cambio destinazione d'uso, permessi, costi, tempi

Cambio di destinazione d'uso 2018: guida completa sugli immobili (appartamento, villa, ufficio, magazzino, albergo, affittacamere, negozio, garage, box, deposito etc.). Quali sono i permessi, le autorizzazioni, la pratica edilizia (Scia o permesso di costruire), gli oneri di urbanizzazione da versare, i costi e i tempi.

 

In alcuni casi, abbiamo la necessita di dover cambiare la destinazione d'uso, in edilizia e in catasto, di un immobile di proprietà. In questa guida capiremo quale sono le autorizzazioni da richiedere, i costi da affrontare e, specialmente, quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d'uso.

In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio. E' importante precisare che, in caso di diverse destinazioni d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Significa che se l'abitazione è residenziale al 50,01%, allora è da ritenersi destinata a tale uso.

Partiamo con il definire quali sono le categorie di destinazioni d'uso, così come previste dalla normativa: 

Quali sono le destinazioni d'uso rilevanti definite dalla legge?

a) residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere) quando la prevalente superficie dell'unità sia adibita ad uso abitativo;
 b) industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda.
c) commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;
d) turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo come ostelli e le altre attività extra alberghiere; 
e) direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposti alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;
f) commerciale all’ingrosso e depositi;
g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.
Definizione: È cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale come sopra indicate. Se si resta all'interno della stessa categoria non è un mutamento di tipo rilevante

Quando è possibile cambiare la destinazione d'uso? Prescrizioni condominiali e urbanistiche

Se vivete in un condominio, la prima cosa da controllare è il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il cambio. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all’atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali.

Altri aspetti che potrebbero impedire il cambio di destinazione d'uso sono legati alle caratteristiche intrinseche dell'immobile. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d'uso, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali), differenti tra le varie destinazioni.

In secondo battuta, analizziamo le normative urbanistiche: lo strumento urbanistico che indica se sul nostro immobile è possibile realizzare il cambio destinazione d'uso è il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal piano strutturale e regolamento urbanistico.  Presentandovi al comune e ricercando il vostro immobile all'interno delle mappe, capirete a quali vincoli è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potete realizzare su di esso.

Parentesi - gli interventi edilizi si dividono in: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Ad esempio: sostituire le piastrelle del bagno ricade in manutenzione ordinaria, sostituire l'impianto elettrico in manutenzione straordinaria etc.

Quale pratica edilizia utilizzare per il cambio di destinazione d'uso? SCIA o Permesso di costruire?

Arriviamo al nostro caso:

IMPORTANTE: il cambio di destinazione d'uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire perchè alla fine dell’intervento l’organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Nel caso di cambio di destinazione nella stessa categoria (vedi sopra) è possibile utilizzare la SCIA.

Quindi, se sul vostro immobile è possibile realizzare opere edili fino alla manutenzione straordinaria, allora non potrete cambiare la destinazione d'uso.

Il cambio d'uso all'interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.

In conclusione: il mutamento di destinazione d’uso ricade all'interno della categoria di intervento della ristrutturazione edilizia. Si deve adottare il permesso di costruire.

Fino a questo momento, abbiamo parlato del cambio d'uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi diverse tasse da pagare (imu, tari, etc.)

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell'immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di abitabilità, a cui andranno allegati i certificati d'impianto, il certificato energetico APE etc. Quindi per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

 

Il cambio di destinazione d'uso comporta un aumento di carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Il cambio destinazione uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra e di conseguenza un differente carico urbanistico, con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza opere a seguito del mero mutamento d’uso.

Il cambio destinazione uso, anche se attuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune il contributo di costruzione, per la sola quota-parte commisurata agli oneri di urbanizzazione ed in misura rapportata alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto, allorquando la nuova destinazione sia idonea a determinare un aumento quantitativo e/o qualitativo del carico urbanistico della zona, inteso come rapporto tra insediamenti e servizi.

Quali sono i tempi per il cambio di destinazione d'uso?

Per quanto riguarda le fasi, il primo passo da fare è quello di reperire i documenti relativi agli atti amministrativi depositati presso gli archivi comunali (in generale si fa richiesta di visura delle pratiche e, nell'ipotesi di richiesta di visura con urgenza, il comune di Firenze ad esempio, risponde in 20 giorni lavorativi che si traducono in un mese effettivo). Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo e la regolarità urbanistica che sarà il riferimento sul quale confrontare lo stato di progetto che andremo ad elaborare.

Contemporaneamente a questa fase di ricerca della documentazione si procederà con il rilievo dell'unità immobiliare. Una volta effettuato il rilievo si passerà alla verifica dei requisiti igienico-sanitari e alla eventuale progettazione degli spazi con la stesura del progetto per il cambio di destinazione d'uso.

Nel giro di un mese e mezzo possiamo quindi presentare la pratica urbanistica.

I tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti amministrativi.

La pratica per il cambio di destinazione d'uso prevede inoltre che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato. Nel caso in cui non sia a norma l’impianto di riscaldamento si dovrà redigere anche la legge 10.

Quali sono i costi di un cambio di destinazione d'uso?

 Le diverse spese da considerare sono:
- le spese necessarie per i lavori, nel caso in cui si debbano affrontare degli interventi edilizi;
- le spese relative agli onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali. Inoltre, bisogna considerare anche la direzione lavori, obbligatoria in questi casi.
- le spese per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 1000 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).

 

  

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