In questo articolo parlerò delle maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea condominiale (quorum), in prima e in seconda convocazione, e per deliberare in merito a: nomina e revoca dell'amministratore, azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni, cause, ingiunzione di pagamento condomino moroso, impugnazione, manutenzioni straordinarie e ordinarie, approvazione delle tabelle millesimali.

Ad oggi è fondamentale conoscere le maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea condominiale, in prima e in seconda convocazione e per deliberare.

Difatti, in prima battuta bisogna constatare se sono presenti i millesimi e il numero di condomini necessari al solo fine di poter avviare l'assemblea. Qualora, una volta effettuato il conteggio, avessimo i "numeri" per rendere validità dell'assemblea potremmo procedere con le varie questioni all'ordine del giorno. Ogni questione a sua volta ha bisogno di maggioranze diverse in base alla sua natura. 

IMPORTANTE. L'assemblea non può deliberare, se tutti gli aventi diritto (proprietari, locatari etc.) non sono stati regolarmente convocati. 

Sappiate che la legge ha previsto la possibilità di convocare due volte l'assemblea, assegnando maggioranza diverse nel caso di prima convocazione o di seconda convocazione.

Di solito (sempre) e per prassi la prima convocazione va deserta, in quanto sono richieste maggioranze più alte e difficili da raggiungere. Per questo focalizzeremo il nostro interesse solo sulla seconda convocazione.

Nel proseguo leggerete spesso la parola quorum e cioè il numero di condomini necessario affinché una votazione sia valida.

Oggi sono sempre maggiori le richieste di chiarimento in merito alle maggioranze (Art. 1136 del c.c.). Le regole sono semplici, di seguito una breve guida:

Quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea condominiale: gestione ORDINARIA

Definiamo prima di tutto quali interventi ricadono gestione ordinaria del condominio: tutti quei lavori che bisogna eseguire periodicamente per evitare che un impianto o una componente dell’edificio si deteriori. Pensiamo alla pulizia scale, alla manutenzione annuale della caldaia, al compenso amministratore, alle manutenzioni ordinarie sull'edificio (sostituzione porte e serrature, cassetta delle lettere, manutenzione impianto videocitofono, rottura tubazioni , contatore, verniciatura portone, sostituzione infissi, manutenzione ascensore) al rendiconto annuale (consuntivo), parcheggi(L. n. 122/1989) etc.

L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipati al condominio. 

Semplificando, per poter iniziare l'assemblea, occorre che siano presenti più di 333 millesimi ed un 1/3 dei condomini. 

La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Per la gestione ordinaria, la questione all'ordine del giorno, è approvata se la maggioranza è favorevole e rappresenta almeno 334 millesimi. 

Quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea condominiale: gestione STRAORDINARIA

Nell'elenco a seguire, abbiamo una lista di questioni che per essere approvate necessitano della maggioranza numerica degli intervenuti e 1/2 del valore dell'edificio:

• Nomina e revoca dell'amministratore

• Liti attive e passive (esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore: azioni legali e giudiziarie, risarcimenti danni,  cause, ingiunzione di pagamento condomino moroso, impugnazione)

• Ricostruzione dell'edificio perito per meno di 3/4

• Riparazioni straordinarie di notevole entità e notevole spesa (tinteggiatura facciate e scale, sostituzione caldaie e impianto termico, installazione ascensore, rifacimento lastrico solare, opere strutturali, sostituzione ringhiere, antenne satellitari, infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli, cavi fibra ottica, installazione di un impianto di videosorveglianza su parti condominiali)

• Approvazione del regolamento e sua revisione

• Redazione tabelle millesimali

• Scioglimento del condominio

• Abbattimento barriere architettoniche (Approfondimento sulle RAMPE, su ASCENSORI E MONTASCALE)

• Innovazioni agevolate

• Richiesta di cessazione attività che incidono sulle destinazioni d'uso delle parti comuni

• Revisore condominiale: nomina

Quindi, le questioni sopraelencate, per essere approvate necessitano di 501 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini (ad esempio 3 condomini su 5 totali del condominio)

Nell'elenco a seguire, abbiamo una lista di questioni che necessitano di maggioranza ancora superiori: maggioranza dei partecipanti + 2/3 del valore dell’edificio:

• Innovazioni (art.1120,c.1c.c.)

• Costituzione di ipoteca o altri diritti di garanzia

• Scioglimento del condominio, quando la divisione apporti modifiche o siano necessarie opere

• Portiere: soppressione, istituzione o modificazione del servizio

Quindi, le questioni sopraelencate, per essere approvate necessitano di 667 millesimi su 1000 + la maggioranza in numero dei condomini

Nell'elenco a seguire, abbiamo una lista di questioni che necessitano della Unanimità

• Approvazione delle tabelle millesimali

• Alienazione di una parte comune (vendita)

• Costituzione di diritti reali su un immobile (es. servitù prediali)

• Locazioni ultra novennali

• Innovazioni vietate dalla legge

• Divieti sull'uso delle proprietà esclusive

• Modifiche del regolamento aventi rilevanza nella sfera patrimoniale

• Transazioni aventi ad oggetto diritti reali

• Criteri di ripartizione delle spese in violazione della legge

• Concessione in uso esclusivo di una parte comune

• Sopraelevazione.

Quindi, le questioni sopraelencate, per essere approvate necessitano di 1000 millesimi su 1000

Per questioni legate al risparmio energetico occorre la maggioranza delle quote millesimali (pannelli solari, solare termico, cappotto, infissi doppio vetro, sostituzione caldaia, rifacimento impianto termico, eolico).