L'art. 3 del testo unico (DPR 380/01), aggiornato al 2019, definisce tra gli interventi edilizi la manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e di risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, interventi di nuova costruzione. Vediamoli in dettaglio.

Interventi edili: manutenzione ordinaria straordinaria risanamento restauro ristrutturazione costruzione

a) "interventi di manutenzione ordinaria":

gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; (Approfondimento RAMPE Approfondimento su ASCENSORI E MONTASCALE)

ESEMPI: rifare il tetto (con gli stessi materiali), rifare il pavimento, rinnovare il bagno, ritinteggiare la facciata, rinnovare il bagno, installare un'antenna tv, sostituire una finestra (senza alterare la struttura), sostituire la pavimentazione, sostituire un ascensore (senza modifiche), installare un impianto di riscaldamento autonomo (comunicando il calcolo del consumo energetico). Sono "liberi" da adempimenti anche gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche senza realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.

b) "interventi di manutenzione straordinaria" (approfondimento):

 le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento (approfondimento)o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso;

ESEMPI: realizzazione di servizi igienico-sanitari oppure tecnologici, installare centrali termiche od ascensori, l'abbattimento di muri divisori interni (non portanti!!) così come la loro costruzione, l'apertura di finestre.

Naturalmente, nel caso che questi interventi portino delle modifiche alla struttura originaria (lavori dunque di una certa entità, non semplici riparazioni) non potranno rientrare nelle opere di manutenzione ordinaria. Non vi rientrano, per esempio, lavori fatti per coprire una terrazza o per ricavare una terrazza a tasca demolendo una parte del tetto.

c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo":

 gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili.

Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

ESEMPI: chiedere un cambio di destinazione dell'immobile e dunque effettuare quegli interventi che ne consentono l'adeguamento alla nuova destinazione, sostituire eliminare od inserire quegli elementi accessori e quegli impianti richiesti dall'uso specifico dell'edificio. Adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

d) "interventi di ristrutturazione edilizia":

 gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente;

ESEMPI: tutti i lavori di trasformazione di un edificio con i quali si giunta ad ottenere una struttura che sia, in parte o del tutto, nuova. Gli elementi costituenti l'edificio possono subire modificazioni ed aggiunte arrivando, nelle villette unifamiliari, a poter addirittura ampliare la superficie, dove e come consentito dai piani regolatori (e comunque fino ad un massimo del 20%). Modifica della facciata, realizzazione di una mansarda o di un balcone, trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

e) "interventi di nuova costruzione":

 quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti.

Tags: testo unico, manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, SCIA, CILA, Permesso di costruire.

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Commenti  
# Arduino 2019-06-13 18:39
Buonasera
Sto effettuando ad un immobile di proprietà i segg.Lavori:
Rifacimento del bagno
Demolizione parziale del solaio ei realizzazione di scala interna di collegamento
Rifacimento impianto elettrico e idraulico
Creazione di ripostiglio e pareti per redist
ribuzione degli spazi interni
Tali lavori sono da ritenersi ristrutturazione o straordinaria
manutenzione?
Grazie per l'attenzione
Arduino
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# Madera ing. Vincenzo 2019-06-14 21:26
Direi che siamo in risanamento...saluti
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# pinco 2019-05-06 16:47
ESEMPI: realizzazione di servizi igienico-sanitari oppure tecnologici, installare centrali termiche od ascensori, l'abbattimento di muri divisori interni (non portanti!!) così come la loro costruzione, l'apertura di finestre.

direi che l'ultima non è manutenzione straordinaria, per il TUE, visto l'art. 10 c.1 lett c) dello stesso.
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# GERARDO 2019-04-10 13:19
Buongiorno,
devo iniziare dei lavori nel mio appartamento in condominio che includono il rifacimento di tramezzature che modificano l'attuale planimetria catastale, impianti elettrici ed idraulici, impianto di riscaldamento, sostituzione di pavimentazione e rivestimenti bagni e cucina, sostituzione di infissi, porte etc.... Volevo chiedere per ottenere l'agevolazione iva al 10% per i beni da me acquistati e non ceduti direttamente dall'impresa, se era possibile far redigere dal tecnico la pratica di "ristrutturazione edilizia" invece di "manutenzione straordinaria" che prevede l'agevolazione iva solo per la manodopera ed i beni ceduti dall'impresa.
Ringrazio anticipatamente.
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# Madera ing. Vincenzo 2019-04-10 15:33
La ristrutturazione edilizia si fa per ben altre opere....direi proprio di no.
Saluti
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# Antonmio 2019-01-28 11:08
Buongiorno, la messa in sicurezza in condominio di un viale pedonale con trattamento antiscivolo può considerarsi manutenzione straordinaria?Grazie.
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# Ing. Madera Vincenzo 2019-01-28 15:38
Ma intende per una delibera assembleare o per il comune?
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# "Anonimo" 2019-01-28 18:04
Grazie x la risposta,intendevo per il comune.
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# michele 2018-10-09 12:08
buongiorno,
gentile Ingegnere
se il regolamento urbanistico comunale prevede per un immobile posto all'interno di Zona omogenea A prevede come regime di intervento solo il risanamento conservativo, si può operare in regime di edilizia libera con manutenzione ordinaria?
Grazie
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# "Anonimo" 2018-09-07 13:25
Buongiorno,
abbiamo rivestito internamente le pareti di due camere con pannelli di stifterite di 43mm per isolare dalla muffa e dal freddo/caldo. Non abbiamo usato pannelli più spessi per non ridurre troppo la superficie delle camere. Questo intervento rientra in qualcuna delle agevolazioni per cui si può richiedere la detrazione fiscale, oppure no?
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# "Anonimo" 2018-08-31 16:39
Gentile ingegnere,
vedo in questo articolo che tra gli interventi di Restauro e Risanamento Conservativo, negli esempi, è previsto " l'Adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti" ho controllato nella 380 del 2001 e non l'ho strovato, sa dirmi il riferimento normativo ?
Grazie per la consulenza
Lucia
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# "Anonimo" 2018-08-28 16:28
Buongiorno

devo sostituire la vasca da bagno con box doccia e relative opere murarie e sostituzione rubinetteria , rientra in manutenzione ordinaria o straordinaria ? Inoltre nello stesso immobile sostituirò la vecchia scala in legno interna con una nuova più moderna , da quanto ne so per questa dovrei poter usufruire della detrazione del 50% , me lo può confermare ?
Grazie mille per il suo aiuto
Francesca
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# Ing. Madera Vincenzo 2018-08-28 17:22
Salve Francesca, questi sono gli interventi che rientrano in manutenzione ordinaria: studiomadera.it/.../...
Per la scala in legno, deve verificare le leggi regionali, se non ci sono deroghe come in toscana deve far redigere una scia e ha bisogno di uno strutturista per la pratica al genio civile!!! Saluti
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Chi sono: Vincenzo Madera - Ingegnere laureato all'Università degli Studi di Firenze. Dal 2014 co-titolare dello Studio Madera. Esperto in strutture, impianti, urbanistica ed edilizia. Copywriter. Tra i clienti annovera: Unicef, Coca Cola, Credit Suisse, Moca caffè, Bei e Nannini, Novaservice. 

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