Stima dei terreni: procedimenti, categorie - seminativo bosco pascolo prato vigneto ulivo frutteto orto - e prezzi all'ettaro
Procedimento valutativo e tipi di stima:
- criteri classici di stima;
- stima diretta per comparazione o per confronto diretto attraverso la consultazione e l'intervista di operatori specializzati del settore e delle più recenti compravendite di beni assimilabili;
- stima diretta per punti di merito:
vengono assegnati dei coefficienti in basi alle caratteristiche estrinseche ( caratteristiche che non dipendono dal bene ma dal contorno: la salubrità dell’aria; la topografia (zona di pianura, depressa, montana…); il clima (caratteristiche di piovosità, ventosità, frequenza di gelate o grandinate, siccità…); natura dei terreni superficiali e del sottostante strato agrario (importante per il trattenimento delle acque) - presenza di corsi d’acqua vicini (come fiumi, canali, invasi, falde freatiche) per valutare la capacità di irrigazione del terreno; vicinanza a centri abitati o lo stato di infrastrutture e vie di comunicazione; disponibilità e numero di fondi agricoli nella zona e alle caratteristiche intrinseche ( elementi specifici del terreno: la giacitura, l’esposizione al sole o ai venti, la superficie totale e la forma geometrica (più o meno regolare) del terreno che potrebbero favorire o svantaggiare l’utilizzo di attrezzi agricoli; la suddivisione del terreno (se il fondo è accorpato o diviso in più fondi); la fertilità, data dallo spessore dello strato coltivabile, la capacità di trattenere le acque, dal contenuto di sostanze organiche; presenza e tipologia di colture o piantagioni arboree e il relativo ciclo produttivo , presenza o meno di un fabbricato rurale, presenza di vincoli, ad esempio, di servitù )
- stima indiretta per capitalizzazione dei redditi, partendo dal reddito ricavato dalla locazione;
- procedimenti di stima evoluti o finanziari;
Categorie di coltura:
A - SEMINATIVI
1 - Seminativo irriguo - con acqua (escluso orticole: frutti delle piante)
2 - Seminativo asciutto - senza sorgenti (escluso orticole)
5 - Orticole, floricole e vivai
B - PRATI E PASCOLI
3 - Prato permanente
4 - Pascolo
C - FRUTTETI E AGRUMETI
6 - Frutteto
7 - Agrumeto
D - OLIVETI
8 - Oliveto
F - VIGNETI
9 - Vigneto DOC
10 - Vigneto uva da tavola
11 - Vigneto non DOC e altro
G - BOSCO
12 - Ceduo
13 - Alto fusto
Prezzi all'ettaro
Prima di procedere all'analisi e indagine di mercato, è possibile consultare le quotazioni dell'agenzia delle Entrate, dell' INEA o dell'OVA ( a pagamento) dei terreni, così da avere un'indicazione generale.
Dalla categoria con meno valore a quello più costoso abbiamo: incolto, incolto produttivo, pascolo, prato, bosco, castagneto, frutteto, uliveto, seminativo irriguo, vigneto, orto orriguo. Questo non è sempre vero, ma varia ca comune a comune. Pensiamo ad alcune zone del Chianti, dove 100 mq di vigneto possono valere anche milioni di euro, oppure in alcune zone della Puglia, dove gli uliveti sono pagati a peso d'oro etc.
Ad esempio quest'anno, in Toscana, e in particolare a Firenze, secondo l'osservatorio dell'agenzia delle entrate, abbiamo:
INCOLTO: 500 €/ha
INCOLTO PRODUTTIVO (terreno non idoneo alla coltivazione che, senza intervento dello uomo, dia un prodotto anche minimo. non classificabili incolti produttivi i terreni non coltivati per evidente abbandono o temporanea diversa destinazione.): 900,00 €/ha
PASCOLO - PASCOLO CESPUGLIATO - PASCOLO ARBORATO: 1.800 €/ha
PRATO - 2300 €/ha
BOSCO CEDUO (si taglia periodicamente per la legna, lasciando i ceppi da cui si origineranno nuovi polloni) 5.000 €/ha (1 ettaro=10.000 mq)
CASTAGNETO: 6.000 €/ha
BOSCO D`ALTO FUSTO: 10.000 €/ha
SEMINATIVO 25.000 €/ha
ORTO 27.000 €/ha
ORTO IRRIGUO 33.000 €/ha
SEMINATIVO IRRIGUO 35.000 €/ha
FRUTTETO 40.000 €/ha
ULIVETO 50.000 €/ha
FRUTTETO IRRIGUO E VIGNETO IN ZONA D.O.C 60.000 €/ha
I prezzi si intendono relativi al suolo nudo, con l'esclusione ove possibile degli investimenti fondiari (fabbricati, piantagioni, ecc.).
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