Assemblea condominiale 2021: MAGGIORANZE e tabella quorum voti
In questo articolo parlerò delle maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea condominiale (quorum), in prima e in seconda convocazione, e per deliberare in merito a: nomina e revoca dell'amministratore, azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni, cause, ingiunzione di pagamento condomino moroso, impugnazione, manutenzioni straordinarie e ordinarie, approvazione delle tabelle millesimali. Tabella aggiornata.
Oggi è fondamentale conoscere le maggioranze necessarie per la validità e per deliberare nell'assemblea condominiale, in prima e in seconda convocazione.
In prima battuta bisogna accertarsi che siano presenti i "millesimi" e il numero di condomini necessari al solo fine di poter avviare l'assemblea. Qualora, una volta effettuato il conteggio, avessimo i "numeri" per rendere valida l'assemblea, potremmo procedere con le varie questioni all'ordine del giorno. Ogni questione a sua volta ha bisogno di maggioranze diverse in base alla sua natura.
Importante. L'assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) non sono stati regolarmente convocati.
La legge ha previsto la possibilità di convocare due volte l'assemblea, assegnando maggioranza diverse nel caso di prima convocazione o di seconda convocazione.
Di solito (sempre) e per prassi la prima convocazione va deserta, in quanto sono richieste maggioranze più alte e difficili da raggiungere. Per questo focalizzeremo il nostro interesse solo sulla seconda convocazione.
Nel proseguo leggerai spesso la parola quorum e cioè il numero di condomini necessario affinché una votazione sia valida.
Indice
1Tabella riepilogativa delle maggioranze costitutive e deliberative
2 Maggioranza semplice: gestione ORDINARIA
Tabella riepilogativa delle maggioranze costitutive e deliberative.
A definire le maggioranze condominiali ci ha pensato l'art. 1136 del codice civile (c.c.). Vediamo una tabella riepilogativa:
Delibere |
Maggioranza |
Manutenzioni ordinarie: es. pulizia scale, manutenzione annuale caldaia e ascensore, rottura tubazioni, sostituzione porte, serrature e cassetta delle lettere, manutenzione impianto videocitofono, verniciatura, portone, sostituzione infissi, etc. |
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Compenso amministratore. |
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Ripartizione spese e rendiconto annuale |
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Nomina, revoca e riconferma dell'amministratore o del revisore contabile |
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Liti attive e passive esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore (azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni, cause, ingiunzione di pagamento al condomino moroso, impugnazione). |
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Impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico (L. n. 10/91), esempio valvole termostatiche. |
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Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità (tinteggiatura facciate e scale,sostituzione caldaie e impianto termico, installazione ascensore, rifacimento lastrico solare, opere strutturali, sostituzione ringhiere, antenne satellitari, infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli, cavi fibra ottica, installazione di un impianto di videosorveglianza su parti condominiali) |
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Ricostruzione dell'edificio perito per meno di 3/4. |
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Regolamento condominiale: approvazione e modifiche. |
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Redazione tabelle millesimali. |
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Realizzazione di parcheggi sotterranei o al piano terreno. |
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Scioglimento condominio: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61) |
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Abbattimento barriere architettoniche (rampe, ascensori o montascale) |
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Richiesta di cessazione attività che incidono sulle destinazioni d'uso delle parti comuni |
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Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni |
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Cambio di destinazione d'uso delle parti comuni. |
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Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio |
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Costituzione di ipoteca o altri diritti di garanzia |
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Scioglimento condominio: modifiche allo stato attuale dell'edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. c.c., art. 62, c. 2) |
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Approvazione delle tabelle millesimali |
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Costituzione di diritti reali su un immobile (es. servitù prediali) o transizioni di diritti |
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Impianto di riscaldamento: rinuncia al servizio |
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Innovazioni vietate dalla legge: gravose o voluttuarie |
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Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all'uso o al godimento di parti comuni |
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Locazioni ultranovennali - affitto |
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Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive. |
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Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto. |
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Vendita o cessione di beni comuni. |
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Criteri di ripartizione delle spese in violazione della legge. |
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Concessione in uso esclusivo di una parte comune. |
Maggioranza semplice: gestione ORDINARIA
Definiamo prima di tutto quali interventi ricadono nella gestione ordinaria del condominio: tutti quei lavori che bisogna eseguire periodicamente per evitare che un impianto o una componente dell’edificio si deteriori.
L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipati al condominio.
Semplificando, per poter iniziare l'assemblea, occorre che siano presenti più di 334 millesimi ed un 1/3 dei condomini. Se abbiamo questi numeri possiamo iniziare, altrimenti, l'assemblea deve essere rinviata.
Mentre, la deliberazione ordinaria è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Quindi, per la gestione ordinaria, la questione all'ordine del giorno, è approvata se la maggioranza è favorevole e rappresenta almeno 334 millesimi.
Facciamo un esempio. Condominio di 7 unità immobiliari. Cinque garage e due appartamenti. Sono presenti solo i 2 condomini proprietari degli appartamenti che possiedono però 700 millesimi. Essendo solo due "teste" su 7, non raggiungono il terzo dei condomini. Occorre rinviare l'assemblea. Viceversa, con un condomino in più si sarebbe potuto procedere.
Passiamo ad un altro caso. Sei condomini. Sono presenti 3 condomini che possiedono 300 millesimi (300 è inferiore a 333). Occorre rinviare l'assemblea. Qualora si presentassero, ad esempio 400 millesimi (più di 333 millesimi), allora si potrebbe procedere con la gestione ordinaria. In questo caso, per approvare le delibere ordinarie bastano 334 millesimi di 400.
Maggioranza assoluta: gestione STRAORDINARIA
Se sei capitato in questo paragrafo, per iniziare l'assemblea avrai bisogno dello stesso quorum dell'ordinaria. Mentre, per approvare la delibera in seconda convocazione necessiterai della maggioranza numerica degli intervenuti e 1/2 del valore dell'edificio:
Quindi, per approvare la delibera dovranno essere presenti almeno di 501 millesimi di 1000 e dovrà essere d'accordo la maggioranza in numero dei condomini intervenuti (ad esempio 3 condomini su 5 intervenuti).
Facciamo un esempio. Condominio di 7 unità immobiliari. Quattro garage e tre appartamenti. Sono presenti solo i 4 condomini proprietari dei garage che possiedono però 350 millesimi. Non avendo raggiunto i 500 millesimi occorre rinviare l'assemblea oppure occuparsi delle sole gestioni ordinarie .
Qualora si presentasse un quinto condominio, per un totale di 700 "millesimi" (più di 500 millesimi) allora si potrebbe procedere con la gestione straordinaria. In questo caso, per approvare le delibere bastano 501 millesimi di 700 e che siano d'accordo 3 condomini su 5 intervenuti.
Maggioranza qualificata
Anche in questo caso, per iniziare l'assemblea avrai bisogno dello stesso quorum dell'ordinaria.
Le questioni deliberate necessitano della maggioranza dei partecipanti + 2/3 del valore dell’edificio. Quindi, per essere approvate avrai bisogno di 667 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini intervenuti.
Facciamo un esempio. Condominio di 7 unità immobiliari. Quattro garage e tre appartamenti. Sono presenti solo i 4 condomini proprietari dei garage che possiedono però 600 millesimi. Non avendo raggiunto i 667 millesimi occorre rinviare l'assemblea oppure occuparsi delle sole gestioni ordinarie.
Qualora si presentasse un quinto condomino, per un totale di 700 "millesimi" (più di 667 millesimi) allora si potrebbe procedere con la gestione straordinaria. In questo caso, per approvare le delibere bastano 667 millesimi di 700 totali e e che siano d'accordo 3 condomini su 5 intervenuti.
Unanimità
Le questioni che necessitano della unanimità, per essere approvate, devono raggiungere i 1000 millesimi su 1000.
Non è necessario fare un esempio. Basta un condomino assente o contrario e non si potrà deliberare la questione.
⤓ scarica la tabella riassuntiva in pdf
per l'installazione di una antenna di telefonia mobile vorrei sapere che maggioranza occorre.
Grazie in anticipo per un riscontro
Roberta Elena
Grazie, Laura
ma i box non dovranno pagare, corretto ?
Grazie, Laura
Domanda 2: sopra i box in quest'area di 800m2 c'è il giardino condominiale curato, poiché viene modificato con il lavoro ma non ripristinato com'è ora, serve unanimità per il giardino?
Grazie.
Molte grazie per ora!
In base alle quote millesimali o semplicemente diviso 8 ?
Nel mio condominio hanno deliberato l'esecuzione dei lavori della 46/90 messa a terra, con una maggioranza di 404 millesimi su 1.000.
Possiamo fare opposizione alla deliberata, anche in considerazione che il nostro edificio è stato costruito prima dell'anno 1990.
la ringrazio e colgo l'occasione per inviarLe cordiali saluti
Ciro Pirone
Dovendo ristrutturare, causa infiltrazioni d'acqua piovana, un'unica copertura in muratura di n. 5 box allineati all'interno di un cortile condominiale, quindi staccati dal corpo centrale dell'edificio, essendo il condominio composto di 8 condomini, come andrebbe costituita la maggioranza per l'approvazione dei lavori?
Grazie, cordiali saluti
La questione è la seguente:
Lavori c.d. di notevole entità regolarmente deliberati ed eseguiti fino all'ultimo sal ma allo stato finale ci si accorge che il ddl ha commesso diversi errori pertanto i condomini decidono di revocarlo con richiesta di risarcimento danni, deliberando sulla revoca con piu di mm. 500,00 e la maggioranza dei presenti ora, questa è la domanda, con quanti mm. devono approvare il nuovo tecnico in sostituzione di quello revocato? Secondo lei è richiesta una maggioranza qualificata? Chissà se avesse il tempo di rispondermi cortesemente entro domattina dato che nel pm avremo l'assemblea. Tante grazie.
Giacomo Colaianni
Per cambiare la destinazione d'uso di una parte privata (un appartamento) quale deve essere la maggioranza?
Grazie Pietro Geraci
501 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini intervenuti.
Si partecipano...
Saluti
Grazie della sua cortese risposta
Vorrei trasformare un locale sito nella facciata di un condominio da C3 a C6 con un allargamento
del vano di ingresso di ca 40 cm tale da poter consentire l'ingresso di un' autovettura.
Vorrei sapere quali sono le condizioni, in seconda convocazione, perchè l'Assemblea possa deliberare ed approvare tali modifiche.
Grazie.
non dovrebbe essere:
"Quindi, le questioni sopraelencate, per essere approvate necessitano di 501 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini INTERVENUTI (ad esempio 3 condomini su 5 INTERVENUTI)" ?
Grazie
È da reputarsi innovazione non prevista dalla legge visto che necessita di pratiche adeguate?
Saluti
Di avvenuta ricezione e soprattutto quando l’ulyima Convocazione risale al 27/4/2017. Grazie
Grazie
di recente sono andato ad abitare presso un condominio di 22 appartamenti più un locale commerciale che ha 400 millesimi. Ho appreso che le decisioni non vengono mai prese se il locale commerciale non concorda. E' possibile che un solo "condomino" possa avere tutto questo potere discrezionale? Non esiste un regolamento o una sentenza della cassazioni che limiti questa sua possibilità?
Grazie
se durante l'assemblea di condominio vi è l'unanimità, si può deliberare su un punto che non era all'ordine del giorno?
Quanto sopra in quanto l'amministratore non ha inserito all'ordine del giorno il punto relativo alla sua nomina (probabilmente perché trattasi di rinnovo tacito per il secondo anno) ma noi vorremmo cambiarlo.
La ringrazio.
nulla di grave, nuova assemblea straordinaria per revoca amministratore, nel giro di 5 giorni lo sostituite...
ora è valida questa deliberazione oppure è annullabile
grazie
"IMPORTANTE. L'assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) sono stati regolarmente convocati."
Complimenti per l'articolo
Cordiali Saluti
Grazie
Potrebbe banalmente essere sfuggito al controllo prima della pubblicazione, ma se questo è significativo dell'attenzione prestata circa la correttezza dei contenuti dell'articolo francamente preferisco non proseguire nella lettura e cercare le informazioni altrove.
Art. 1136 codice civile, comma 6 “ l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Mi sembra che il parlamento dica una cosa diversa e soprattutto corretta. Saluti
grazie fede
Fino ad ora ci siamo AUTOconvocati ed abbiamo deliberato i lavori di rifacimento della copertura condominiale per numerose infiltrazioni e vetustà della struttura. Abbiamo nominato un Tecnico il quale ha redatto un computo che ci vuole esporre ma non riusciamo a riunirci perchè manca sempre qualcuno e vorremmo che la decisione fosse all'unanimità. La volevo cortesemente chiedere:
1) Il computo metrico deve essere inoltrato preventivamente in sede di convocazione o può essere discusso in sede di riunione ove il Tecnico interverrà per spiegare e relazionare in merito? Per la sua approvazione ci vogliono 501/1000?
2) Sono proprietaria del lastrico solare, con accesso esclusivo, per il rifacimento del tetto valgono le tabelle millesimali o ci sono altri criteri trattandosi di copertura condominiale e parte strutturale dell'edificio?
Grazie
Ho bisogno di un chiarimento relativamente al numero dei proprietari.
Se un'unità è di proprietà di due o più persone quanto vale ai fini del quorum? Per intenderci, si contano le unità o i proprietari effettivi? E quindi, partecipando un solo proprietario a nome di tutti i titolari di quella stessa unità (es moglie per conto anche del marito) è necessario produrre la delega del comproprietario? Grazie.
Non contano i proprietari, ma l'unità. Altrimenti un appartamento con 10 comproprietari potrebbe comandare in un condominio. Nessuna delega, deve presentarsi un comproprietario nominato tra di voi...saluti
Ancora un chiarimento sulla stessa questione: se un proprietario possiede più unità nello stesso immobile si conta la persona o il numero di unità? Ad esempio: proprietario di 1 appartamento + 1 box, conta 1 o 2? E ancora, se la stessa persona possiede un'unità da solo e un'unità in comproprietà e in assemblea rappresenta sé stesso per entrambe le unità e l'altro proprietario per la seconda, conta 1 o conta 2? Grazie
Saluti
Sulle percentuali ha ragione, entro trenta giorni può impugnare la delibera. Altro aspetto è relativo al poter utilizzare, aldilà della delibera, un garage privo del certificato. Chiami i vigili del fuoco e chieda...
Saluti
dovrebbe vale anche il contrario, su lastrici di Sua competenza pagherebbero anche loro. Per questa spesa ormai non si torna indietro, provate a cambiare impostazione delle tabelle, se possibile, per le prossime decisioni...ma è dura...
Ieri sera all'amblea eravamo solo in tre, quota millesimale 514.43 e l'amministratore ha detto che non si poteva deliberare perchè non eravamo i 2/3 dei condomini. E' corretto?
La ringrazio, Maurizio
. i miei ora non sanno come poter acquistare l immobile , in assenza di certificazione appunto richiesta dal perito della banca.
noi non abbiamo titolo a chiedere solo per il nostro appartamento, deve farlo l 'amministratore per tutti.
puo' l'assemblea rifiutare di procedere alla richiesta ( con oneri consequenziali per ciscun condomino ) della certificazione di agibilità? puo' il condominio reggere in assenza di certificato che dichiari agibile tutto lo stabile? per ora il problema è noltro perche' l'agibilita è condicio sine qua non.. l'assemblea straordinaria necessita di 501 millesimi, ma è possibile procedere comunque?
come posso obbligarli se non mi concedono il placet?
e se il condominio non decidesse la spesa come indispensabile?
Grazie.
Buongiorno ing abbiamo fatto un assemblea straordinaria con il seguente odg:
1) illustrazione computo metrico lavori straordinari
2) discussione e delibere conseguenti.
In risposta alla convocazione ricevuta anche per email, alcuni condomini hanno chiesto di avere il computo metrico estimativo, prima dell’assemblea, per poter effettuare una adeguata valutazione.
L’amministratore ha ritenuto, sentiti i consiglieri, di NON inviare l’estimativo ed ha giustificato in assemblea questo comportamento in quanto poteva essere deviante nella discussione.
L’assemblea si è regolarmente costituita con 822,47 millesimi. Un gruppo di condomini per un totale di 401,56 millesimi dopo aver fatto notare questo comportamento hanno abbandonato l’assemblea.
Le chiedo, venendo a mancare il quorum costitutivo, l’assemblea poteva procedere ed eventualmente deliberare. Inoltre le chiedo se è sanzionabile il comportamento dell’amministratore e dei consiglieri.
Grazie
Saluti
Intanto si e' passati, nell'ordine del giorno argomentoera previsto, all'approvazione del consuntivo e preventivo spese ordinarie esercizio....tenendo valida per la ripartizione ancora la vecchia tabella millesimale !!!
CHIEDO: Posso impugnare questa delibera visto che per me, e non solo per me, e' onerosa e si poteva aspettare 15 giorni per arrivare ai nuovi millesimi con una ripartizione piu' favorevole? ...pensi che passerei dai 51, millesimi ai 33 !!!! Forse, tra l'altro, avendo io e altri tre condomini lasciato l'assemblea le maggioranze non c'erano piu'...
(condominio piccolo: 10 proprietari)
aiutoooooo...grazie !!!!
A voi la scelta se impugnarla!!!
Saluti
a mio parere ha ragione l'amministratore, trattasi di straordinaria amministrazione.
Saluti
Saluti
Dovete ricercare altri preventivi.
Saluti
Per estetica/decoro si intende ad esempio che non si può mettere una tapparella di un colore diverso, o pitturare le ringhiere di un colore diverso, o realizzarne con fantasie diverse....se mettono tutti il frontalino non dovrebbero esserci problemi, se lo mette uno solo è da vedere...
Confermo che non può essere usato come montacarichi, in quanto non è progettato e verificato per questo fine.
Saluti