Stima dei terreni: metodo ed esempi
Come stimare un terreno: metodo per agricolo, seminativo, bosco, pascolo, prato. vigneto, ulivo, frutteto, orto e oliveto. Prezzi all'ettaro.
Esistono diversi metodi per stimare un terreno:
Metodi valutativo e tipi di stima
Vediamo i metodi più diffusi di stima dei terreni con l'esclusione degli eventuali investimenti fondiari (fabbricati, piantagioni, ecc.):
Stima per comparazione
- stima diretta per comparazione o per confronto diretto o sintetico. Avviene consultando e intervistando gli operatori specializzati del settore e le più recenti compravendite di beni assimilabili. Occorre valutare il prezzo medio (pesato) ogni ettaro - €/ha - dei terreni simili in vendita o compravenduti di recenti. Sarà sufficiente moltiplicare tale valore per la superficie del fondo oggetto di stima per ottenere il valore ordinario;
Questo metodo viene utilizzato qualora il fondo oggetto di stima fosse ubicato in zone dal mercato dinamico e appetibile, ove sono presenti molteplici annunci di vendita.
Stima per punti di merito
- il più utilizzato. Qualora non fossero presenti un numero sufficiente di annunci di vendita di terreni simili, potresti procedere con la stima diretta per punti di merito. Difatti, potrebbe accadere che i terreni confrontabili fossero differenti tra loro o lo fosse il fondo oggetto di stima. Per equipararli potresti assegnare ai terreni dei comodi positivi o negativi. Ad esempio, potresti svalutare un fondo per via della sua giacitura o della sua forma irregolare a discapito di un terreno pianeggiante e rettangolare.
Vengono quindi assegnati dei coefficienti in base alle:
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- caratteristiche estrinseche che non dipendono dal bene ma dal contorno:
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- la salubrità dell’aria;
- la topografia (zona di pianura, depressa, montana);
- il clima (caratteristiche di piovosità, ventosità, frequenza di gelate o grandinate, siccità…);
- natura dei terreni superficiali e del sottostante strato agrario (importante per il trattenimento delle acque);
- presenza di corsi d’acqua vicini (come fiumi, canali, invasi, falde freatiche) per valutare la capacità di irrigazione del terreno; vicinanza a centri abitati o lo stato di infrastrutture e vie di comunicazione;
- disponibilità e numero di fondi agricoli nella zona;
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- caratteristiche estrinseche che non dipendono dal bene ma dal contorno:
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- caratteristiche intrinseche:
- categorie di coltura: seminativo, pascolo, orto ecc.
- elementi specifici del terreno: la giacitura, l’esposizione al sole o ai venti, la superficie totale e la forma geometrica (più o meno regolare) del terreno che potrebbero favorire o svantaggiare l’utilizzo di attrezzi agricoli;
- la suddivisione del terreno (se il fondo è accorpato o diviso in più fondi);
- la fertilità, data dallo spessore dello strato coltivabile, la capacità di trattenere le acque, dal contenuto di sostanze organiche;
- presenza e tipologia di colture o piantagioni arboree e il relativo ciclo produttivo;
- presenza o meno di un fabbricato rurale;
- presenza di vincoli, ad esempio, di servitù o da un contratto di affitto o un'ipoteca.
- caratteristiche intrinseche:
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Possibili parametri
Per equilibrare i valori dei terreni potresti assegnare i seguenti parametri:
Giacitura |
Pianeggiante: 1 |
Acclive: 0,95* |
Mediocre: 0,9 |
Accesso |
Buono: 1 |
Sufficiente: 0,95 |
Insufficiente: 0,9 |
Forma |
Regolare: 1 |
Normale: 0,95 |
Penalizzante: 0,95 |
Ubicazione** |
Eccellente: 1 |
Normale: 0,95 |
Cattiva: 0,9 |
Ampiezza |
Medio: 1 |
Piccolo: 0,95 |
Grande: 0,9 |
*Si ritiene un terreno acclive quello con pendenza compresa tra il 5% ed il 20%.
** Eccellente: a 5 km dal centro urbani, normale tra 5 e 10 km dal centro urbano
Per quanto riguarda i terreni coltivati (seminativo, orto..) potrebbe esserti utile anche:
Fertilità: ottima: 1, buona: 0,95, discreta: 0,8.
Esposizione: buona 1, normale 0,95, carente 0,9.
Mentre, per quanto attiene i boschi
Età: 1/3 dal taglio: 1, tra 1/3 e 2/3 dal taglio: 0,9, oltre 2/3 dal taglio: 0,8;
Qualità essenze: ricercata 1, ordinaria 0,95, scarsa 1.
Altri metodi
- stima indiretta per capitalizzazione dei redditi, partendo dal reddito ricavato dalla locazione (in pratica si ottiene accumulando all'attualità i redditi futuri);
- procedimenti di stima evoluti o finanziari;
Categorie di coltura
A - SEMINATIVI
1 - Seminativo irriguo - con acqua (escluso orticole: frutti delle piante)
2 - Seminativo asciutto - senza sorgenti (escluso orticole)
5 - Orticole, floricole e vivai
B - PRATI E PASCOLI
3 - Prato permanente
4 - Pascolo
C - FRUTTETI E AGRUMETI
6 - Frutteto
7 - Agrumeto
D - OLIVETI
8 - Oliveto
F - VIGNETI
9 - Vigneto DOC
10 - Vigneto uva da tavola
11 - Vigneto non DOC e altro
G - BOSCO
12 - Ceduo
13 - Alto fusto
Quale categoria vale di più?
Dalla categoria con meno valore a quello più costoso abbiamo: incolto, incolto produttivo, pascolo, prato, bosco, castagneto, frutteto, uliveto, seminativo irriguo, vigneto, orto orriguo.
Questo non è sempre vero, le colture di miglior pregio variano da Comune a Comune. Pensiamo ad alcune zone del Chianti, dove 100 mq di vigneto possono valere anche milioni di euro, oppure in alcune zone della Puglia, dove gli uliveti sono pagati a peso d'oro etc.
Prezzi all'ettaro
Prima di procedere all'analisi e indagine di mercato, è possibile consultare le quotazioni dell'agenzia delle Entrate, dell' INEA o dell'OVA ( a pagamento) dei terreni, così da avere un'indicazione generale.
Esempio: Firenze
Ad esempio quest'anno, in Toscana, e in particolare a Firenze, secondo l'osservatorio dell'agenzia delle entrate, abbiamo:
INCOLTO: 500 €/ha
INCOLTO PRODUTTIVO (terreno non idoneo alla coltivazione che, senza intervento dello uomo, dia un prodotto anche minimo. non classificabili incolti produttivi i terreni non coltivati per evidente abbandono o temporanea diversa destinazione.): 900,00 €/ha
PASCOLO - PASCOLO CESPUGLIATO - PASCOLO ARBORATO: 1.800 €/ha
PRATO - 2300 €/ha
BOSCO CEDUO (si taglia periodicamente per la legna, lasciando i ceppi da cui si origineranno nuovi polloni) 5.000 €/ha (1 ettaro=10.000 mq)
CASTAGNETO: 6.000 €/ha
BOSCO D`ALTO FUSTO: 10.000 €/ha
SEMINATIVO 25.000 €/ha
ORTO 27.000 €/ha
ORTO IRRIGUO 33.000 €/ha
SEMINATIVO IRRIGUO 35.000 €/ha
FRUTTETO 40.000 €/ha
ULIVETO 50.000 €/ha
FRUTTETO IRRIGUO E VIGNETO IN ZONA D.O.C 60.000 €/ha
I prezzi si intendono relativi al suolo nudo, con l'esclusione degli eventuali investimenti fondiari (fabbricati, piantagioni, ecc.).
Di tutt'altra entità è il prezzo dei terreni edificabili.
Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo.