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Frazionamento: guida completa su come dividere o accorpare un immobile (appartamento, villa, negozio, ufficio etc.). Qual'è il costo, i permessi e la pratica edilizia CILA o SCIA necessaria. Quali sono gli oneri e i requisiti minimi per frazionare. Quando è possibile e conveniente il frazionamento e come si ripartiscono i millesimi di condominio. In ultimo ci focalizzeremo sui tempi e sulle detrazioni fiscali per la ristrutturazione.

 

Il frazionamento non è altro che la divisione di un immobile in due o più unità immobiliari. Viceversa l'accorpamento è la fusione in un unico corpo di più porzioni.

Specialmente negli ultimi anni, risulta molto conveniente il frazionamento del proprio appartamento. Questa nuova condizione, oltre a comportare un aumento del valore del bene (si creano due unità abitative più piccole e maggiormente richieste sul mercato), potrebbe diventare una ulteriore fonte di guadagno per chi ha troppo spazio in casa e vorrebbe affittare, oppure, un notevole risparmio per chi volesse una abitazione distinta per i propri cari. Inoltre, nel caso si volesse cedere una parte di un immobile troppo grande, si andrebbero ad abbattere i costi di gestione.

L'accorpamento, d'altro canto, risulta necessario nel caso di necessita di maggior spazio.

 

Quali permessi sono necessari per frazionare un immobile? 

Essendo una attività che ricade nell'edilizia libera, nella maggior parte delle città (occorre visionare il regolamento edilizio comunale), necessita di una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere) CILA, o, in caso di contestuali interventi strutturali, di una SCIA, segnalazione certificata di inzio attività.
Difatti, una discriminante importante, che comporta l'uso della SCIA a discapito della CILA, sono gli interventi su elementi STRUTTURALI (muri portanti, solai, travi), per cui occorre il progetto strutturale redatto da un Ingegnere/Architetto e depositato al genio civile. Esempio tipico è la cerchiatura di una porta su muro portante, o il rifacimento del solaio.
Inoltre, occorre depositare il certificato di abitabilità e l'aggiornamento catastale. La variazione catastale comporterà  la soppressione del precedente subalterno e la costituzione di due nuovi (viceversa nella fusione si crea un unico subalterno). Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.

Quando è possibile realizzare un frazionamento? 

Se vivete in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il frazionamento. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all’atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali.

Altri aspetti che potrebbero impedire il frazionamento sono legati alle caratteristiche intrinseche dell'immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie (variano da comune a comune).  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali).

Ulteriori aspetti, di fondamentale importanza, sono quelli impiantistici e costruttivi. Non sempre gli elementi strutturale o la morfologia degll'immobile permettono una agevole suddivisione dell'appartamento sotto questo punto di vista.

A titolo esemplificativo, bisogno calcolare le pendenze, viste le posizioni degli scarichi. Spesso diventa obbligatorio l'utilizzo di espedienti, quali "sanitrit" o piani rialzati etc. Sincerarsi della posizione delle canne fumarie per poter scaricare a tetto i fumi di combustione di caldaie e piani cottura. Tante piccole accortezze da considerare in quanto potrebbero complicare la situazione in fase di realzzazione.

Inoltre i divisori tra due unità immobiliari dovranno rispettare un certo valore di trasmittanza termica (determinato dal D.M. 59/09) e di prestazione acustica (legge 447/95).

Occorre pagare gli oneri di urbanizzazione, depositare il certificato di agibilità e realizzare una variazione catastale? 

Per quanto riguarda il frazionamento vi è un aumento del carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri. Anche se attuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune il contributo di costruzione, per la sola quota-parte commisurata agli oneri di urbanizzazione ed in misura ridotta considerato quanto già versato in passato.

Cosa che non avviene nel caso di accorpamento (dovrebbero restituirvi dei soldi, ma non lo farannno).

Frazionamento in condominio. Come comportarsi con i millesimi?

In prima istanza, consiglio di confrontarsi con l'amministratore condominiale.
 La procedura corretta comporterebbe il  ricalcolo di tutti i millesimi del condominio. Strada costosa e poco praticabile.
Di solito si preferisce frazionare le quote di possesso dell'appartamento indiviso in base ai criteri adottati per le tabelle condominiali. Un ulteriore metodo, ulteriormente semplificato, consiste nel dividere proporzionalemente le quote in base alla superficie. Attenzione alle contestazioni.
Nel caso di contestuale cambio di destinazione d'uso, le cose si complicano ed occorre valutare il caso specifico.

 Ho diritto alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico? 

Si, in quanto il frazionamento e l'accorpamento ricadono all'interno della manutenzione straordinaria. E' possibile richiedere il bonus per le ristrutturazioni e, nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico.

Quali sono i tempi e le fasi per frazionare / accorpare un immobile? 

La prima fase riguarda il rilievo di dettaglio dell'immobile e il reperimento degli atti abilitativi utilizzati per la costruzione / trasformazione dell'immobile (agibilità, permesso di costruire, SCIA, CILA etc.) :nel comune di Firenze per poter visionare gli atti occorrono circa 30 giorni.

In seconda battuta si accertata la conformità urbanistica confrontando lo stato approvato negli atti con la situazione attuale. Se si dovessero riscontrare delle irregolarità, bisogna procedere con la sanatoria dell'abuso.

Una volta accertati i requisiti si procede con la redazione della CILA. Dal momento esatto in cui viene protocollata, l'attività edilizia può iniziare. La pratica potrebbe essere istruita (a sorteggio) e nel caso mancassero dei documenti, il Comune, potrebbe richiede delle integrazioni.

Si procederà infine alla direzione lavori e alla chiusura lavori.

Se tutto dovesse andare liscio, in un paio di mesi potreste avere due unità, conformi e pronte per l'uso.

Quali sono i costi per un frazionamento / accorpamento di un appartamento?

Le principali voci delle spese sono:
  • Parcella del tecnico (progettazione architettonica, catastale, acustica ed energetica)
  • Diritti di istruttoria dovuti al comune (qualche centinaia di euro)
  • Interventi edili necessari
  • Oneri urbanizzativi concessori che variano da comune a comune. Per un appartamento di 150 mq, frazionato in due porzioni, ci aggiriamo intorno ai 7000 €.
  • Allaccio nuove utenze (idrico 150 €, gas 200 €).

Potrà ottenere  un preventivo  gratuito via mail riempiendo il form sottostante, oppure contattandoci via telefono al 347 277 85 86. La sede dello studio è a Firenze, ma operiamo su  Prato, Pistoia, Siena, Arezzo, Bologna, Pisa e Lucca.

 

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FRAZIONAMENTO: Come dividere una casa. Costi e permessi 2018 - accorpamento - 5.0 out of 5 based on 4 votes

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