Immobile all'asta occupato. Tempi per liberarlo 2026

Gli immobili all'asta spesso sono occupati. Cosa significa, a quali rischi si va incontro e in quanto tempo si riesce a liberare l'unità? Ci concentreremo sull'immobile occupato dal debitore e famiglia (esecutato), da minorenni, dall'affittuario e dai senza titolo.

Con la riforma del procedimento esecutivo immobiliare (tra cui modifiche all’art. 560 c.p.c.), è stato semplificato l’iter per la liberazione dell’immobile all’asta quando è occupato dall’esecutato.

Dopo il pagamento del prezzo e il deposito del decreto di trasferimento in cancelleria, l’acquirente (o il custode giudiziario) può chiedere l’ordine di liberazione, e viene data all’occupante un termine “bonario” per uscire.

Se l’immobile fosse libero, o si liberasse spontaneamente — l’acquirente potrebbe ottenerlo rapidamente; in caso di resistenza, può essere attivata l’esecuzione forzata con l’intervento del custode e, se necessario, della forza pubblica.

Tempi tipici per la consegna immobile / chiavi

Un aspetto spesso sottovalutato: la proprietà legale dell’immobile non si acquisisce con l’aggiudicazione, ma con il decreto di trasferimento depositato in cancelleria. Solo dopo cio si può richiedere la consegna delle chiavi.

In un caso “tipico” (senza particolari ostacoli e con occupante collaborativo), l’ordine di liberazione può prevedere un termine di circa 60 giorni dall’emissione del decreto.

Se l’occupante non esce volontariamente, lo sgombero può richiedere ulteriori tempi: l’intervento del custode, eventuale coordinamento delle Forze dell’Ordine, necessità di trasloco, verifiche e verbalizzazioni. Questo può estendere il tutto a alcune settimane o anche mesi.

Nel complesso, secondo fonti aggiornate , per una procedura “standard” si può realisticamente prevedere di ottenere la consegna dell’immobile in 6-12 mesi dall’aggiudicazione, a seconda di variabili come tempistiche del tribunale, collaborazione dell’occupante, carico di lavoro del custode, ecc.

Chi occupa l'immobile ha un contratto di affitto.

Se colui che occupa l'immobile oggetto di asta possiede un contratto di locazione, l'accordo continuerà a valere anche con il passaggio di proprietà.

Cosa significa? Che se l'affitto viene regolarmente pagato dagli inquilini dell'immobile oggetto di asta, anche coloro che si aggiudicheranno l'asta dovranno rispettare la naturale scadenza del contratto oppure accordarsi con l'affittuario per trovare una soluzione alternativa. Negli anni, l'aggiudicatario potrà applicare gli aumenti ISTAT sul prezzo della locazione

L'unica possibilità di opporsi al contratto è se l'accordo fosse stato stipulato successivamente al pignoramento. In quel caso, l'inquilino potrebbe non essere più il "legittimo conduttore" e potresti chiedere che abbandoni l'immobile. Quindi, occhio alle date!

L'immobile è occupato dal debitore e famiglia, esecutato o ex proprietario.

Se l’immobile è occupato da chi perde la casa (o da familiari), o da persone senza titolo, la vendita all’asta non gli concede piu diritti: con l’aggiudicazione e successivo decreto di trasferimento, l’acquirente puo richiedere la liberazione.

In seguito al decreto di trasferimento (e al suo deposito in cancelleria), l’ordine di liberazione viene emesso: l’occupante ha generalmente circa 60 giorni per lasciare l’immobile.

Se non lascia volontariamente l’immobile, entrerà in gioco il custode giudiziario, che puo attivare lo sgombero forzoso con supporto delle forze dell’ordine. I tempi dipendono dalla collaborazione dell’occupante, dallo stato dell’immobile e dalla complessità logistica dello sgombero.

Nell'abitazione vive un minorenne o un anziano?

La presenza di minori, anziani o persone vulnerabili non blocca di per se la liberazione. Può rallentarla, per coordinamenti con servizi sociali o per esigenze abitative, ma non rappresenta un ostacolo insuperabile secondo la normativa attuale.

Indennità di occupazione: cosa è e quando si puo chiedere?

L’acquirente può chiedere al precedente proprietario un'indennità per il periodo in cui occupa l’immobile dopo il decreto di trasferimento.

Spero che l'articolo ti sia stato utile, a presto, Vincenzo