Certificazione energetica APE di appartamenti difformi o abusivi

Come comportarsi nel caso di certificazione energetica APE di appartamenti difformi o abusivi.

Certificazione energetica APE di appartamenti difformi o abusivi

Questo articolo nasce dalla richiesta di un collega in difficoltà nel redigere una certificazione energetica APE di un'unità immobiliare. Questa abitazione risulta essere completamente difforme da quanto denunciato in Catasto e al Comune.
In pratica, la cliente del collega possiede un'intera palazzina. Nell'unità al piano primo ha demolito una scala e quindi ha sottratto dal subalterno i due vani posti al piano terreno. Inoltre, ha accorpato due stanze dell'unità immobiliare adiacente posta allo stesso piano, sempre di sua proprietà.
In pratica, oltre alle difformità volumetriche, si assiste ad un incrocio di unità immobiliari. Una sorta di frazionamento ed accorpamento abusivo.

La cliente si rifiuta di procedere alla sanatoria ma intendere affittare comunque l'appartamento. Come procedere?

La normativa vigente obbliga il certificatore ad eseguire uno o più sopralluoghi per poter rilevare direttamente in sito lo stato di fatto e dei luoghi dell'edificio o dell'unità immobiliare, sia dal punto di vista edilizio che da quello impiantistico.

Producendo un attestato basato sulla situazione "cartacea" e non su quella reale, se tale documento dovesse essere impugnato, il professionista si troverebbe in serie difficoltà. La prima cosa che potrebbero contestargli sarebbe il mancato sopralluogo, dal quale avrebbe potuto rilevare la reale situazione, con tutte le ovvie conseguenze civili e penali susseguenti la firma di tale documento con tale contenuto.
Al contempo, il calcolo e la produzione dell'APE sulle reale condizioni rilevate potrebbero mettere in difficoltà la proprietà. E' chiaro che andrà preventivamente edotta in merito.

Ricordo che per "unità immobiliare" il Dlgs 192 del 2005 intende: "parte, piano o appartamento di un edificio progettati o modificati per essere usati separatamente. Quindi, il collega dovrà considerare la sola parte autonoma, dal punto di vista urbanistico e impiantistico.

In questo caso, nelle note alla certificazione, aggiungerei:  "Analisi realizzata sulla base dello stato di fatto in cui versa l'unità immobilare."

Lo stesso dicasi nel caso di variazioni interne della distribuzione, che comunque, poco incidono sulla certificazione energetica. Ad esempio, traslazione, demolizione o costruzione di un divisorio o relizzazione di nuovi vani come bagni, cucina, camere.

Il caso di altezze differenti deve essere trattato con la medesima procedura. Tuttavia, questo inficerebbe sulle prestazioni dell'unità.

La soluzione a tutto ciò è sanare il tutto.

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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice. 

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