Stima dei terreni: metodo ed esempi

Come stimare un terreno: metodo per agricolo, seminativo, bosco, pascolo, prato. vigneto, ulivo, frutteto, orto e oliveto. Prezzi all'ettaro.

Esistono diversi metodi per stimare un terreno.

Metodi valutativo e tipi di stima

Vediamo i metodi più diffusi di stima dei terreni con l'esclusione degli eventuali investimenti fondiari (fabbricati, piantagioni, ecc.):

• • 1. stima per comparazione;
    2. stima per punti di merito.

Stima per comparazione

La stima diretta per comparazione o per confronto diretto o sintetico avviene consultando e intervistando gli operatori specializzati del settore e le più recenti compravendite di beni assimilabili.

Occorre valutare il prezzo medio (pesato)ogni ettaro - €/ha - dei terreni simili in vendita o compravenduti di recenti.

Sarà sufficiente moltiplicare tale valore per la superficie del fondo oggetto di stima per ottenere il valore ordinario;

Questo metodo viene utilizzato qualora il fondo oggetto di stima fosse ubicato in zone dal mercato dinamico e appetibile, ove sono presenti molteplici annunci di vendita.

Stima per punti di merito

 La stima per punti di merito è il metodo più utilizzato.

Qualora non fossero presenti un numero sufficiente di annunci di vendita di terreni simili, potresti procedere con la stima diretta perpunti di merito. Difatti, potrebbe accadere che i terreni confrontabili fossero differenti tra loro o lo fosse il fondo oggetto di stima.

Per equipararli potresti assegnare ai terreni dei comodi positivi o negativi. Ad esempio, potresti svalutare un fondo per via della sua giacitura o della sua forma irregolare a discapito di un terreno pianeggiante e rettangolare.

Vengono quindi assegnati dei coefficienti in base alle:

• • • • • caratteristiche estrinseche che non dipendono dal bene ma dal contorno:
          • • la salubrità dell’aria;
            • la topografia (zona di pianura, depressa, montana);
            • il clima (caratteristiche di piovosità, ventosità, frequenza di gelate o grandinate, siccità…);
            • natura dei terreni superficiali e del sottostante strato agrario (importante per il trattenimento delle acque);
            • presenza di corsi d’acqua vicini (come fiumi, canali, invasi, falde freatiche) per valutare la capacità di irrigazione del terreno; vicinanza a centri abitati o lo stato di infrastrutture e vie di comunicazione;
            • disponibilità e numero di fondi agricoli nella zona;
• 2. • • • caratteristiche intrinseche:
           • categorie di coltura: seminativo, pascolo, orto ecc.
           • elementi specifici del terreno: la giacitura, l’esposizione al sole o ai venti, la superficie totale e la forma geometrica (più o meno regolare) del terreno che potrebbero favorire o svantaggiare l’utilizzo di attrezzi agricoli;
           • la suddivisione del terreno (se il fondo è accorpato o diviso in più fondi);
           • la fertilità, data dallo spessore dello strato coltivabile, la capacità di trattenere le acque, dal contenuto di sostanze organiche;
           • presenza e tipologia di colture o piantagioni arboree e il relativo ciclo produttivo;
           • presenza o meno di un fabbricato rurale;
           • presenza di vincoli, ad esempio, di servitù o da un contratto di affitto o un'ipoteca.

Possibili parametri

Per equilibrare i valori dei terreni potresti assegnare i seguenti parametri:

*Si ritiene un terreno acclive quello con pendenza compresa tra il 5% ed il 20%.

** Eccellente: a 5 km dal centro urbani, normale tra 5 e 10 km dal centro urbano

Per quanto riguarda i terreni coltivati (seminativo, orto..) potrebbe esserti utile anche:

Fertilità: ottima: 1, buona: 0,95, discreta: 0,8.

Esposizione: buona 1, normale 0,95, carente 0,9.

Mentre, per quanto attiene i boschi

Età: 1/3 dal taglio: 1, tra 1/3 e 2/3 dal taglio: 0,9, oltre 2/3 dal taglio: 0,8;

Qualità essenze: ricercata 1, ordinaria 0,95, scarsa 1. 

Altri metodi

• 3. 1. stima indiretta per capitalizzazione dei redditi, partendo dal reddito ricavato dalla locazione (in pratica si ottiene accumulando all'attualità i redditi futuri);
     2. procedimenti di stima evoluti o finanziari;

Categorie di coltura

A - SEMINATIVI

            1 - Seminativo irriguo - con acqua (escluso orticole: frutti delle piante)

            2 - Seminativo asciutto - senza sorgenti (escluso orticole)

            5 - Orticole, floricole e vivai

B - PRATI E PASCOLI

            3 - Prato permanente

            4 - Pascolo

C - FRUTTETI E AGRUMETI

            6 - Frutteto

            7 - Agrumeto

D - OLIVETI

            8 - Oliveto

F - VIGNETI

            9   - Vigneto DOC

            10 - Vigneto uva da tavola

            11 - Vigneto non DOC e altro

G - BOSCO

            12   - Ceduo

            13 - Alto fusto

Quale categoria vale di più?

Dalla categoria con meno valore a quello più costoso abbiamo: incolto, incolto produttivo, pascolo, prato, bosco, castagneto, frutteto, uliveto, seminativo irriguo, vigneto, orto orriguo.

Questo non è sempre vero, le colture di miglior pregio variano da Comune a Comune. Pensiamo ad alcune zone del Chianti, dove 100 mq di vigneto possono valere anche milioni di euro, oppure in alcune zone della Puglia, dove gli uliveti sono pagati a peso d'oro etc.

Prezzi all'ettaro

Prima di procedere all'analisi e indagine di mercato, è possibile consultare le quotazioni dell'agenzia delle Entrate, dell' INEA o dell'OVA ( a pagamento) dei terreni, così da avere un'indicazione generale.

Esempio: Firenze

Ad esempio quest'anno, in Toscana, e in particolare a Firenze, secondo l'osservatorio dell'Agenzia delle entrate, abbiamo:

INCOLTO: 500 €/ha

INCOLTO PRODUTTIVO (terreno non idoneo alla coltivazione che, senza intervento dello uomo, dia un prodotto anche minimo. non classificabili incolti produttivi i terreni non coltivati per evidente abbandono o temporanea diversa destinazione.): 900,00 €/ha

PASCOLO - PASCOLO CESPUGLIATO - PASCOLO ARBORATO: 1.800 €/ha

PRATO - 2300 €/ha

BOSCO CEDUO (si taglia periodicamente per la legna, lasciando i ceppi da cui si origineranno nuovi polloni) 5.000 €/ha (1 ettaro=10.000 mq)

CASTAGNETO: 6.000 €/ha

BOSCO D`ALTO FUSTO: 10.000 €/ha

SEMINATIVO 25.000 €/ha

ORTO 27.000 €/ha

ORTO IRRIGUO 33.000 €/ha

SEMINATIVO IRRIGUO 35.000  €/ha

FRUTTETO 40.000 €/ha

ULIVETO 50.000 €/ha

FRUTTETO IRRIGUO E VIGNETO IN ZONA D.O.C 60.000 €/ha

I prezzi si intendono relativi al suolo nudo, con l'esclusione degli eventuali investimenti fondiari (fabbricati, piantagioni, ecc.).

Di tutt'altra entità è il prezzo dei terreni edificabili.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.