Dettagli: Scritto da Madera Ing. Vincenzo; Ultima modifica: 08 Luglio 2019

Condominio

Assemblea condominiale 2019: MAGGIORANZE e tabella quorum voti

In questo articolo parlerò delle maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea condominiale (quorum), in prima e in seconda convocazione, e per deliberare in merito a: nomina e revoca dell'amministratore, azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni, cause, ingiunzione di pagamento condomino moroso, impugnazione, manutenzioni straordinarie e ordinarie, approvazione delle tabelle millesimali. Tabella aggiornata.

Assemblea condominiale maggioranze e tabella quorum voti Vincenzo Madera

Ad oggi è fondamentale conoscere le maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea condominiale, in prima e in seconda convocazione e per deliberare.

Difatti, in prima battuta bisogna constatare se sono presenti i millesimi e il numero di condomini necessari al solo fine di poter avviare l'assemblea. Qualora, una volta effettuato il conteggio, avessimo i "numeri" per rendere validità dell'assemblea potremmo procedere con le varie questioni all'ordine del giorno. Ogni questione a sua volta ha bisogno di maggioranze diverse in base alla sua natura.

IMPORTANTE. L'assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) non sono stati regolarmente convocati.

Sappiate che la legge ha previsto la possibilità di convocare due volte l'assemblea, assegnando maggioranza diverse nel caso di prima convocazione o di seconda convocazione.

Di solito (sempre) e per prassi la prima convocazione va deserta, in quanto sono richieste maggioranze più alte e difficili da raggiungere. Per questo focalizzeremo il nostro interesse solo sulla seconda convocazione.

Nel proseguo leggerete spesso la parola quorum e cioè il numero di condomini necessario affinché una votazione sia valida.

Oggi sono sempre maggiori le richieste di chiarimento in merito alle maggioranze (Art. 1136 del c.c.). Le regole sono semplici, di seguito una breve guida:

Quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea condominiale: gestione ORDINARIA

Definiamo prima di tutto quali interventi ricadono gestione ordinaria del condominio: tutti quei lavori che bisogna eseguire periodicamente per evitare che un impianto o una componente dell’edificio si deteriori. Pensiamo alla pulizia scale, alla manutenzione annuale della caldaia, al compenso amministratore, alle manutenzioni ordinarie sull'edificio (sostituzione porte e serrature, cassetta delle lettere, manutenzione impianto videocitofono, rottura tubazioni , contatore, verniciatura portone, sostituzione infissi, manutenzione ascensore) al rendiconto annuale (consuntivo), parcheggi(L. n. 122/1989) etc.

L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipati al condominio.

Semplificando, per poter iniziare l'assemblea, occorre che siano presenti più di 333 millesimi ed un 1/3 dei condomini.

tabella quorum assemblea condominiale

La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Per la gestione ordinaria, la questione all'ordine del giorno, è approvata se la maggioranza è favorevole e rappresenta almeno 334 millesimi.

Quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea condominiale: gestione STRAORDINARIA

Nell'elenco a seguire, abbiamo una lista di questioni che per essere approvate necessitano della maggioranza numerica degli intervenuti e 1/2 del valore dell'edificio:

Nomina e revoca dell'amministratore
Liti attive e passive (esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore: azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni, cause, ingiunzione di pagamento condomino moroso, impugnazione)
Ricostruzione dell'edificio perito per meno di 3/4
Riparazioni straordinarie di notevole entità e notevole spesa (tinteggiatura facciate e scale, sostituzione caldaie e impianto termico, installazione ascensore, rifacimento lastrico solare, opere strutturali, sostituzione ringhiere, antenne satellitari, infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli, cavi fibra ottica, installazione di un impianto di videosorveglianza su parti condominiali)
Approvazione del regolamento e sua revisione
Redazione tabelle millesimali
Scioglimento del condominio
Abbattimento barriere architettoniche (Approfondimento sulle RAMPE, su ASCENSORI E MONTASCALE)
Innovazioni agevolate
Richiesta di cessazione attività che incidono sulle destinazioni d'uso delle parti comuni
Revisore condominiale: nomina

Quindi, le questioni sopraelencate, per essere approvate necessitano di 501 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini intervenuti (ad esempio 3 condomini su 5 intervenuti)

Nell'elenco a seguire, abbiamo una lista di questioni che necessitano di maggioranza ancora superiori: maggioranza dei partecipanti + 2/3 del valore dell’edificio:

Innovazioni (art.1120,c.1c.c.)
Costituzione di ipoteca o altri diritti di garanzia
Scioglimento del condominio, quando la divisione apporti modifiche o siano necessarie opere
Portiere: soppressione, istituzione o modificazione del servizio

Quindi, le questioni sopraelencate, per essere approvate necessitano di 667 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini

Nell'elenco a seguire, abbiamo una lista di questioni che necessitano della Unanimità

Approvazione delle tabelle millesimali
Alienazione di una parte comune (vendita)
Costituzione di diritti reali su un immobile (es. servitù prediali)
Locazioni ultra novennali
Innovazioni vietate dalla legge
Divieti sull'uso delle proprietà esclusive
Modifiche del regolamento aventi rilevanza nella sfera patrimoniale
Transazioni aventi ad oggetto diritti reali
Criteri di ripartizione delle spese in violazione della legge
Concessione in uso esclusivo di una parte comune
Sopraelevazione.

Quindi, le questioni sopraelencate, per essere approvate necessitano di 1000 millesimi su 1000

Per questioni legate al risparmio energetico occorre la maggioranza delle quote millesimali (pannelli solari, solare termico, cappotto, infissi doppio vetro, sostituzione caldaia, rifacimento impianto termico, eolico).

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Commenti

# Antonio 2019-07-28 01:03

Buongiorno ING Madera, le vorrei porre una domanda in merito alle votazioni corrette per la riconferma dell'amministratore, in quanto durante le nostre votazioni (questo succede da diversi anni) o il marito o la moglie o il figlio che a rotazione si propongono vengono votati, tenendo però presente che alcuni condomini danno molte deleghe sempre a uno dei tre a rotazione. Quindi la votazione è sempre a senso unico avendo loro stessi in mano deleghe che si autovotano, la mia domanda è ma non si configura un conflitto di interessi?? Molti condomini vorrebbero cambiare ma è impossibile con le deleghe che hanno sempre in mano e che raggiungono il quorum.
Grazie della sua cortese risposta

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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-29 16:51

Salve Antonio, questione legale da chiedere ad un Avvocato...

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# antonino fiorito 2019-07-20 12:30

Buongiorno Ing. Madera
Vorrei trasformare un locale sito nella facciata di un condominio da C3 a C6 con un allargamento
del vano di ingresso di ca 40 cm tale da poter consentire l'ingresso di un' autovettura.
Vorrei sapere quali sono le condizioni, in seconda convocazione, perchè l'Assemblea possa deliberare ed approvare tali modifiche.
Grazie.

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# Michele 2019-07-17 12:34

Buongiorno, Per l'adeguamento antincendio di una serie di box auto sotterranei, quanti millesimi sono necessari per dare mandato ad un tecnico per effettuare il sopralluogo e le perizie per effettuare i lavori? Grazie

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# Antonella 2019-07-16 10:18

Buongiorno. In un condominio con 4 unità abitative, e 4 "teste", di cui 2 appartenenti alla stessa famiglia (padre e figli) e con maggioranza millesimale: in caso di stallo su decisioni quale cambio amministratore, rifacimento singola facciata e gronda (per infiltrazioni acqua in tutti gli alloggi), ascensore interno richiesto da due condomini (con "taglio" vano scale e riduzione di tutti i pianerottoli), come si procede? Faccio parte delle 2 teste con maggioranza millesimale. Grazie.

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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-17 09:12

Se non si raggiungono le maggioranze, non si può procedere..saluti

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# MARIA GRAZIA 2019-07-15 10:03

Buongiorno, può essere valida un'assemblea a cui partecipano 2 condomini che rappresentano il 682 millesimi?

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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-15 13:10

Solo se siete in 6 condomini o meno...saluti

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# MARIA GRAZIA 2019-07-16 10:22

Nel complesso ci sono 6 appartamenti e 2 locali commerciali. I due locali e un appartamento appartengono alla stessa persona.

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# Goovanni 2019-07-11 08:22

Salve... Volevo sapere se dopo che una assemeassemblea con tutti i condomini ha votato sia pur con maggioranza risicata di non approvare i lavori per la sostituzione della caldaia del riscaldamento la minoranza può o meno richiedere una nuova assemblea per convincere i condomini dissenzienti a cambiare idea e quindi rimettere ai voti qualcosa che sono ormai anni che non passa. Grazie

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# Gabriele 2019-07-08 19:23

La frase "Quindi, le questioni sopraelencate, per essere approvate necessitano di 501 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini (ad esempio 3 condomini su 5 totali del condominio)"
non dovrebbe essere:
"Quindi, le questioni sopraelencate, per essere approvate necessitano di 501 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini INTERVENUTI (ad esempio 3 condomini su 5 INTERVENUTI)" ?
Grazie

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# Madera ing. Vincenzo 2019-07-08 20:20

Esatto Gabriele, è una svista...

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# FRANCESCO OTELLO 2019-06-27 09:57

Salve avvocato,nel mio condominio si sta per approvare la posa di un cappotto termico,è stata redatta diagnosi energetica da tecnico specializzato,l'amministratore la vuol far approvare da maggioranza semplice(334 millesimi)non considerando che la spesa è di notevole entità,700.000 euro e nel mio caso con 32 millesimi,22.000 euro,che maggioranza ci vuole? grazie per la cortese risposta che vorrà darmi.

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# Alessandro 2019-06-06 23:01

I il condominio in cui risiedo vuole eliminare una recinzione realizzata con dei vetri e realizzarne una differente con grigliata metallico

È da reputarsi innovazione non prevista dalla legge visto che necessita di pratiche adeguate?

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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-07 09:16

A mio parere è manutenzione straordinaria, ma necessiterebbe di approfondimento.
Saluti

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# Giovanna Lanza 2019-05-28 15:07

Buonasera, devo collegare la mia terrazza facente parte della facciata condominiale con il mio giardino di proprietà, tramite uno scalino in muratura. L'argomento è all'odg della prossima assemblea. Che maggioranza è necessaria per l'approvazione (non abbiamo nessun regolamento condominiale. Grazie mille. Saluti

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# RICCARDO BARRECA 2019-05-23 11:13

L'amministratore del mio condominio e alcuni altri condomini, ritengono che si possa costituire validamente l'assemblea, con l'intervento di un numero limitato di condomini in possesso di numerose deleghe, le quali, a loro parere, equivalgono ognuna ad una effettiva presenza del condomino delegante assente. In tal modo pochi condomini potrebbero anche rappresentare numericamente il terzo dei condomini necessario al quorum costitutivo in seconda convocazione. Mi pare un serio errore di gestione condominiale. È davvero possibile?

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# Fabio 2019-07-05 17:40

Si è esattamente così. si chiama Delega.

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# Madera ing. Vincenzo 2019-05-23 16:47

Ci sono delle regole precise sulle deleghe, controlli la normativa...saluti

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# Gaetano Pollicino 2019-05-08 00:21

Un chiarimento sulla nomina dell'amministratore: assemblea valida perché 650/1000 e presenti 57 condomini. Un candidato 33 voti e l'altro 22 preferenze. Il candidato con 33 voti è il nuovo amministratore oppure no? Eventualmente perché no? Si prosegue in prorogatio con l'amministratore uscente? Grazie mille per la disponibilità.

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# Gisella 2019-04-24 12:41

Buongiorno volevo sapere se esistono termini legali per dichiarare non valida una convocazione di assemblea che è stata fatta via email, senza richiesta di inviare sms
Di avvenuta ricezione e soprattutto quando l’ulyima Convocazione risale al 27/4/2017. Grazie

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# Franco 2019-04-16 17:08

Buongiorno per il calcolo dei millesimi necessari per costituire l'assemblea riscaldamento si devono calcolare i millesimi energetici o di proprietà?
Grazie

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# Giovanni da Roma 2019-04-14 07:45

Buongiorno,
di recente sono andato ad abitare presso un condominio di 22 appartamenti più un locale commerciale che ha 400 millesimi. Ho appreso che le decisioni non vengono mai prese se il locale commerciale non concorda. E' possibile che un solo "condomino" possa avere tutto questo potere discrezionale? Non esiste un regolamento o una sentenza della cassazioni che limiti questa sua possibilità?
Grazie

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# Madera ing. Vincenzo 2019-04-15 09:29

Dovete riuscite ad arrivare a 401...altrimenti chi ha la maggioranza vince...non ci sono altre regole, mi spiace...saluti

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# Paolo Milano 2019-03-20 18:04

A distanza di molti giorni non ho mai avuto risposta al mio quesito presumibilmente questo sito è obsoleto...... Continuerò a vedere se otterrò risposta nei prossimi giorni Grazie

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# Paolo Milano 2019-03-14 16:58

Buongiorno, abbiamo fatto un assemblea cond. Io ero il presidente. Pur non essendo all'ordine del giorno si é revocata la ditta delle pulizie e sfrattata la stessa del loc. Ex portineria. Parimenti non all ODG, Un cond. "pour parler" dopo una "lite" per un'officina di moto che parcheggia contro il reg. Di cond. motorini nel cortile cond. ha suggerito di fargli pagare l'utilizzo.. Anche q.sto lo ritrovo da firmare nel verbale: "l'assemblea ha pure deciso di individuare con i cons. un area di cortile da adibire a parcheggio moto a chi ne farà richiesta...Il RdC vieta il parcheggio di veicoli. io dovrei firmare il verbale redatto dal segr/Am.tore che faccio Mi può dare un consiglio Grazie.

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# Madera Ing. Madera 2019-03-20 19:49

Salve Paolo, senta un legale per queste situazioni. Non vorrei dirLe cose sbagliate...

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# Paolo Milano 2019-03-20 21:44

La ringrazio per il suo cortese suggerimento

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# Zangara 2019-03-13 11:24

Buongiorno Ing. Madera,
se durante l'assemblea di condominio vi è l'unanimità, si può deliberare su un punto che non era all'ordine del giorno?

Quanto sopra in quanto l'amministratore non ha inserito all'ordine del giorno il punto relativo alla sua nomina (probabilmente perché trattasi di rinnovo tacito per il secondo anno) ma noi vorremmo cambiarlo.
La ringrazio.

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# Madera Ing. Vincenzo 2019-03-13 19:08

Salve Zangara,
nulla di grave, nuova assemblea straordinaria per revoca amministratore, nel giro di 5 giorni lo sostituite...

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# luciano mellea 2019-03-09 14:33

Nel condominio da me rappresentato ci sono due garage rispettivamente di 26 e 29 mq appartenenti a due persone che non abitano nel medeso condominio, l'assicurazione condominiale viene pagata in parti uguali (non ci sono le quote millesimali) dai condomini, i due proprietari dei garage dicono che a loro spetta pagare la quota assicurativa in base ai metraggi e non come pagano i condomini in parti uguali

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# Madera Ing. Vincenzo 2019-03-09 15:21

Hanno ragione , in base ai millesimi di prorpietà

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# luciano mellea 2019-03-09 14:24

sono un condomine e faccio il rappresentante pro-tempore delle parti comuni (amministratore),in un condominio che non adotta le quote millesimali, non voglio più essere il loro rappresentante però sono già tre convocazioni che faccio e non raggiungo il quorum per deliberare sono presenti 5 condomini su dieci , ho approvato soltanto il rendiconto annuale e il preventivo x il 2019 come posso fare per non essere più il rappresentante, inoltre c è un condomine che ha acquistato due appartamebti nel conmdominio e li ha unificati al catasto come unico appartamento, sostiene che per questo deve versare solo una quota condominiale e non due come ha fatto fino ad ora ha ragione?Grazie per l'aiuto

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# nadia 2019-03-04 11:51

ingegnere buona giornata x l'approvazione delle tabelle millesimali 640 millesimi meno 76 hanno accettato delle tabelle consigliate da loro al tecnico (che per altro non condivideva come scritto nella relazione ) con 19 presenze meno 2 dissenzienti su 29 condomini. gli altri erano assenti.
ora è valida questa deliberazione oppure è annullabile
grazie

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# Madera Ing. Vincenzo 2019-03-04 15:13

PEr le tabelle occorre l'unanimità....è impugnabile...

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# Daniele 2019-03-01 10:38

Buongiorno, questa frase non mi torna:
"IMPORTANTE. L'assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) sono stati regolarmente convocati."
Complimenti per l'articolo
Cordiali Saluti

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# Madera ing. Vincenzo 2019-05-12 11:01

Ha ragione Daniele, ovviamente mancava un "non".

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# Ivan 2019-02-13 05:30

Buongiorno, vorrei sapere, qualora non si riesca mai a raggiungere il quorum neanche di 1/3 come si può agire per portare a termine un assemblea condominiale? Grazie.

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# Ing, Vincenzo Madera 2019-02-13 08:38

Unica strada, ricorso al giudice di pace....ma solo per opere necessarie per preservare le parti comuni...

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# Robert 2019-01-29 09:56

Buongiorno, c'è una questione aperta per decidere se far pagare un lavoro nel corsello box, a quei condomini non proprietari di box. Si tratta di un muro ad uso esclusivo della zona box (ma si considera anche muro delimitante la proprietà ) Quindi la questione verrà decisa nella prossima assemblea a votazione. Quale maggioranza ci deve essere in questi casi 500 +1 più la maggioranza dei partecipanti, oppure 2/3 in millesimi più la maggioranza dei partecipanti. In sostanza nella votazione si dirà si oppure no far pagare anche i non possessori di box. Come funziona in questi casi ?
Grazie

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# Franco 2019-01-19 15:05

Buona sera, ero interessato all'argomento ma mi sono fermato alla frase " IMPORTANTE. L'assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) sono stati regolarmente convocati. ", che evidentemente contiene un grossolano errore.
Potrebbe banalmente essere sfuggito al controllo prima della pubblicazione, ma se questo è significativo dell'attenzione prestata circa la correttezza dei contenuti dell'articolo francamente preferisco non proseguire nella lettura e cercare le informazioni altrove.

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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-19 19:51

Art. 1136 codice civile, comma 6 “ l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”. Ci deve essere un errore anche nel codice civile, avverte lei il parlamento?

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# Mario Romano 2019-05-12 09:42

IMPORTANTE. L'assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) sono stati regolarmente convocati. E' quello che riportate voi.
Art. 1136 codice civile, comma 6 “ l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Mi sembra che il parlamento dica una cosa diversa e soprattutto corretta. Saluti

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# federica 2019-01-11 17:27

Buonasera per deliberare la costituzione di un fondo per lavori straordinari all'interno di un condominio in un'assemblea straordinaria di quanti millesimi c'è necessità.
grazie fede

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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-12 14:51

Dovrebbe essere 500 millesimi + la maggioranza in numero dei condomini

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# "Anonimo" 2019-01-12 21:21

grazie

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# Barbara Leporati 2019-01-02 08:48

Buongiorno ingegnere, sono proprietaria di un appartamento in un condominio di 12 unità abitative uguali. Attualmente le spese ordinarie e straordinarie dell'ascensore e le spese di pulizia delle parti comuni sono divise in parti uguali tra i condomini. Da anni cerco di modificare questa regola ma non sono mai riuscita in quanto la maggioranza dei condomini è favorevole alla ripartizione in parti uguali. Ora leggo nel suo articolo relativo ai quorum delle delibere che occorre l'unanimita' dei voti per stabilire una ripartizione delle spese in violazione della legge. Questo mio caso rientra in questa casistica? Se si come mi devo comportare? Grazie

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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-02 16:28

Mai sentita una cosa del genere. L'ultimo piano deve pagare di più dei piani bassi. Addirittura il piano terra deve solo ottemperare alle sole manutenzioni straordinarie in minima parte. In assemblea faccia ragionare gli altri condomini in quanto può procedere per vie legali ed vincere indubbiamente....

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# Barbara 2019-01-02 21:22

Ho già tentato più volte in assemblea a farli ragionare. Sono convinti, amministratore compreso, che per decidere la ripartizione delle spese ascensore e pulizie occorra la sola maggioranza dei condomini. Dalla lettura del suo articolo speravo che occorresse l'unanimita'. Nel caso ci sono riferimenti normativi a sostegno ?

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# Fra 2018-12-27 12:45

Buongiorno Ingegnere, abito in una palazzina di 5 condomini, non abbiamo ancora l'amministratore condominiale ma vogliamo nominarlo quanto prima. Fino ad ora siamo andati avanti con rapporti amichevoli e sulla parola ma alla luce di importanti ristrutturazioni iniziano delle difficoltà.
Fino ad ora ci siamo AUTOconvocati ed abbiamo deliberato i lavori di rifacimento della copertura condominiale per numerose infiltrazioni e vetustà della struttura. Abbiamo nominato un Tecnico il quale ha redatto un computo che ci vuole esporre ma non riusciamo a riunirci perchè manca sempre qualcuno e vorremmo che la decisione fosse all'unanimità. La volevo cortesemente chiedere:
1) Il computo metrico deve essere inoltrato preventivamente in sede di convocazione o può essere discusso in sede di riunione ove il Tecnico interverrà per spiegare e relazionare in merito? Per la sua approvazione ci vogliono 501/1000?
2) Sono proprietaria del lastrico solare, con accesso esclusivo, per il rifacimento del tetto valgono le tabelle millesimali o ci sono altri criteri trattandosi di copertura condominiale e parte strutturale dell'edificio?
Grazie

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# Sabatino 2018-12-12 13:47

Citazione Sabatino:

Citazione Sabatino:
Salve Ingegnere, l'amministratore e alcuni condomini/proprietari hanno approvato i bilanci consuntivi e piano di riparto spese degl'anni 2016/2017/2018 raggiungendo un quorum di 427,26/1000.Io ,che sono uno dei maggioritari condomini, posso impugnare l'assemblea inquando non ero presente per motivi di salute, e per varie spese dei bilanci esose. Grazie

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# Barba 2018-12-10 16:07

Buongiorno Ingegnere. Ho un quesito relativamente alla maggioranza per deliberare il rinnovo dei motori degli ascensori. Un condomino rappresenta 150 millesimi sui 1000 totali ed ha come proprietà un negozio a piano terra con ingresso dalla strada. Tale negozio non accede all'interno del condominio e nella tabella di ripartizione delle spese di manutenzione sia straordinaria che ordinaria degli ascensori ha "Zero" millesimi. Per deliberare questa spesa straordinaria occorrono 500+1 millesimi. Ma il totale dei millesimi, in questo caso sono 1000 oppure 850? La maggioranza valida resta i 500+1 oppure 425+1? Il condomino che non partecipa alla spesa non utilizzando gli ascensori e non pagandone mai le spese ha diritto di voto in merito? Grazie se mi può rispondere

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# "Anonimo" 2018-12-10 13:11

Buongiorno ingeniere, Volevo sapere di quanti millesimi ha bisogno il condominio per deliberare un azione legale verso alcuni condomini ( chiamasi lite attiva), e se serve un numero di presenze.Grazie

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# Ing. Vincenzo Madera 2018-12-10 19:53

maggioranza condomini e 500 millesimi...

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# "Anonimo" 2018-12-12 09:34

Grazie

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# Teresa 2018-12-04 11:15

Buongiorno ingegnere.
Ho bisogno di un chiarimento relativamente al numero dei proprietari.
Se un'unità è di proprietà di due o più persone quanto vale ai fini del quorum? Per intenderci, si contano le unità o i proprietari effettivi? E quindi, partecipando un solo proprietario a nome di tutti i titolari di quella stessa unità (es moglie per conto anche del marito) è necessario produrre la delega del comproprietario? Grazie.

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-04 15:32

Salve Teresa,
Non contano i proprietari, ma l'unità. Altrimenti un appartamento con 10 comproprietari potrebbe comandare in un condominio. Nessuna delega, deve presentarsi un comproprietario nominato tra di voi...saluti

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# Teresa 2018-12-05 11:37

Grazie della sollecita risposta.
Ancora un chiarimento sulla stessa questione: se un proprietario possiede più unità nello stesso immobile si conta la persona o il numero di unità? Ad esempio: proprietario di 1 appartamento + 1 box, conta 1 o 2? E ancora, se la stessa persona possiede un'unità da solo e un'unità in comproprietà e in assemblea rappresenta sé stesso per entrambe le unità e l'altro proprietario per la seconda, conta 1 o conta 2? Grazie

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-06 13:34

Allora Teresa, qui le cose si complicano....direi che se ha due unità conta due...stesso dicasi in comproprietà, ma sarebbe meglio confrontarsi con un legale...non ne sono sicurissimo

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# Sabatino 2018-12-01 21:28

Citazione Sabatino:

Salve Ingegnere, l'amministratore e alcuni condomini/proprietari hanno approvato i bilanci consuntivi e piano di riparto spese degl'anni 2016/2017/2018 raggiungendo un quorum di 427,26/1000.Io ,che sono uno dei maggioritari condomini, posso impugnare l'assemblea inquando non ero presente per motivi di salute, e per varie spese dei bilanci esose. Grazie

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# Elena 2018-12-01 14:48

Buon giorno. Mi rivolgo a lei per questo quesito: per richiedere una sanatoria per difformità di parti comuni (androne del Palazzo con caratteristiche diverse rispetto i progetti depositati in comune) quale maggioranza serve? Il comune chiede e allegare alla pratica di sanatoria la delibera condominiale.

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-12-01 15:56

In realtà l'amministratore dovrebbe forzare la sanatoria, in quanto è reato PENALE. Non credo esistano maggioranze, va fatta!!!

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# Elena 2018-12-01 21:08

Si tratta di una difformità sanare, non di un illecito da condonare, anche in questo caso si tratta di reato?

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# salvatore 2018-11-30 15:58

Buonasera mi rivolgo di nuovo a lei per conoscere che maggioranza occorra per determinare un compenso, al portiere o a un terzo, per portare i bidoni dell'immondizia differenziata al di fuori di un parco e posizionarli dove ha richiesto la società che preleva i rifiuti

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# Sabatino 2018-11-23 15:53

Salve Ingegnere, l'amministratore e alcuni condomini/proprietari hanno approvato i bilanci consuntivi e piano di riparto spese degl'anni 2016/2017/2018 raggiungendo un quorum di 427,26/1000.Io ,che sono uno dei maggioritari condomini, posso impugnare l'assemblea inquando non ero presente per motivi di salute, e per varie spese dei bilanci esose. Grazie

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# salvatore 2018-11-17 16:34

quando dice devono essere presenti 1/3 dei condomini, si contano i presenti ed i delegati o solo i presenti

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# Ing. Vincenzo Madera 2018-11-17 16:52

Anche i delegati.
Saluti

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# "Anonimo" 2018-10-26 18:14

Buonasera ingegnere. Il caso nostro è questo. Il condominio ha deliberato con 390/78 millesimi il divieto di accesso delle autovetture nei locali, preso atto della mancanza del certificato di prevenzione, in seconda convocazione. Questo perché un preventivo richiesto anni orsono è stato ritenuto eccessivo. Nostro padre 93enne non è in grado di seguire e firmare deleghe. Come possiamo regolarci.

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-27 09:57

Come potete regalarvi per la delega?

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# Ubaldo Di Cristoforo 2018-10-27 10:47

Per la delega e per la delibera che vieta l'uso del garage in assenza del certificato antincendio dell'autorimessa. Non so se rientra nella voce: divieti sull'uso delle proprietà esclusive e quindi ha bisogno della approvazione. 1000/1000. Grazie. Ubaldo Di Cristoforo.

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-27 14:39

Per Suo padre, dovrebbe farsi fare una delega ad agire per Suo conto anche su altre questioni...
Sulle percentuali ha ragione, entro trenta giorni può impugnare la delibera. Altro aspetto è relativo al poter utilizzare, aldilà della delibera, un garage privo del certificato. Chiami i vigili del fuoco e chieda...
Saluti

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# Ubaldo Di Cristoforo 2018-10-27 15:23

Grazie.

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# Lucio 2018-10-20 14:34

buongiorno Ingegnere,il mio Condominio consta di più scale unite e di alcune villette interne che sono fuori dal corpo di fabbrica principale.Indetta un'assemblea straordinaria per il rifacimento del lastrico solare scale principali,l'Assemblea si è potuta costituire e ha deliberato grazie ai millesimi della tabella generale delle villette esterne. In realtà le villette sono interessate solo in minima misura,perchè sotto una delle tante verticali,proiezione del lastrico, passa l'androne d'ingresso dell'edificio che è comune a tutti. Purtroppo ci ritroviamo che queste villette hanno deciso per 100 millesimi e pagheranno per 1 millesimo. Mentre la minoranza dissenziente è quella che si troverà a sostenere la spesa.Quale sarebbe stata l'impostazione corretta?

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-20 16:58

Salve Lucio,
dovrebbe vale anche il contrario, su lastrici di Sua competenza pagherebbero anche loro. Per questa spesa ormai non si torna indietro, provate a cambiare impostazione delle tabelle, se possibile, per le prossime decisioni...ma è dura...

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# Lucio 2018-10-21 12:34

Grazie Ingegnere,ma vale il principio per cui se un condomino decide in virtù di 50 millesimi,per esempio,debba partecipare alla spesa con gli stessi millesimi? Capisco che una volta che l'Assemblea ha deliberato è difficile tornare indietro,ma la ripartizione è stata fatta successivamente dall'amministratore(non approvata dall'Assemblea) e non secondo il peso che i millesimi hanno avuto in fase decisionale nell'Assemblea

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# MAURIZIO 2018-10-17 10:55

Buongiorno, mi deve scusare, ieri sero ho avuto l'assemblea al mio condominio, solo 6 unità abitative di cui 4 in una palazzina e 2 dove abito io, dove ho comprato da poco. Abbiamo pochissimo in comune, solo luce viale e pulizia dello stesso. Il mio appartamento è posto al piano terra e ho la sala hobby. Questa estate, con le bombe d'acqua che ci sono stete mi sono "allagato", perchè l'acqua piovana di tutto il viale comfluiva verso la mia abitazione. Mi è stato detto che sono stati fatti dei lavori di una certa importanza alcuini anni fà ma non hanno risolto del tutto il problema. Ho speso circa 4000 euro di tasca mia facendo fare dei pozzetti e mettendo delle pompe nella mia proprietà senza chiedere niente a nessuno. Ora, con l'amministratore, con il condomino che abita sopra di me e con una Ditta, abbiamo optato di fare un altro pozzetto in una griglia e con una pompa, di far deflire questa acqua piovana in un'altra griglia che è collegata con il collettore principale, per una spesa di circa 1800 euro.
Ieri sera all'amblea eravamo solo in tre, quota millesimale 514.43 e l'amministratore ha detto che non si poteva deliberare perchè non eravamo i 2/3 dei condomini. E' corretto?
La ringrazio, Maurizio

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# EMANUELA 2018-10-15 14:17

Buongiorno, ing, devo assolutamente reperire il certificato di agibilità della intera palazzina ove i miei genitori risiedono, a titolo di assegnatari da parte della coop che ebbe ad edificare la zona in eilizia agevolata,che non la richiese mai perche varie vicissitudini penali travolsero capitali e persone , da 11 anni. hanno ,tutti gli altri condomini, rogitato senza agibilità accollandosi il mutuo del costruttore,e con l'accordo notarile di provvedere piu in la.
. i miei ora non sanno come poter acquistare l immobile , in assenza di certificazione appunto richiesta dal perito della banca.
noi non abbiamo titolo a chiedere solo per il nostro appartamento, deve farlo l 'amministratore per tutti.
puo' l'assemblea rifiutare di procedere alla richiesta ( con oneri consequenziali per ciscun condomino ) della certificazione di agibilità? puo' il condominio reggere in assenza di certificato che dichiari agibile tutto lo stabile? per ora il problema è noltro perche' l'agibilita è condicio sine qua non.. l'assemblea straordinaria necessita di 501 millesimi, ma è possibile procedere comunque?
come posso obbligarli se non mi concedono il placet?
e se il condominio non decidesse la spesa come indispensabile?

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# Domenico 2018-10-15 14:14

Buongiorno: siamo un condominio di 16 villette, e vorrei sapere qual'è il quorum necessario per approvare la delimitazione dei posti auto e assegnazione, considerando che non tutte le villette hanno la stesa quota (millesimi)
Grazie.

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# "Anonimo" 2018-10-14 10:30

vincenzo
Buongiorno ing abbiamo fatto un assemblea straordinaria con il seguente odg:
1) illustrazione computo metrico lavori straordinari
2) discussione e delibere conseguenti.
In risposta alla convocazione ricevuta anche per email, alcuni condomini hanno chiesto di avere il computo metrico estimativo, prima dell’assemblea, per poter effettuare una adeguata valutazione.
L’amministratore ha ritenuto, sentiti i consiglieri, di NON inviare l’estimativo ed ha giustificato in assemblea questo comportamento in quanto poteva essere deviante nella discussione.
L’assemblea si è regolarmente costituita con 822,47 millesimi. Un gruppo di condomini per un totale di 401,56 millesimi dopo aver fatto notare questo comportamento hanno abbandonato l’assemblea.
Le chiedo, venendo a mancare il quorum costitutivo, l’assemblea poteva procedere ed eventualmente deliberare. Inoltre le chiedo se è sanzionabile il comportamento dell’amministratore e dei consiglieri.
Grazie

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-10-14 14:08

Assolutamente, se non era presente il quorum la delibera è impugnabile entro 30 giorni..dovete trovare un avvocato...
Saluti

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# SIMONA SANNA 2018-09-25 10:41

Buongiorno, palazzina di 4 piani, n°5 proprietari. Non c'è l'amministratore di condominio. Un condomino, che chiamerò X, è proprietario di 4 appartamenti ed un piccolo locale al piano terra, un condominio di 2 appartamenti più un ampliamento piano casa non ancora completato, due condomini di un appartamento ciascuno e il quinto ed ultimo condomino è proprietario dell'altra attività commerciale al piano terra, una panetteria. Ci sono delle perdite dalla colonna fognaria nella panetteria la piano terra.3 dei condomini vorrebbero annullare la colonna fognaria in eternit e crearne una esterna nuova eliminando il passaggio nella panetteria. Il condomino X proprietario dei 4 appartamenti (premetto che non ci sono le tabelle millesimali e che non si possono ancora calcolare perchè il progetto di ampliamento non è concluso e un altro degli appartamenti è in ristrutturazione. Inoltre sulla colonna di scarico interessata dalla perdita, X è proprietario solo di un appartamento) si oppone e vuole fare una intervento non risolutivo che consiste solo nella sostituzione di alcune braghe in piombo lasciando la vecchia colonna in eternit. Persino l'idraulico dice che in questo modo il problema si ripresenterà perchè le braghe sono collegate in maniera orizzontale e non con invito a V, come da regola d'arte, e pertanto in breve tempo la malta di innesto tra braga e colonna si usurerà, soprattutto perchè è collegato anche lo scarico della terrazza dell'ultimo piano e le perdite si verificano soprattutto in corrispondenza di diluvi violenti. Può un condomino che sulla carta dice di avere la maggioranza dei millesimi imporre la sua volontà agli altri e soprattutto entrare nel merito del lato tecnico, quando ci sono vari tecnici che sono d'accordo con l'idraulico?

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# "Anonimo" 2018-09-21 14:33

salve...aiutoooooo per favore....!!!Dopo 20 anni.....di sofferenza finalmente si sono rifatte le tabelle millesimali del condominio.Ieri sera dovevamo approvarle e ...invece un condomino ha sollevato perplessita' su alcuni coefficienti...si e' rimandata l'approvazione a fra 15 giorni!!
Intanto si e' passati, nell'ordine del giorno argomentoera previsto, all'approvazione del consuntivo e preventivo spese ordinarie esercizio....tenendo valida per la ripartizione ancora la vecchia tabella millesimale !!!

CHIEDO: Posso impugnare questa delibera visto che per me, e non solo per me, e' onerosa e si poteva aspettare 15 giorni per arrivare ai nuovi millesimi con una ripartizione piu' favorevole? ...pensi che passerei dai 51, millesimi ai 33 !!!! Forse, tra l'altro, avendo io e altri tre condomini lasciato l'assemblea le maggioranze non c'erano piu'...

(condominio piccolo: 10 proprietari)

aiutoooooo...grazie !!!!

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-25 13:59

Se siete andati via e non c'era più il quorum allora la delibera è impugnabile...entro 30 giorni!!!
A voi la scelta se impugnarla!!!
Saluti

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# "Anonimo" 2018-09-13 05:48

Buongiorno, ho partecipato ad una convocazione straordinaria che come odg aveva la scelta del preventivo per il calcolo dei millesimi, eravamo presenti in 4 condomini su 5 con un totale di 859,66 millesimi attuali. Alla votazione 2 condomini hanno votato per un preventivo e 2 per l'altro, i "vincitori" avevano 463,62 millesimi ma l'amministratore ha dichiarato che, mancandoci la maggioranza (2 a 2) se uno degli altri non avesse cambiato il voto non sarebbe stato possibile procedere in quanto oltre ai millesimi occorreva anche la maggioranza dei condomini, è corretto? Dal suo sunto mi pare di capire che sia necessario "solo" per l'approvazione delle tabelle non per quella del preventivo allo studio che le deve elaborare. Grazie mille.

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-09-13 08:46

Salve,
a mio parere ha ragione l'amministratore, trattasi di straordinaria amministrazione.
Saluti

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# "Anonimo" 2018-08-17 16:15

L'amministratore,convocando l'assemblea,non ha inserito all'ordine del giorno l'argomento più importante e cioè:trasformazione del rapporto di collaborazione di un manutentore artigianale( giardinaggio e cura della piscina)in una assunzione definitiva e diretta del medesimo da parte del condominio che utilizza la casa vacanza per circa 4 mesi adducendo che,interpellando i consiglieri telefonicamente questi si erano dichiarati d'accordo.E' possibile tutto ciò,come si può evitare l'accaduto.grazie

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-18 11:53

L'amministratore ha l'obbligo di inserire nell'o.d.g. le istanze amche di un solo condomino. Potresta revocare l'incarico!!!!
Saluti

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# Fabio 2018-08-09 12:45

Buongiorno Ing. ho letto con attenzione la sua guida ma non essendo un "addetto ai lavori" ho un po di difficoltà e quindi le chiedo se cortesemente potrebbe aiutarmi a capire qual'è il quorum necessario affinchè una assemblea straordinaria in II convocazione per lavori di manutenzione cioè che maggioranza ci vuole per deliberare un lavoro di questo genere di manutenzione straordinaria per la manutenzione dello stabile(facciate,marciapiedi,tetto) per un condominio di 12 unità dove in assemblea erano presenti 7 persone rappresentante millesimi 590,42 e di cui 2(per millesimi 188,28) hanno votato contro il preventivo approvato? Grazie

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-09 16:02

Il quorum per deliberare è sufficiente, ma se la maggioranza è contraria, il preventivo (per quello che ho capito l'oggetto della delibera è la scelta del preventivo, deduco che la sia già stato deliberato circa la volontà di realizzare le opere) non è approvato.
Dovete ricercare altri preventivi.
Saluti

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# "Anonimo" 2018-08-09 16:43

Grazie in realtà 5 erano a favore del preventivo e 2 contro mi chiedevo quindi se i millesimi dei 5 bastavano per approvarlo ma dalla sua risposta credo di aver capito di sì. Mi ha confuso la storia del 1/2 del valore totale da lei citato che io ho interpretato come 500 millesimi e visto che i votanti a favore del preventivo approvato non li raggiungevano ne avevo erroneamente dedotto che la delibera non era valida. Grazie

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# roberto jacquier 2018-08-01 11:53

Buongiorno,abbiamo richiesto un assemblea straordinaria per sciogliere il condominio o in alternativa cambiare amministratore. Lui ha risposto entro 10 giorni in chat condominiale e postando foto di un foglio redatto da lui indicando date di prima e seconda convocazione.rispettivamente 16/08 e 17/08. Ieri sera però ha fatto una comunicazione tramite email a tutti i condomini dicendo che l'assemblea si terrà il 17/08. A me sembra un modo scorretto e arbitrario. cosa possiamo fare?

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# flavio 2018-07-02 17:38

Buongiorno , abbiamo un terreno agricolo con vincoli ambientali paessagistico , che alcuni condomini vogliono utilizzare per "parcheggiare" l'auto, premesso che non necessitano di parcheggi in quanto ne abbiamo quasi 60 per 25 appartamenti (garage doppi piu posti auto acquistati) , che quorum serve ?

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-02 17:53

Prima di tutto bisogna consultare il piano regolatore per vedere la fattibilità del'opera. Sulla questione ci sono pareri discordanti e sentenze. Maggioranza numerica degli intervenuti e 1/2 del valore dell'edificio o qualificata.

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# Flavio 2018-07-02 17:59

Be non vogliono asfaltare ... Ma senza alcuna votazione lamministratore ha detto che , per il comune si puo parcheggiare sulla terra brulla senza presentare alcun documento a conferma , solo a parole ... E lo stanno gia facendo alcuni ...

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-03 08:47

A mio parere, è un cambio di destinazione d'uso. Mi sembra strano che il comune abbia detto questo..se vuole può fare un salto al comune, all'edilizia....

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# flavio 2018-08-10 09:31

la ringrazio fatto , ma a quanto pare l'amministratore in sede di assemblea rigira sempre i discorsi , e resta sempre sul vago ( da noi si dice paraculo ) , il comune non rilascia documenti scritti , e o vado per avvocato e spedo ... o continuo a subire ...e parliamo di un amministratore " importante " su padova . Grazie mille comunque per le risposte .

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# Fabio 2018-08-10 09:35

Purtroppo l'unica via per vedere riconosciuti i nostri diritti è un legale! Buona fortuna.

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# "Anonimo" 2018-06-19 14:29

Buongiorno, vorrei sapere qual'è il quorum necessario per costituire assemblea straordinaria in II convocazione per lavori di manutenzione che potrebbero avere impatto sull'estetica del condominio; inoltre, che maggioranza ci vuole per deliberare un lavoro di questo genere ? cosa di intende per modifica estetica/decoro ? ad esempio se si vuole coprire i frontalini-sottobalconi con profilati di alluminio anzichè in muratura come in origine ... ?

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-07-03 09:14

Bisogna che mi dica l'oggetto dell'intervento....
Per estetica/decoro si intende ad esempio che non si può mettere una tapparella di un colore diverso, o pitturare le ringhiere di un colore diverso, o realizzarne con fantasie diverse....se mettono tutti il frontalino non dovrebbero esserci problemi, se lo mette uno solo è da vedere...

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# "Anonimo" 2018-05-14 10:59

Salve vorrei avere un' informazione ..... a marzo si è tenuta la riunione ordinaria nel mio condominio e ancora non ho ricevuto copia del verbale (il vecchio amministratore ne inviava copia a ciascun condomino). Ho fatto richiesta all'amministrazione e mi è stato detto che in base alle nuove disposizioni lui non è tenuto a darne copia se non espressamente richiesto dal condomino, vorrei sapere se ciò corrisponde a verità. Inoltre se possibile potrei sapere se si può utilizzare un normalissimo ascensore adibito a trasporto persone come se fosse un "montacarichi"? L'amministratore sostiene di si, io invece credo proprio di noi, oltretutto non consentendo ai condomini stessi di poterne fare uso in quanto spesso e volentieri occupato da muratori che stanno svolgendo lavori di restauro in un appartamento....Grazie Buon lavoro e buona giornata. Andrea M.

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# Ing. Madera Vincenzo 2018-06-04 22:11

Il verbale come tutti gli altri documenti sono e devono essere a disposizione del condomino!!!
Confermo che non può essere usato come montacarichi, in quanto non è progettato e verificato per questo fine.
Saluti

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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice.