Stima dei terreni

Stima dei terreni: procedimenti, categorie - seminativo bosco pascolo prato vigneto ulivo frutteto orto - e prezzi all'ettaro

Procedimento valutativo e tipi di stima:

• criteri classici di stima;
• stima diretta per comparazione o per confronto diretto attraverso la consultazione e l'intervista di operatori specializzati del settore e delle più recenti compravendite di beni assimilabili;
• stima diretta per punti di merito:

vengono assegnati dei coefficienti in basi alle caratteristiche estrinseche ( caratteristiche che non dipendono dal bene ma dal contorno:  la salubrità dell’aria; la topografia (zona di pianura, depressa, montana…); il clima (caratteristiche di piovosità, ventosità, frequenza di gelate o grandinate, siccità…); natura dei terreni superficiali e del sottostante strato agrario (importante per il trattenimento delle acque) - presenza di corsi d’acqua vicini (come fiumi, canali, invasi, falde freatiche) per valutare la capacità di irrigazione del terreno; vicinanza a centri abitati o lo stato di infrastrutture e vie di comunicazione; disponibilità e numero di fondi agricoli nella zona e alle caratteristiche intrinseche ( elementi specifici del terreno: la giacitura, l’esposizione al sole o ai venti, la superficie totale e la forma geometrica (più o meno regolare) del terreno che potrebbero favorire o svantaggiare l’utilizzo di attrezzi agricoli;  la suddivisione del terreno (se il fondo è accorpato o diviso in più fondi); la fertilità, data dallo spessore dello strato coltivabile, la capacità di trattenere le acque, dal contenuto di sostanze organiche;  presenza e tipologia di colture o piantagioni arboree e il relativo ciclo produttivo , presenza o meno di un fabbricato rurale, presenza di vincoli, ad esempio, di servitù )

• stima indiretta per capitalizzazione dei redditi, partendo dal reddito ricavato dalla locazione;
• procedimenti di stima evoluti o finanziari;

Categorie di coltura:

A - SEMINATIVI

            1 - Seminativo irriguo - con acqua (escluso orticole: frutti delle piante)

            2 - Seminativo asciutto - senza sorgenti (escluso orticole)

            5 - Orticole, floricole e vivai

B - PRATI E PASCOLI

            3 - Prato permanente

            4 - Pascolo

C - FRUTTETI E AGRUMETI

            6 - Frutteto

            7 - Agrumeto

D - OLIVETI

            8 - Oliveto

F - VIGNETI

            9   - Vigneto DOC

            10 - Vigneto uva da tavola

            11 - Vigneto non DOC e altro

G - BOSCO

            12   - Ceduo

            13 - Alto fusto

Prezzi all'ettaro

Prima di procedere all'analisi e indagine di mercato, è possibile consultare le quotazioni dell'agenzia delle Entrate, dell' INEA o dell'OVA ( a pagamento) dei terreni, così da avere un'indicazione generale.

Dalla categoria con meno valore a quello più costoso abbiamo: incolto, incolto produttivo, pascolo, prato, bosco, castagneto, frutteto, uliveto, seminativo irriguo, vigneto, orto orriguo. Questo non è sempre vero, ma varia ca comune a comune. Pensiamo ad alcune zone del Chianti, dove 100 mq di vigneto possono valere anche milioni di euro, oppure in alcune zone della Puglia, dove gli uliveti sono pagati a peso d'oro etc.

Ad esempio quest'anno, in Toscana, e in particolare a Firenze, secondo l'osservatorio dell'agenzia delle entrate, abbiamo:

INCOLTO: 500 €/ha

INCOLTO PRODUTTIVO (terreno non idoneo alla coltivazione che, senza intervento dello uomo, dia un prodotto anche minimo. non classificabili incolti produttivi i terreni non coltivati per evidente abbandono o temporanea diversa destinazione.): 900,00 €/ha

PASCOLO - PASCOLO CESPUGLIATO - PASCOLO ARBORATO: 1.800 €/ha

PRATO - 2300 €/ha

BOSCO CEDUO (si taglia periodicamente per la legna, lasciando i ceppi da cui si origineranno nuovi polloni) 5.000 €/ha (1 ettaro=10.000 mq)

CASTAGNETO: 6.000 €/ha

BOSCO D`ALTO FUSTO: 10.000 €/ha

SEMINATIVO 25.000 €/ha

ORTO 27.000 €/ha

ORTO IRRIGUO 33.000 €/ha

SEMINATIVO IRRIGUO 35.000  €/ha

FRUTTETO 40.000 €/ha

ULIVETO 50.000 €/ha

FRUTTETO IRRIGUO E VIGNETO IN ZONA D.O.C 60.000 €/ha

I prezzi si intendono relativi al suolo nudo, con l'esclusione ove possibile degli investimenti fondiari (fabbricati, piantagioni, ecc.).