.

Scelta cruciale di fronte ad un vecchio solaio è: lo sostituisco, lo rinforzo, oppure, visto che ha retto finora, me lo tengo così. Non peccare di arroganza, questa scelta non spetta a te, ma ad un ingegnere strutturista.

Se l'ingegnere ti ha consigliato di non intervenire sul solaio, leggi pure qualche altro articolo del mio blog. Al limite e per scrupolo chiedi conferma a qualche altro collega. Meglio sentire due campane.

Se invece, ti ha suggerito di sostituirlo, vediamo cosa ti aspetta e quali sono i costi dell'intervento.

Prima di tutto, dovrai demolire il vecchio solaio. A questo punto, la prima scelta che dovrai prendere è: lavoro dal piano sotto al solaio, oppure da sopra. Questa scelta dipende da due fattori: il primo riguarda la proprietà. Difatti, il solaio potrebbe dividere due abitazioni con differenti proprietari. In questo caso, dovrai cercare un accordo con l'inquilino del piano inferire.

La seconda, è l'altezza del piano. Se l'altezza del tuo appartamento è di 2,70 metri, quota minima da normativa per il residenziale, allora non potrai realizzare un solaio sopra il precedente, detto in falso, e quindi dovrai incontrarti sicuramente con il vicino.

Ti ricordo che, la parte strutturale del solaio, è in comune tra i due appartamenti confinanti. Quindi, la spesa, compete ai due condomini in parti uguali.

Dopodiché, dovrai scegliere insieme al tecnico, in base ai gusti e a questioni tecniche e normative, quale tipologia di solaio posare: in legno, in profilati acciaio e e tavelloni, in cemento armato. 

Solaio in acciaio cemento armato legno stratigrafia

Attenzione, molti regolamenti edilizi comunali, vietano la modifica dei materiali di un solaio, specialmente su immobili vincolati dalla Soprintendenza. In questi casi, ad esempio, non potrai trasformare un solaio in legno in uno in longarine e tavelle.

Una volta scelta la struttura, dovrai isolare i solai:

1 Per i solai a divisione di due locali riscaldati, appartenenti alla stessa proprietà, non serve l'isolamento termico. Viceversa, nel caso di differenti proprietà, il solaio dovrà raggiungere una trasmittanza (capacità di dissipare calore) massima di 0,8 W/mqK. Invece, se sostituiamo un solaio di una abitazione riscaldata, confinante con delle cantine prive di riscaldamento, dovrai far realizzare ad un professionista la pratica ex legge 10. Clicca qui per approfondire.

2 Inoltre, il nuovo solaio dovrà garantire l'isolamento acustico e il rispetto dei valori minimi prestazionali esposti nel D.P.C.M. 5/12/97. Nello specifico, l'isolamento aereo e quello di calpestio (Rw'= 50 dB ed Ln'= 63 dB). La capacità di attenuare il rumore dipenderà dalla tipologia di solaio che verrà installato. In generale, i solai più pesanti, isolano meglio, a differenza dei più leggeri (solai in legno). Se non raggiungerai gli obiettivi, ti sarà sufficiente installare un materassino in gomma di spessore circa 1 centimetro con rigidità dinamica intorno ai 20/30 MN/MC. Clicca qui per approfondire.

Sopra gli eventuali isolanti, si posa il massetto per il contenimento degli impianti, elettrico, idrico e di riscaldamento. Infine, si posa il pavimento, ad esempio in gres porcellanato o il parquet con i relativi battiscopa.

Arriviamo agli aspetti economici:

Qual è il costo medio per la demolizione e ricostruzione di un solaio?

Il costo medio per la demolizione del vecchio solaio, la posa delle nuove travi, della soletta, dell'isolante acustico, del massetto porta-impianti, delle mattonelle in gres porcellanato e dei battiscopa si aggira sui 400 € al metro quadro.

A questo dovrai aggiungere, l'allestimento del cantiere in strada, il montaggio del castello di tiro, impalcato per buttare giù i detriti, il quadro elettrico di cantiere e il wc chimico per un costo di circa 3000 €. Inoltre, nel caso che il tuo immobile non affacci su una corte privata, dovrai pagare la tassa al Comune per l'affitto del suolo pubblico. Infine, avrai bisogno di un tecnico per le pratiche:

  • amministrativa: in questo caso avrai bisogno di depositare al Comune la Segnalazione SCIA;
  • strutturale: dovrai far depositare al genio civile il progetto del solaio con le relazioni di calcolo;
  • sicurezza sui luoghi di lavori: anche se non fosse obbligatorio, ti consiglio di nominare un coordinatore per evitare problematiche in caso di incidenti sul cantiere. Leggi l'approfondimento.

e per la direzione dei lavori.

In prima approssimazione, la parcella del professionista si aggira intorno al 15% del costo del rifare il solaio.

Per completezza, vorrei postarti un esempio di computo metrico relativo ad un solaio che abbiamo demolito e ri-costruito a Firenze:

Esempio di computo metrico e preventivo

Il rifacimento riguardava un solaio molto "confusionario" dal punto di vista strutturale, oggetto di interventi casuali posti in essere dai precedenti proprietari. Travi che poggiavano su altre travi, che a loro volta erano sorrette dalle travi del controsoffitto, sostenute a loro volta da semplici divisori in forati. Risultato? Un solaio imbarcato, che reggeva l'anima con i denti.

Brillantemente sostituito da un solaio con travi in acciaio, tavelloni e soletta in cemento armato. Ma vediamo la stratigrafia:

stratigrafia solaio interpiano riscaldamento a pavimento

In realtà, non troverai tra le voci l'impianto a pavimento, ma ho preferito postarti questa immagine, qualora volessi considerare anche questa opportunità. 

Opere provvisionali e noli

Allestimento di cantiere:
Esterno su strada pubblica: perimetrazione dell'area con reti zincate; illuminazione, cartellonistica e quant'altro necessario su strada pubblica;
Fornitura di quadro elettrico da cantiere certificato, allacciato dall'elettricista, compreso di messa a terra con redazione di dichiarazione di conformità e di quanto occorra a norma di legge per l'esecuzione delle opere descritte successivamente e per dare l'opera finita e a regola d'arte. Allacciamento di cantiere alla rete idrica, wc chimico ed allestimento guardaroba/pasti.

A corpo € 2600

Realizzazione di castello di tiro:

in elementi tubolari, compreso trasporti nell'ambito del cantiere e mano d'opera per montaggio e smontaggio, ancoraggi, completo in ogni sua parte, dotato di argano, impianto di messa a terra, piano di lavoro su ponteggio, di mantovana di protezione per eventuali cadute di oggetti e rete protettiva in materiale plastico applicata sulla totalità del suo sviluppo; il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte, comunque in ottemperanza alle norme antinfortunistiche e collocati in zona indicata dalla D.L. Dimensioni (1,8 + 1,8 +1,8) x h=16 m (3° piano)

A corpo € 1000

Tassa suolo pubblico  per 3 mesi

A corpo € 1500

Demolizioni

Demolizione e rimozione di pavimentazione con caldana di sottofondo massetto e soletta:

fino a lasciare l'ossatura del solaio. Compresi il calo a terra, sollevamento e movimentazione dei materiali di risulta carico a mano o con qualsiasi mezzo fino al piano di carico e/o fino al mezzo di trasporto ed ogni altro onere e magistero per dare il lavoro finito a regola d'arte. Sono inclusi il carico, trasporto e scarico dei materiali di risulta agli impianti di smaltimento autorizzati, e i costi di smaltimento e tributi, se dovuti. Pavimentazione in piastrelle (2 cm di piastrelle + 5 di sottofondo + 5 cm di soletta) = 0,012 m.

€/mc 280,0

Rimozione di zoccolino battiscopa:

compresi il calo a terra, sollevamento e movimentazione dei materiali di risulta carico a mano o con qualsiasi mezzo fino al piano di carico e/o fino al mezzo di trasporto ed ogni altro onere e magistero per dare il lavoro finito a regola d'arte. Sono inclusi il carico, trasporto e scarico dei materiali di risulta agli impianti di smaltimento autorizzati, e i costi di smaltimento e tributi, se dovuti.

€/ml 3,0

Strutturale solaio - massetto - pavimentazione

Fornitura e posa in opera di travi per orditura primaria in profilati in acciaio ..... compreso ancoraggio nella muratura. Compreso tagli, sagomature, legature con filo di ferro, sfridi e forature, imbullonature, saldature, cali e sollevamenti, fazzoletti e piatre, puntellamenti, protezioni, mano di antiruggine . Il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte.

€/kg 6,0

F.p.o. di Lamiera di acciaio grecata zincata per accogliere il getto. Lamiere con spessore di 6/10 mm. Il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte.

€/kg 4,0

F.p.o di calcestruzzo ordinario strutturale per getti di rinforzo e solette collaboranti. Classe di massa volumica del calcestruzzo D1,7 (ca. 1600 kg/m3 secondo UNI EN 206-1), classe di resistenza a compressione certificata LC 30/33 (Rck=35 N/mm2 a 28 gg), modulo elastico certificato 20.000 MPa, conducibilità termica λ 0,54 W/mK. Confezionamento e getto in opera secondo le indicazioni del produttore. Tirato a regolo, con rete elettrosaldata in acciaio B450C, maglia 20x20 filo 8; comprese barre di ancorraggio filo 16 l=80 cm ogni 60 cm di cordolo (lunghezza totale= 52x 0,8= 41,6 m filo 16). Compreso ogni onere e magistero per dare il lavoro finito a regola d'arte.

 €/mc 35,0

Posa e getto in opera di calcestruzzo alleggerito con argilla espansa, perlite o polistirolo, per il contenimento degli impianti, tirato in piano e predisposto per il successivo getto di preparazione del piano di posa, compreso ogni onere occorrente per dare il lavoro compiuto a perfetta regola d'arte. Spessore 5 cm

€/mc 30,0

F.p.o. di pavimenti in gres porcellanato, compresi la preparazione del fondo di posa, i materiali di allettamento o di incollaggio, i tagli e lo sfrido, la formazione di quartaboni, eventuali riprese di mantelline, stuccatura dei giunti e pulizia finale, il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte.7

€/mc 30,0

F.p.o. di battiscopa in gres porcellanato, compresi la preparazione del fondo di posa, i materiali di allettamento o di incollaggio, i tagli e lo sfrido, la formazione di quartaboni, eventuali riprese di mantelline, stuccatura dei giunti e pulizia finale, il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte.

€/ml 10,0

 Spero che l'articolo ti sia stato utile. In bocca al lupo per il rifacimento. Vincenzo

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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice. 

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