TEMPI DI UNA RISTRUTTURAZIONE, durata e fasi

Quali sono le tempistiche e le fasi di una ristrutturazione. Durata media del rifacimento di un bagno, di una cucina, del solaio, del vespaio, dell'impianto di riscaldamento, elettrico, gas oppure di posa in opera di una cerchiatura.  Tempi necessari per l'imbiancatura della casa, posa della caldaia o dei climatizzatori.

Tempi in una ristrutturazione durata fasi

I tempi, in una ristrutturazione, sono un aspetto fondamentale da tenere in considerazione.

Difatti, oltre alla premura di entrare in casa e vedere l'appartamento finito e in linea con i propri gusti, il prolungarsi dei tempi può tradursi in una perdita economica.  Le operazioni devono essere coordinate in maniera di ridurli al massimo.

Il coordinamento tra impiantisti, come ad esempio l'elettricista o l'idraulico, e impresa edile è cruciale. Pensa all'elettricista che arriva in cantiere e non trova le tracce (fori nel muro dove far passare i cavi), o peggio, sono poste in posizioni diverse. In questo, ricopre un ruolo fondamentale il direttore lavori, un professionista (ingegnere, architetto o geometra) incaricato da te per gestire il cantiere. Di solito, è questa figura a dettare i tempi e a fornire gli elaborati tecnici che le ditte dovranno rispettare. Penso alla tavola dell'impianto elettrico, a quella relativa alla disposizione delle tubazioni dell'impianto idraulico e di riscaldamento, alla piantina degli arredi etc.

I tecnici più accorti, forniscono un crono-programma. Una sorta di calendarizzazione delle fasi. E' un documento molto importante, anche per valutare le eventuali interferenze tra le ditte che entreranno in cantiere. Ecco un esempio:

cronoprogramma ristrutturazione

Inoltre, considera l'acquisto delle forniture.  Ad esempio, l'acquisto e lo stoccaggio prematuro di radiatori o sanitari, provocherebbe un ingombro in cantiere. Oltre ad essere di impaccio per i manovali, i sanitari potrebbero essere rovinati da eventuali colpi subiti durante le lavorazioni. Di contro, acquistarli in ritardo potrebbe rallentare i tempi e l'impresa potrebbe rivalersi su di te, chiedendoti delle penali.

IMPORTANTE: per i tempi di acquisto delle finiture (piastrelle, soglie etc.) o degli elementi a vista (lampadari, radiatori etc.), coordinati con il direttore lavori, o in assenza, con il capo cantiere.

Partiamo con i tempi della progettazione, primo step in una ristrutturazione. Per alcune lavorazione, le più semplici, può anche essere by-passata. Pensiamo alla semplice sostituzione dei sanitari, oppure alla sostituzione dei pavimenti in parquet con il gres porcellanato.

Progettazione urbanistica

Realizzazione di una pratica comunale Cila per opere in manutenzione straordinaria semplice.

Es. nuovo bagno, demolizione o costruzione parete, apertura o chiusura porta, rifacimento impianto elettrico. 

  15 giorni

 Frazionamento immobiliare tramite Cila: divisione di una unità in più unità immobiliare. Compresa le verifiche dei regolamenti

urbanistici e il pagamento degli oneri.

 30 giorni
 SCIA per opere in manutenzione straordinaria pesante: cerchiatura, rifacimenti tetto, vespaio etc.  30 giorni
Permesso di costruire di una villetta 60 giorni
 Progettazione della sicurezza sui cantieri
Cantieri medio piccoli da 10 a 15 gg
Grandi opere, esempio realizzazione villa ex-novo 30 giorni
 Progettazione strutturale
Cerchiatura 10 giorni
 Rifacimento solaio o tetto
15 giorni
 Villetta ex novo
30 giorni
Progettazione energetica
Certificazione energetica 3 giorni
Relazione energetica "ex Legge 10" (necessaria quando si interviene sull'impianto di riscaldamento o si realizza un cappotto). dai 7 ai 20 gg
Catasto
Aggiornamento della planimetria catastale (unico subalterno) 3 giorni

 

IMPORTANTE: considera che, queste pratiche vengono realizzate in parallelo. Non dovrai, banalmente, sommare i giorni. In genere, in caso di ristrutturazioni leggere, in 20/60 giorni il professionista riesce a protocollare le pratiche. Mentre, per ristrutturazioni più impegnative, saranno necessari almeno una quarantina di giorni. Discorso a parte per le realizzazioni ex-novo di villette, per cui sono necessari almeno 5 mesi.

Se vuoi approfondire circa la pratica che dovrai presentare in comune, ti consiglio la lettura di questo articolo. Mentre, se sei interessato ai costi di un professionista, leggi questo approfondimento.

Passiamo ora ai tempi medi di posa in opera da parte delle imprese, con i materiali disponibili in cantiere. Considera che, anche in questo caso,

le lavorazioni potrebbero essere realizzate in contemporanea.

  • Demolizione murature in mattoni, più accatastamento dei materiali sul camion:

15 mq / ora

  • Demolizione massetto porta-impianti, più accatastamento dei materiali sul camion:

7 mq / ora

  • Cerchiatura per apertura porta in muro portante:

5 giorni

  • Posa in opera di controsoffitti in cartongesso:

10 mq / 4 ore

  • Posa impianto di riscaldamento a radiatori (escluse opere murarie) per un appartamento di 100 mq:

2 giorni

  • Posa impianto elettrico (escluse opere murarie) per un appartamento di 100 mq:

3 giorni

  • Posa impianto gas (escluse opere murarie):

1 giorno

  • Posa in opera nuova caldaia:

1 giorno

  • Posa in opera nuova impianto di climatizzazione dual-split:

2 giorni

  • Posa pavimentazione in gres porcellanato:

10 mq/ 4 ore

  • Posa in opera di infissi, esclusa posa contro-telaio:

1 finestra / ora

  • Montaggio porte, esclusa posa contro-telaio:

1 finestra / 2 ore

  • Imbiancatura (doppia mano) per un appartamento di 100 mq:

3 giorni

  • Rifacimento bagno, compresa demolizione esistente

10 giorni

  • Rifacimento completo nuovo solaio, solo parte strutturale, compresa demolizione esistente:

10 mq / 7 giorni

  • Rifacimento completo vespaio, solo parte strutturale e isolante, compresa demolizione esistente:

10 mq / 12 giorni

Per esperienza, ti consiglio di far firmare all'impresa un contratto che indichi chiaramente i tempi di ultimazione dei lavori e le relative sanzioni in caso di sforamento. Non imporre un temine ultimo, potrebbe portare a ritardi da parte delle imprese. 

Può esserti utile questo modello di contratto che faccio firmare alle ditte che entrano nei miei cantieri.

Ora che conosci i tempi, ti consiglio anche l'articolo sui costi di una ristrutturazione.

Spero che l'articolo ti sia stato utile. A presto. Vincenzo.

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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice. 

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